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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
 Posté - 04 mars 2004 : 00:34:33
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Bonjour à tous,
Je viens de relire l'intégralité du post :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?ARCHIVE=&whichpage=1&TOPIC_ID=8627
Et je suis encore d'accord avec gédéhem : il faut 2 résolutions et 2 votes séparés pour le MANDAT et le CONTRAT. Ceci a été débattu.
Par contre, question à ?? € : Quand il n'y a ni l'un, ni l'autre joint à la convocation annuelle ?
=> Est-il obligatoire pour un syndic :
A - d'inscrire la question : "Renouvellement du mandat du syndic ou Nomination du Cabinet XYZ" à l'ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle ?. La logique veut que oui au cas où il serait révoqué. Mais je suis trop fatiguée pour chercher les jurisprudences à cette heure-ci ; j'en ai déjà cherché plein pour d'autres sujets ce soir.
B - de joindre son contrat et demander son approbation a chaque assemblée générale annuelle surtout lorsque ses honoraires ont augmenté (sur le budget prévisionnel) ? Là je dis oui puisque j'avais cité dans le post cité en haut de ce message, une jurisprudence qui indiquait qu'il n'était pas nécessaire de le joindre A CONDITION que soit noté de manière explicite que le contrat n'était pas modifié.
Merci de m'indiquer vos points de vue et la conduite à tenir en de telles circonstances.
A bientôt 
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 03:24:46
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Bonsoir 
L'assemblée est convoquée et le contrat du syndic est joint à l'ordre du jour (art. 11 du décret de 1967). L'assemblée se prononce à la majorité absolue (art. 25, mais aussi sur la majorité simple de l'art. 25-1) pour la nomination du syndic.
Les documents annexes joints à la convocation :
Approbation des comptes : comptes des recettes et des dépenses, le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de trésorerie. En cas de compte séparé, le montant du solde bancaire de la copropriété. ; Budget à venir : prévisions de dépenses de fonctionnement courant avec un tableau comparatif du budget précédent ; Les travaux importants sont présentés sur une ligne à part. ; Travaux et transactions : les devis ou projets de contrats ou leurs conditions (la copie intégrale des devis n'est pas indispensable, mais les données communiqués doivent permettre de comparer les devis) ; Notification de tous les projets su lesquels l'assemblée devra se prononcer : le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes. ; Les avis rendus par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.
Le manque de certaines pièces peut entraîner la nullité (10 juillet 1965 art. 14-3, 22 et 42, décret du 17 mars 1967 art. 17 et 18)
Autre : sur l’Ordre du Jour : les modalités de consultation des documents avant l’A.G. : l'indication des modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles sont arrêtées par l'A.G. (10 juillet 1965 art. 18-1).
La question du renouvellement :
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967Article 28 Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 6 JORF 14 juin 1986. Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15-1 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 du Code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble. L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent. »
Révocation :
Soit prévue, alors un ou des nouveaux syndics sont présentés, non ?
Soit elle a lieu au cours de l'A.G. : deux cas de figures. Mais ces messieurs l'expliqueront bien, bien, mieux que moi qui suit une totale débutante
Et puis révocation ou démission en cours de mandat (De ce que j'ai compris beaucoup de syndic inscrivent dans leur contrat qu'ils ne peuvent être révoqués que pour faute grave et que cette clause n'est pas tout à fait légitime).
Pour le contrat : Rajouté au post que vous citez les recommandations de diverses commissions.
En espérant ne pas avoir répondu à côté
Bonne nuit
Edité par - barbarra le 04/03/2004 03:27:33 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 04:03:03
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Bonjour Barbara et merci pour votre réponse.
Ma question porte sur l'obligation ou non pour le syndic de :
- poser la question concernant le renouvellement du mandat ou éléction d'Untel et,
- de joindre son contrat notamment pour modification des honoraires lors de chaque assemblée généraleet ce,
même s'il a un mandat initial de 3 ans.
Merci des points de vue de chacun.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 11:14:56
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Si le syndic est désigné pour une durée de trois années, il n'est tenu d'inscrire à l'ordre du jour le renouvellement du mandat qu'au cours de la 3e année. Au niveau du mandat il ne peut peut y avoir, au cours des trois années que la démission du syndic ou sa révocation qui puisse affecter le mandat lui même.
La question des honoraires doit, seule, être évoquée lors des assemblées annuelles si le syndic demande une augmentation des honoraires de gestion courante ou une modification des honoraires exceptionnels (modalités de calcul, rubriques, montants fixes).
Le statut de la copropriété (loi de 1965 et décret de 1967) ignore le "contrat de syndic". Il régit d'une part la désignation du syndic, d'autre part la fixation des honoraires. Dans ce dernier cas un barème détaillé des honoraires doit être annexé à la convocation pour l'information préalable des copropriétaires (article D 11)
Mandataire social et représentant légal du syndicat, le syndic doit intervenir de manière appropriée dans toute affaire concernant le syndicat. Il a le monopole exclusif de sa représentation. Un "contrat de gestion" ne peut ni réduire le domaine de compétence du syndic, ni l'étendre à des prestations qui seraient étrangères à l'objet du syndicat. Ses réactions en présence d'un évènement ou d'un accident doivent être, bien entendu, conformes aux procédures prévues par le statut. Ces principes s'appliquent à touts les syndics (professionnels, copropriétaires bénévoles, rémunérés ou coopératifs)
Le mandat social du syndic a pour unique fondement la décision de l'assemblée comportant sa désignation. C'est la seule justification demandée par un notaire, une banque, une administration à l'occasion d'une prestation quelconque.
La perception régulière des honoraires est subordonnée à l'existence d'une décision de l'assemblée approuvant le barème proposé, avec ou sans modification.
Lorsqu'un contrat de gestion a été établi, le barème peut être inclus dans ce "contrat" mais celui ci, même signé, n'a aucune valeur propre en l'absence des décisions d'assemblée sus indiquées.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 21 mars 2004 : 06:12:40
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Citation :
Si le syndic est désigné pour une durée de trois années, il n'est tenu d'inscrire à l'ordre du jour le renouvellement du mandat qu'au cours de la 3e année. Au niveau du mandat il ne peut peut y avoir, au cours des trois années que la démission du syndic ou sa révocation qui puisse affecter le mandat lui même.
La question des honoraires doit, seule, être évoquée lors des assemblées annuelles si le syndic demande une augmentation des honoraires de gestion courante ou une modification des honoraires exceptionnels (modalités de calcul, rubriques, montants fixes).
Bonjour JPM,
AU SUJET DU RENOUVELLEMENT : s'il ne pose pas la question à l'OJ même s'il détient un mandat de 3 ans, la question n'est-elle pas obligatoire au cas où quelqu'un demanderait la désignation d'un concurrent ?
Et si le quitus était refusé par l'AG ?? Qu'en adviendrait-il de son mandat ?? Aurait-il le droit de faire voter les autres résolutions : travaux, adaptation RdC, etc.. ?
AU SUJET DE SON "CONTRAT" : puisqu'il n'est pas joint et que la question n'est pas inscrite à l'OJ, comment peut-on discuter des honoraires lors de l'AG ?? J'avais cité dans un autre post 2 jurisprudences qui indiquaient que :
* il était conseillé de joindre le contrat à la convoc de chaque AG ne serait-ce que pour que les nouveaux copropriétaires en aient connaissance,
* le vote sur le "contrat" n'était pas nécessaire A CONDITION qu'il soit stipulé qu'il n'y avait pas modification du "contrat". Or, dans les charges générales qui m'ont été communiquées, les honoraires du syndic on bel et bien augmenté pour l'exercice à venir.
Que fait-on dans de pareils cas ??
Merci par avance de vos points de vue.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 mars 2004 : 10:58:37
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Bonjour,
Bien que débutante, mais ayant suivi les précieux conseils des juristes (qui ont la gentillesse de nous répondre dans ce forum) nous incitant à lire et à relire la loi de 65 et le décret de 67, j'ai trouvé, peut-être, une réponse à ces questions:
L'article 11 du décret 67 dans son 4° paragraphe stipule :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour:
.....
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou autoriser une transaction.....où l'un des contrats visés aux articles.....et aux articles 29 (et 39) du présent décret.
Article 29 du décret 67:
Les conditions de la rémunération du syndic, sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de cette loi.
J'en déduis que ce qui est communément appelé "contrat de syndic" correspond bien aux "conditions de la rémunération du syndic", etc et que ce "contrat" doit donc être notifié "au plus tard en même tamps que l'ordre du jour".
Manja
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2004 : 11:13:45
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Pour DU 31 :
Pendant la durée d'un mandat de syndic de trois années, un copropriétaire n'a pas à proposer la désignation d'un autre syndic puisqu'il y a un syndic en place !
Seule la révocation de ce syndic en place peut être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée intermédiaire, avec preuve d'une faute lourde à l'appui.
Le refus d'approbation des comptes n'implique pas la révocation du syndic et la solution est identique pour un refus d'octroi du quitus.
Le refus d'approbation des comptes doit être motivé et le syndic a bien entendu la possibilité de rectifier les postes critiqués.
Idem pour le refus de quitus qui peut, comme le refus d'approbation des comptes, restreint à un point particulier, le reste de la gestion étant approuvé.
Si les copropriétaires estiment devoir sanctionner lourdement, on en revient à la révocation.
Mais à l'occasion de la troisième assemblée ordinaire, on revient par contre à la question du renouvellement du mandat ou de la désignation d'un nouveau syndic. Le copropriétaire qui connaît un syndic merveilleux peut alors présenter sa cnadidature. L'assemblée n'a pas besoin de motiver le refus de renouvellement.
Si l'assemblée désire conserver son entière liberté, elle limite la durée du mandat à un an.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 23:03:37
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Merci Manja de votre intervention. Je connaissais déjà le décret et la loi et effectivement je partage votre conclusion.
______________________________________________________
Bonsoir JPM et merci de votre réponse.
J'ai bien compris ce que vous dites concernant l'approbation des comptes, du quitus, etc...
Mais concernant le "contrat" qui n'est pas joint et compte tenu qu'il y a, contrairement à ce que stipule la jurisprudence, une modification du contrat précédent puisqu'il y a augmentation des honoraires : on fait comme si on n'avait pas vu sans savoir à quoi correspond l'augmentation ?? S'il a modifié la gestion courante ou particulière, on dit rien puisqu'on n'a rien vu ?
A bientôt.
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ET SI PAS DE QUESTION NI DE CONTRAT ??
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