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mathieujd
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 05 mars 2004 : 14:44:30
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J'ai acheté une habitation ancienne qui servait avant 1973 à fabriquer du fromage et dans laquelle était logées les personnes, qui appartenait alors à une coppérative agricole .
Après 1973, cette habitation a été vendues par acte notarier en tant que maison d'habitation. aucune activité commerciale n'a eu lieu depuis. toutes les pièces ont été à usage d'habitation.
J'achète cette habitation avec mentionné dans mon acte authentique : maison d'habitation. Je compte réaliser des travaux de rénovation .
Et la mairie comme la DDE me demande de déposer un permis de construire pour changement de destination, considérant que cette habitation n'en est pas une , et que ce changement d'affectation n'a jamais été fait dans le passé.
Je soutiens que le fait que cette habitation n'a plus d'activité commerciale ou agricole depuis des années ne nécessite plus aujourd'hui de changement de destination, que mes travaux ne nécessitent simplement une déclaration de travaux mais en aucun un permis de construire.
Sur quels articles de lois ou décrets puis je trouver mes justifications.
merci de m'informer très rapidement car le problème est critique.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 mars 2004 : 17:31:06
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Retournez vous vers le notaire qui a fait l'acte de vente.
C'est son rôle de vérifier la teneur des caractéristiques des biens soumis à l'acte de vente.
A lui de rechercher quand le changement de local agricole ou commercial en maison d'habitation a eu lieu.
Ce sera également lui qui pourra déterminer s'il y a eu faute, et par qui.
Prados |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 05 mars 2004 : 18:06:29
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Bonjour,
Je connais un cas à peu près similaire : nous en sommes devant la Cour d'Appel administrative avec menace d'être obligé de remettre les lieux en l'état originel !!
Donc, si la zone est constructible et que le coefficient d'occupation des sols permet de construire une surface équivalente à la surface de votre maison, prenez rendez-vous avec le maire, voyez s'il est favorable à votre permis de construire et si tel est le cas, déposez un permis de construire. Mieux vaut négocier et trouver un arrangement.
Si ce n'est pas le cas, la situation se complique énormément. Si vous entamez les travaux, vous risquez un pv du garde-champêtre, une injonction de cesser les travaux, un arrêté du maire, un recours administratif et votre maison, pendant ce temps, est invendable. Sans compter l'épée de Damocles qui vous menace.
Quant aux responsabilités, votre notaire a repris les mentions de l'acte précédent qui date de plus de 30 ans et je suppose que votre vendeur est de bonne foi!! Rares sont les situations très claires, souvent la fiche cadastrale ne mentionne pas la destination du bâtiment, la commune est elle-même incapable de prouver la destination initiale, et si le maire est têtu ou s'il vous en veut, ce sont des recours longs et difficiles. Dans tous les cas, prendre un avocat spécialisé.
Bon courage.
JM GERIN |
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mathieujd
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 15:15:41
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1. Est ce à l'administration de prouver qu'il n'y a eu de changement de destination pour instruire un PV et me forcer à arrêter les travaux
OU ont il le droit de porter ce chef d'accusation sans preuve et c'est à moi de prouver qu'il y a eu changement de destination dans le passé?
2. Si je prends le problème dans un autre sens : comment prouver qu'il n'y a eu ce changement de destination ?
Si j'ai la preuve de taxe d'habitation, foncière sur l'habitat depuis près de 30 ans, celà prouve t il que ce logement est bien un habitat et non plus un batiment agricole ?
Si je recherche à quand remonte les taxes professionnelles, cela me permettra de justifer de la fin d'activité de ce batiment agricole.
3. Si je comprends toute l'étendue du problème en lisant de ci et de là les textes de lois, je crois comprendre qu'il faut un permis de construire s'il y a changement de destination avec travaux de transformation. Aujourd'hui je fais des travaux et on me laisse sous entendre que le changement de destination n'a pas été fait dans le passé.
Or, qu'est ce qui m'empêche de dire que dans le passé le batiment agricole a changement de destination sans travaux , que des gens ont habité et vendu en tant qu'habitation ce bâtiment. les acte de vente successifs montrent que ce batiment est qualifié de maison d'habitation. Aujourd'hui, je fais des travaux mais sur un état de cet immeuble ou je dis que le changement de destination aurait déjà été fait ???
Question : Un changement de destination se fait il uniquement sous réserve de dépot de permis de construire avec travaux de transformation ? il y a 30 cette règle était elle en vigueur ?
Dans ce cas, ce batiment n'aurait subi qu'un changement d'affectation et non de destination ?
Aujourd'hui avec les nouvelles règles ( SRU , PLU ) , comment pourrait on justifier qu'un changement d'affectation depuis plus de 30 ans équivant à un changement de destination?
Si cela était possible, mes travaux ne seraient pas illicites et une simple déclaration de travaux suffiraient !
Je pose toutes ces questions car la situation est plutôt conflictuelle avec mairie DDE qui n'apprècient tout simplement pas que des """étrangers "" de la région se soient installés dans leur commune ! Merci pour toute information.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 16:05:17
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Mathieujd,
Comme je vous l'ai dit dans mon message précédent, le rôle du notaire est de vérifier les caractéristiques du bien soumis à la vente.
Si ce bien est décrit comme habitation dans votre titre de propriété, c'est que:
1. soit il y a eu changement de destination et que le notaire doit pouvoir identifier à quel moment ce changement a eu lieu.
2. soit le notaire s'est planté, et sa responsabilité peut être engagée.
Alors parlez avec votre notaire, c'est lui qui détient la première clé pour résoudre votre problème.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 19:58:26
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Mathieujd,
Regardez voir si il y a un CAUE dans la zone de la maison de votre question (il y a 88 départements couverts par les CAUE) : cette structure pourra peut être vous tuyauter sur les comportements des collectivités locales à l’égard du changement et comment les aborder…
http://www.fncaue.asso.fr/caue/html/carte.htm
Les CAUE (Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement) , issus de la loi de 1977 sur l’architecture, opèrent en partenariat avec les structures départementales (Conseils généraux) et sous leur égide ainsi qu’avec les administrations représentées à ce niveau comme le sont les DDE.
Ce que je dis ci dessus n'est pas contradictoire avec le conseil que vous donne Prados plus haut de rechercher les étapes formelles qui ont pu exister.
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mathieujd
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 22:01:07
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Je vous remercie pour tous ces renseignements.
Ce titre de propriété correspond t il à l'acte authentique ?
Autre question :
Quel est le document qui constitue un changement de destination ?
qu'est ce que le notaire doit récupérer et auprès de quelle instance qui justifie du chnagement de destination ?
Je comprends bien que le résultat de ses investigations sera la conlusion portée dans le titre de propriété.
Dans mon cas, l'acte de vente fait bien état de maison d'habitation.
ci joint extrait d'un document extrait de notaire.fr
Après la signature de la vente, un certain nombre d'opérations, « les formalités postérieures», sont également accomplies. La plus importante est l'enregistrement. Elle a lieu au bureau des hypothèques. C'est le moment où l'acte est publié au fichier immobilier et où le notaire verse à l'administration fiscale les droits et taxes payés par l'acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »). Par ailleurs, le notaire fournit à différentes administrations (bureaux du cadastre, des hypothèques) des copies et des extraits de l'acte de vente. Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie authentique », signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété. Par ailleurs, n'oubliez pas que l'original de l'acte sera conservé par le notaire en son office pendant cent ans, avant d'être confié au service des archives départementales.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 22:46:38
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mathieujd,
Oui, le titre de propriété est l'acte authentique.
Le changement de destination se traduit dans l'acte authentique par un changement de la dénomination du bien (ex: avant, grange agricole et après, maison d'habitation composée de deux étages, au premier, une entrée, couloir, cuisine, water-closet, salle de bains, et une pièce faisant office de salon, au deuxième; etc...)
Si votre acte de vente fait état de maison d'habitation, je vous conseille, une fois de plus, de vous rapprocher du notaire ayant établi l'acte authentique.
Prados |
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mathieujd
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 10:15:27
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Le notaire avance que le titre de propriété précédent faisant déjà état d'un batiment à usage d'habitation. un état descriptif des locaux associé à cet titre de propriété prcédent fait également état du batiment à usage d'habitation.
Le relevé de propriété actuel fait état de l'affectation des locaux en tant H ( habitation ), enfin le plan cadastral fait état de batiment d'habitation.
Est ce que l'ensemble de ces pièces justifie de la destination actuelle du batiment : habitation ?
si ce n'est pas le cas: quel document devrait me présenter le notaire justifiant d'un changement de destination fait vers ou avant 1920 ?
car apparemment ce batiment était déjà déclarée habitation en 1920 , n'ayant plus d'activité agricole?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 03:39:30
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Bien, vous avancez.
Maintenant, deuxième étape: Aller voir le Maire et lui présenter ces informations. Demandez-lui sur quels faits/documents se base-t'il pour vous demander un changement de destination?
Prados |
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mathieujd
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 20:02:55
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Ce matin, je suis retourne voir le notaire et il m'indique qu'il n'existe aucun document attestant d'un changement de destination, mais m'a demandé si la propriétaire avait rempli une déclaration h1 ou h2 aux impôts fonciers, ce qu'elle a fait; mais il reste un lot pour lequelle ce changement n'a pas été fait apparemment;
Ma question est la suivante: dois-je moi aussi remplir une déclaration h2 afin de rétablir ce changement de destination?(je précise que le relevé du bureau des hypothèques spécifie que ce lot est un appartement).
Merci de me répondre.
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mathieujd
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 10:17:41
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Bonjour,
J'ai vraiment besoin d'une réponse avant de déposer cette déclaration H1, car je pense que ce changement de destination ( sur la maison entière) en plus des travaux que j'ai commencé dans les parties déjà déclarées en habitation (en 1974 par déclaration H2:copropriété)risque de justifier le dépôt d'un permlis de construire (changement de destination + travaux effectués= PERMIS).
J'ajoute que la coopérative agricole est dissolue (document à l'appui)depuis 1974 (avant la vente à l'ancinne propriétaire).
Merci de me répondre, car c'est vraiment très URGENT.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 14:06:51
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mathieujd,
Je ne sais pas. Pour moi, non, puisque cela a déjà été fait.
Avez-vous demandé au centre des impôts fonciers? car ce sont eux les principaux intéressés par ces déclarations.
Pour le permis de construire, allez voir la DDE et le Maire et cherchez à comprendre sur quoi se base-t'ils pour dire que le changement de destination n'a pas été fait?
C'est cela qui est important, car vous pourrez alors vous positionner par rapport aux faits qu'ils ont mis en avant.
Prados |
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balancelle
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 22 nov. 2004 : 19:17:42
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message pour mathieujd
bonjour,
j'ai le même problème que vous. Comment vous-en-êtes vous sorti ?
stephane |
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