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jeje
Contributeur senior
75 réponses |
 Posté - 06 mars 2004 : 23:50:14
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Bonsoir,
J'ai un bail commercial avec clause résolutoire et 1 trimestre de loyer en retard, j'ai du mal a decrypter cet article (partie soulignée) :
"Art. L. 145-41.
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."
"lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée".
Je suis passé par huissier pour la clause et ensuite je passerai au tribunal pour la décision.
cela me concerne-t-il, et dans quel cas le juge peut "casser" cette clause ????
Merci.
Edité par - jeje le 07/03/2004 00:01:57
Edité par - universimmo le 12/03/2004 09:25:59
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earlgrey
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 07:18:12
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A mon avis, cela signifie que dans le cas
d' un bail sous seing privé ( rédigé et signé
par le bailleur et le preneur seulement ),
le juge peut accorder des délais bien
que le bail mentionne la résiliation sous
conditions ( non-paiement+commandement+1 mois
de délai ). Alors que s' il s' agit d' un bail
notarié ( rédigé et signé en plus par un notaire
qui est un officier ministériel ),
le bail est un titre exécutoire ( i.e. il a
l' autorité de la chose jugée ) et le juge
ne peut accorder de délais : il ne peut que constater
la résiliation.
Précision : dans le cas d' un bail notarié,
une procédure de saisie-vente ne nécessite pas de
jugement : un huissier muni de la copie exécutoire
peut l' engager sur simple demande de votre part. Par contre,
la résiliation doit être constatée par un juge - mais
dans ce cas un simple référé suffit.
Dans quel cas êtes-vous ?
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jeje
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 15:55:26
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Merci earlgrey
Je suis persuadé que la clause résolutoire n'est pas négociable mais j'ai maintenant un gros doute...
J'ai signé un bail sous seing privé avec cette personne de très mauvaise foi.
Que faut-il apporté au juge pour faire pencher la balance. je prépare mon dossier
- j'ai déjà la preuve qu'il n'entretient plus la chaudière depuis des années !! (quel danger !!!)
- je compte aussi apporter au juge mes mensualités de l'emprunt sur cet immeuble que je ne peut plus rembourser.
Quelles autres pièces peut-on apporter? (peut-on par exemple lui apporter la référence sur une autre affaire, puisque ce locataire à d'autres agences (avec un bail oral et un d'autres propriétaires) et là aussi il paye ses loyers avec un ou 2 ans de retard !!!... )
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 10:17:53
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Bonjour jeje,
Qu'y a t'il exactement dans votre clause résolutoire ?
Je pense que chaque bail à une clause résolutoire, seulement chaque clause est unique.
Vous faites référence à des articles de loi, pas à votre clause perso.
Il y a peu de temps encore, je pensais que "clause résolutoire" était un terme général.
En relisant mes baux, je me suis aperçu que non, non, pas du tout.
L'une parlait uniquement des impayés vis à vis des taxes et autres impôts.
L'autre parlait en revanche de chaque clause du bail.
Il y a des textes disant que ce qui est inclus dans la clause résolutoire prépare le devenir du bail.
Je dois avoir l'air novice en la matière, mais, c'est vrai, je suis novice et je découvre seulement les ficelles des baux commerciaux.
Sénèque
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 11:04:38
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Si cela peut vous aider ... Jeje
Amicalement,
Sénèque
La clause résolutoire organise en amont la rupture. Bien rédigée, elle évitera de nombreuses déconvenue au moment de la séparation.
La clause résolutoire détermine les circonstances dans lesquelles le contrat sera résolu ou résilié. Par exemple, s'il y a inexécution d'une obligation par l'une des parties ou cas de force majeure. Cette clause est valable sauf exceptions : il existe notamment des restrictions concernant la réglementation des baux commerciaux.
La clause, dont le contenu est très variable, doit être rédigée sans équivoque et mentionner expressément les obligations qui seront sanctionnées. Par exemple, on peut indiquer : " A défaut de la livraison du distributeur à café modèle FX5 avant le 28 octobre 2000 par la société X, la société Y pourra résilier le présent contrat. " Si la formulation est trop imprécise, les juges ne sont plus liés par les dispositions contractuelles. Ils retrouvent leur liberté d'appréciation.
Une mise en œuvre variable
L'application, qui doit respecter les dispositions contractuelles, varie selon le type de clause choisi. Car il en existe plusieurs. Si la clause indique : " En cas d'inexécution, le contrat sera résolu ", la partie qui l'invoque doit demander au juge de prononcer la résolution. Stipulée " de plein droit ", la résolution se produit sans recourir au juge. Prévue " de plein droit et sans sommation ", la résolution se produit sans recourir au juge et sans mise en demeure. C'est la forme la plus énergique des clauses résolutoires : sous réserve de l'abus de droit, elle évite le contrôle du juge.
Les parties sont naturellement libres de choisir le contenu de la clause, le juge ne pouvant apprécier la proportionnalité entre le manquement reproché et la sanction. Mais la clause doit être mise en jeu de bonne foi (par exemple, un délai suffisant doit être accordé pour remédier au manquement allégué). " Et faites attention au formalisme dans la rédaction, conseille Gilles Florès, avocat au cabinet Cejef-Alexen. Si les termes "sans mise en demeure" ou "sans sommation" sont oubliés, il ne pourra être mis fin au contrat sans délai. Dans le silence de la clause, la mise en demeure est toujours sous-entendue. " En outre, la mise en demeure doit, selon la jurisprudence, préciser les manquements reprochés et les remèdes à y apporter. Il convient, par exemple, d'indiquer : " La livraison n'a pas été effectuée selon le délai prévu le 25 septembre 2000. Je vous demande en conséquence de livrer la marchandise d'ici le 25 octobre 2000, faute de quoi la résolution du contrat interviendra. " Ce type de précision est parfois judicieux : " Pour certains contrats, il peut être préférable d'éviter les clauses "guillotine" et de laisser au débiteur un délai de régularisation, sous peine d'avoir à payer des intérêts de retard ou des dommages-intérêts ", recommande Gilles Florès.
Deux effets : résiliation ou résolution
Deux cas se présentent aux parties.
- La résiliation. Le contrat disparaît pour l'avenir, mais les prestations déjà réalisées ne sont pas annulées. Ce qui est le cas du bail. Si la clause résolutoire règle la fin des rapports entre les parties, par exemple le sort des stocks dans un contrat de distribution, son application est obligatoire. A défaut, les cocontractants ont droit à être indemnisés en proportion des prestations qu'ils ont fournies.
- La résolution. Le contrat est anéanti rétroactivement. C'est-à-dire qu'il est censé n'avoir jamais existé et que les choses sont remises dans leur état antérieur. Pour savoir si la résolution est totale ou partielle et si elle est étendue à d'autres contrats liés à la convention en cause, il est nécessaire de se reporter à la clause.
Bien rédiger sa clause résolutoire
1- Employez des termes précis, afin de ne pas fragiliser la réalisation de l'accord.
2- Indiquez les cas de résolution ou de résiliation, par exemple la modification du contrôle du capital de l'une des sociétés contractantes.
3- Mentionnez la forme de la notification de la mise en demeure du cocontractant (de préférence une lettre recommandée avec AR).
4- Incluez le délai de préavis de résiliation ou précisez le moment auquel se produira la résolution.
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jeje
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 23:56:33
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Merci Sénèque,
Novice ? vous avez l'air de très bien maitriser le sujet .
Pour ma part je débute.
Je n'ai pas voulu prendre de risque et j'ai utilisé un imprimé.
Avec du recul je crois que j'ai bien fait car les points que vous avez abordés y sont présents.
Voici un extrait de la clause contenu dans le bail commercial (cela pourra peut-etre servir à quelqu'un)
"--- CLAUSE PENALE - CLAUSE RESOLUTOIRE--
(...)
Les parties conviennent que :
- en cas de manquement par le preneur à l'une des quelconques de ses obligations contractuelles*, qui sont de toutes rigueur.
- en cas de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires, dont les articles L145-1 et suivants du code du commerce.
le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier restée sans effet : les conditions d'acquistion de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre ordonnée par le juge.
(...) "
* Obligations principales : loyer, entretien réparations...
Bon , j'espère que c'est blindé, l'huissier est passé (pas de réaction du preneur pour le moment, et c'est dur à dire mais j'espère qu'il n'en aura pas vu son comportement ...) . Je n'ai plus qu'à attendre.
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 10:08:26
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Bonjour,
Je ne suis pas spécialiste en voie d'exécution mais il me semble que, la clause résolutoire s'impose au juge des référés qui ne peut qu'en constater l'acquisition et en conséquence, ordonner l'expulsion si celle-ci est demandée.
Cependant, et en présence d'une telle clause le locataire peut toujours demander des délais au juge. Il doit le faire normalement dans le délai de 30 jours après la délivrance du commandement.
L'article L145-1 du code de commerce dit simplement que le locataire peut demander des délais, même après l'expiration du délai de 30 jours si l'acquisition de la clause résolutoire n'a pas été constatée par une décision de justice ayant l'autorité de la chose jugée.
Notez aussi qu'une ordonnance de référé n'est pas une décision ayant autorité de la chose jugée (article 488 du Nouveau Code de Procédure Civile).
Mais, si elle est susceptible d'appel (délai de 15 jours),et qu'aucune des parties n'a fait appel l'ordonnance de référé devient définitive et le locataire n'a donc plus de bail.
Pour que la mise en jeu de la clause résolutoire soit valable, il faut, que le commandement vise la clause résolutoire, qu'il précise exactement quelle est l'infraction aux règles du bail qu'on reproche au locataire, que l'on précise que le locataire dispose d'un délai d'un mois pour mettre un terme à l'infraction et, bien sûr, que la mise en jeu de la clause résolutoire soit invoquée de bonne foi.
Ensuite, dès que le délai d'un mois est dépassé, le propriétaire a intérêt à saisir le juge des référés dans les meilleurs délais et à signifier l'ordonnance dès qu'elle est rendue.
Espérant que ces quelques éléments vous seront utiles,
bonne chance ...
JM GERIN |
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jeje
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 13:54:08
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6 mois après...
Le jugement m'a été favorable.
Le commerçant à été mis dehors en septembre (il est parti de son plein grès sinon c'était la police ...)
Il a du TOUT me payer après etre parti (loyers + frais justice).
Je vais bientot relouer...
Comme quoi il y a une justice.
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Bail commercial -clause resolutoire
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