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bigimmoIII
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 08 mars 2004 : 19:39:36
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Bonsoir,
Auriez vous des exemples de méthodologie de calcul des millièmes pour une copro à réaliser.
J'ai la surface Carrez des lots.
Mais je ne sais pas comment pondérer avec les autres apréciations de la loi (étage, situation etc...) ni quels éléments prendre en compte ?
Caves ?, Jardin ? Accès sans ascenseur au second ? etc...
Merci pour vos renseignements.
Charles
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 20:59:48
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Je suis tenté de vous reservir la réponse déjà donnée sur le sujet 10267 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10267 ) :
« pour les opérations de mise en place, laissez faire les professionnels (normalement, le bon pilote est le notaire)… ».
Lisez par ailleurs attentivement le dernier alinéa de l’article 10 de la loi de 1965 : tout RC postérieur au 31.12.02 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul ; ceci en faisant attention à l’article 12 de la même loi qui prévoit qu’un copro peut intenter une action en révision pendant 5 ans.
(plus largement, lisez les articles 1 à 13 de la loi de 1965 et plus spécialement l'article 5 et les trois premiers alinéas de l'article 10 : vous verrez que la fixation des quotes-parts n'a rien de mécanique du genre x % pour un étage).
La conclusion est : pas de bricolage, remettez vous en aux pros (notaire, qui mobilisera un géomètre spécialisé qu’il validera).
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 13:56:29
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Cher Joseph : c'est bien là que le bât blesse...
Nous le savons, il n'existe pas de "méthode de calcul", qui plus est qui serait unifiée, reconnue, voire officialisée, pour calculer les tantièmes d'une copropriété.
Lorsqu'on pose la question aux notaires ou aux géomètres, voire aux architectes, il n'y a pas de réponse, ou la réponse est floue....
Chacun fait un peu sa propre sauce, sur ses propres critères.
Je suis donc un peu dubitatif sur cette question de s'en remettre les yeux fermés à des spécialistes .. d'une méthode ou de critères qui ne sont pas clairement définis.
Je ne dis pas que rien n'est juste ou que tous les tantièmes sont faux. Je dis simplement qu'il est quasi impossible de savoir quelle méthode a été retenue pour les règlement antérieur à 2002.
Et depuis, pour faire application du dernier alinéa de l'art.10 que vous citez ? ... comme il n'existe rien de précis, de Lille à Perpignan,il aura (presque) autant de "méthode de calcul" qu'il y a d'intervenants ou de spécialistes ....(un spécialiste d'une méthode qui n'existe pas, ..je ne sais pas trop ce que c'est)
Car s'il y avait un ou quelques modes de calcul connus, une méthode, il a longtemps que vous auriez dit aux poseurs de questions "Voyez le topic XYZ d'Univerimmo, les différents modes de calcul y sont détaillés ainsi que les rubriques à retenir et les divers coefficients à appliquer."
Il y a là un vide à combler ... A nos claviers ?
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 08:35:07
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Je rejoins la réponse de Joseph, laissez faire les pros!
Le risque de contestation est amoindri car:
-le calcul est alors fait par quelqu'un d'externe, donc neutre.
-le professionnel engage sa responsabilité qui est importante.
Il n'existe aucune règle précise officielle, mais la loi fixe des principes très généraux à partir desquels l'ordre des géomètres, par exemple, a dressé des notices avec coefficients applicables afin d'harmoniser les résultats.
Les architectes ne calculent pas les grilles de répartition.
En termes de responsabilité, c'est le notaire qui prend celle d'enregistrer vos tantièmes et vous riquez de le voir peu enthousiaste d'enregistrer une grille non élaborée par un géomètre.
Pour répondre à gédehem, la multitude de coefficients à appliquer, le volonté de faire en sorte que personne ne se sente léser dans une société ou le recours à l'action judiciaire devient un sport national font que les professionnels sont réticents à livrer en détails les méthodologies (qui est loin d'être simple et nécessite une formation technique et juridique conséquente; il ne s'agit pas d'appliquer froidement une simple formule mathématique que l'on trouverait sur le web!).
Ceci en particulier afin d'éviter d'être submergés d'appels téléphoniques de copropriétaires réclamant la correction de la grille après qu'ils aient refait le calcul et découverts qu'ils devraient avoir 124 tantièmes plutôt que 125! Le pire serait que les 75 autres copropriétaires s'y mettent aussi. Le professionnel n'acceptera de rendre des comptes qu'à celui qui l'a missionné (généralement le promoteur ou le notaire). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 09:47:57
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Moi je trouve tout ça très bien et très joli.....
Mais maintenant, lors de l'approbation du RDC dans une copropriété, RDC qui est un acte conventionnel entre les membres du syndicat, que faisons nous du dernier alinéa de l'art.10 de L, qui impose de mentionner "les éléments pris en considération et la méthode de calcul" ....?
Et plus généralement, cela reviendrait à faire antériner par les copropriétaires une quote-part de parties communes, dont ils sont propriétaire en indivision avec les autres, sans qu'ils sachent par avance ce que sont ces éléments et cette méthode ayant déterminés leut quote-part personnelle de propriété ?
Plus betement, cela reviendrait à vous dire "je vous vend un apparte dans cet immeuble mais je ne vous indique ni sa position ni sa consistance, mais ça fait 88,76 m²".
Et pour les RDC déja rédigés, lorsque vous vous tournez vers le géomètre ayant calculé les tantièmes et que vous lui demandez à connaitre les éléments qu'il a retenu et sa méthode de calcul .... et qu'il reste silencieux ...avouant qu'il ne sait pas trop, de quelle technicité, professionnalisme ou compétence juridique parlez-vous ?
Ce qui importe, ce ne sont pas tant les 124 ou les 125 millièmes, c'est de savoir quels éléments ont été retenus et quelle méthode a été appliquée pour calculer ces 124 ou 125. C'est l'absence de données sur ces éléments et cette méthode de calcul qui amène la contestation.
5+3= 8, 4+4 ou 6+2 aussi. Si je n'ai que 8, impossible de savoir à quoi correspond mon 8.
Et il faut que j'approuve MON 8 sans savoir à quoi cela correspond exactement ?
Quant au refuge de la complexité, des coeff. nombreux, des calculs du niveau math-sup pour les plus simples, que c'est pour des professionnels spécialistes, c'est le genre d'arguments qui ne tient pas la route car trop souvent avancés pour justifier l'opacité de certaine pratiques.
Il ne s'agit pas de mettre en cause la compétence ou le professionnalisme de qui que ce soit. Mais s'il n'existe pas de méthodologie sur les éléments à retenir ou non, sur les coefficients à appliquer suivant tels ou tels cas, sur les calculs qui en découlent, je ne vois pas de quelle compétence on parle, sur quoi et dans quels domaines.
Faites un sondage : chacun a sa méthode, ses critères, ses coefficients et fait sa propre salade, sans que personne, en premier lieu les copropriétaires concernés, n'en sache rien ....
Quid du dernier alinéa de l'art.10 ?
Nous sommes bien là face à un vide qu'il conviendrait de combler.
Edité par - gédehem le 11/03/2004 10:03:47 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 10:44:36
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Je rejoins aussi Toison et comme Gedehem je pensais jusqu'à présent qu'il était difficile de déceler les méthodes de calcul des tantièmes de parties communes et de répartition des charges dans les RC anciens.
Ayant eu l'occasion de voir des dizaines de règlements dont l'adaptation est réalisée par une mienne connaissance, j'ai un peu changé d'avis.
Dans un grand nombre de cas il est facile de contrôler ces éléments pour lesquels des renseignements figurent dans les RC : indication des surfaces des fractions principales ou description de types de lots identiques. De même, pour le chauffage, la base de répartition (surfaces chauffantes, volumes chauffés, etc.) est indiquée.
Dans les immeubles les plus anciens, généralement 15 à 40 lots principaux au maximum, il est également facile de contrôler la proportionnalité entre les surfaces des lots et les quotes-parts des parties communes.
Depuis 1965 ces dernières "résultent, lors de l'établissement de la copropriété de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
> la consistance c'est la nature objective de la fraction (appartement, garage, cave, etc.)
> la superficie : c'est clair même si on peut ergoter sur les 8 catégories de superficie existant de nos jours
> la situation : c'est le critère le plus incertain. Il faut donc donner au coefficient une incidence aussi faible que possible. De plus tout le monde sait que les avantages et inconvénients de la situation peuvent varier dans le temps.
Il n'est pas très difficile de jouer avec tout cela et l'étude de Messieurs Azais, Gouvernaire et Morand (Marcel car il y a des homonymes) dans l'Actualité Juridique Propriété Immobilière 1993 p. 235 demeure sans conteste la plus solide. Marcel Morand, qui n'était pas géomètre expert, a été l'un des meilleurs experts dans ce domaine. On peut en profiter pour rappeler qu'il a contribué dans le passé a relancer la pratique de l'arbitrage en matière de copropriété. La suppression de la clause compromissoire dans les règlements de copropriété n'interdit nullement de recourir à un arbitrage dès lors que le litige est né. Qui le sait ?
> Enfin on ne doit pas tenir compte de l'utilisation du lot. Autrement dit : ni surévaluer, ni sous-évaluer les locaux commerciaux pour être clair. Cette prescription a été respectée après 1965 mais les promoteurs ont tenté de la tourner en les éxonérant de certaines catégories de charges, ce qui a été justement sanctionné par la suite.
Et pour les charges ? la plupart des catégories entrent dans le champ de l'article 10 alinéa 2 (répartition en fonction des tantièemes généraux ou spéciaux). Cela reste vrai pour beaucoup d'éléments d'équipement commun : utilité égale (chacun des 30 parkings contribue pour 1/30) ou utilité égalitaire (ce qui revient à appliquer les tantièmes généraux ou spéciaux), mais aussi pour beaucoup de services comme le gardiennage.
L'exigence d'un coefficient spécifique se trouve ainsi réduite aux ascenseurs (coefficient d'étages) et au chauffage, qui peut néanmoins être réparti en fonction des tantièmes généraux dans beaucoup de cas.
Il ne faut pas oublier les règles spécifiques, postérieures à 1965, pour le chauffage et l'eau chaude.
Finalement tout celà est relativement simple. Il n'est pas nécessaire de sortir de Polytechnique pour établir une règlement de copropriété, ni même d'être Docteur en droit. Mais il faut être quand même un praticien averti. Cf Toison
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 13:02:02
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Un praticien avertit; je suis tout à fait d'accord.
C'est pour cela à mon avis que le legislateur, au dernier alinéa de l'article 10 reste vague en exigeant d'indiquer les éléments pris en considération sans imposer la forme exacte que devra prendre la chose (texte explicatif indiquant pourquoi on doit appliquer un coefficient minorant ou majorant à telle catégorie de lot?, valeur des coefficients? grilles de calculs complètes avec superficies utilisées?)...
La loi est encore trop récente pour choisir la méthode de rédaction la plus adequate et le caractère encore trop vague de cet article aura pour conséquence un certain nombre de jugements (parfois contradictoire en fonction des experts que choisiront les tribunaux) dont découlera espérons-le des jurisprudences sur lesquelles nous pourrons nous appuyer.
Il est évident que l'opacité sur les calculs de tantièmes doit être levée mais lorsque vous demandez à un géomètre ou autre expert le détail des calculs qu'il a effectué dans le cadre d'une mise en copropriété réalisée il y a 15 ou 20 ans, il me parait clair qu'il ne va pas passer 2 heures à relire les notes de son ancien collègue juste pour vous faire plaisir, à moins que cela lui soit contraint dans le cadre d'une procédure quelconque.
PS: JPM cite "Enfin on ne doit pas tenir compte de l'utilisation du lot. Autrement dit : ni surévaluer, ni sous-évaluer les locaux commerciaux pour être clair. Cette prescription a été respectée après 1965 mais les promoteurs ont tenté de la tourner en les éxonérant de certaines catégories de charges, ce qui a été justement sanctionné par la suite."
La sous-évaluation de lots à usage professionnel a peut-être été sanctionnée, mais il reste d'usage de majorer les charges d'ascenseur ou d'escalier (par exemple) pour des cabinets médicaux ou autres professionnels engendrant un bien plus grand nombre de passages que les particuliers. |
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 13:21:27
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Bonjour [:]
Si cela vous semble ne vous oblige pas trop, pouvez-vous développer : La suppression de la clause compromissoire dans les règlements de copropriété n'interdit nullement de recourir à un arbitrage dès lors que le litige est né. Qui le sait ?
Merci
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tonio copleros
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 10:19:18
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Bj à ts.
Géomètres-experts et notaires ont du se mettre d'accord en ce qui concerne le calcul des tantièmes de copro. Enfin espérons.
A votre avis, ont-ils simplifié la chose, supprimé certains coef. aussi ridicules que distribution des pièces, par exemple ?
Vont-ils exposer au grand public une brochure, ou autre ? Pas si sûr, même si bientôt dans les règlements figuerera la méthodologie.
Si vous avez des docs, des renseignements, je vous remercie d'avance.
tonio
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a n a r i l d
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 16:59:53
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Bonjour,
Le mètre carré pondéré de la fiscalité directe locale est ce qu'est le tantième de charge à la copropriété.
ANARILD
Mieux Comprendre
Association Nationale des Assujettis réguliers aux Impôts Directs Locaux. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 17:24:10
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Pour Barbarra :
Dans un contrat entre X et Y, il peut être prévu qu'en cas de litige futur entre X et Y, ce litige devra être réglé par voie d'arbitrage. Aucune des parties ne pourra saisir une juridiction.
Cette clause est appelée clause compromissoire. Elle prévoit par ailleurs l'organisation de l'arbitrage qui sera confié à un ou plusieurs arbitres.
L'obligation de recourir à l'arbitrage faite à X comme à Y naît alors avant l'apparition du litige. Il n'y aura peut être aucun litige, d'ailleurs, entre X et Y.
Dans les anciens règlements de copropriété (avant 1965) il y avait toujours une clause compromissoire. Elle été interdite par la loi de 1965 parce qu'il y a eu des difficultés d'application dues au faible nombre d'arbitres compétents.
Mais, en matière de copropriété, lorsqu'un litige est né, il reste possible aux parties intéressées, après cette apparition du litige de convenir de lui apporter une solution par la voie de l'arbitrage, plutot que de saisir un tribunal.
Recourir à l'arbitrage, s'il s'agit par exemple d'une contestation de la répartition d'une charge, c'est demander par exemple à un tribunal arbitral d'examiner le litige et de fournir une solution. Le copropriétaire demandeur va désigner PF Barde comme arbitre, le syndicat va désigner Clemouel comme arbitre et, le cas échéant, Barde et Clemouel vont désigner Gedehem comme troisième arbitre.
Ils examineront les pièces, entendront les parties et rendront une "sentence" (c'est le nom de la décision d'un tribunal arbitral).
Il peut y avoir un seul arbitre. Les arbitres sont souvent des experts judiciaires, voire des avocats et même des magistrats (en dehors de leur activité officielle) mais c'est une simple pratique. Pour les magistrats, je pense qu'une récente réforme leur a interdit de pratiquer l'arbitrage (à vérifier).
L'arbitrage est très courant en matière commerciale. Dans le passé de nombreux litiges en matière de copropriété ont été réglés par voie d'arbitrage pour le plus grand bien des copropriétés.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 23:32:14
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Cette information de JPM est très intéressante et répond à une question que j'ai posée plusieurs fois sur le forum sans jamais avoir de réponse.
Concrètement, comment peut-on mettre en route cette "procédure" ?
Et j'imagine qu'elle n'est pas "gratuite" ?
Elisabeth |
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Méthodologie de Calcul des Tantièmes ?
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