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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
 Posté - 13 mars 2004 : 13:33:33
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J’ai été amené cette semaine à me poser la question de savoir exactement quand expédier au plus tard une convocation de l’assemblée générale. Question simple, quoique …
J’ai lu récemment sur ce forum, mais je n’ai su retrouver le message, que le délai se comptait en jours francs. Or, les délais francs n’existent plus en matière civile. Une mise au point ne me semble pas superflue.
L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation doit être notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, sauf délai plus long imposé par le règlement de copropriété.
Un délai se définit par son point de départ et par son point d’arrivée.
Une modification de l'article 63 du décret du 17 mars 1967 a fort heureusement apporté une réponse définitive aux incertitudes sur le point de départ : c’est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou, lorsqu’on notifie la convocation par émargement, la date de la signature de la liste d’émargement. (Dans cette dernière hypothèse, il est impératif que le destinataire de la convocation appose de sa main la date de la réception et non seulement une signature).
Le point d’arrivée fait l’objet des dispositions de l’article 642 du nouveau code de procédure civile : «Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.»
Le premier jour du délai de convocation est donc le lendemain du jour de la première présentation de la convocation. La présentation est soit la remise de la lettre en main propre par le facteur, soit le dépôt de l’avis de réception au domicile du destinataire. La première présentation est le premier de ces deux évènements.
Le quinzième jour du délai est le quinzième jour suivant celui de la première présentation. Il expire ce quinzième jour à 24 heures.
Autrement dit, il doit s’écouler, entre le jour de la première présentation à 24 heures et le jour de tenue de l’assemblée à 0 heure, 15 jours pleins.
L’assemblée générale peut donc se tenir au plus tôt le seizième jour suivant le jour de la première représentation, ou, plus simplement dit, soit P la date de la première présentation, l’assemblée générale peut se tenir au plus tôt à la date P + 16.
Sachant que dans le meilleur des cas une lettre recommandée est distribuée dans les environs immédiats le lendemain, mais hors du département rarement avant le surlendemain, qu’elle n’est pas distribuée les dimanches et jours fériés, il faut tenir compte d’un délai d’acheminement de trois jours éventuellement allongé en fonction des dimanches et jours fériés et le syndic doit calculer le jour d’expédition de la façon suivante :
- le jour P de la première présentation est au plus tard le jour J – 16 ou le premier jour ouvrable précédent le jour J – 16,
- Le jour de l’expédition est au plus tard le jour P – 3 ou le premier jour ouvrable précédent le jour P – 3.
Si un copropriétaire doit recevoir sa convocation hors de la métropole, le respect du délai de convocation se heurte à deux obstacles, celui d’un délai d’acheminement plus long et moins bien maîtrisé d’une part, et celui de la valeur juridique des notifications de courrier recommandé qui dépend des conventions internationales conclues avec l’Etat où réside le copropriétaire concerné. Afin d’éviter de se poser de telles questions, le syndic doit absolument appliquer les dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et demander aux copropriétaires résidant hors de métropole de déclarer un domicile en France métropolitaine.
L’article 42 du nouveau code de procédure civile prévoyant un allongement du délai pour tenir compte des samedis, dimanches et jours férié, à mon avis, en cas de tenue de l’assemblée un samedi, il faut allonger le délai de convocation d’un jour.
Il faut enfin, le cas échéant, respecter le délai plus long imposé par le règlement de copropriété : le délai calculé comme dit ci-dessus sera alors augmenté de la différence entre le nombre de jours imposé par le règlement et 15.
Cordialement
P.F. Barde
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 17:15:01
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Bonjour clemouel,
Vous dites:
"Par ailleurs, si l'immeuble est situé en France métropolitaine, chaque copropriétaire doit avoir un domicile réel ou élu en France métropolitaine (art. 64 du Décret)."
Et si ce n'est pas le cas? Les copropriétaires qui habitent à quelques km de la frontière française ne pourront donc pas faire état d'une convocation présentée, disons, dix jours seulement avant l'AG parce que la poste étrangère met six jours pour présenter des courriers français?
Manja
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 18:52:36
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En effet, c'est bien pour éviter de tels inconvénients qu'il y a obligation d'élire un domicile en France métropolitaine. Toutefois, si un copropriétaire résidant à l'étranger ne s'est pas soumis à cette obligation qui est largement méconnue, y compris par nombre de syndics professionnels, je pense que le devoir de conseil du syndic (professionnel) prescrit à ce dernier de demander au copropriétaire concerné une telle élection de domicile et il ne me paraît pas impossible qu'un tribunal puisse donner suite à une demande d'annulation d'assemblée venant d'un copropriétaire expatrié au motif qu'il y aurait eu carence du syndic. J'ignore si des tribunaux se sont déjà prononcé sur ce sujet.
En ce qui concerne le délai allongé parce que devant expirer un samedi, dimanche ou jour férié, je m'empressse de corriger une erreur dans mon premier message : il y a lieu de tenir compte de ces jours non ouvrables si l'assemblée doit se tenir le lendemain d'un tel jour et non la veille. Là encore je m'interroge sur le caractère absolu de cette disposition du nouveau code de procédure civil qui concerne au premier chef les procédures exécutées dans le cadre d'une instance judiciaire et dont les délais prescrits sont avant tout des délais au delà desquels il n'est plus possible d'agir. La disposition prévoyant une prorogation a pour but de permettre l'exécution d'un acte le dernier jour de la période comprise dans le délai, qui ne peut être ainsi qu'un jour ouvrable. Cette justification ne s'applique pas à la convocation de l'assemblée. Aussi il ne paraît pas impossible qu'un tribunal refuse une annulation d'assemblée tenue un lundi alors que le délai de quinze jours expirait le dimanche, et là encore j'ignore s'il y a des jurisprudences sur le sujet. Evidemment, le syndic fera en sorte de ne pas courir de risque et appliquera strictement les dispositions de l'artice 642 du nouveau code de procédure civile.
Le tableau de Clemouel est un véritable chef d'oeuvre. Je l'avais déjà vu passer, mais je l'avais oublié et ne l'ai pas revu lors d'une brève recherche par mots-clefs. Du reste, tout utile qu'il soit, le moteur de recherche ne donne pas toujours les résultats escomptés. Je n'en fais pas grief à universimmo dont le forum est techniquement excellent. Mais, bien sûr, on souhaite toujours mieux.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 18:56:14
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C'est tout à fait ça.
Pour répondre à "l'interrogation" de Barde, je crois qu'il est sage de convoquer l'AG au moins 3 semaines avant la date de sa tenue.
Si on en arrive à calculer les jours pour envoyer la convoc au jour précis (ex de Clemouel le 2.02 pour une AG le 19.02), c'est qu'on est un maivais prévisionniste, donc un mauvais gestionnaire-syndic et un mauvais CS, lequel n'a pas préparé l'affaire !
Pour ce qui concerne l'art.64 il est clair, et me semble évident. Le syndicat, donc le syndic qui convoque, n'a pas à être pénalisé parce qu'un copropriétaire habite à la Réunion ou aux Kerguelen.....(c'est pourquoi on parle de "Métropole").. Et si on est à l'étranger, la règle et la même, même si l'immeuble est à Ferney-Voltaire et que vous habitez en face à 3 km, .... mais que c'est Geneve ....
Et comme en plus c'est aux copropriétaires, et obligatoirement à eux, d'informer le syndic de leur domicile réel ou de l'adresse à laquelle il doit faire parvenir les convoc., ils ne seraient pas fondés à contester au cas où ces dispositions ne seraient pas respectées.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 19:37:45
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Le petit tableau de Clemouel est effectivement un petit chef d'oeuvre. Je suppose qu'il en est l'auteur (?) car je ne l'ai vu que dans son site, me semble-t-il.
C'est encore la preuve qu'un petit dessin vaut parfois mieux qu'un long discours.
Cela vaut aussi pour les articles 24 et 25. Pour le copropriétaire de base (et même pour celui qui est moins de base), il n'est pas facile de comprendre certaines explications et surtout il n'est pas facile d'être capable d'appliquer dans les différents cas de figure qui peuvent se présenter (il y avait déjà eu quelques échanges sur ce sujet).
Je prépare un petit quelque chose en ce sens, que je soumettrai.
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:07:23
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C'est gentil à vous P.F. Barde et Elisabeth mais mon illustration (j'en suis bien l'auteur Elisabeth) n'est tout de même pas un chef d'oeuvre.
Remarque, il semble plaire car même l'ARC l'a repris dans son ouvrage intitulé "la copropriété : plus de transparence ?" (page 80/81) 
Et oui ce tableau est bien issu du site de notre copropriété et plus précisemment de la page consacrée aux "délais en copropriété" (http://91rollin.free.fr/Documents/JURIS%20-%20Delais%20en%20copro.htm).
En relisant cette page, je me suis rendu compte d'une erreur que je corrigerai tout prochainement.
Comme quoi, il faut être prudent sur les propos avancés sur le net.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:12:26
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Il est effectivement sage d'ajouter une bonne semaine au délai minimal pour parer à certaines éventualités. Celui qui en est à compter les jours peut être un mauvais getionnaire. Mais ce genre de souci est courant, si ce n'est quotidien, chez les syndics professionnels. Ils ne sont d'ailleurs pas toujours entièrement responsables de la situation de précipitation où ils peuvent se trouver : des demandes de modification de dernière minute venant du conseil syndical ne sont pas rares.
Le texte de l'article 64 du décret a beau être clair et je sais bien que nul n'est censé ignorer la loi, mais je ne préjugerais cependant pas de façon aussi catégorique que gédehem sur l'attitude éventuelle d'un tribunal, dont on pourrait imaginer qu'il estime que le copropriétaire a méconnu son obligation pour avoir été induit en erreur par un manquement du syndic. Les choses les plus simples peuvent légèrement se compliquer quand on veut s'en donner la peine et, bien qu'en principe ils ne jugent pas en équité, les juges on parfois des raisons dont la raison vulgaire peut s'étonner. La justice réserve parfois des surprises. Ainsi, aussi curieux que cela puisse paraître, la cour de cassation, confirmant un arrêt de cour d'appel, a estimé que la démission d'un syndic constituait un empêchement pour valider, malgré les dispositions contraires de l'article 47 du décret, la convocation de l'assemblée générale par le président du conseil syndical. Aussi faut-il autant que possible, en application du principe de précaution, faire en sorte d'écarter toute possibilité de mauvaise surprise. C'est pourquoi, le syndic professionnel ayant un devoir de conseil, j'estime qu'il doit, en raison de ce devoir et par prudence, rappeler à tout copropriétaire concerné les dispositions de l'article 64, même si, selon le texte exempt d'ambigüité de cet article, il est clair que la notification du domicile est de l'entière responsabilité du copropriétaire. Sait-on jamais.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 15:38:27
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Tout à fait d'accord avec tt ce qui précède.. Le dessin de Clemouel est génial. La conclusion : on anticipe, on prévoit, on convoc 3 semaines avant l'AG et l'affaire est dans le sac !
Pour ce qui concerne le mot de Barde :
" La justice réserve parfois des surprises" (pour ça, entièrement d'accord ! NDLR). "Ainsi, aussi curieux que cela puisse paraître, la cour de cassation, confirmant un arrêt de cour d'appel, a estimé que la démission d'un syndic constituait un empêchement pour valider, malgré les dispositions contraires de l'article 47 du décret, la convocation de l'assemblée générale par le président du conseil syndical. "
Je ne comprend pas cette position, pour 2 raisons :
- il est évident que si le syndic démissionne, il n'y a plus de syndic. S'il n'y a plus de syndic il n'y a plus possibilité pour le pdt du CS de mettre en demeure qui que ce soit (art.8 du D). Et s'il n'y a pas de mise en demeure, il ne peut y avoir de convocation.
- Je ne vois pas quelle disposition de l'art.47 du décret dirait le contraire, ou permettrait au pdt du CS de convoquer une AG si le syndicat est dépourvu de syndic.
La convocation d'une AG par le Pdt du CS impose la présence d'un syndic dont le mandat est en cours au moment de la notification de la mise en demeure qui lui est faite [de convoquer] conformément à D. art.8.
Le seul cas de figure où le pdt du CS pourrait convoquer sans une procédure de mise en demeure, c'est en cas d'empêchement du syndic ou de sa carence, ainsi que le précise le dernier alinéa de l'art 18 de L., mais à condition qu'une clause du RDC le prévoit expressément. (sur ce point, trop de RDC sont silencieux et c'est bien dommage !) A défaut de stipulation précise du RDC, c'est le TGI et l'administrateur provisoire.
Ainsi, mis à part le cas ci-dessus et en l'absence d'une clause particulière du RDC, que ce soit pour empêchement, carence, absence de désignation par une AG ou parce qu'il n'y a plus de syndic, c'est toujours le juge qui désigne le syndic ou administrateur provisoire...(art.18 de L dernier alin, ou art.46/47 de D)..
Bon, mais c'est de l'épicerie, je vous l'accorde.....
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 16:30:23
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Je souligne un des points importants rappelés par monsieur Barde que beaucoup de copropriétaires naïfs (moi incluse) oublient :
« la date de la signature de la liste d’émargement. (Dans cette dernière hypothèse, il est impératif que le destinataire de la convocation appose de sa main la date de la réception et non seulement une signature)..
en ce qui concerne l’obligation de domicile en France, voilà une chose bien amusante. Si lettre A.R. la personne l’a réceptionnant doit avoir un pouvoir de le faire (si elle doit envoyer un courrier à l’étranger pour l’obtenir, etc., petit souci de temps) ; si émargement, il doit aussi y avoir un petit vice de forme non ?. Quoi qu’il en soit la domiciliation peut conduire - et conduit - par ailleurs à quelques tracasseries administratives notamment en matière d’impôts locaux.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 01:17:09
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L'arrêt en question est celui mentionné par JPM dans une intervention au sujet du dernier alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la possibilité qu'une clause du règlement de copropriété désigne un administrateur provisoire en cas de carence ou d'empêchement du syndic, sujet que je n'ai pas fait l'effort de rechercher.
La référence : Audience publique du 18 mai 1971, 3ème chambre civile, N° de pourvoi : 70-10893.Citation :
QU’ENSUITE, LA DEMISSION DU SYNDIC ETANT, POUR CELUI-CI, UN CAS D’EMPECHEMENT PREVU PAR L’ARTICLE 18, DERNIER ALINEA, DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, LA COUR D’APPEL A, A BON DROIT, DECLARE VALABLES LES CONVOCATIONS DE L’ASSEMBLEE GENERALE FAITES PAR LE CONSEIL DE GERANCE DE LA COPROPRIETE HABILITE A SE FAIRE PAR LES DISPOSITIONS, RELEVEES PAR L’ARRET, DE L’ARTICLE 19 DU REGLEMENT DE COPROPRIETE
(pardon pour les majuscules, ce n'est pas de moi mais de legifrance).
Je ne comprends pas plus que gédehem cette position. La cour de cassation n'use pas, semble-t-il, du même dictionnaire que nous autres simples mortels. Il me paraissait qu'après la démission du syndic on se trouvât dans la situation prévue à l'article 47 du décret. La cour de cassation a jugé le contraire. On peut le déplorer, mais il faut admettre le fait.
Cela pour appeler à la prudence lorsqu'on invoque l'évidence.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 11:09:17
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... cet arrêt date de 1971, .... pour une affaire en 1ère instance sans doute en 1967 ou 68.... et la loi est de 1965 ! C'est sans doute un des 1er arrêts rendus sur la base de la loi de 1965 .. et peut être le seul sur ce point, qui plus est dans ce sens.
Je propose qu'on le rajoute dans le grand livre "Les perles", en dessous de l'extrait du rapport de police :
"Le conducteur étant décédé, il a été empêché de déplacer son véhicule arrêté en travers de la route" (l'histoire ne dit pas s'il a été verbalisé pour entrave à la libre circulation ..)
Ou à celle de l'article d'un journal :"Serge XXXX ayant démissionné samedi de son poste de Ministre de ....... en raison de sa mise en examen, il est empêché aujourd'hui d'assister à la réunion des ministres européens de ....".
Je vais vérifier ce qu'il est dit d'empêchement dans mon Larousse de 1908.... qui sait !
Fort heureusement, le droit n'est pas une chose figée, immuable. Je n'en veux pour preuve que le dernier revirement de la CCass sur l'annulation des AG. Jusqu'ici, l'annulation d'une AG au cours de laquelle le syndic était élu avait pour conséquence d'annuler toutes les AG suivantes puisque convoquées par une personne n'ayant pas qualité. c'était logique mais pouvait porter tord au syndicat, en particulier s'il y avait 7 ou 8 AG d'annulées !
Dans un arrêt très récent, la Cour en a décidé autrement : l'annulation d'une AG n'entraîne pas automatiquement l'annulation de celles qui suivent, même si elles sont de ce fait annulables...
Bon, mais nous sommes loin du sujet, qu'on peut résumer :
"pour convoquer une AG on prend 3 semaines de délai et on est sur de ne pas se tromper."
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 22:40:30
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Bonsoir,
On se croirait quelque part,sous un énorme baobab,avec des citoyens en train de palabrer.
Après,on nous dira que la réglementation sur la copropriété
et son application sont l'"enfance de l'art" , quand on voit
autant d'interprétations que d'immeubles en copropriété ( en forçant un peu bien sûr).
Certains lecteurs invités à s'informer avant d'acheter ou de construire doivent se poser la question de savoir s'il vaut mieux
avoir une maison individuelle à quelques kilomètres d'une grande
ville plutôt qu'un appartement en copropriété (malgré les surprises
qu'on peut avoir ici comme là)
Cordiales salutations
François GHERARDI |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 00:54:22
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Pour qu'il n'y ait pas de problèmes de ce genre un syndic doit prévoir largement en amont les notifications de convocation à une AG. Il sera, au moins, sûr de ne pas risquer le hors délais.
Pour les copr. hors métropole il y a les Chronopost qui sont chers, au détriment du Syndicat.
Pour la notif. en RAR j'ai cette jurisprudence mais il doit y en avoir des tonnes.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=219148&indice=3&table=INCA&ligneDeb=1
et si le lien ne passe pas, voici le pourvoi :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 mars 2003 Cassation
N° de pourvoi : 01-17657
Autrement, le graphique de Clemouel = super !!!!!
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 10:39:47
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Bonjour à tous,
L'arrêt de cassation que nous indique DU31 ne semble pas avoir été publié? Que dit-il exactement?
Si les copropriétaires résidant à l'étranger n'ont pas reçu leur convocation en LRAR à temps, cela signifie-t-il que personne ne pourra demander l'annulation de cette AG après sa tenue (pendant 10 ans)?
Manja
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 22:44:51
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Petit point que je souhaite soulever :
on est d'accord sur le "point d'arrivée" du délai, avec prorogation si "samedi, dimanche ou jour férié ou chômé".
Ma question concerne le point de départ du délai : Citation :
c’est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée
doit-on entendre le lendemain comme le jour où le copropriétaire va pouvoir chercher son recommandé, donc obligatoirement pas un dimanche ?
Si je prends une première présentation un samedi, le délai court-il vraiment dès le dimanche ?
Je prends un cas extrême : si vendredi 25 décembre, samedi 26 décembre (férié dans ma province.... )et dimanche 27 décembre ; cela fait 3 jours fériés. Si la convocation est présentée le 24, le délai court à partir de quand ? Vendredi ou lundi ?
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 02/04/2004 22:47:47 |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 10:07:53
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Vous méritez bien plus que 48 000 € !
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 19:15:22
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Le million, le million, le million ...  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 19:38:45
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Heeuu .... Universim, faut pas mettre le carré blanc, là ?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 19:47:47
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Vous en méritez tout autant sans oublier d'ailleurs tous les autres !
Elisabeth |
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