| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 16 mars 2004 : 00:44:01
|
Ma situation est la suivante :
Un couple m'a assigné en vente forcée alors que je ne souhaite plus vendre ma maison.
Voilà deux ans (férvier 2001), je me suis engagé avec deux agences immobilières (pas de petites annonces de mon côté).
Le Mandant 1 posait comme conditions :
1 295 000 francs frais d'agence inclus, ces derniers s'élevant à 8% du prix, à la charge de l'acquéreur.
L'autre mandat stipulait 1 270 000 francs frais d'agence inclus, MAIS il n'était pas précisé à la charge de qui revenait la charge de la commission.
Dans les deux cas, il était demandé aux acheteurs d'assortir leur offre d'achat d'un versement de 10% du prix max.
Le couple fait une offre à 1 270 000 frais d'agence inclus (à mon notaire d'ailleurs et pas à l'agence) mais ne verse pas les 10% de séquestre. Il assortit en outre son offre d'une condition suspensive liée à la réalisation d'un prêt.
En outre, le mandat sur lequel il s'appuie est radicalement nul car il viole plusieurs dispositions de la loi de janvier 1970 et du décret de 1972 (pas de date certaine, il n'est pas précisé à qui revient la charge de la commission, pas de numéro d'enregistrement au registre des mandats de l'agence...)
Ne me sentant pas tenu par cette offre et ne souhaitant plus vendre (qui ne respectait pas les conditions stipulées dans le mandat), j'ai alors révoqué les deux mandats.
Je n'ai signé aucun compromis ou promesse unilatérale de vente.
Ce couple m'a alors assigné en vente forcé.
Selon eux, l'existence des deux mandats vaut offre publique générale à 1 200 000 francs ; il existe alors accord sur la chose et sur le prix (principes de base du droit des contrats) et que la vente est parfaite.
Pourtant, ils ne s'appuient que sur le mandat 2, ne sont jamais passés par l'agence A ni n'ont accepté l'offre qui découle du 1er mandat.
Bref, c'est la panique d'autant qu'ils ne demandent pas que des dommages intérets mais également l'exécution de la vente, avec effet rétroactif ainsi qu'une indemnité locative (puisque j'occupe leur bien).
Des conseils ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 08:00:47
|
Ces acquéreurs ont fait part d eleur offre d'achat par quel moyen? lettre adressée à qui? en RAR?
|
Signaler un abus  |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 08:47:51
|
Ils ont adressé leur offre par courrier directement au notaire mentionné dans le mandat (alors qu'on n'avant jamais mandaté ce notaire) et non à l'agence elle même.
Il est a noté qu'ils sont passés pour visiter la maison non pas par l'agence sus-mentionnée mais avec un autre agent immobilier qu'on ne connaissait pas (mandataire substitué je crois)
|
| Signaler un abus |
|
|
Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 13:09:19
|
Si vosu avez mandaté un agent pour vendre a 1270000 euros, c'est à l'agent de fixer la commission et non à vous, ni à l'acquéreur, ni à son notaire.
Le mandat stipule que vous en souhaitez 1270000 euros, on ne peut vous obliger à vendre pour moins! Après c'est un problème entre le notaire et l'agent immobilier; apparemment l'un des 2 a mal fait son boulot. |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 mars 2004 : 00:47:20
|
Vous seriez véritablement embarrassé si l’action était exercée par un des deux agents immobiliers. Or, il semble qu’aucun des deux ne se soit manifesté.
Le mandat donné à un agent immobilier ne vous place pas dans la situation d’un commerçant à qui le refus de vente est interdit. En donnant mandat à un agent immobilier vous n’êtes tenu qu’à accepter de vendre à toute personne voulant acheter aux conditions du mandat. Le séquestre est vraisemblablement une des conditions figurant dans ce mandat. Mais surtout, ce mandat ne vaut que pour les acheteurs présentés par l’agence. Si vous vous êtes engagé, ce n’est évidemment qu’envers l’agence et, par voie de conséquence, envers ses éventuels clients acheteurs et envers eux seuls. Vous n’avez absolument pas fait offre publique de vente. Les acheteurs ayant commis l’erreur de court-circuiter l’agence, celle-ci n’a pu vous présenter personne, et, de ce fait, vous n’êtes engagés envers personne. Comme depuis, les mandats ont été révoqués, le candidat acheteur ne peut plus vous demander de vous engager par l’intermédiaire d’une des deux agences.
Pour le reste, mais je pense que cette question n’a même pas à être examinée, je serais beaucoup plus prudent. Que l’agent ait oublié de préciser à la charge de qui est la rémunération et que le mandat n’ait pas été enregistré constituent des infractions aux dispositions des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, pour lesquelles l’agent immobilier pourrait être sanctionné, mais ne sont pas des causes de nullité du mandat. Le défaut de date certaine n’est également pas une cause de nullité. Il ne crée qu'une incertitude sur la date de prise d'effet du mandat.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 23:02:14
|
L'absence de numéro d'enregistrement et de l'indication du débiteur de la commission sont des causes de nullité relative, cad qui peuvent être invoquées par le mandant seul. Le mandat donné à un agent immobilier est un mandat d'entremise, personne ne peut vous obliger à accepter le client présenté par une agence, mandat exclusif ou non, même au prix du mandat, sauf à devoir payer des dommages-intérêts d'un montant égal à la commission en cas de refus abusif. Seule exception, mention expresse dans le mandat, extrêmement rare. En principe vous ne risquez rien. Le seul fondement juridique sur lequel les acquéreurs pourraient se baser est le mandat apparent : le représentant de l'agence leur a-t-il laissé croire qu'il avait pouvoir de vous engager ? Si tel est le cas, vous risquez la vente judiciaire, mais pourriez engager la responsabilité de l'agence.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 18 avr. 2004 : 19:56:19
|
L'agent immobilier n'a signé aucun compromis de vente à ma place. Il m'apparait donc peu probable qu'il ait laisser croire aux potentiels acquéreur qu'il avait mandat pour m'engager.
En outre, les acquéreurs ont adressé directement leur offre au notaire et non à l'agent mandaté, ce qui est assez surprenant puisqu'ils avaient toujours adressé les offres précédentes à cet agent.
Par ailleurs, peut-on faire valoir l'existence d'un mandat apparent alors qu'il y avait bien un mandat mais nul ? Il me semblait que le mandat apparent n'était valable que dans le cas de l'absence de mandat (débat entre validité et existence du mandant)
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 18 avr. 2004 : 20:53:21
|
Jai connaissance de deux cas seulement dans la jurisprudence où il y a eu vente forcée sur la base du mandat apparent.
Dans le premier cas l'agence n'avait pas de mandat mais une simple lettre des propriétaires. L'absence de mandat a permis de condamner sur la base du mandat apparent et de considérer que la publicité était une offre de vente. Les vendeurs qui demandent aux agences de travailler sans mandat devraient en prendre de la graine !
Dans le deuxième cas il y avait bien un mandat, mais la représentante de l'agence s'est comportée vis à vis des acquéreurs comme si elle pouvait s'engager pour le compte des vendeurs.
Le mandat donné à une agence, sauf mention expresse extrêmement rare, ne lui permet pas d'engager le vendeur dans la vente. L'acheteur ne peut donc se prévaloir d'un quelconque préjudice si le vendeur ne donne pas suite, fût-ce au prix du mandat.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 11:30:51
|
Si le mandat constitue un simple contrat d'entremise, pour autant, l'accord sur la chose et les prix sont les fondements du droit des contrats en France. Certes, je peux refuser de signer la vente et je m'engage de ce fait à payer des dommages-intérets équivalents à la commission au mandataire. Sauf que dans mon cas, le mandat est nul ; le mandataire n'a donc pas droit à sa commission.
Mais cela me met-il à l'abris d'une action des acheteurs qui souhaitent donner valeur contractuelle au mandat en acceptant aux prix et conditions ?
Il y a, en effet, accord sur la chose et le prix...
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 12:03:40
|
Non, si la jurisprudence de la Cour de Cassation n'évolue pas. Vous n'avez fait que signer un mandat, ce qui ne vous oblige pas à vendre. Sous réserve encore une fois de l'appréciation souveraine des tribunaux, concernant notamment le mandat apparent. Les annonces des agences ne constituent en principe pas une pollicitation, cause 3ème alinéa de l'art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 72 : "Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention". Ce n'est pratiquement jamais le cas, la mention expresse (manuscrite...) n'est pas utilisée, et en tout cas jamais en présence d'un mandat simple, ce serait bien trop dangereux !
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 12:27:50
|
Merci pour ces information ; ça me rassure quelque peu.
Car, ce que je n'avais pas précisé, c'est que j'ai perdu devant le TGI. Le juge a considéré que l'existence de deux mandats valait offre publique de vendre (pollicitation), qu'il y avait accord sur la chose et le prix, que les 10% de séquestre demandés dans le mandat n'étaient qu'une modalité de paiement du prix et par cela une condition accessoire à la vente. Enfin, à ses yeux, il importait peu que les acheteurs aient fait transiter leur offre via le notaire et non l'agent, et qu'enfin, le mandat soit nul (il a pourtant reconnu la nullité absolue du mandat litigieux)
J'ai perdu ma maison, je dois une indemnité locative depuis deux ans de 6000 francs par mois ainsi que des dommages-intérets. Le jugement est, en outre, assortit de l'exécution provisoire.
Par chance, ma défense en exécution provisoire, si elle n'a pas été levée m'a permis d'obtenir un appel proche (le 7 juin).
Mon avocat bien entendu ne comprends pas cette décision et pense qu'on a de bonnes chances pour l'appel mais je souhaitait quand même obtenir des informations de professionnels.
Merci encore.
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 13:10:08
|
Proposez à votre avocat de consulter : Cass. civ. 1ère, 8 juillet 86, Sté OM 2 promotion c/ Pretim ; cet arrêt précise dans quel cas un mandataire peut engager ses clients, et va tout à fait dans votre sens.
Une condamnation à votre encontre sur la base du mandat apparent ne pourrait reposer que sur "la croyance légitime" du tiers, à l'appréciation du juge...
Bonne chance pour le 7 juin, et merci de nous tenir au courant sur ce forum.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 11:21:09
|
Comment cette clause expresse de représentation doit-elle être formulée ?
Exemple : "Le mandant donne pouvoir à son mandataire pour le représenter dans le but de conclure la vente" ?
Parce qu'en examinant mon mandant, j'ai vu une stipulation expresse (non manuscrite mais imprimée) mentionnant :
le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, eventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
S'agit-il d'une stipulation expresse de représentation ?
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 13:03:38
|
La clause que vous citez n'est en aucun cas la mention expresse de l'art. 72, mais une obligation de faire dont le non respect se traduit par des dommages-intérêts. La clause expresse autorise l'agent à signer pour le compte du mandant, la jurisprudence considère qu'elle doit être manuscrite, et elle est impensable en cas de mandat simple.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 04 mai 2004 : 12:39:04
|
Je viens de recevoir les conclusions de la partie adverse : comme je le craignais, ils considèrent que la clause expresse du mandat stipulant que "le vendeur s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse (...) avec tout acquéreur présenté par le mandataire" consititue la clause expresse de représentation.
Comment contrer cet argument ?
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 21:33:00
|
Toutes les réponses sont dans les échanges ci-dessus, avez-vous un bon avocat ?
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 23:17:56
|
Oui, mon avocat est compétent, pas de soucis. Mais il n'est pas toujours disponible (n'ayant pas, bien entendu que mon dossier à gérer...). Je fais donc des recherches également de mon côté (cette affaire me tient réellement à coeur - c'est ma maison).
Donc, si jamais vous aviez d'autres références à disposition, elles seront les bienvenues.
Quoi qu'il en soit, je vous remercie beaucoup pour votre aide ; elle m'a déjà été bien précieuse.
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 18:07:52
|
CA Versailles, 14ème chambre, 13 juin 90, Louvinc/Cassuto-Teytaud ; infirmation du TGI Nanterre, 6 décembre 89.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Ciramor
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 13 juin 2004 : 12:25:39
|
Mon affaire est passée devant le juge lundi. Mise en délibérée au 5 octobre 2004.
Quoi que soit la décision, merci pour tous pour vous informations qui m'ont été très utiles (notamment tout ce qui a trait au mandat d'entremise - tout a été donné à l'avocat qui en a fait le pivot de notre défense).
Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la décision du juge, mais d'ici là, j'ai 4 mois de tranquilité relative (c'est déjà ça) |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
|
|
henridevergne
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 13:06:50
|
J'esère que vous avez gagné ?
Henri |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Vente forcée
Forum fermé
