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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
 Posté - 16 mars 2004 : 12:23:00
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Bonjour.
J'ai reçu la semaine dernière la convocation pour l'AG de la résidence jumelle du St James.
Dans cette convocation, il y a 2 résolutions concernant la pose de portails automatiques aux 2 entrées communes des résidences.
Je vous ai fait part dans un post de mon inquiétude et de ma réaction vis à vis du syndic du St Georges (la résidence jumelle) qui m'a avoué ne pas savoir ce qui se passait au St James.
Je devais avoir des nouvelles, mais rien ...
Aussi, il me vient une crainte subite : Et si le CS du St James (ou du moins sa présidente) était invité à cette AG afin de faire cause commune avec le CS du St Georges ?
Je sais que le président de l'assemblée peut accepter la présence de spécialistes, d'avocats voire d'huissiers mais peut-il prétexter que, les résolutions étant à voter dans les deux AG, il souhaite que des copropriétaires de l'autre résidence viennent défendre leur point de vue (qui est commun à celui du CS de l'assemblée en cours) et renforcer ses arguments ?
Peut-on exiger leur départ ou son pouvoir est-il à ce point discrétionnaire qu'il peut refuser cette demande ?
Autre question : Cette présence et le refus formulé par le président de l'assemblée sont-ils motifs à annulation de l'AG ?
Mon but n'est pas de porter la guerre au St Georges mais simplement d'empêcher cette résidence d'être emportée dans la tourmente du St James qui est (ou fut car je n'ai pas la confirmation que toutes les charges ont été régularisées) en très gande difficulté financière.
Amicalement.
Colette (www.lesaintjames.org)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 13:58:55
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Plusieurs points
- projet d'installation de portails sur 2 entrées communes aux 2 syndicats (il y a bien 2 syndicats, puisque 2 syndics). Il s'agirait donc là d'un équipement commun à 2 syndicats distincts.
Et qui va s'occuper de sa gestion , signer le contrat pour la pose et ensuite l'entretien ? .... vs n'abordez pas ces questions, qui me semblent préalables à une décision d'installation d'un équipement commun à 2 syndicats.....
- La présence d'une personne étarngère à l'AG n'est en aucun cas susceptible d'entraîner son annulation.
C'est le pdt de séance, ou le pdt du CS ou un copropriétaire qui peuvent suggérer à l'AG d'entendre une Avocat, un géomètre, un technicien ou toute personne étrangère à l'AG dont l'intervention peut être un élément nécessaire à l'information préalable des copropriétaires, afin qu'ils se prononcent en toute connaissance de cause.
- Ce n'est pas le pdt de séance qui décide s'il accepte au pas mais l'AG. Au besoin, en cas de litige, un vote de l'AG peut intervenir pour savoir si elle entend cet intervenant ou pas.
De mon point de vue, toute information est bonne, en particulier ici, si cet équipement est bien commun (puisque les entrées seraient communes ...). Vs ne parlez pas de l'entreprise qui serait chargée de la pose... les aspects techniques et financiers n'interessent personne ?
Mais je suis surpris : comment 2 AG distinctes vont-elles décidées, comment va se calculer la majorité requise ....comment cela va t-il être géré, dans quelle structure et par qui ? ? ? ? ... s'il s'agit bien d'équipements communs !......
...Je sais, en copropriété comme ailleurs, on voit de tout ....
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 23:37:43
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Bonsoir.
Gédehem, vous avez parfaitement résumé les points obscurs de ces résolutions.
Rien n'est précisé sur les documents reçus pour l'AG.
Quid de l'entretien, quid de la répartion des frais d'installation de chacune des 2 copros, etc ...
Cependant, la présidente d'un CS responsable de la mise en faillite d'une copropriété peut-elle être invitée pour donner son point de vue lors de l'AG de l'autre résidence ?
Peut-on la considérer comme un spécialiste nécessaire à la compréhension d'un problème ?
Amicalement.
Colette (www.lesaintjames.org) |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 23:48:28
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Je ne me souviens plus : les copropriétaires du St-Georges sont-ils au courant des "dégâts" causés par votre présidente ?
Si non, j'imagine que vous allez participer à cette AG ; ne pouvez-vous intervenir en cours d'AG pour donner des informations et poser tous ces problèmes ?
Si vous pouviez avoir un pouvoir de l'un des copropriétaires, vous pourriez, si vous en avez les moyens financiers, mandater, à sa place, une personne compétente en matière de copropriété (excellent syndic, juriste, avocat, président de CS qui en impose....).
Au fait, connaissez-vous du monde au St-Georges ?
Et au St-James, avez-vous des alliés ?
Ne pourriez-vous envisager de mettre un courrier aux copropriétaires des deux résidences (en oubliant .... votre triumvirat !) afin de les informer de la situation réelle de votre copropriété (sans pointer les responsables) et en les informant de tous les problèmes sous-jacents à cette histoire de portails automatiques ?
Elisabeth |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 11:07:30
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Bonjour.
Non résidente, je connais peu de monde au St Gorges. Pour ce qui est de la communication aux copros du St James, un copropriétaire l'a déjà fait.
Voir sur le site du St James la rubrique "Quousque tandem".
Il n'y a eu aucune réaction !!! Les copros de cette résidence sont tous terrorisés par la encore-et-toujours présidente !
Je peux mandater un légiste pour cette assemblée, ça ne changera pas ma crainte de voir cette présidente présente à l'AG et débiter ses mensonges et contre-vérités !
Amicalement.
Colette (www.lesaintjames.org) |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 24 mars 2004 : 23:32:58
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Citation :
Bonsoir.
Gédehem, vous avez parfaitement résumé les points obscurs de ces résolutions.
Rien n'est précisé sur les documents reçus pour l'AG.
Quid de l'entretien, quid de la répartion des frais d'installation de chacune des 2 copros, etc ...
Cependant, la présidente d'un CS responsable de la mise en faillite d'une copropriété peut-elle être invitée pour donner son point de vue lors de l'AG de l'autre résidence ?
Peut-on la considérer comme un spécialiste nécessaire à la compréhension d'un problème ?
Amicalement.
Colette (www.lesaintjames.org)
Bonsoir Colette,
Très loufoque cette histoire. Je ne comprends pas que vous paniquiez à la pensée de savoir que votre Pdte du CS interviendrait ou non lors de l'AG du St George.
Il s'agit de 2 syndicats gérés par 2 syndics. Ce serait le même syndic à la rigueur je comprendrais. Mais là non.
Donc chaque syndicat doit se prononcer au vu des conditions essentielles jointes à la convoc. Vous n'avez pas à vous immiscer, ou plutôt votre Pdte du CS, dans la gestion d'un autre syndicat.
Il y aurait eu matière à discuter entre les CS de ces 2 syndicats (très proches si ce n'est mitoyens si j'ai bien compris) et les 2 syndics, pour qu'il y ait une harmonie sur l'installation de ces portails, lors de l'étude des différents devis. Après STOP. La répartition concerne chaque syndicat.
De plus, SEUL le syndic est responsable de sa gestion. En l'occurence, les 2 syndics en question.
Je comprends mal votre inquiétude.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 19:45:03
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Bonsoir.
Du31, mon inquiétude était fondée car si la présidente du St James n'était pas à l'AG du St Goerges, son ombre cependant y planait !
Elle n'est pas Sauron de Mordor, c'est pire ! 
Cette idée de portails a été décidé par elle et une conseillère de l'autre résidence qui a réussi à faire passer le message.
Exemple : Il y a des emplacements en surface pour handicapés, non matérialisés. Et bien cette conseillière du St Georges nous a débité toutes les contre-vérités, mot pour mot de la présidente du St James.
Nous avons même eu droit au nom d'un propriétaire qui les auraient achetés alors que celui-ci n'existe pas comme copro. etc... N'étant pas propriétaire qu St James comment pouvait-elle être aussi péremptoire ?
Enfin, on n'hésite pas à fermer un des accès de la copro (partie commune) et à interdire le passage.
Dieu merci, il n'y avait pas suffisamment de copros présents ou représentés pour voter à l'article 26. 
Enfin quand vous dites que je panique, je n'en suis pas encore là, loin s'en faut. Mais on entend parfois de drôle de chose dans ces assemblées :Citation :
Pour quoi ne pas faire de ces 2 résidences qu'une seule copropriété avec un seul syndic ?
Effectivement pourquoi pas ? Ceux qui disent cela n'ont aucune idée de la réalité des choses.
Ils ne comprennent pas quand on leur dit tout ce que cela sous-entend pour les charges, les actes notariés, etc ...
Citation :
Mais non, vous dites n'importe quoi !
Amicalement.
Colette.
Visitez la résidence sinistrée : www.lesaintjames.org |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 23:55:33
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Bonsoir Colette,
Tout ça c'est ragôts de bonnes femmes (la conseillère et votre Pdte).
Laissez les dire et surtout il faut les neutraliser si elles sont "dangereuses" pour vos syndicats. Elles n'ont pas à affabuler ou décider en lieu et place des copropriétaires de faire telle ou telle intervention.
Il faut s'en tenir au RdC de chaque Syndicat et intervenir directement auprès du syndic en évitant cette Pdte, même si, et je suis bien placée pour connaître ce genre de "spéciwomen", il est difficile de ne pas les trouver entre le copro et le syndic.
Il faut passer outre ces ragôteuses et leur rappeler leur fonction essentielle : contrôler la gestion du syndic et informer les copros puisque le CS est la courroie de transmission entre le syndic et les copros.
Lorsqu'un syndic appelle des fonds pour travaux à prévoir dans les 3 années à venir, là, oui vous intervenez directement vis à vis du syndic en lui demandant quel est le diagnostic qu'il a fait de la copro afin de scinder l'urgent et l'inutile.
Courage et à bientôt.....
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 00:14:07
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DU31,
Vous avez très bien résumé ce genre de situation. Ce type de "ragoteuse" est une véritable plaie pour les copropriétés. Comme de toutes les façons, elles ignorent totalement quel est leur rôle de CS, elles n'en finissent pas de "ragoter". Si elles s'occupaient de gérer correctement leur copropriété, elles n'en auraient plus le temps. Le pire, c'est quand on leur présente des chiffres et des articles de loi, que tout un chacun peut vérifier ou consulter et qu'elle vous demande de prouver ce que vous avancez !
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 00:43:16
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Elisabeth bonsoir.
Dans votre dernier alinéa et pour ce cas précis, il serait judicieux de confronter le syndic, la ragoteuse et les articles de loi, mais en petit comité de préférence. Et de faire en sorte que le syndic dise devant la brebis galeuse :"Oui, Elisabeth a raison. Et dorénavant il faudra vous y plier, sinon Oust !!".
Je plaisante mais c'est ce que, personnellement, j'ai déjà fait. Et non seulement le syndic (qu'on a viré depuis) m'avait donné raison, mais encore, il l'avait consigné nominativement dans un PV. Cela concernait un extrait de notre fameux rapport de 22 pages dont le point en question portait sur les fameux bulletins de salaires de la concierge et des employées d'immeuble qui étaient tous nazes. A refaire !!!
Mais comme le syndic m'avait avoué perso "Vous savez, je suis incapable d'établir un BS" (en fait il était incapable pour tout) alors il avait sous-traité. Et le sous-traitant, expert-comptable avec cabinet dont pignon sur rue, avait tout faux également. Non mais c'est dingue !!!! On paye des gestionnaires pour faire le boulot à leur place !!!
Amicalement.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 mars 2004 : 00:08:47
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Du31,
Votre suggestion est judicieuse mais elle n'est pas valable face à un syndic qui refuse de reconnaître ses erreurs dont certaines sont plus que grossières.
Par ailleurs, un syndic est avant tout un commerçant. A ce titre, il préfèrera "caresser dans le sens du poil" la majorité silencieuse....
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 29 mai 2004 : 03:27:45
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Bonjour Colette,
Je viens de visiter votre copropriété : inouï !!! C'est carrément du sabotage !! Ca fait vraiment peur...
Datant de 1999, certains éléments relèvent encore de la garantie décennale.
Vous annoncez une copro en faillite (AG du 29/10/03). Donc vous imaginez la portée pour votre syndic actuel de faire effectuer des travaux de ces montants, votés n'importe comment puisque 2 copros et 2 syndics = 2 AG séparées ?
Malgré que M. Fr.....se le taraude (bien sûr que elle aussi avec les preuves qui figurent sur votre site et d'autres que vous pourriez détenir, elle va "charger la mule"..) seul le syndic est responsable de sa gestion. C'est un professionnel !
M. Fr.....se et sa copine n'ont aucun droit et n'ont aucun mandat pour décider en lieu et place des syndicats. Seule l'assemblée est souveraine.
Voici un jurisprudence mettant en cause votre syndic pour avoir engagé des travaux en connaissant parfaite la situation financière de votre copropriété :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 16 mai 2001 Rejet.
N° de pourvoi : 99-19838
Publié au bulletin
Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. .
Rapporteur : Mme Masson-Daum.
Avocat général : M. Baechlin.
Avocats : M. Delvolvé, la SCP Gatineau.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 1999), que, suite à une injonction de la Mairie de Paris d'avoir à exécuter des travaux de ravalement, la société anonyme Cabinet Jean Rinaldy et Fils, agissant en qualité de syndic de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, a conclu un marché avec la société Laurent et Fontix ; que les deux premières demandes d'acomptes n'ayant pas été réglées, la société Laurent et Fontix a décidé d'arrêter les travaux jusqu'à complet paiement et a assigné le syndic en dommages-intérêts ;
Attendu que le Cabinet Jean Rinaldy et Fils fait grief à l'arrêt de le condamner à payer diverses sommes à la société Laurent et Fontix, alors, selon le moyen :
1° d'une part, que la cour d'appel n'a pas relevé de faute délictuelle de nature à engager la responsabilité personnelle du syndic envers l'entrepreneur sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, qu'elle a violé ;
2° d'autre part, qu'en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas répondu au chef de conclusions selon lequel le syndic avait engagé la procédure de vente aux enchères à l'encontre des copropriétaires indélicats ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 24 juin 1994, qui avait décidé des travaux de ravalement, avait donné tous pouvoirs au Cabinet Rinaldy pour recenser les copropriétaires qui entendaient payer, par leurs propres moyens, leur part contributive et pour solliciter un prêt pour les autres, que l'état des créances du syndicat représentant près de trois ans de budget avait été porté à la connaissance des copropriétaires lors de la même assemblée et retenu que l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permettait au syndic, avant de passer la commande des travaux, d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérentes, a pu en déduire que si le Cabinet Rinaldy n'était pas responsable de l'impécuniosité du syndicat, il avait commis une faute à l'égard de la société Laurent et Fontix en lui passant une commande de travaux d'un montant important, alors même que, connaissant la situation financière obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir, au préalable, reccueilli les fonds nécessaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen : (Publication sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
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Publication : Bulletin 2001 III N° 65 p. 51
Le Dalloz, 27 septembre 2001, n° 33, Jurisprudence, p. 2706-2707, note Christian ATIAS.
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1999-07-01
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute - Commande de travaux importants - Carence à réunir les fonds nécessaires - Connaissance de l'impécuniosité du syndicat .
Ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires qui avait décidé des travaux de ravalement avait donné tous pouvoirs au syndic pour recenser les copropriétaires qui entendaient payer par leurs propres moyens leur part contributive et pour solliciter un prêt pour les autres, que l'état des créances du syndicat représentant près de trois ans de budget avait été porté à la connaissance des copropriétaires lors de la même assemblée et retenu que l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permettait au syndic, avant de passer la commande des travaux, d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires, une cour d'appel a pu retenir que si le syndic n'était pas responsable de l'impécuniosité du syndicat, il avait commis une faute à l'égard de la société chargée des travaux d'un montant important alors même que, connaissant la situation obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir au préalable recueilli les fonds nécessaires.
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 35.
et son résumé :
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris16.05.01.htm
Il faut stopper cette hémorragie en larguant le CS et le syndic mais en leur faisant endosser leur responsabilité respective.
Amicalement....
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mai 2004 : 10:49:02
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concernant le rôle du conseil syndical, avez vous lu l'article paru dans la "revue de l'habitat français" du mois de mars 2004?
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 03:41:56
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Bonjour nefer,
Non je n'ai pas lu ce numéro mais on connaît bien le rôle d'un CS "normal". Le malheur est que la plupart du temps les conseillers, par des intérêts inavoués, sont inconditionnels du syndic en place et prennent partie ouvertement pour ce dernier et non pour le syndicat.
Pourquoi, il y a quelque chose de nouveau ?
A bientôt......
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