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Cleoplatre
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547 réponses |
 Posté - 21 mars 2004 : 12:11:59
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Bonjour à tous,
Mon cousin revient d'une A.G. bouleversé.
Les copropriétaires de son immeuble le mettent dans l'obligation de racheter une partie commune dont il a la jouissance privative en toute légalité.
En effet, il y a quelques années il a acheté au dernier étage d'un immeuble ancien, deux petits appartements avec droit de jouissance privative du palier qui les desserts, séparé par une porte de l'escalier, sous réserve de l'entretien desdites parties communes.
Tout celà consigné dans le réglement de copropriété établi à la vente.
Peut-on démontrer à ses voisins qu'ils ne peuvent lui imposer cette obligation et à l'appui de quelles lois ?
J'ajoutent que leur proposition de prix de rachat est basée sur le prix du m² d'appartement.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 21 mars 2004 : 18:19:44
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Bonjour,
Dites à votre cousin qu'il y a lieu de répondre aux
copropriétaires "revendicateurs" de se référer au RDC et de maintenir
le " statu quo ante".
Au demeurant, si cette prétention devait conduire à une nouvelle
répartition des tantièmes celle ci ne pourrait se faire qu'à 'UNANIMITE des copros cad impossible,sans les voix de votre cousin.
Cordiales salutations.
François GHERARDI |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 09:54:37
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Merci François !
Votre opinion conforte la mienne.
Les copropriétaires espèrent probablement ainsi, augmenter les tantièmes des parties privatives de ce copropriétaire, afin qu'elles participent à l'ensemble des charges, diminuant d'autant les leurs !
Mais, comme vous l'écrivez justement, il est impossible de modifier la répartition des tantièmes sans le vote de tous les copropriétaires.
Encore merci. Bien cordialement Cléo.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 mars 2004 : 17:45:30
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Bonjour Cléopatre,
En complément de ma réponse à votre message ,je pense que votre cousin
pourrait aussi rappeler à ses voisins les dispositions du décret du
23 mai 1997 portant definition de la superficie privative d'un lot de copropriété et modidifiant les dispositions du décret du 17 mars 1965.
En effet ce texte stipule que " Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 3 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1>>.
Dans ces conditions la partie, à jouissance privative concernée, ne pourrait pas s'ajouter aux tantiémes de l'un ou de l'autre des
appartements situés au dernier étage, et venir ainsi en déduction,
des tantièmes des autres copropriétaires qui veulent une part
de gàteau (sans cerise).
Qu'en pensez vous ?.
Bien cordialement
François GHERARDI |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 13:09:59
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Bonjour François,
Je suis d’accord avec vous.
Dans ce cas, et si les copropriétaires en ont connaissance, leur motivation est uniquement la réalisation d’un profit, puisque leur proposition est basée sur le prix du m² d’un appartement (situé à Paris dans le Marais) pour un palier vétuste remis entièrement en état par le propriétaire.
Je suis très étonnée que le syndic professionnel, n’ait pas haussé les épaules à cette proposition !
Certains croient, à tort, qu’un droit de jouissance est une concession provisoire.
En réalité, il est acquis par le lot de façon définitive. Lorsqu’il a été accordé, il ne peut être repris sans l’accord du copropriétaire et il est transmissible lors d’une vente.
Les voisins de mon cousin ont vu dans la « refonte » du règlement de copropriété pour son adaptation à la loi SRU, une occasion de transformer un droit de jouissance par une opération à leur profit.
Je pense qu’il y a une leçon à tirer de cette manœuvre, à savoir : que les copropriétaires devront s’impliquer et observer une grande prudence en pesant bien les conséquences de leur vote pour tout changement qui pourrait leur être proposé à cette occasion.
Bien cordialement Cléo
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 14:23:33
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Je voudrais corriger ce qui est dit plus haut, sur la base de la question initiale.
Il est dit que le palier en question serait à usage privatif du dernier étage.
Mais il est dit aussi que ce dernier étage est composé de 2 lots, actuellement dans les mains d'un seul propriétaire.
J'en déduis que ces 2 appartes ont donc l'usage privatif indivis du palier du dernier étage.
Ces 2 appartements pouvant être vendus séparément, il est évident que ce palier est indispensable pour l'accès à l'un ou l'autre des 2 lots, donc à la destination de l'immeuble.
De ce fait, ce palier ne peut être transformé en partie privative ne pouvant être attribué ou attaché à l'un ou l'autre des apartes. A défaut, il faudrait créer une servitude au profit de celui qui serait privé du droit d'usage.
Les autres copropriétaires sont trompés par le fait que les 2 appartes en question sont propriété d'un seul copropriétaire. Mais s'agissant sans doute de 2 lots distincts, le palier desservant ces lots ne peut en aucun cas être "privatisé", qui plus est au profit de l'un des lots.
De plus, la création d'un nouveau lot privatif par retrait de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble (desservir 2 appartes) ne peut être décidé ici qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Votre cousin peut dormir sereinement ....
Et j'ai oublié un point important : nul ne peut imposer à qui que ce soit d'acheter quelque chose ! ! ! Ca se saurait ! ! ! !
Edité par - gédehem le 23/03/2004 14:34:54 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 16:53:45
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Je rebondis sur l'observation très juste de Gedehem pour la préciser peut-être :
la jouissance privative, même au profit du propriétaire identique des deux lots desservis, ne permet pas de clôturer la partie sur laquelle on a un droit de jouissance privative.
Si, ce que j'ignore, votre cousin, propriétaire des deux lots comme l'indique Gedehem, a clôturé de bout de palier en repoussant sa porte au ras de l'escalier, la demande des copropriétaires est justifiée.
Il y a alors appropriation du palier et non plus seulement jouissance privative.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 21:10:54
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Bonsoir,
Cleopatre dit bien que son cousin -au nom duquel il intervient-
a la "jouissance privative" du palier qui se trouve entre ses deux appartements, situés au 5eme et dernier étage. Ceci figure dans son acte notarié et dans le RC.
Il ne prétend pas s'approprier cette partie de l'immeuble.Ce sont ses voisins "jaloux" qui voudraient le lui vendre.
Ce qui n'est pas du tout pareil !.
Donc l'incident est clos.
Cordialement
François GHERARDI |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mars 2004 : 23:08:46
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Je ne veux pas faire de misère au cousin de Cléopatre.
Cléopatre pose une question ? Je réponds à la question objectivement.
Il a la jouissance privative du palier. Il est le seul à pouvoir mettre une décoration florale ou tout autre chose. Mais il n'a pas le droit de clôturer c'est à dire d'englober matériellement le palier dans une sorte de nouvel appartement qui comprendrait ses deux lots et le palier.
Si cette "clôture" a été réalisée, comme c'est souvent le cas, la demande des copropriétaires, même si elle est inspirée par l'envie et la jalousie, est juridiquement fondée.
Si le palier reste matériellement accessible aux autres copropriétaires, qui n'ont juridiquement pas le droit d'y mettre les pieds, la position du cousin est inexpugnable et la demande des copropriétaires est sans objet.
Je pense que c'est clair ?
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 24 mars 2004 : 16:18:15
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Bonjour à tous,
Cher JPM,
Définition du droit de jouissance :
"Droit attaché à certains lots de copropriété de jouir à titre privatif d’une partie commune."
Ne pensez-vous pas que si la jouissance est privative, elle permet une délimitation de la partie en cause ?
Non seulement il est inscrit dans l’acte notarié et dans le R.C., établi lors du partage de l’immeuble par lots, la jouissance privative du palier, mais il y est également fait mention de la pose d’une porte séparant cette petite surface, en bout de couloir, du reste du palier desservant l’escalier. Etait-ce illégale à l’époque ?
Je viens de lire que de manière générale, la jurisprudence, met en œuvre le critère de l’usage et de l’utilité exclusifs en considérant que constituent une partie privative les éléments litigieux de l’immeuble :
« qui sont sans utilité ni intérêt pour la collectivité des autres copropriétaires (qui n’en ont donc pas non plus l’utilité visée à l’alinéa 1er de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965). »
Merci à tous. Bien cordialement Cléo
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Droit de jouissance - obligation rachat
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