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Notre copropriété comporte 3 immeubles distincts, chacun comprenant 1 ou 2 batiments distincts, chaque batiment comprenant 1 ou 2 allées. Les parties communes comprennent des parties communes à tous (parkings, espaces verts etc) et des parties communes à chaque batiment (les copropriétaires d'un batiment sont propriétaires de toutes les parties communes de ce batiment, des fondations aux terrasses en passant par les façades. Il y a un seul syndicat principal, aucun batiment n'a créé de syndicat secondaire. Le règlement de copropriété ne dit rien sur la gestion de chaque batiment, et sur l'aspect des parties communes d'un batiment par rapport aux autres (couleur des façades, forme et couleur des portes d'allée..) qui sont pour le moment semblables Question: Si une allée ou un batiment veut changer sa (ou ses)porte(s) d'entrée, il est certain que l'allée ou le batiment concerné vote les travaux, mais le choix de la porte est-il libre? Le syndicat doit-il et peut-il édicter des normes pour tous? Si une autorisation de l'assemblée est nécessaire (article 25b de la loi de 65), qui vote l'autorisation ? Question subsidiaire: Le syndicat peut-il faire voter par l'ensemble des copropriétaires une rénovation de l'intérieur des cages de chaque allée ? Le vote doit-il être fait par allée ou batiment ? Une allée ou batiment peut-il s'opposer à cette décision ?
A mon sens, le choix des types de portes (matière, couleur...) relève d'un vote de l'ensemble de la copropriété pour le respect de l'harmonie de l'ensemble de l'immeuble.
En revanche, la rénovation de tel ou tel bâtiment relève uniquement des tantièmes des copropriétaires de ce bâtiment si tant est qu'il existe une clef des tantièmes par bâtiment.
On touche ici du doigt la gestion des grands ensembles immobiliers, des copropriétés constituées de plusieurs bâtiments.
Il était dans la volonté du législateur de 1965 de favoriser la création de syndicats secondaires. Cette gestion "décentralisée" est à mon avis trop peu connue des copropriétaires, trop peu mise en œuvre.
Dans l'exemple d'ici, ns avons 3 immeubles distincts comprenant 1 ou 2 bâtiments : cela devrait faire par ex 5 bâtiments, ce qui fait 8 ou 10 entrées. Qui plus est, il est précisé que les paries communes de chaque bâtiment sont indivises entre les seuls coproprios de ce bâtiment. Certes, dans le cas présent il semble évident que seuls les coproprios d'un bâtiment auraient compétence pour voter les tvx de leur bâtiment. Cela revient à avoir de fait un fonctionnement en syndicat secondaire. Je crois que dans votre cas, la création de syndicats secondaires, qu'il faut favoriser dans les grands ensembles, est la seule réponses aux questions que vous vous posez. Le syndicat secondaire gère SES parties communes, dans une gestion de proximité.
Je ne omprend pas votre appellation "allée "... vs parlez d'entrée ou de hall d'entrée ?
Si, effectivement, le type de porte ou du moins son aspect doit être précisé par le syndicat principal pour tous, les travaux en interne (cage d'escalier) comme externe (ravalement de façades) sont décidés et financés par les seuls coproprios concernés, (votre RDC le précise) et pour les travaux externe dans le respect de l'harmonie de l'ensemble immobilier. (Harmonie ne veut pas dire uniformité, ce n'est pas la même chose, il faut le relever !
nyffenjf nous indique qu'il y a des parties communes par bâtiment.
Ou bien le règlement de copropriété (RC) indique les tantièmes spéciaux,
ou bien on reprend les tantièmes généraux et le dénominateur commun sera égal au total des tantièmes généraux pour un bâtiment A par exemple, idem pour le B. On a ainsi des n/18115, des n/21200, etc. la pratique est courante. Si le RC énumère clairement des parties communes spéciales, il est possible, à l'occasion de l' adaptation article 49, de reporter les tantièmes spéciaux ainsi déterminés dans le RC car il n'y a pas modification du RC (ni en description, ni en répartition des charges).
Dans le cas exposé, il n'y a pas un syndicat princpal sans syndicats secondaires, mais tout simplement un syndicat unique.
Dans le cadre d'une assemblée générale de tous les copropriétaires, des décisions spéciales au bâtiment A, aux bâtiment B2 peuvent être prises avec des scrutins spéciaux. Cela alourdit les assemblées mais il est toujours possible de faire des "assemblées" préparatoires officieuses pour étudier les questions et "tester" les [pour] et les [contre].
Il peut être nécessaire de soumettre les "décisions spéciales" à un vote général car ces décisions peuvent provoquer des récriminations du voisinage lorsqu'elles affectent l'aspect extérieur du bâtiment et plus généralement de la copropriété tout entière.
Par contre un bâtiment peut décider librement de repeindre sa cage d'escalier en [rouge sang de boeuf] les propriétaires d'un bâtiment voisin n'ont rien à dire sur ce point.
En général les voies d'accès sont parties communes générales. Si le RC classe certaines d'entre elles en parties communes spéciales, les décisions spéciales peuvent également provoquer des récriminations.
Citation : Question subsidiaire: Le syndicat peut-il faire voter par l'ensemble des copropriétaires une rénovation de l'intérieur des cages de chaque allée ? Le vote doit-il être fait par allée ou batiment ? Une allée ou batiment peut-il s'opposer à cette décision ?
L'intérieur des cages ? d'escalier, je suppose ? En général on trouve dans le RC la réponse à cette question. Il faut s'y conformer. Le plus souvent c'est le ravalement des façades qui peut être décidé de cette manière. Pour les cages d'escalier, dans le silence du RC, chaque bâtiment prend la décision prend séparément sa décision.
La situation est beaucoup plus claire quand il y a un syndicat principal et des syndicats secondaires. On fait valoir que l'organisation des assemblées n'est pas toujours facile. C'est vrai mais on peut en dire autant des scrutins spéciaux au sein d'une assemblée générale de tous les copropriétaires.
Quans l'ensemble immobilier tourne bien, on arrive toujours à régler ces problèmes pratiques. Quand c'est le bazar, le désordre est partout.
gestion de plusieurs batiments
Forum fermé
Posté - 22 mars 2004 : 21:22:22
