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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 25 mars 2004 : 10:58:51
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La Commission des clauses abusives vient de consacrer une nouvelle recommandation n° 03-02 aux agents imlmobiliers (BOCCRF 12/03/2004) qu'universimmo va certainement reproduire.
La commission critique les clauses relatives au métrage du bien à vendre et notamment celle imposant au mandant l'obligation de faire procéder au calcul du métrage dans un délai précédant la promesse de vente ou d'achat.
Il est vrai que la loi ne prescrit la production du certificat loi Carrez que pour la signature de l'acte authentique. On sait qu'il existe souvent un écart substantiel entre les indications initialement données à l'acquéreur et la réalité. Le bon sens élémentaire justifie donc la présentation d'un métré sérieux avant la signature de la convention préparatoire. La même observation peut être faite pour d'autres informations, notamment l'existence de travaux votés par une assemblée.
Dans le même esprit : le propriétaire bailleur désirant mettre en copropriété son immeuble n'est pas tenu de faire connaître les éléments significatifs du projet de règlement de copropriété et d'état descriptif de division à ses locataires lors de la signification d'un congé pour vendre. Ces éléments déterminent pourtant la consistance du bien à vendre !
Finalement : qui protège-t-on ? 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 11:15:20
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Bonjour,
Vous avez raison de poser la question !
Mais la poser ce n'est pas la résoudre.Ce n'est pas demain
et ici que vous trouverez suffisamment de volontaires pour
mieux défendre les intérêts des modestes copropriétaires.
A moins que :" A vaincre sans péril on triomphe sans gloire"
Bien cordialement.
François GHERARDI |
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Francis Michelin
Pilier de forums
209 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 18:56:18
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Je suis étonné de lire à nouveau que "...la loi [...] prescrit la production du Certificat loi Carrez [...] pour la signature de l'acte authentique."
La loi Carrez n'exige aucun métrage par un professionnel. Elle
- exige que la superficie soit mentionnée sur tous les actes de la vente
- impose au vendeur de garantir que la superficie du bien n'est pas inférieure de plus de 5% à la superficie mentionnée dans les actes.
En pratique, à la mise en place de la loi, le certificat était hautement recommandé pour protéger le vendeur mais progressivement, les vendeurs pourront prendre le risque calculé de reprendre le certificat précédent et d'affirmer la superficie sans recourir à un professionnel.
F. Michelin |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 19 avr. 2004 : 21:48:26
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Pour notre part à l'agence nous nous contentons d'un certificat même ancien si le propriétaire peut attester qu'il n'y a pas eu de modifications depuis, l'inconvénient que nous signalons au passage est que les assurances RC des professionnels ne sont valables habituellement qu'un an. A chacun de choisir en connaissance de cause...
jcm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 avr. 2004 : 00:25:38
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Pour JCM : je ne peux en traiter maintenant, mais le Conseil d'Etat a prononcé à deux reprises l'illégalité des décrets limitant à un an la possibilité pour les bénéficiaires de l'assurance RCP de déclarer un sinistre. Le premier arrêt concernait, je crois, la transfusion sanguine. Mais je ne connais pas les suites conférées à cette position. Il faut que je retrouve le topo que j'ai fait la dessus. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 18:09:25
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Pour JCM
Je reviens sur la limitation dans le temps des effets de l'assurance RCP des professionnels immobiliers.
C'est dans une autre branche professionnelle que le Conseil d'état a déclaré illégale une disposition de même nature limitant la couverture aux sinistres déclarés dans un délai maximum de douze mois après la résiliation de la police d'assurances.
Les pouvoirs publics ont tiré la conséquence de cette décision en supprimant ce genre de disposition. Pour les professionnels immobiliers, l'arrêté du 1er septembre 1972 a été abrogé par un arrêté du 5 février 2002.
Il est heureux que cette mauvaise limitation ait été supprimée car il était fréquent, en gestion locative, qu'une faute du professionnel soit constatée plus d'un an après l'éventuelle résiliation de la police en cours à la date de la faute.
Mais l'observation de JCM a une plus grande portée puisque la limitation de la couverture par l'assureur serait une disposition générale, sans lien avec une résiliation de la police.
JCM ! Quel est le fondement de votre affirmation ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 18:36:40
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Et pour Francis Michelin
Il exact que la loi Carrez n'impose pas l'attestation d'un spécialiste mais avouez qu'il encore bien tôt pour envisager d'une manière générale l'utilisation d'un certificat ancien.
D'autre part il y a des techniciens sérieux qui prennent la peine d'effectuer certaines vérifications, dans l'intérêt commun du vendeur et de l'acquéreur. Pour la vente d'un studio dans un immeuble ancien, le technicien avait veillé à consulter les plans non cotés annexés au règlement de copropriété. Il a ainsi remarqué que le studio comportait la surface d'un w-c commun annexé dans le passé par un ancien propriétaire sans la moindre régularisation.
C'est le genre de vérification que les agents immobiliers pourraient bien effectuer de leur propre chef, surtout quand ils ont affaire à un vendeur âgé qui a déjà omis, lors de l'établissement du mandat, l'existence d'un indivisaire partiel.
Je pense que les notaires doivent insister lourdement pour l'établissement d'une attestation. |
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Francis Michelin
Pilier de forums
209 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 20:23:36
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Citation :
Initialment entrer par JPM
Et pour Francis Michelin
Il exact que la loi Carrez n'impose pas l'attestation d'un spécialiste mais avouez qu'il encore bien tôt pour envisager d'une manière générale l'utilisation d'un certificat ancien.
D'autre part il y a des techniciens sérieux qui prennent la peine d'effectuer certaines vérifications, dans l'intérêt commun du vendeur et de l'acquéreur. Pour la vente d'un studio dans un immeuble ancien, le technicien avait veillé à consulter les plans non cotés annexés au règlement de copropriété. Il a ainsi remarqué que le studio comportait la surface d'un w-c commun annexé dans le passé par un ancien propriétaire sans la moindre régularisation.
C'est le genre de vérification que les agents immobiliers pourraient bien effectuer de leur propre chef, surtout quand ils ont affaire à un vendeur âgé qui a déjà omis, lors de l'établissement du mandat, l'existence d'un indivisaire partiel.
Je pense que les notaires doivent insister lourdement pour l'établissement d'une attestation.
Loin de moi l'idée de prôner le laxisme en matière de vente immobilière !
Plus simplement, si vous êtes absolument certain de la superficie de votre appartement et que vous fondez votre certitude sur des sources fiables (que je me permets de vérifier dans le cadre de mon obligation de conseil) on peut se dispenser du mesurage.
Dans les autres cas, on mesure, et surtout si on doit également faire l'amiante, le plomb et a fortiori les termites car alors, le "pack" des expertises rend le mesurage indolore.
Note importante : en cas d'erreur de plus de 5% sur un appartement mesuré par un professionnel, ce n'est pas le professionnel mais bien le vendeur qui est inquiété, à charge pour lui de se retourner, facture à l'appui, contre celui qui devait le garantir contre ces soucis.
Et nous voilà revenus à la question de la durée de la RCP. Supposons qu'un acquéreur s'aperçoive de l'erreur 11 mois après la signature authentique (donc environ 14 mois après le mesurage), il attaque son vendeur, qui produit son expertise, d'où décision de procéder à un contre-expertise par un géomètre assermenté etc. Au bout de, mettons, deux ans, (c'est à dire trois ans au moins après le mesurage), l'erreur est reconnue et le vendeur condamné. La RCP du Certificateur joue-t-elle toujours ?
F. Michelin |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 21:25:09
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Je n'ai encore pas vérifié, mais ce sont les notaires qui font refaire les attestations de surface pour ce motif lorsqu'elles ont plus d'un an. Je me renseigne.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 22:38:18
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S'il y a un litige après expertise professionnelle, il faut mettre en cause le "métreur" sans autre délai, ainsi que son assureur. Le vendeur ne doit pas attendre d'être condamné.
Pour ma part je reste sur l'inexistence du délai d'un an mais JCM nous donnera peutêtre une indication ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 22:47:51
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Hep ! Il y a une petite confusion dans notre discussion !!!
Confusion parce que, pour ma part, j'avais compris que vous parliez des professionnels agents immobiliers,
Petite parce qu'en fait la solution est la même normalement pour la RCP des "mesureurs". J'attends avec d'autant plus d'intérêt votre réponse. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 08:45:44
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Je parlais bien de la RCP des "mesureurs" ; en ce qui concerne l'assurance RCP d'agence immobilière, elle n'est pas limitée dans le temps, si on change d'assurance le nouvel assureur prend à sa charge les sinistres qui pourraient survenir pour la période précédente. Reste le problème de la cessation d'activité, là la garantie vaut encore un an seulement, mais on peut prendre une complémentaire ; enfin ceci vaut pour les contrats que j'ai pu voir, certains contiennent peut-être d'autres dispositions.
Mais pour la RCP "mesurage" il y a une certaine logique à la limiter à un an, puisque l'action en diminution du prix doit être engagée dans l'année suivant l'acte authentique. Et c'est la date de mise en cause du professionnel qui sera prise en considération, peu importe celle du jugement.
S'il est vrai que l'attestation d'un professionnel n'est pas obligatoire, et que le propriétaire pourrait faire son mesurage lui-même, dans la pratique en tant qu'agent immobilier je ne l'accepte pas, car :
-en cas d'erreur c'est l'agence qui serait mise en cause en vertu de son devoir de conseil. Je n'accepte une décharge de responsabilité que si le vendeur peut être considéré comme suffisamment qualifié (architecte, marchand de biens...), sinon le juge pourrait la considérer sans valeur.
-on ne sait toujours pas vraiment ce qu'il faut mesurer et ce qu'il faut déduire. J'ai lu par ailleurs dans ce forum que certains mesureurs déduisaient la surface occupée par l'évier de cuisine, les lavabos, la baignoire, les radiateurs, le chauffe-eau... Je ne peux pas vraiment leur donner tort de se "couvrir", le texte n'est pas clair du tout. Comme d'habitude, attendons la jurisprudence !
Par contre la méthode préconisée de prendre une importante marge de sécurité, cad par exemple mesurer 100 et écrire 70, même en le signalant à l'acquéreur, n'est pas sérieuse, inacceptable pour un professionnel et revient à détourner la loi au détriment de l'acquéreur.
Cette loi a été excellente pour moraliser le marché PAP ; je réalisais des expertises après compromis pour des banques, avant la loi Carrez : sur 90 % des ventes entre particuliers, il y avait des écarts importants de surface, toujours au détriment de l'acquéreur, parfois dans des proportions considérables (+ de 30 %)! Et à mon avis souvent de bonne foi. Pour les ventes par agences, parfois des erreurs minimes, une seule fois une très grosse différence (par un expert auprès du tribunal, comme quoi !).
jcm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 09:50:11
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Merci à JCM et Francis Michelin pour ces indications fort intéressantes.
Il est vrai qu'il y aurait beaucoup à dire du marché particulier à particulier |
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Francis Michelin
Pilier de forums
209 réponses |
Posté - 24 avr. 2004 : 16:50:20
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L'intervention de jcm a bien fait avancer le problème qui peut se poser ainsi :
Je prends un mandat de vente et pour la constitution d'un dosssier de vente, je préconise le mesurage immédiat.
Je mets quatre mois pour signer un compromis (prix de départ un peu élevé, vente cassée, difficulté pour visiter, etc)
La signature authentique a lieu trois mois après la signature du compromis.
L'acquéreur s'aperçoit de l'erreur onze mois plus tard et envoie immédiatement un recommandé au vendeur qui envoir immédiatement un recommandé au "métreur".
Total du délai : dix-huit mois au moins.
Comme on a le droit de mettre longtemps pour vendre son appartement (immaginez une action de préemption constestée par le vendeur...) je proposerais que la RCP du mesureur soit de treize mois à partir de la date de signature authentique, sans pour autant pouvoir dépasser trois ans (parce qu'il faut bien qu'il y ait une fin tout de même...)
F. Michelin |
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DU31
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1284 réponses |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 06:59:42
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J'avoue que je ne comprends pas votre question, même après avoir relu ce qui précède ; pourriez-vous préciser ?
jcm |
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Francis Michelin
Pilier de forums
209 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 09:30:01
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Je crois comprendre le cas auquel vous faites allusion. Je reconnais avoir été témoin moi-même de ce type de malversation.
Un agent immobilier sous-évalue la superficie d'un bien (par exemple, 90 m² au lieu de 93) et s'abstient de mesurer ou de faire mesurer.
Le prix de vente est donc fixé en fonction du nombre de m² soit par exemple : 90 x 5000 € = 450 000 €. (On suppose dans cet exemple que 5000 € représentent le prix du marché pour un m² dans un appartement comme celui-ci)
Le client s'aperçoit de l'erreur en s'adressant à un autre agent immobilier. Il est évident que les trois m² manquant auraient pu faire monter le prix de 15 000 € tout en restant au prix du marché.
Il est également évident que la première agence a, en manquant à son obligation de conseil, fait perdre 15 000 € à son client et qu'il n'est pas inéquitable de lui refuser sa commission pour ce motif.
Mais pour répondre à l'inamicale apostrophe de DU31, ni JPM, ni moi-même ne sommes visés par un tel comportement puisque nous préconisons tous deux le mesurage. Je ne permets au vendeur de déroger à cette règle que si nous avons un moyen fiable de connaître la superficie.
En outre, si nous nous interrogeons sur la durée de la RCP du métreur, c'est bien dans l'intérêt du vendeur, alors, que nous reproche DU31 ?
F. Michelin |
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gdgd95
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614 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 10:30:20
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je me pose la question suivante:
une société x est assurée pour des prestations z et paie ses cotisations pour l'année en cours et les sinistres qui pourraient être généré durant cette année de garantie
en la matière si sinistre il y a , il n'est pas pour autant décellable immédiatement a la vente,
pourquoi alors ,s'il est révélé quelques années après, ne serai t(il pas garanti, puisque ayant eu son origine pendant une période de couverture
gdgd95 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 10:54:05
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C'est là tout le problème, les assureurs ne proposent pas de garantie "éternelle"... Mais notez bien que les assurances que nous évoquons ici couvrent le professionnel, pas directement le client, lequel peut rechercher la responsabilité du professionnel des années après. A celui-ci de bien négocier avec son assureur.
jcm |
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Agents immobiliers : clauses abusives
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