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v@l
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 25 mars 2004 : 16:32:35
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bonjour,
J'ai parcouru le forum sur le sujet des charges et je vois que c'est hallucinant tous les problemes qui peux y avoir.Et en discutant avec des locataires de mon immeuble a ce sujet on s'est apercu que notre agence n'avait pas l'air d'etre reglo non plus sur tous les termes.
1ere question
pour les charges communes generales, charges bat.,ascenseur et charges chauffage ses montants sont a repartir par le nombre de logements occupes ou non donc on devrez logiquement avoir le meme montant.
2eme question
pour la conso.d'eau froide et d'eau chaude ok tout depend de ce qu'on a consomme individuellement mais en ce qui concerne le prix du metre cube il doit etre le même pour tous non?
J'espere que vous pourrez m'eclairer la dessus car nous sommes vraiment decides quitte a retournes quelques annees en arriere si on est bien dans nos droits.
Et cela grace a votre site et forum merci a vous
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 25 mars 2004 : 20:37:14
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Je suis contente que vous ayez suivi mon conseil. On apprend bcp plus de choses par soi-meme en farfouillant parmi tous les problemes, n'est-ce pas ?
Citation :
1ere question
pour les charges communes generales, charges bat.,ascenseur et charges chauffage ses montants sont a repartir par le nombre de logements occupes ou non donc on devrez logiquement avoir le meme montant.
Avez-vous 1 seul proprietaire ou bien est-ce une copropriete (cad plusieurs proprietaires)?
1 seul proprio : la repartition doit etre "equitable" et indiquee dans les baux. (je sais c'est vague mais c'est la loi).
Copropriete: Le syndic repartie les charges communes en fonction des milliemes (tantiemes) que represente le lot (=appart) par rapport au total de l'immeuble. OK je sais, un peu plus complique, mais ca peut etre different d'un appart a l'autre.
Dans les 2 cas de toute facon, la regle veut que les charges soient distribuees, que l'appart soit occupe/loue ou non. Si pas de locataire dedans, alors les charges pour l'appart en question sont payees pas le proprietaire.
Imaginez les comptes d'apothycaire, s'il fallait repartir les differentes charges communes en fonction des occupations, du nombre de personnes "habitant" dans les apparts etc...?
Citation :
2eme question
pour la conso.d'eau froide et d'eau chaude ok tout depend de ce qu'on a consomme individuellement mais en ce qui concerne le prix du metre cube il doit etre le même pour tous non?
Ben ca me parait logique que tout le monde paye le meme prix au m³...
Vous me semblez etre sur la bonne voie pour vous faire respecter; bravo !
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v@l
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 09:09:44
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oui c'est sur mais par moment on s'embrouille un peu pas trop evident a comprendre.
Nous avons chacun un proprio.(copropriete)dans plusieurs bâtiments
differents gere par une même agence.
Donc nous sommes en droit de leur demander les justificatifs de ces dernieres annees (cad201.2002.2003)pour la regularisations des charges? Mais quelles en sont les demarches du moins prouver qu'ils ont tort car avec eux ca va pas etre gagner agence maline.
Comme vous pouvez voir sur le forum j'ai poste sur plusieurs themes car bcp de choses ne sont pas clair y en a marre d'etre arnaque.
Cette agence se croit invincible pensant que les locataires n'y connaissent rien. Merci
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 10:37:44
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Bien sur Val, vous avez tout a fait raison et si cette agence etait un tant soit peu professionnelle, elle vous donnerait le details des charges annuelles totales (fournies pour chaque appart, a chaque proprio) avec sa demande de regul.
1ere chose : reclamer copie de cet "etat des depenses annuelles"
en fait c'est un document ou le syndic detaille toutes les depenses pour l'immeuble et repartie ces depenses pour chaque proprio en fonction des tantiemes que celui possede.
2eme chose: a partir de ce tableau, il vous est facile de verifier si ces charges (detaillees par ex, frais d'AG, salaire et CC concierge, petits travaux, chauffage, eau, frais de syndic .... et bien d'autres encore) sont pour le locataire ou pour le proprio.
Pour cela, se referer a 2 decrets qui donnent la liste des charges reparatives (a charge des locataires) et des charges recuperables (donc charges totalement locatives).
http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp
http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
Faites ca ensemble a plusieurs autour d'un verre de vin, vous verrez que ca devient convivial !
Vous auriez du recevoir ces 2 listes en meme temps que votre contrat de bail et votre EDL d'entree ...
Je ne sais pas si cela vous a deja ete dit mais pour reclamer les justificatifs, faites reference a l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
Si questions, revenez sur le post que vous avez deja commence.
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v@l
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 11:29:05
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Notre tableau de RG est comme suit:
charges communes generales, charges bat.,ascenseur et charges chauffage plus eau chaude eau froide avec colonnes: Montant a repartir, Tantiemes totaux, Vos tantiemes et votre participation ce qui fait Total appart
En bas y a Montant du pou la periode - Provision deja facturees = Regularisation.
Donc si ca se trouve comme il y a aucuns details y a que le locataire qui paye et non le proprio ou la meme somme pour les 2
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 14:33:56
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Val, je parlais de la copie envoyee par le syndic aux coproprietaires (donc document a l'entete du syndic) avec TOUS les details des postes de charges.
Que votre proprio fasse un tableau recapitulatif, ca d'accord mais ce 1er document doit y etre joint de facon que vous puissiez verifier le bien fonde.
Si y a pas "entourloupes", il/elle se fera un plaisir de vous l'annexer.
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v@l
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 15:41:05
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ok joulia.
Comme vous dites "Que votre proprio fasse un tableau recapitulatif, ca d'accord mais nous c'est cette agence qui nous l'adresse on n'a aucun contact direct avec lui tout est fait par leur intermediaire.
Donc on est en droit de leur demander"la copie envoyee par le syndic aux coproprietaires".
Excusez moi pour mes questions qui peuvent vous paraitre bêtes mais a force de parcourir le forum pour trouver des solutions a nos problemes on s'embrouille un peu.
On veux trouver des preuves et etre sur de nos droits pour prouver qu'ils ont pas l'air reglo.
Merci a vous pour votre aide Joulia en repondant a mes mess.c'est encourageant encore merci
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 mars 2004 : 18:05:10
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V@l,
Et bien c'est le rôle de l'agence de vous fournir les justificatifs des charges et leur décompte.
Prados |
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estèphe
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 13 avr. 2004 : 17:42:47
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Bonjour,
Je cherche à comprendre les obligations légales concernant le décompte des charges. Au vu des textes de lois et des différentes interventions sur ce forum, j’ai l’impression que les choses sont particulièrement peu encadrées (et donc en défaveur des locataires…). Y aurait-il un peu de jurisprudence pour clarifier les choses ? Mes interrogations concernent deux points de l’article 23 de la loi de 1989.
Tout d’abord concernant l’obligation de communication du « mode de répartition entre les locataires ». D’après le document du syndic que m’a transmis mon agence mon logement correspond à 3 tantièmes pour un total de 15 tantièmes (ce qui me paraît étrange vu que l’immeuble compte un commerce au rez-de-chaussée ainsi que 5 appartements dont le mien est nettement plus petit – la moitié de la superficie). N’y a-t-il pas obligation légale de fournir non pas la quote-part me concernant (3/15èmes) mais la répartition pour chacun des logements (ce qui permettrait de vérifier si le commerce est inclus dans les 15 tantièmes) ?
Puis, concernant l’obligation de communication du « décompte par nature de charges ». Y a-t-il des obligations de détail ? Et en particulier que signifie la notion de « nature de charges » ? Y a-t-il des contraintes quant à la manière de regrouper les charges ? En l’espèce les charges récupérables, telles qu’indiquées par le syndic, sont de trois types : « charges escalier », « charges couloir », « eau froide, consommation : 3.00 ». Suis-je en droit de demander plus de détail ? La solution la plus simple serait de consulter les factures, mais j’ai déménagé dans une autre ville et je n’ai pas l’intention de retourner dans mon ancienne ville rien que pour consulter cela…
Merci d'avance de vos lumières,
Estèphe
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estèphe
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 11:22:27
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Bonjour,
Peut-être ma question est-elle trop technique ? Peut-être n'aie-je pas poster ce message au meilleur endroit ? Peut-être suis-je trop impatient ?
En tous cas je n'ai pas de réponses à mes deux questions. Et mes propres recherches ne m'ont pas beaucoup éclairées.
La seule jurisprudence que j'ai trouvé, et qui peut éventuellement m'être utile mais pas totalement, est un jugement de la cour de cassation du 24 mars 2004, qui juge
Citation :
"que lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, l'intégralité des dépenses d'entretien n'est pas récupérable et que les charges récupérables ne doivent inclure ni la marge bénéficiaire de l'entreprise, ni la TVA."
Ceci semble supposer que l'agence immobilière ne peut se contenter de me faire suivre la facture que lui envoit le syndic, car celle-ci inclut la TVA ; l'agence doit produire un décompte des charges récupérables exclusif de toute charge non récupérable. Faute de quoi rien ne peut être considéré comme récupérable... Cf. jugement de la cour de cassation du 30 octobre 2002 :
Citation :
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si le contrat d'entretien comportait l'énumération des tâches confiées à l'entreprise prestataire de service, les factures ne permettaient pas de déterminer la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et aux charges fiscales et sociales récupérables et celle des autres dépenses, le tribunal d'instance en a exactement déduit que le montant de ces factures ne pouvait pas être pris en charge par le locataire.
Un avis sur ces éléments de jurisprudence ? D'autres pistes pour les deux questions de mon précédent post ?
D'avance merci.
Estèphe
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