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Je désire vendre une maison avec commerce dans la région parisienne. Cette maison que j'ai eu en héritage était loué avec bail commercial. L'ancien locataire a vendu son bail et je ne pouvais pas m'y opposer. Maintenant je souhaite vendre cette maison. Je sais que je dois la proproser en priorité au locataire. Si celui-ci n'est pas intéressé, peut-il exiger un dédommagement pour quitter les lieux. De quel montant doit être ce dédommagement ? Ce montant peut-il être le montant de l'achat du fonds de commerce au locataire précédent ?
- Qu'entendez-vous par l'ancien locataire a vendu son bail ? - S'agit-il d'un bail 3,6,9 de 1953 ? Si oui et si aucune clause du bail ne stipule que le locataire devient prioritaire en cas de vente, ben il n'est pas prioritaire. - il n'est pas pour autant obliger de déménager. Il aura un nouveau propriétaire, c'est tout. - Si vous souhaitez qu'il parte, là, cela change tout. Il faut effectivement l'indemniser. - Devrait-il quitter uniquement l'habitation ou son fonds de commerce aussi ?
Pour le montant, ce sera selon votre réponse. Et plutôt que d'écrire n'importe quoi à propos de ce montant, je laisse le clavier à d'autres plus compétent que moi.
Si je reprends ce que vous nous précisez, vous êtes propriétaire d’un ensemble immobilier commercial qui comprend une partie habitation. Compte tenu du fait qu’il n’y a, sur les lieux, qu’un seul bail commercial pour le tout, cela signifie que les deux parties sont indivisibles et sont donc régies par le Code de Commerce (y compris la partie habitation)
La situation aurait été différente s’il y avait eu un bail commercial pour le commerce et un bail d’habitation pour le logement.
Le bail doit faire mention que le locataire peut céder son droit au bail au successeur dans son commerce sans l’accord du propriétaire, ce qui explique que vous n’ayez pas pu vous y opposer.
Les baux commerciaux ne prévoient pas de droit de préemption au profit du locataire. Mais au cas où, il conviendrait de vérifier si votre bail ne mentionne pas contractuellement ce genre d’obligation.
La vente reste tout à fait possible mais il faut mettre en vente le bien comme étant loué. Le nouveau propriétaire sera en conséquence un investisseur qui sera tenu par le bail commercial portant sur les lieux. Vous trouverez dans le site différents cas similaires.
Dans le cas où vous souhaiteriez céder le bien libre de toute location, vous seriez redevable auprès du locataire actuel, d’une indemnité d’éviction dont le cout peut etre conséquent en fonction de l’emplacement du bien. L’indemnité est une somme versée au locataire tenant compte de pleins d’élements : valeur du fonds de commerce (l’achat précédent peut etre une base de référence), frais de déménagements, droit de mutation et autres accessoires.
Il faut vraiment que le différentiel entre le prix du bien loué et le prix du bien libre soit important sinon faites simple. Cela vous apportera un gain de temps et d’argent.
Merci à Sénèque et à Le Goff pour leur réponse. Je précise à Sénèque que la maison est loué avec un seul bail commercial, que le locataire actuel a racheté le fonds pour la clientèle puisqu'il avait déjà une entreprise, qu'il n'habite pas la partie habitation et qu'il se sert du commerce comme dépôt (je ne suis pas sur place, mais cela m'a été rapporté), donc il n'entretiendrais pas le local. Comment alors calculer l'indemnité pour qu'il parte ? Par rapport au prix d'achat du fonds ? Par rapport au CA ne semble pas possible car il n'a pas créé une nouvelle entreprise mais agrandit une entreprise existante. J'espère être assez claire car je n'ai pas l'habitude de ces problèmes. Dodo
Je repense à un détail. Depuis combien de temps, le nouveau locataire a racheté son bail ? Si c'est depuis moins de 3 ans, il n'y aurait pas d'indemnités. En farfouillant, je retrouverai le texte. Mais il y a le problème qu'il est au RCS ailleurs puique vos locaux ne servent que de dépôt. Faut-il considérer que les 2 adresses sont indissociables pour son commerce ? Aller aux greffes du tribunal, acheter un K-bis (environ 3 euros). Vous saurez déjà à quoi vous attendre. Logiquement, vos locaux seraient en établissement secondaires ou en locaux accessoires. Je ne suis pas trop compétent, mais tenez-nous au courant.
Je suis tout à fait d'accord avec Le Goff mais il faut ajouter qu'en cours de bail le bailleur ne peut pas forcer le locataire à partir, même avec une indemnité d'éviction. Il peut seulement y avoir une opération amiable.
Sinon, le bailleur ne peut donner congé avec refus de renouvellement qu'en fin de bail.
Reste la solution exposée par Le Goff d'une vente à un investisseur, avec le locataire en place.
Dodo, il faut necessairement prendre en compte le temps restant à courir sur le bail commercial, la sortie du locataire peut etre assez lointaine.
Si vous ne souhaitez pas attendre et dans le cas d’une opération amiable, je vois mal cependant l’intérêt, pour un propriétaire qui veut vendre, de faire lui meme la proposition de rachat du fonds et ce, pour un problème de cout (achat + frais).
Par contre, je vous donne pour information un cas concret : un acquéreur vient d’acheter un immeuble et par acte du même jour, il a racheté également le droit au bail du fonds de commerce exercé dans ces locaux. Cà pourrait également prendre la forme d’une résiliation amiable de bail commercial moyennant indemnité.
C’est en fait l’acquereur qui règle le prix et les frais. C’est également un plus pour l’ancien propriétaire des murs qui a pu mettre en vente sa propriété avec l’assurance que le locataire suivrait.(document signé avec prix fixé par locataire)
Posez donc la question. (vu l'utilisation des locaux, le locataire pourrait être interréssé)
Il est sur que cette solution est liée à des circonstances : age des locataires, activité difficile à céder en direct, prix proposé correct et ne pourra pas s’adapter à tous les cas.
Quant à la valorisation, il va être compliqué de se baser sur les règles habituelles de CA. je dirai que, comme pour toutes transactions, tout est une question d'offre et de demande. Il faut juste trouver une somme acceptable par les deux parties.
Vente d'un bien loué à un commerçant
Forum fermé
Posté - 30 mars 2004 : 14:37:45
