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ericsmsg
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 31 mars 2004 : 16:05:51
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Lors d'une cession de bail dans le cadre d'une procédure collective , Est-ce que la société qui reprend les actifs et la bail de la société en RJ doit-elle s'acquitter du dépôt de garantie ?
Mon locataire en RJ vient de céder son activité par décision du tribunal de commerce et la nouvelle société ne veut pas s'acquitter du dépôt de garantie compte tenu qu'il serait inclus dans les actifs de la société reprise .
Cela ne me semble pas juste puisqu'il y a bien lieu de reconstituer ce dépôt de garantie qui a été utilisé au paiement des loyers impayés de la société en dépôt de bilan .
Est-ce que quelqu'un a une expérience à ce sujet ?
Merci par avance
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 14 avr. 2004 : 23:14:28
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Bonsoir,
Vous n’allez pas forcément trouver votre solution dans le droit des baux commerciaux. Mais plutôt dans les règles juridiques des redressements judiciaires. Pour faire très simple, il faut différencier les loyers impayés avant l’ouverture du redressement et ceux qui etaient dûs après cette date.
Pour les loyers avant le jugement : le bailleur a normalement un privilège pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Mais, le bailleur doit produire sa créance comme tous les créanciers et la faire vérifier. En outre, le principe de base est que le jugement suspend toute action dont la créance a son origine avant la décision. Les loyers impayés vont suivre le cheminement des dettes de l’entreprise avec les interrogations liées à ce statut.
Après le jugement, l’administrateur va décider de poursuivre ou non le bail. S’il maintien la location, il doit s’assurer qu’il aura l’argent pour payer sinon le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou résiliation de plein droit pour non-paiement des loyers lié à une occupation postérieure au jugement et ce, apres un delai de carence de deux mois.
Il faut commencer par différencier les deux périodes dans vos loyers impayés.
En fait, le prélèvement sur le dépôt de garantie en cours de bail n’est pas prévu par la loi comme paliatif à un non-paiement de loyer . Quand un locataire ne paye pas son loyer, on l'y oblige par huissier. On va jusqu'à la résiliation. Mais en pratique on n'impute diverses sommes sur le DG qu'au moment de son remboursement potentiel.
Or, Le bail a continué avec un tiers , car le mandataire a choisi de céder les actifs. Il faut rappeler qu'on ne peut pas imposer au cessionnaire de payer les dettes de quelqu'un en redressement sauf si le jugement le prévoit expressément.
Pour vérifier ce que le tribunal a réellement décidé en matière de bail, demandez une copie du jugement au Tribunal de Commerce. En outre, n’hesitez pas à aller voir le mandataire liquidateur pour les loyers impayés et l’évolution de la liquidation.
Ce ne sont que des idées de base qui peuvent évoluer en fonction des cas et méritent une études approfondie par un mandataire maitrisant ce style de procédure.
Et ce genre de situation n’est jamais très simple
Bon courage
Fab
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2004 : 11:54:13
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Le Goff m'a l'air de bien connaître son sujet et j'en profite pour tenter de faire le point sur cette question qui revient souvent.
Mais il faut préciser votre situation :
Votre locataire commerçant a versé une dépôt de garantie de 500 euros (c'est un exemple !) que vous détenez.
Il a fait l'objet d'une procédure collective. A la date du jugement étiez vous créancier de loyers impayés ? Si oui pour combien de mois ? S'agissait-il de loyers payables d'avance ou à terme échu ?
Dans une cession de bail classique (hors procédure collective), il est en général mentionné que M. Dupont, cédant, au versé au total (le dépot de garantie initial a pu être complété à l'occasion de révisions ou renouvellements) une somme de 500 euros à titre de dépôt de garantie. M. Durand, cessionnaire, lui rembourse en sus du prix de cession la dite somme de 500 euros.
Comme la cession vous est notifiée, vous savez que c'est à M. Durand, votre nouveau locataire, qu'il faudra restituer un jour le dépot de garantie.
Vous avez reçu certainement notification de la cession. L'acte doit comporter une clause à propos du dépot de garantie.
La difficulté classique, en cas de "faillite", vient du fait qu'en cas de loyers impayés au bailleurs avant le jugement la technique était de dire au bailleur :
> Monsieur le bailleur, le dépot de garantie est une créance du locataire failli sur vous, il fraut rembourser le dépot au liquidateur
> par ailleurs vous êtes créancier de loyers impayés, il faut "produire" votre créance qui bénéficiera des privilèges prévus par la loi. De nos jours la production s'appelle une déclaration de créances.
En d'autres termes : vous remboursez tout de suite le dépot, et on vous paiera plus tard les loyers impayés, s'il reste de l'argent.
Dans votre cas, si les loyers étaient payés, et si le liquidateur ne vous a pas demandé le remboursement du dépot de garantie, vous le détenez toujours ?
La loi actuelle permet au liquidateur de céder le bail. Mais, pour pouvoir le céder, il doit dans un premier temps déclarer qu'il entend poursuivre le bail. Et il ne peut le poursuivre que s'il paie les loyers courants. Je simplifie car il y a des modalités assez complexes.
Question à voir, à laquelle Le Goff pourra peut être répondre, l'administrateur est-il tenu de payer les loyers impayés antérieurs ? L'équité commanderait de répondre oui, mais la règle juridique peut commander de répondre non.
Une chose est sure : en cas de procédure collective, la loi ouvre actuellement au bailleur des possibilités qui exigent une réaction rapide. Elles sont mal connues des bailleurs.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 16 avr. 2004 : 20:25:29
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Bonsoir,
Le principe essentiel est que le maitre du jeu en matière de procédures collectives est le Tribunal avec son Juge commissaire.
Si on part des données de base suivantes :
-Le bailleur a produit pour une créance de loyers impayés antérieurs au jugement ;
-La créance a été vérifiée et acceptée par le Juge Commissaire.
Dans ce cas, le paiement des loyers antérieurs va être, dans la majorité des cas, déterminé par le plan de redressement fixé par le Tribunal. En l’espèce, c’est un plan de cession. En fait une cession forcée, le bailleur ne peut s’y soustraire. Le bail est transmis en l’état sauf pour la solidarité ; Le principe : ce n’est pas à l’acquereur de payer l’antériorité des loyers.
Le prix de cession est remis au commissaire à l’execution du plan qui répartit entre les créanciers en fonction de leur rang. (essentiel)
De son coté, le bailleur est titulaire d’un privilège spécial ( art 2102 CC) sur « le prix de ce qui garnit la maison louée ». La Loi sur le redressement a réduit la portée aux loyers dus, 2 ans au plus avant le jugement (Je vous passe les discussions possibles sur les assiettes de ce privilège…..)
Ceci exposé, la réponse à JPM va être une réponse de Normande : OUI et NON.
Tout va dépendre de la manière dont le mandataire va vendre l’actif et de l’action entamée par le bailleur.
Un bailleur ne peut faire valoir son privilège que sur la cession de meubles ce qui implique une cession séparée des autres actifs ou une ventilation. Ce n’est pas toujours le cas.
Par contre, si le mandataire tarde, le bailleur a un droit de poursuite individuel sur ces biens meubles pour la créance déclarée, et peut, avec un titre exécutoire, exercer une saisie vente; Le principe n'est pas forcément simple à mettre en pratique car Le juge commissaire a toujours un droit de regard.
Si le bailleur ne choisit pas la solution ci-dessus, le paiement des créances déclarées (les loyers antérieurs) vient après les créances « super privilégiées » (salariés …). Dans le cas où le mandataire recupère de l’argent, il va devoir respecter le rang des créanciers et sera tenu de payer le bailleur en fonction de son rang ; Si la somme récupérée n’est pas suffisante, le bailleur ne sera pas réglé.
Il faut enfin préciser que peu de bailleurs ont la volonté et/ou les connaissances pour assumer une discussion avec un mandataire concernant une saisie vente. Le plus souvent, le paiement des arriérés va dépendre en fait de la valorisation de l'actif.
Cordialement
Fab
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 avr. 2004 : 00:18:34
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Merci à Le Goff pour ces précisions.
Nous sommes bien d'accord sur le fait que les bailleurs, et leurs gestionnaires aussi sont peu au fait de ces difficultés. Pour les seconds c'est un peut dommage.
Mais je pense que nous sommes aussi d'accord sur le fait que dans l'hypothèse d'un plan de cession, le bailleur doit avoir été informé de l'intention de poursuivre le bail avec ses conséquences ?
A défaut, s'il a usé de ses modestes facultés dans les conditions prévues par la loi, il n'y a plus de bail.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 17 avr. 2004 : 23:43:34
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Bonsoir JPM,
Avec la Loi sur les procédures collectives, il faut mettre de coté certains principes de droit applicables normalement.
Pour repondre à vos interrogations, le bailleur est forcément au courant de la poursuite du bail bien avant le plan de cession. En fait, cela date de la periode d’observation, moment où l’adm va prendre la première décision de continuation ou d’arrêt d’activité. A ce moment, les textes précisent que l’administrateur PEUT notifier au bailleur qu’il entend continuer le bail. Cette déclaration peut etre spontanée ou intervenir après une mise en demeure (voir ci-dessous). Le plus souvent, la continuation résultera du silence des deux. Etonnant non !
Si le tribunal a décidé la mise en redressement, la question de fin du bail ne doit normalement se poser qu’en période d’observation, pas après car la suite logique de cette procédure est la cession des actifs de l’entreprise.
On retrouve alors notre pb d’inertie. On a donc une procédure qui permet au bailleur de forcer la décision pour éviter cette situation : le contrat est résolu de plein droit après une mise en demeure adressée à l’adm restée plus d’un mois sans réponse. Par défaut, on sait à quoi s’en tenir.
En cette matière, nous sommes donc en présence d’une résiliation unilatérale et discrétionnaire d’un lien contractuel.
La difficulté vient du fait que dans de nombreux cas, on commence par un redressement pour finir par une liquidation judiciaire qui a ses particularités propres. Dans ce cas, le bailleur ne peut que suivre le mouvement et la décision du tribunal
C’est très simple, n’est ce pas !!!!!!
Cordialement
Fab
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