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YSholo
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 01 avr. 2004 : 16:16:20
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Bonjour à toutes et tous,
Après pas mal de recherches sur cet excellent site, je n'ai pas trouvé de réponse concernant un problème qui m'a été posé et dont je vous fais part :
A et B décident de fonder une SCI pour acheter un appartement de EUR 500'000.
A détient 99 parts de EUR 5'000 / B 1 part
La SCI emprunte EUR 500'000
Au bout d'une année, A et B se mettent d'accord sur une nouvelle répartition, soit 50 parts chacun.
Le problème est le suivant :
A va vendre 49 parts à B.
Dans cet exemple, la transaction porte donc sur un montant total de EUR 245'000.
Ces EUR 245'000 doivent-ils obligatoirement passer par la SCI ou B pourrait-il emprunter ce montant à un établissement bancaire ?
En effet, la finalité de cette opération serait d'obtenir, par le biais de la SCI de l'argent en cash.
Cela peut peut-être paraître inintéressant, mais ce montant, emprunté sous forme de prêt en devises (CHF entre autre), coûterait actuellement moins de 1,5 % net par an.
En admettant que la location couvre le prêt accordé à la SCI, il suffirait alors que le cash dégagé soit placé de manière à rembourser les intérêts et martissements du second prêt (opération neutre) ou de manière à produire plus (ce qui est jouable).
Mais ce n'est pas le propos.
La question reste :
B peut-il emprunté à son nom pour acheter des parts de SCI ou cela doit-il passer par la SCI ?
(Bien etendu, A et B sont ensemble et d'accord pour ce montage).
Merci d'avance de votre aide.
YSholo
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 19:03:34
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Citation :
La question reste :
B peut-il emprunté à son nom pour acheter des parts de SCI ou cela doit-il passer par la SCI ?
Oui.
Maintenant, je ne saisis pas bien votre montage.
Si B emprunte 245000 euros, il va bien falloir qu'il les donne à A en contrepartie des parts de la SCI?
Donc, comment voulez-vous que B puisse les placer?
De plus, B devra forcément nantir cet emprunt? Par quoi?
Enfin, il est très difficle d'emprunter de l'argent dans un pays pour acheter un bien dans un autre pays.
Prados |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 01 avr. 2004 : 20:07:05
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bonsoir,
Pour pouvoir vous répondre, merci de bien vouloir préciser un élément essentiel:
- le capital social de la société a t-il été libéré ?. Par exemple Avez vous versé la valeur des parts sociales pour financer des travaux qui dépassaient le prix d'acquisition et donc le montant de l'emprunt ?
A bientot
Fab
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YSholo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 09:28:33
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Prados,
Tout d'abord, merci de votre réponse.
En fait, à vouloir trop expliquer, je n'ai peut-être pas été très clair...
Je précise :
La SCI est endettée à hauteur de EUR 500'000.
B emprunte EUR 245'000 et les donne à A en échange de 49 parts, donc B est endetté à hauteur de EUR 245'000.
A place les EUR 245'000 qu'il a reçu en cash de la banque de B et rembourse le prêt de B en tentant de dégager un bénéfice pour lui.
Le prêt de la SCI est remboursé, quant à lui, par les locataires.
Concernant le financement en devises étrangères, c'est précisement parce que B est domicilié en France qu'il peut avoir recours à ce mode de financement (j'ai moi-même plusieurs prêt en devises, le dernier taux que j'ai obtenu est de 1,31 %).
Le problème reste toujours le même : avec les garanties nécessaires, une banque accepterait-elle de prêter à B de l'argent pour acheter des parts de SCI ou le prêt doit-il obligatoirement passer par le biais de la SCI ?
Merci également à Le Goff de votre réponse.
Bien entendu, le capital est entièrement libéré. J'ai pris un montant de EUR 500'000 pour l'exemple. Le prêt réel de la SCI représenterait environ 80-90 % du prix d'achat de l'objet, le reste entant bien entendu amené par les deux associés en fonds propres dans la SCI (Notaire, travaux, frais de dossiers bancaire, frais de fondation, etc, etc,).
Merci encore de votre aide et très bonne journée !
YSholo
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 12:26:30
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YSholo,
Vous ne devriez pas avoir de problème pour votre montage. Je connais bien le système des prêts en devises étant moi-même frontalier avec la Suisse et bénéficiant de cet avantage.
Note à Prados: Les prêts en devises sont possibles lorsque vous touchez des revenus étrangers et que vous résidez en France. Le taux est extrèmenet attractif. YSholo, par contre, à 1.31% vous vous êtes fait rouler. J'ai personellement un taux actuel à 0.98% (Prêt en devise trimestriel)
Pour en revenir à votre montage, B veut emprunter poru acheter des parts de SCI ce qui, étant donné que ces parts représentes une partie du bien détenus par la SCI, permet un nantissement normal et ne devrait poser aucun problème.
D'autre part, le montage en termes de placement pour rembourser le prêt (Sicav par exemple) est tout à fait possible vu que je l'ai personellement fait lors de mon premier emprunt en devises lors d'un achat VEFA (Cela à permis de couvrir tous les intérêts pendant le temps de la construction).
En conclusion, allez voir votre banque et expliquez leur votre montage. Ils ne devraient pas y voir de problème.
N.B: A savoir qu'en ce moment, BNP Paribas cherche à regagner des parts de marché dans le domaine des prêts en devises qui est pour le moment monopolisé par le CA et la Banque Pop.
Pégase |
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YSholo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 13:54:06
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Pégase, merci de votre réponse !
Pour le taux devises, il est clair qu'en trimestriel, il est plus bas qu'en annuel. Mais je dois reconnaître que vous avez bien négocié !
Félicitations et merci.
YSholo
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 15:13:06
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YSholo,
Ok,je comprends mieux maintenant.
Citation :
Le problème reste toujours le même : avec les garanties nécessaires, une banque accepterait-elle de prêter à B de l'argent pour acheter des parts de SCI ou le prêt doit-il obligatoirement passer par le biais de la SCI ?
Oui, il ne devrait pas y avoir de problème.
Un conseil, faites un joli tableau montrant le business plan et l'amortissement de votre prêt sur la durée envisagée. Votre banquier n'en sera que plus enclin à vous répondre par l'affirmative.
Pégase,
Merci pour l'info. Je comprends effectivement mieux ce prêt en devise. Donc, si j'ai bein compris, il y a quand même un risque: le taux de change, non?
Prados |
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YSholo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 16:05:31
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Prados,
Oui, effectivement, il subsiste toujours le risque de change.
Mais c'est encore relatif.
Pour quelqu'un résidant en France et travaillant en Suisse, par exemple, c'est d'emprunter en France et en EUR qui crée un vrai risque de change.
En effet, les revenus étant en CHF, il est plus prudent d'obtenir également un prêt en CHF. L'opération de change n'est effectuée qu'à la conclusion du prêt et il y a encore possibilité de faire un change à terme entre l'acceptation du crédit et le déblocage des fonds.
De plus, dans ce genre de montage, il est toujours possible de jouer sur les deux monnaies : le prêt se rembourse en CHF, les loyers sont versés en EUR.
En cas de hausse de l'EUR, il peut être intéressant de rembourser l'échéance annuelle ou trimestrielle en faisant le change ou alors, si l'EUR baisse, de conserver les loyers et de les placer et de rembourser directement en CHF sans risque de change.
Voila, c'est tout bête !
Très bon après-midi et encore merci à tous de votre aide !
YSholo
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 16:50:17
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Prados,
En fait comme le dit très justement Ysholo, il est essentiel d'avoir des revenus suisses pour bénéficier du prêt en devises CHF. C'est d'ailleurs une condition sine qua none pour l'obtention du prêt.
En fait, la banque emprunte sur le marché des devises à terme au taux fixé par le marché des devises. Actuellement, le taux trimestriel est de 0.25% pour le franc suisse. La banque applique ensuite sa marge (que l'on peut négocier suivante le montant de l'emprunt mais qui se situe aux alentours des 0.6 à 1.2%) et on obtient le taux effectif du prêt. A cela il faut ajouter les assurances obligatoires etc. qui ajoutent grosso modo 0.5 points pour obtenir le taux effectif global.
L'emprunteur rembourse son emprunt en CHF avec ses revenus suisses comme un emprunt normal sauf que le taux est révisé tous les trimèstres ou annuellement si on a pris l'option du taux annuel un peu plus cher( + 0.2 pts) mais moins fluctuant.
Le seul inconvéniant est le remboursement lors de la vente éventuel du bien. Ceci dit, là encore ça dépend du taux de change entre la moment du déblocage initial des fonds et le moment du remboursement suite à la vente. Si le taux est favorable, vous gagnez plus. Si il ne l'est pas vous perdez un peu d'argent.
Je prend mon exemple, je viens de vendre une maison que j'avais financé à 100% par emprunt en devises en 2001 et je viens de faire 15'000 euro rien qu'au change... mais bon, l'inverse peut se produire aussi... 
Ce que dit YSholo est aussi une pratique courante (emprunt en CHF, loyers en EUR et suivant l'état du taux de change EUR/CHF on rembourse en changeant les EUR en CHF ou on utilise ses revenus perso et on place les EUR). Je suis d'ailleurs en pleine négo avec ma banque pour un montage identique à quelques km de Genève. Financièrement, c'est très intéressant car le coût du financement est presque nul si on le compare à l'inflation.
Pour ceux qui ont des revenus étrangers et qui souhaiteraient connaitre le taux du marché à terme des devises, Boursorama donne ces valeurs. Pour le taux du franc suisse à 3 mois vous pouvez voir la page suivante:
http://www.boursorama.com/graphiques/graphique_histo.phtml?symbole=1xCHF93
A savoir que toutes les devises peuvent s'emprunter et il existe des taux à terme pour chacunes d'elles sur des périodes différentes.
Voila, j'espère ne pas vous avoir trop ennuyé avec ces informations un peu spécifiques et caractéristiques d'une niche bien particulière.
Bon weekends à tous,
Pégase
Edité par - Pégase le 02/04/2004 16:56:11 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 20:01:13
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YSholo, Pégase,
Merci pour toutes ces infos.
Prados |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 02 avr. 2004 : 21:54:08
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bonsoir à tous,
Grace à vos compléments d'information Ysholo, je comprends mieux votre montage juridique qui me laissait initialement quelque peu interrogative.
PEGASE vos précisions financières sont très interressantes.
Cordialement
Fab
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 01:03:59
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Ysholo,
Si je comprends bien, votre montage consiste en fait à emprunter de l'argent à faible taux, que vous placerez avec un rendement supérieur au coût du prêt. La SCI n'étant me semble-t'il qu'un pretexte pour emprunter.
Cependant, peut-on réellement considérer que les 49% de votre SCI valent effectivement 245000 euros, comme vous l'indiquez? Pour moi, la valeur de la SCI est 0, puisque les fonds propres (l'appartement, valeur 500000 euros) sont égaux à l'endettement (500000 euros). La banque ne risque-t-elle pas de faire le même calcul?
Cordialement,
Vincz
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 20:09:10
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Bonsoir Vinz,
Je comprends tout à fait votre interrogation, c'est effectivement celle que je me suis faite. Mais n'oubliez pas la précision apportée par Ysholo, le capital social est libéré. La base de reflexion porte donc sur 1.000.000, reparti : 500.000 apporté par les associés à la constitution et 500.000 en valorisation d'immeuble
Dans l'exemple, On a bien un emprunt en passif de 500.000 face une valeur immob en actif de 500.000, la difference avoisine donc les 0. Mais dans les capitaux propres du bilan de la société, on va notamment retrouver notre capital social de 500.000 qui justifie la valorisation de la cession.
Corrigez moi si je me trompe.
Cordialement
Fab
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 03:28:57
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Le Goff,
Excusez mon ignorance, mais qu'est-ce que le capital libéré?
Quoi qu'il en soit, je sais assurément que si Ysholo me proposait d'acheter sa SCI, je ne le ferai certainement pas, cela reviendrait à payer deux fois pour le même appartement, la première fois en cash pour l'achat même de la SCI, la seconde fois en remboursant le crédit contracté par cette dernière.
Cordialement,
Vincz
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 11:09:06
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bonjour vincz,
Vous etes tout à fait excusé.
Dans le cadre de certaines sociétés et notamment les SCI, le capital social ne génère pas forcement le versement immédiat d'argent. Cà dépend des besoins. Le capital social est alors souscrit mais pas libéré. Il le sera au fur et à mesure sur appel de la Gérance. La valorisation des parts sociales en cas de cession dépend de cette libération
Dans l'exemple de Ysholo, on part du principe que les associés ont versé le capital social soit 500.000.
En outre, la société a souscrit de son coté un emprunt de 500.000
Il y a bien l'achat mais les travaux effectués vont donner de la plus value à votre immeuble que vous retrouverez à la sortie. (votre immeuble ne vaut dèja plus 500.000 mais +)
La difficulté vient des chiffres utilisés dans l'exemple. En réalité et ainsi que le précise Ysholo, le rapport est le plus souvent de 80/20 et plus rarement de 50/50 (mais pourquoi pas)
[cela reviendrait à payer deux fois pour le même appartement, la première fois en cash pour l'achat même de la SCI, la seconde fois en remboursant le crédit contracté par cette dernière.]
Le cash correspond à l'achat des 20 % versés par les associés
l'emprunt est relatif au 80 % restant
A adapter aux sommes réélles
Ce montage juridique, pris seul, est relativement courant. Le montage financier, je vous le concède, est à réserver exclusivement à des intervenants maitrisant parfaitement le sujet.
Cordialement
Fab
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Demiurge
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 20:57:29
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Bonsoir,
Ma question s'adresse aux spécialistes du prêt en devise.
Si j'ai bien compris, un prêt en devise à pour principe d'emprunter dans un pays une somme d'argent que l'on placera dans un autre pays, à condition d'avoir bien entendu, des revenus ou des actifs dans le pays où l'on souhaite emprunter.
- l'avantage est donc d'emprunter au taux d'intérêt le plus faible possible;
- l'inconvénient pour l'emprunteur est de s'exposer à un risque de change;
Dans les exemples ci-dessus, vous parlez d'emprunt à échéance relativement courte. Ma question concerne donc la durée du crédit: celui-ci doit il obligatoirement porter sur des échéances courtes (ce dont je doute puisque on apporte dans tous les cas de figure quelque chose en garantie) ou est-il possible de le négocier sur 10 ou 15 ans? et si c'est le cas à quelle taux cela peut il se faire sur le marché Suisse?
Cordialement,
Demiurge.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 avr. 2004 : 15:41:48
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Demiurge,
Lorsque j'indique les durées, il s'agit en fait de la durée de l'emprunt en devises faite par la banque pour couvrir le prêt qu'elle fait à l'emprunteur.
Je m'explique: La banque vous prête des devises (qui seront ensuite changés en Euro pour votre achat) qu'elle même à du emprunter sur le marché des devises (LIBOR ou EURIBOR). Ce marché comporte différents taux suivant la durée de l'emprunt fait par la banque. Cela va du taux journalier (le plus bas) jusqu'au taux annuel (le plus élevé).
Ensuite, suivant la devise, le taux d'emprunt LIBOR est plus ou moins intéressant: Les devises stables (comme le Franc Suisse) ont générallement un taux bas car leur fluctuation sur le marché est faible. En revanche, une devise instable à un taux d'emprunt plus élevé car plus volatile.
Donc, la banque vous prête des devises (sur la base du taux auquel elle à emprunté + sa marge commerciale de 0.6 à 1.2% suivant les banques). Elle nanti cet emprunt par un bien immobilier ou un produit financier (plan d'épargne, retraite complémentaire...) sur une période normale (15 - 25 ans) mais le prêt est renouvellé à chaque échéance (trimestrielle, annuelle ou autre) avec le nouveau taux d'emprunt que la banque subit sur le marché des devises.
L'intérêt dans le cas précis du CHF pour l'achat d'un bien en France est, comme vous l'avez certainement compris, que le taux est super intéressant (de l'ordre de 1 à 1.5% marges comprises). Le seul problème est que le taux est variable suivant l'état de la devise CHF sur le marché LIBOR. Ceci dit, le taux LIBOR du CHF à trois n'a pas bougé depuis plus d'un an et est stable à 0.25%
Par contre, contrairement à ce que vous indiquez, il n'y a pas de risque de change étant donné que vous empruntez des CHF et que vous remboursez en CHF. Les seuls éventuels risques de change sont:
- la différence entre le taux de change EURO/CHF au moment de l'édition de l'offre de prêt et le moment de l'achat des devises. Par exemple, si le taux pris par la banque lors de l'établissement de l'offre est de 1.50 CHF pour 1 Euro et qu'au moment ou vous débloquez le prêt, le taux est de 1.60 CHF pour 1 Euro, alors vous perdez 0.10% sur le montant changé en Euro.
- La différence de taux de change entre le taux au moment de l'achat et le taux au moment d'une vente anticipée. Car comme vous achetez et vendez en Euro et que le taux CHF/Euro fluctue constamment, vous pouvez soit faire une bonne opération soit en faire une mauvaise.
Je rappele enfin qu'il s'agit de prêts faits par des banques françaises et non pas suisses (les suisses ne pouvant nantir un emprunt par un bien immobilier à l'étranger). Par contre, je confirme que vous DEVEZ avoir des revenus étrangers (Suisses en l'occurence) pour pouvoir bénéficier d'un prêt en devises.
Voila, j'espère avoir répondu à vos questions.
Cordialement,
Pégase |
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Demiurge
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 13 avr. 2004 : 16:05:21
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Merci Pégase, pour vos explications ex professo.
Cordialement,
Demiurge.
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CS68
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 18:20:10
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Bonjour,
Je suis hors sujet quant à la question initialement posée sur ce forum, et j'ai peur que celui-ci ne soit plus actif.
C'est la dernière intervention de Pégase qui m'intéresse, concernant le prêt en devises pour frontaliers travaillant en suisse. Je le remercie de m'avoir éclairé à ce sujet. Etant moi-même frontalier, j'hésite entre un prêt classique à taux fixe et un emprunt Libor/CHF pour une première accession à la propriété.
Si je ne me trompe pas, le taux Libor/chf à un an doit être d'environ 2% et celui d'un dossier bien négocié à taux fixe sur 15ans et env. 150k€ d'un peu moins de 4%.
Ma question est la suivante: est-ce qu'en tant que frontalier on se doit de contracter un prêt en devises et profiter du taux particulièrement bas de ce type de prêt, ou est-ce qu'il est légitime d'hésiter et d'imaginer que ce taux puisse un jour dépasser les taux actuellement considérés comme bien négociés?
Je suis novice en la matière, et je ne me pose peut-être pas les bonnes questions. Sachant que je ne cherche ni à spéculer ni à relouer (dans l'immédiat) l'appartement que j'envisage d'acheter, que me conseilleriez-vous de faire?
Je m'adresse plus particulièrement à Pégase, ou toute autre personne pratiquant le prêt en devises. Merci de faire suivre si je ne devais pas être dans le bon forum (mes recherches sur universimmo n'ont rien données, et curieusement c'est par google que j'ai atterri ici?)
Merci !
CS
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 18:45:49
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Bonjour CS,
Votre question est tout à fait légitime car quand je regarde la courbe des taux Libor CHF c'est un peu inquiètant. Je relis mon message daté du mois d'avril et je vois qu'a l'époque, j'étais plutot confiant sur la stabilité du taux CHF trimestriel. Comme quoi, on ne sait vraiment jamais comment les choses vont évoluer...
Actuellement, le taux CHF93 (Libor 3 mois) se situe aux alentours des 0.75% (3 x le taux d'il y a 6 mois quand même). Mais bon, les banques qui veulent offrir de bons taux à leurs clients on baissé leur marge et on est passé de 1.2 à 0.8 en moyenne ce qui a annulé la hausse du taux.
Ceci dit, la question se pose sur l'évolution du taux Libor et si il monte encore beaucoup, ce sera trop tard pour négocier la marge de la banque puisque le contrat sera signé.
Alors que faire? Personellement, j'opterai quand même pour le prêt en devises. Pourquoi? Parceque:
1. Le risque que le taux monte au dessus des taux actuellement pratiqués sur des prêts en EUR est faible
2. Vous êtes frontalier donc vous gagnez des CHF. Si vous prenez un prêt fixe ou variable en EUR, vous subirez les frais associés au change fait par la banque et ce, tous les mois. Quand on sait que la commission moyenne est de 13 euro, ça fait vite peur.
3. Il y a des moyens pour fixer virtuellement le taux pendant toute la durée du prêt. Certaines banques (le CA par ex.) propose un lissage des remboursements sur toute la durée au taux accordé au moment de l'acceptation du prêt. En fait, la banque subit les fluctuations du taux mais elle ne les répercute pas à l'emprunteur. Au lieu de cela, c'est la durée du prêt qui varie. Si le taux monte vous pairez plus longtemps, si le taux baisse vous aurez terminé de payer plus rapidement. Je trouve ce dispositif très utile car il fixe les mensualités et vous permet de mieux gérer votre argent.
Conclusion: Perso, je ne vois aucune raison de ne pas prendre un prêt en devises pour un achat de résidence principale si on touche un salaire en CHF. En plus, si vous avez souscrit un 3eme pilier (retraite complémentaire suisse pour ceux qui ne connaitraient pas) vous pouvez faire une partie de votre prêt en 'in finé' (pas de remboursement capital) adossé à ce 3eme pilier et, cerise sur le gâteau, vous pouvez déduire les prélèvements 3eme pilier de votre revenu imposable.
Voila, j'ai été un peu long, désolé, mais je pense que la question mérite une réponse complète.
Bonne soirée,
Pégase |
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CS68
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 22:07:47
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Bonsoir Pégase,
Merci !
Je suis bluffé par la rapidité avec laquelle vous répondez, et par votre précision !
Pour ce qui est du 3ème pilier, c'est un peu mon bas de laine, je n'osais pas y toucher pour financer mon prêt. Mais si je peux en déduire les prélévements de mon revenu imposable, ça mérite réflexion !
Vous disiez plus haut que les banques suisses ne pouvaient nantir un emprunt par un bien immobilier à l'étranger. Il me semble pourtant que l'UBS propose des financements immobiliers en région frontalière (jusqu'à 70% du bien). Est-ce qu'il ne serait pas tout aussi avantageux (voire plus si le revenu y est de toute façon domicilié), de passer par une banque suisse et d'y souscrire un prêt libor en CHF?
Vous disiez également bénéficier à l'époque d'un taux de 0.98% (trimestriel) pour votre prêt, en réponse à YSholo qui avait négocié le sien à 1.31 (annuel). On parle bien de taux marges et assurances comprises?
Sans vouloir abuser, quel serait aujourd'hui à votre avis, un très bon taux?
Je pars en chasse (rdv pris pour la semaine prochaine), et vous raconterais si ça vous intéresse!
Merci pour tout,
Bonne soirée,
CS
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