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OUI car ca devient un acte authentique. En cas d'impaye de loyer, le bailleur n'a pas besoin d'une decision de justice avant de faire appel a un huissier charge de saisir le compte en banque du locataire ou le mobilier par exemple. L'expulsion par contre reste tjs la consequence d'une decision du juge.
C'est vrai mais face à un locataire qui organise son insolvabilité, je trouve personnellement que c'est engager des frais pour pas grand chose, l'huissier ne pourra tondre un oeuf.
Certes, mais il pourra prélever la coquille, sucer le jaune, etc. grâce à la saisie conservatoire sur les biens et les comptes – ou ce qu’il en restera. Ensuite, il reviendra possiblement pour le blanc que sont les salaires. Si il n’y a pas de titre exécutoire, on passera d’abord par la case du tribunal, fatalement plus longue…
Je saisis l'occasion pour rappeler l'existence de l'excellent ouvrage de UI (et pas cher), qui développe entre autres les mesures préventives :
« Le Risque d'impayé : Prévenir et agir »
Type produit : Livre Auteur : Alain PAPADOPOULOS Editeur : Editions SEFI, 155 Bd Haussmann, 75008 Paris Collection : Immobilier Pratique Format : Broché - 185 pages ISBN : 2895090491 Dimensions (en cm) : 14 x 1 x 21 Prix public : 15 Euros TTC Prix Universimmo : 14,25 Euros (Remise : 5% - frais d'expédition en sus)
Table des matières : ___________________________
Le paiement du loyer : une obligation essentielle du contrat de bail La prévention par la sélection du locataire Les garanties apportées par le locataire Connaître les contraintes de la location à plusieurs Les garanties auxquelles peut souscrire le bailleur Vigilance et qualité du service influent aussi sur le risque d’impayés Du retard de paiement à l’impayé : vraies difficultés, négligence ou mauvaise foi ? Une étape essentielle : la recherche d’une solution amiable Profilage du locataire et stratégie de recouvrement Les aides et structures pour les locataires d’habitation en difficulté Un point de départ pour le contentieux : le commandement La procédure en résolution du bail La procédure en recouvrement des impayés Les recours possibles du locataire Le départ « à la cloche de bois » L’expulsion L’indemnisation pour non-exécution d’une décision d’expulsion
Monsieur Toison a parfaitement raison. Il n'y a rien de mieux qu'un bail authentique.Des fraits ,bien sur il y en a, mais partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire(compter environ 150 euros).De plus, si vous louez a un couple non marié vous pouvez faire établir le bail aux deux noms ce qui les rendra solidaires.
Je partage complètement l'avis de Cathy sur l'intérêt légal de l'enregistrement des baux (en sus de son impact psychologique de solennisation pour les deux parties). Pour moi, d'expérience, la recette de la bonne location vue côté bailleur est : se positionner sur du au moins 'moyen de gamme' dans des immeubles sains et sans copropriété complexe ou susceptible d'avoir des problèmes, ce qui veut dire viser pour Paris les immeubles de bon aloi d'avant guerre (le logement social, c'est un autre rayon, dont je n'ai pas la charge : il y a des mécanismes pour cela, que je finance via l'impôt comme tout un chacun...) ; ne pas vouloir pratiquer des loyers prohibitifs : se caler à 10/15 % en dessous ; ne mettre en location que des biens impeccables (EDL entrée = RAS) avec des éléments propres et costauds qui ne coûtent d'ailleurs pas nettement plus chers que les bricolages de merdouille ; sélectionner soigneusement aussi bien les locataires que leurs cautions, ce dernier point étant souvent négligé ; remplir complètement et recta sans barguigner ses obligations de proprio et faire remplir de même les obligations des locataires sans vacherie ni état d’âme (loi de 1989 et les deux décrets de 1987 : rien de plus, rien de moins). Avec ces quelques ingrédients, on n'a pas de problème (pas d’impayés, faible taux de rotation en particulier). Tout se joue en amont, tout se joue en amont, tout se joue en amont, tout de joue etc… Votre rentabilité ne sera pas extraordinaire, mais si vous avez eu une stratégie d’achat prudente et avisée (on n’achète pas aux sommets ; on fait jouer les détaxations usuelles, pas les colifichets…), vous êtes bénéficiaire sur le long terme en terme de partimoine.
Je me garderai bien de vous donner un conseil sur un segment géographique et de clientèle que je ne connais pas avec précision (par ailleurs, je suis un simple particulier et n'ai pas d'expérience de la gestion d'agence immobilière et donc de ses paramètres propres de rentabilité d'entreprise prestataire). Mais comparez le coût de 100 à 200 € aux montants des loyers sur une période triennale par exemple et faites le ratio : dérisoire !!! Le coût au demeurant est, hors frais de gestion induits, nul pour l'agence car il est de 50/50 pour locataire/propriétaire.
bail par notaire ?
Forum fermé
Posté - 02 avr. 2004 : 21:27:18
