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paname
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 02 avr. 2004 : 22:44:33
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Bonjour,
Je suis sur le point d'acheter un appartement dans un immeuble de 1960, pour lequel un diagnostic amiante a été réalisé en 1998 (parties communes et parties privatives).
Ces deux opérations ont été réalisées par des entreprises différentes, à quelques jours d'intervalle.
Le diagnostic de l'appartement (qui semble bien moins professionnel que celui des parties communes) exclue, de façon explicite, certaines parties, comme les murs ou les cloisons, que le décret de 1996 semble pourtant prévoir.
Je n'ai aucune confiance dans les renseignements fournis par l'agence qui, jusqu'à présent, ne m'a donné que des informations parcellaires, ambigues, voire erronnées.
J'ai signé le compromis de vente en précisant "lu et approuvé, sous réserve que le dossier technique amiante confirme l'absence d'amiante dans les parties communes".
Pour l'instant, le rapport d'amiante des parties communes précise que les parties réglementairement inspectées (flocages, notamment) ne contiennent pas d'amiante.
Par contre, le rapport précise qu'"en dehors du cadre de la visite", l'équipe a décelé de l'amiante à plusieurs endroits : local vide-ordures, conduit de ventilation notamment.
Dès lors, plusieurs questions :
1) dans quelle mesure la réserve que j'ai indiquée sur mon compromis me préserve-t-elle de l'obligation de signer chez le notaire ? Serait-il légitime que je décide que le diagnostic, en mentionnant la présence d'amiante, constitue l'équivalent de la non-réalisation d'une condition suspensive?
2) quels risques (valeur du bien, travaux à prévoir, santé...) cet achat représente-t-il, dans la mesure où les parties communes contiennent de façon certaine de l'amiante, et où le diagnostic de l'appartement est "complètement incomplet"?
3) puis-je imposer à l'agence de faire réaliser un nouveau diagnostic amiante des parties privatives, exhaustif celui-ci?
4) la responsabilité de l'agence pourrait-elle être engagée, puisqu'elle m'a présenté un compromis de vente sans aucun document concernant les parties communes alors que le texte même du compromis l'imposait? puisqu'elle ne m'a fourni les documents demandés qu'au compte-goutte en m'expliquant qu'on ne devait les obtenir que le jour de la signature de l'acte?...
Merci de vos réponses, elles pourraient m'être précieuses...
Anita
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 08:52:56
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La règlementation a bien évolué depuis votre constat de 1998.
A l'époque, seuls les matériaux pouvant contenir de l'amiante friable étaient concernés : flocages, calorifugeages, faux-plafonds.
Actuellement, le vendeur, pour s'exonérer de la garantie des vices cachés, doit fournir un état constitué par un constat établi sur la base d'un "repérage étendu" selon une liste de matériaux et produits annexée au décret n° 96-97 modifié, également annexée au 13-9 du Code de la santé.
Il s'agit en fait des matériaux et produits situés à l'intérieur des immeubles, pour la protection des usagers.
Il y a donc obligation d'établir un nouveau constat intégrant les conclusions des précédents.
Pour plus d'infos sur le constat en parties privatives et communes, lisez l'article de UI :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=297
RC |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 09:21:01
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rochar,
Dans le cas exposé par paname, le vendeur doit obligatoirement faire établir un nouveau constat amiante.
Qu'en est-il du constat amiante des parties communes ?
Si ce constat n'a pas été réactualisé depuis 1998, qu'elle est la responsabilité de la copropriété envers le nouvel acquéreur ?
Aucune puisque le décret laisse latitude aux copros jusqu'au 31 décembre 2005.
Je suppose en effet que le vendeur n'est pas responsable (enfin en partie en tant que copropriétaire) de la non mise à jour du constat
amiante des parties communes.
Est-ce qu'aucune évolution sur le sujet n'est apparue depuis l'article d'universimmo du 2/09/2002 que vous vous citez
Citation :
En attendant, les vendeurs ont tout lieu de tenir tête à leurs acquéreurs maximalistes et à leurs doctes conseilleurs, et se dire qu'ils peuvent parfaitement vendre avec le constat pour leurs parties privatives, et le certificat de recherche d'amiante dans les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds (résultat de la campagne précédente ) ; la seule concession à laquelle ils sont alors tenus étant de renoncer à la clause d'exonération des vices cachés dans le cas où une présence d'amiante serait détectée sur d'autres matériaux dans les parties communes après leur vente... Ils n'encourent en tous cas aucune sanction !
Dans ce cas, il ne reste donc plus à paname que de faire indiquer :
la seule concession à laquelle ils sont alors tenus étant de renoncer à la clause d'exonération des vices cachés dans le cas où une présence d'amiante serait détectée sur d'autres matériaux dans les parties communes après leur vente
En conclusion, si lors de la réalisation du nouvel état amiante des parties communes, avant le 31/12/2005, il est découvert des traces d'amiantes qui imposeraient des travaux importants, est-ce que paname pourrait alors se retourner vers le vendeur pour que les frais afférents à son lot de copropriété soient pris en charge par ce dernier ?
Christophe |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 10:23:36
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voir égalementla réponse suivante :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/ARBO/FXLOG605.html?&n=Logement&l=NX15&n=Qualit%C3%A9%20de%20l'habitat&l=NXLOG604&n=Lutte%20contre%20l'amiante&l=NXLOG607
Citation :
Cas du vendeur d'un appartement soumis au statut de la copropriété
Le vendeur qui désire s'exonérer de la garantie des vices cachés doit annexer à tout acte constatant la vente :
· le constat amiante pour les parties privatives,
· la fiche du dossier technique amiante pour les parties communes.
Si la fiche du dossier amiante n'a pas été établie, le vendeur ne peut s'engager que sur les parties privatives car seul le syndicat des copropriétaires peut faire établir cet état sur les parties communes. Le vendeur doit néanmoins tenir informé l'acquéreur du repérage des flocages, calorifugeages et faux-plafonds qui a dû être réalisé sur les parties privées et communes au plus tard le 31/12/1999.
Il faudra évidemment joindre au constat amiante actualisé le rapport des parties communes établi en 1998 qui fait état, d'après paname, de conduits de ventilation et de vide ordures amiantés.
En mettant dans le contrat la clause proposée par quelboulot, je pense que le vendeur sera couvert.
Et, franchement, je ne vois pas ce que l'on pourrait trouver comme produits amiantés autres que ceux dèjà mentionnés, des revêtements platics peut-être ?
Par contre, l'acheteur (paname) aura, dans le futur, à participer en temps que copro, aux frais de dépose et de mise en décharge des produits amiantés existants dans les parties communes.
RC |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 12:10:57
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Merci à tous deux pour votre aide.
L'agence vient de me fournir un constat amiante pour les parties privatives datant de novembre 2003. Il ne constate la présence d'amiante que dans le lino posé dans le salon, mais semble exclure de ses conclusions : "plafonds, murs, poteaux, gaines..." pour lesquels une analyse entraînerait une destruction.
Cette clause me laisse perplexe, dans la mesure où elle englobe de nombreux éléments qui devaient, selon moi, être analysés. Notamment le plafond, de l'appartement ou du garage, par exemple...
Par contre, aucun constat amiante n'a été établi depuis celui 1998 pour les parties communes. C'est du moins ce que maintient l'agence.
Si tel est le cas, et qu'on découvre la présence d'amiante imposant notamment des travaux, vers qui pourrai-je me retourner, vendeur ou copro ?
Merci à vous.
A.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 16:47:29
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Paname,
Vous confondez deux choses.
Aujourd'hui, la législation n'oblige en rien le rien le vendeur à livrer un bien sans amiante. Elle oblige uniquement le vendeur et la copropriété à informer l'acheteur des risques potentiels liès à l'amiante.
Si vous achetez, vous achèterez informé, donc vous ne pourrez pas vous retourner contre quelqu'un, sauf à démontrer qu'il y a eu faute.
Prados |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 03 avr. 2004 : 23:44:51
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Je comprends bien, Prados, mais ce qui m'inquiète, c'est que j'ai le sentiment :
1) que l'agence tient absolument à me cacher quelque chose (ce qui n'invite pas à acheter "en confiance"...),
2) que le constat des parties privatives écarte délibéremment de son analyse des parties supposées être contrôlées (dont les plafonds et les murs). Quelle valeur a-t-il donc?...
La présence d'amiante, en l'état, ne me soucie pas particulièrement. J'aimerais seulement être certaine qu'aucun "oubli" malencontreux ne me sera signalé chez le notaire, voire plus tard...
Merci de votre aide.
A.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 03:05:48
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Paname,
Dans ce cas, protégez-vous. Faites insérer dans l'acte de vente que, étant donné que la recherche d'amiante n'a pas été faite dans certaines parties (lister ces parties), vous vous réservez le droit de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix ainsi que des dommages et intérêts au cas où de l'amiante serait trouvée lors de la recherche que vous ferez effectuée dés que vous serez propriétaire du bien.
Si le vendeur accepte une clause comme celle-là, vous êtes béton.
S'il refuse, il doit vous délivrer une attestation de recherche d'amiante effectuée partout.
Prados |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 10:08:34
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Je crois bien que c'est la solution que je vais retenir...
Merci beaucoup.
A.
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 11:38:00
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Tout à fait d'accord sur la "méthode" proposée par Prados.
Ce que je peux ajouter pour l'info de paname :
Je ne reviens pas sur les parties communes.
Concernant donc les parties privatives :
La finalité du décret n'est pas de faire un repérage exhaustif des matériaux et produits contenant de l'amiante (MCA) dans le bâtiment, mais de vérifier si la peau, la dernière couche des matériaux à contrôler (suivant liste annexée au décret), en contact avec les usagers, contient ou non de l'amiante.
Il n'y a donc pas à faire de sondages destructifs, réservés au constat avant démolitions (décret spécifique avec liste de matériaux beaucoup plus longue).
Par exemple, pour une cloison, l'opérateur vérifiera la nature de la dernière couche mais ne s'intéressera pas aux produits qui se trouvent à l'intérieur car cela nécessiterait un sondage destructif ou un démontage (confirmé par la norme).
Autre exemple, certains "marchands de biens" recouvrent les matériaux amiantés, existants avant rénovation, par un revêtement de sol collé par exemple. Lors du constat effectué par la suite avant transaction, l'opérateur n'aura à vérifier que la dernière couche et conclura "sans amiante".
Lors d'un constat, l'opérateur se trouve devant trois choix :
- MCA - le matériau contient de l'amiante (décision prise en fonction de l'expérience de l'opérateur ou la référence du produit)
- MSA - matériau sans amiante (dito)
- MSCA - matériau susceptible de contenir de l'amiante.
dans ce cas, l'opérateur doit faire un prélèvement en vue d'analyse par un laboratoire accrédité.
Ces analyses ont un coût et certains donneurs d'ordre refusent de les prendre en charge.
Dans ce cas, l'opérateur doit le préciser clairement dans son constat, sauf à en prendre la responsabilité.
Le constat doit préciser sans ambiguité :
- les locaux visités (ou non visités, avec les raisons)
- la description et l'implantation des MCA
- l'état de conservation des MCA (un revêtemenr de sol usagé, dégradé, peut générer des particules d'amiante dans l'air).
Paname a des soupçons, la solution proposée par Prados est la bonne pour la protection de paname, mais en cas de présence avérée d'amiante par la suite, il faudra "aller au combat", même probablement judiciaire, pour avoir gain de cause !
C'est pourquoi le mieux, me semble-t-il, serait d'obtenir un complément de constat pour les matériaux non reconnus.
Il faut également que soit jointes au constat :
- l'attestation de formation de l'opérateur (obligatoire)
- l'attestation d'assurance de l'opérateur (obligatoire).
RC |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 05 avr. 2004 : 10:57:25
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J'ai bien pris connaissance de tous ces renseignements, et je ne "sens" pas cet appartement.
Je vais renoncer, tant pis.
La prochaine fois, je serai au fait de toutes ces questions, c'est déjà ça.
Merci.
A.
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constat amiante - compromis de vente
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