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nyffenjf
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 04 avr. 2004 : 11:37:40
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Notre copropriété a un fonds de réserve pour travaux. Comme dans beaucoup de copropriétés, ce fonds n'a pas été affecté d'avance par une décision de travaux prise en AG. Ce n'est pas trés normal, mais celà semble être une pratique courante.
En revanche, ce fonds est actuellement la propriété de l'ensemble des copropriétaires. Or, notre copropriété (160 logements, 3 immeubles, 6 batiments,11 montées d'escalier) a 2 types de propriété: les parties communes à tous (espaces verts, parkings etc) et les parties communes à un groupe de copropriétaires (chaque batiment appartient, des fondations à la terrasse en passant par les façades, aux seuls copropriétaires de ce batiment). Le RC prévoit que les dépenses pour chaque batiment sont à la charge des propriétaires (et votés par eux seuls). Il en résulte que le FRT ne peut être utilisé pour financer ce type de travaux. Le FRT ne joue donc qu'à moitié son rôle, puisqu'il ne peut par exemple financer la réfection des cages d'escalier d'un batiment ou d'une terrasse.
Est-il possible d'affecter le FRT par batiment, voire par montée d'escalier ? Est-il alors possible de l'utiliser pour financer des travaux propres à un batiment?
S'il reste indistinct, Le FRT peut-il servir à financer des travaux concernant les batiments, mais faits en commun par tous les batiments ?
La réponse est-elle dans la définition du FRT: Provisions pour des travaux identifiés et votés, ce qui supposerait alors DES provisions différenciées, éventuellement par batiments, et non UNE seule provision indifférenciée ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 13:00:51
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Le terme figurant dans la loi est "réserves spéciales" et non fonds de prévoyance. "Réserve" sous-entend qu'une affectation a déjà été définie, alors que "Fonds de prévoyance" serait plutôt une épargne à toutes fins utiles. La question véritablement utile à poser est de savoir si cette épargne répond à un besoin ou non. Si la constitution de réserves est la condition nécessaire pour qu'on puisse entreprendre de gros travaux d'entretien qui seront un jour ou l'autre idispensables, il faut en préserver le principe sans trop pinailler sur les termes.
Il peut n'y avoir qu'un fonds unique constitué selon les tantièmes généraux alors que le coût des travaux qui seront ultérieurement décidés sera réparti sur une autre base, cela n'a rien de choquant. Si les travaux sont à la charge des seuls copropriétaires du bâtiment B, les copropriétaires du bâtiment A resteront créditeurs du montant de la participation qu'ils ont versée. En ce cas il faudra évidemment s'assurer qu'avant d'engager ces travaux, les copropriétaires du bâtiment B auront intégralement financé leurs travaux sans emprunter indûment des fonds dans la part revenant aux autres.
Il est cepandant souhaitable que plusieurs réserves soient constituées correspondant aux différentes parties communes spéciales sur lesquelles de gros travaux sont à envisager dans le futur.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2004 : 17:07:56
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L'assemblée peut décider la constitution d'une provision sur travaux futurs, c'est le terme exact sans décider en même temps les travaux correspondants. Elle dispose d'une délai de trois ans pour les décider.
Dans un groupe de plusieurs immeubles non organisé en syndicats secondaires, si une provision est constituée pour des travaux spécifiés concernant le bâtiment B doté de charges spéciales, la provision doit être appelée en fonction de la clé de répartition correspondante. Idem pour l'ensemble des bâtiments s'ils 'agit de travaux de chauffage commun.
Dans le même cas, ou dans le cas d'un seul bâtiment, si la provision a été constituée pour des travaux communs et appelée en fonction de la clé de répartition des charges ommunes générales, elle ne peut être utilisée pour des travaux concernant les travaux d'un b^timent ou d'une partie commune spéciale sans décision prise par l'assemblée de tous les copropriétaires.
On pourrait multiplier les exemples et c'est à juste titre que Nyffejf évoque cette question.
S'il y a utilisation d'une provision sur travaux futurs appelée au moyen d'une clé de réapartition et utilisée pour des travaux dont le coût est réparti autrment il faut imlmédiatement effectuer les conversions comptables nécessaires. A défaut, six mois après, on est perdu, surtout dans un groupe d'immeubles.
Dans un groupe d'immeubles, il faut au minimum, dès le départ, appeler la PSTF par bâtiment. Si par hasard il y a des travaux nécessaires sur les parties communes générales il n'est pas difficile de régulariser.
Et, dans un bâtiment, il faut éventuellement distinguer en fonction des clés de répartition principales. Dans la mesure du possible il faut à l'origine désigner la catégorie de travaux bénéficiaires et d'en tenir à cette désignation.
Et sur le tout, ne pas laisser traîner le comptable.
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nyffenjf
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 07 avr. 2004 : 18:43:02
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Merci pour ces réponses. La conclusion est que dans le cas de notre copropriété, il vaut mieux affecter la réserve par batiment. Celà conforte mon opinion.
Problème. Actuellement , la réserve est affectée de façon indistincte. Comment la réaffecter par batiment? Faut-il repartir à zéro? Peut-on faire une conversion comptable? Qui peut prendre la décision? Le syndic dans le cadre de sa gestion? Faut-il une décision d'AG? Un copropriétaire isolé peut-il faire aboutir une telle demande? Quels délais une telle opération pourrait-elle prendre?
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 07 avr. 2004 : 22:39:07
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Si vous vous lancez dans ce type d'opération, faites chauffer la calculette pour les règles de trois, en utilisant une méthode très simple :
1. Choississez vos tantièmes qui vont permettre de faire l'opération de rééquilibrage; ce sera votre nombre d'"actions"/"parts" dans le syndicat.
2. Reprenez les fonds de chaque lot principal, et divisez chaque valeur par les tantièmes sélectionnés, pour obtenir une valeur unitaire de l'"action"/"part" de chaque lot.
3. Choissisez le "meilleur dénominateur commun" pour tous les lots ( + haut, + faible, moyen, ... ).
4. Recalculez la valeur total de chaque lot en reprenant ses tantièmes par cette valeur unitaire choisie, et vous aurez le nouvel objectif de valeur par lot !
5. Comparez la valeur d'origine à la valeur obtenue par lot, et vous aurez l'"effort" de chacun ( en + ou en - éventuellement ).
Donc, en clair, du boulot et toute la transparence voulue de tous ( y compris le syndic qu'il faudra étroitement surveiller, tant il n'aime pas ce genre d'écritures, et parce qu'il faut faire très attention aux ajustements opérés pour chaque lot ).
Il vaut mieux un CS éclairé, qui analyse et valide le projet avant d'en parler aux copros, puis au syndic pour soumission au vote de l'AG d'un document clair, unique et intangible !
Mais attention, n'oubliez pas que vos nvx fonds risquent de déraper de nouveau pour une raison X ou Y, et que donc il faut chaque année que le CS aille aussi bien vérifier la cohérence du fonds globalement et par lot... !
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 11:45:49
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Je ne comprends pas bien le trouble de Xanthe.
Un syndicat dispose normalement d'un plan comptable des charges qui est conforme aux dispositions du règlement de copropriété. Il y a par exemple plusieurs catégories de charges :
1 Charges communes générales
2 Charges communes bâtiment A
3 Charges ascenseur bâtiment A
4 Charges communes bâtiment B
5 Charges ascenseur bâtiment B
A ces catégories de charges correspondent des grilles de répartition différentes.
Le problème est que l'on trouve tous les lots dans la catégorie 1, certains seulement dans la catégorie 3, idem dans la catégorie 5.
Si la provision appelée en catégorie 1 est de 40 000 euros, il est possible de basculer 7 000 euros de 1 à 3 et 7 000 euros de 1 à 5 pour des travaux d'ascenseur.
La solution la plus simple est
d'annuler (= rembourser") la provision en 1
d'appeler une provision de 7 000 euros en 3
d'appeler une provision de 7 000 euros en 5
d'appeler une provision de 19 000 euros (26 000 - 7 000) en 1
Pour les lots qui participent aux charges d'ascenseur soit en A soit en B les écarts seront faibles.
(26 000 - 7000) n'est pas une erreur. La provision globale sera bien réduite à 33 000 euros. Le but est d'éviter que l'opération ne se traduise par l'obligation d'un nouveau versement. Mais il est possible d'appeler à nouveau 26 000 euros si les copropriétaires sont d'accord. Un professionnel peut établir un projet pro forma pour les éclairer, un non professionnel aussi d'ailleurs.
Pour les lots qui ne participent pas aux charges d'ascenseur, il y aura un crédit, dans un cas comme dans l'autre.
Il est vrai que l'opération, facile pour un professionnel, peut s'avérer plus difficile pour un bénévole ne disposant pas d'un logiciel adapté.
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propriéte, utilisation du fonds de réserve travaux
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