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fredzy
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 05 avr. 2004 : 20:45:14
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bonjour
notre syndic qui aurait du fournir des comptes fin sept 2003 ne l'a toujours pas fait. Aucune assemblée générale n'a été convoquée donc. Ce syndic fait des appels de fond pour des travaux non approuvés en AG. Il fait des appels de provision pour charges, alors que nous n'avons toujours pas eu les comptes. A cahque appel de fonds nous avons repondu en Lettre Recommandée avec AR, exigeant les comptes, sans reponse de sa part.
Que pouvons nous faire ?
Quelle est la procédure a suivre pour le forcer a fournir de comptes ? Pour changer de syndic ?
Merci 'avance pour vos reponses ..
Fred
fred.oble
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 avr. 2004 : 22:25:55
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Etes-vous nombreux et que fait votre conseil syndical ?
Elisabeth |
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fredzy
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 18:00:13
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Quelques précisons donc :
- il y a 13 copropriétaires dans cet immeuble
- le conseil syndical a envoyé 2 courriers en Recommandé avec AR (octobre 2003 et décembre 2003) réfutant l'engagement de dépenses pour les travaux non votés en AG, et demandant les comptes de copropriété et la convocation d'une AG. Il a également téléphoné plusieurs fois au syndic avec les memes demandes, .......sans aucune reponse jusqu'à maintenant.
fred.oble |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 19:05:58
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Bonsoir fredzy,
Votre exercice comptable s'est acheté à quelle date : 30 Septembre ou 31 Décembre 2003 ?
Comme le dit si bien Elisabeth : que fait votre conseil syndical ?
Au lieu d'écrire vainement au syndic il DOIT exercer son rôle principal qui est le contrôle de la gestion du syndic. Il peut et doit exercer, contrairement aux copropriétaires, ce contrôle toute l'année et plus particulièrement toutes les pièces comptables, y compris les relevés bancaires. A-t-il contrôlé les comptes en fin d'exercice ?
A bientôt......
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chris00
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 19:10:32
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petit conseil de banquier spécialisé, vous voulez embéter votre syndic...
exigez vos comptes s'il refuse menacez le de le dénoncer à sa caisse de garantie, vous allez voir il va devenir tout à coup très réactif
bonne réception
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 20:02:20
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Bonsoir.
Ne vous prenez plus la tête.
Que le président de votre CS convoque une AG avec, à l'ordre du jour, le changement de syndic.
Amicalement.
Colette.
Visitez la résidence sinistrée : www.lesaintjames.org |
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fredzy
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 20:35:00
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merci à tous pour vos réponses...
en reponse vos demandes de précisions :
- l'exercice comptable s'acheve au 31 octobre
- le CS a demandé dans ses courriers avec AR, ainsi que par téléphone les pièces comptables, et n'a rien obtenu. Il n'a donc pas pu contrôler les comptes en fin d'exercice.
- le CS propose de faire co-signer un courrier par les copropriétaires pour demander les comptes, est-ce utile ?
Je pense effectivement que le mieux est de convoquer une AG extraordinaire afin de demander la révocation du syndic, comment faut-il procéder ? comment assurer ensuite (avec un nouveau syndic) la continuité de la comptabilité (il faudra bien au final récuperer les différentes pièces comptables, factures, etc..) ?
Merci
Fred
fred.oble |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 22:53:47
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Bonsoir Fred,
L'exercice est clos depuis le 31/10/03. Le conseil syndic aurait du déjà contrôler la compta de cet exercice. Le syndic ne donne pas suite à ses courrier LR-AR ? Ils n'ont pas à demander les copies de pièces mais à les contrôler chez le syndic (qui a tout sous la main et sur ses ordi.) puisque celui-ci ne les amène pas dans votre copropriété. Le conseil syndical n'a qu'à se pointer chez le syndic qui va finalement convenir d'une date pour contrôler les comptes. Un peu tard quand même......
Comme le conseillait dernièrement une personne sur le forum : qu'ils disent au syndic qu'ils vont avertir sa caisse de garantie financière. Il risque de changer de comportement.
La pétition en RAR par les copros sera un plus au cas où il y aurait procédure à l'encontre de ce syndic. Mais ça ne le fera pas bouger davantage.
Il est hors la loi et refuse d'exercer le mandat pour lequel vous le payez.
Il a donc 6 mois pour convoquer l'AG en vu d'approuver les comptes clos au 30/10/03, soit le 30 Avril 04 au plus tard. Passé cette date il est démuni de mandat pour vous convoquer.
Compte tenu que les copropriétaires DOIVENT recevoir leur convoc. 15 j. au moins avant l'AG., il ne lui reste que 4 x rien car compte tenu de sa mauvaise foi, de son refus de laisser le CS contrôler les comptes, il ne peut convoquer et demander REGULIEREMENT l'approbation des comptes ET de son quitus (2 projets de résolutions séparés).
Votre conseil syndical ignore-t-il la règlementation en matière de copropriété ? Si oui, le syndic joue sur du velours... Regardez sur ce site, à l'accueil, vous pouvez demander à votre CS qu'il adhère et soit conseillé à bon escient, sinon il peut adhérer aussi à l'ARC, très costaud en la matière : http://www.unarc.asso.fr/. Faites très vite........
Autre lien sur votre problème : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10554
Et utilisez le moteur de recherche du forum (case en haut de cette page)vous trouverez plusieurs messages sur ce sujet.
Si le Président du CS convoque l'AG, il doit le faire comme un syndic en LR AR sans oublier de convoquer également le syndic, rédiger un ordre du jour comme celui qu'il établit avec le syndic et comme pas de comptes joints à la convoc. puisque non remis par le syndic (attention très lourd pour un syndic qui engage sa responsabilité !!).
------> pas d'approbation des comptes, pas de quitus.
==> solution sur l'élection du syndic " Election du Cabinet YYY (votre syndic) ou de M. XXX (un des copropriétaires puisque je pense que vous n'avez plus le temps de prospecter d'autres syndics afin d'avoir des propositions de contrats)" et tout le monde votera pour M.XXX.
==> Résolution pour transmission IMMEDIATE de toutes les archives du syndicat, documents de toutes nature, et SURTOUT toute la trésorerie, du Cabinet YYY à M. XXX.
==> Ensuite ou bien M. XXX devient syndic bénévole et s'il refuse, la copropriété se trouvant démunie de syndic, "tout intéressé" saisit le Tribunal de Grande Instance (art. 47 du décret de 1967) pour désignation d'un administrateur provisoire.
Si vous décidez de passer par le TGI insister pour que dans l'ordonnance désignant l'administrateur provisoire soit bien stipulé la transmission immédiate de toutes les archives du syndicat et de la trésorerie.
D'autres vous indiqueront leur expérience.
Surtout ne traînez pas. Prenez une décision très rapidement. Il ne faut pas insister pour laisser pourrir une telle situation au détriment du bon fonctionnement de la copropriété.
Il vous appartiendra ensuite de vous retourner contre votre syndic YYY si erreurs comptables relevées dans les pièces qui vous seront communiquées.
Pour une petite copro comme la vôtre, ça ne devrait pas demander un très gros travail pour préparer la convoc. par votre CS.
A bientôt........
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 avr. 2004 : 22:56:22
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J'oubliais .....
Le dernier contrat du syndic que vous avez en mains : date de début et date de fin ???
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 07 avr. 2004 : 00:25:45
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Citation :
Il a donc 6 mois pour convoquer l'AG en vu d'approuver les comptes clos au 30/10/03, soit le 30 Avril 04 au plus tard. Passé cette date il est démuni de mandat pour vous convoquer.
DU31,
vous êtes certaine de cette affirmation ?
Elisabeth |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 avr. 2004 : 23:01:58
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Je ne suis pas aussi affirmatif qu'Elisabeth. De plus, vous n'avez
à tenir ce raisonnement.Sans quoi il ne resterait plus qu'à faire
appel à un avocat qui saisira le TGI du fait de votre copropriété en
difficulté.
Comme cela a été dit plus haut,il appartient aux membres du CS
de demander à contrôler les comptes, puis de donner une dernière chance au syndic qui devra convoquer l'AG et inclure ce point et tous les autres habituels : budget pour 2004,approbation des comptes 2003 quitus au syndic etc...
Vous verrez que ce monsieur devrait changer sa façon d'exercer son mandat !.
Avez vous déjà versé ses honoraires qui sont fixés en fonction de
tâches qu'il n'accomplit pas ! Le cas échéant,il y aurait "enrichissement sans cause " (autre grief à son encontre)
François GHERARDI |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 00:59:13
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Contrairement à ce qu'avance imprudemment DU31 il n'y a pas expiration du mandat du syndic passés six mois après la date de fin d'exercice sans convocation d'AG.
Il y a obligation de convoquer une assemblée générale dans les six mois mais seulement pour voter le budget du prochain exercice, le budget de l'exercice en cours étant sensé avoir été voté l'année dernière. Cela a tout de même son importance, car sans budget adopté par l'asssemblée générale, les copropriétaires ne sont plus tenus de répondre aux appels de fonds du syndic. Il n'y a aucun délai fixé pour l'approbation des comptes, ce qu'on peut regretter, mais on est obligé de l'admettre. D'ailleurs, rien ne dit qu'un manquement à une telle prescription si elle existait serait sanctionné par la déchéance du mandat du syndic.
Il y a deux choses à faire avant de provoquer la convocation de l'assemblée générale: contrôler les comptes et rechercher un nouveau syndic si vous êtes déterminés à en changer.
Je m'interroge toutefois sur l'attitude du CS qui me semble peu au fait des réalités. Si l'exercice se termine le 31 octobre, on ne peut exiger les comptes fin septembre alors que l'exercice n'est pas encore terminé. Envoyer une mise en demeure de fournir ces comptes dès octobre est encore prématuré. Il est irréaliste d'exiger du syndic qu'il puisse systématiquement arrêter tous les comptes en moins d'un trimestre.
Mais maintenant qu'on est en avril, effectivement on peut s'impatienter. Plutôt que d'exiger un envoi des documents prévus par les dispositions réglementaires, le CS aurait été mieux inspiré de prendre rendez-vous avec le syndic pour une vérification des comptes, avant diffusion aux copropriétaires de sorte qu'il puisse faire faire au préalable des corrections si nécessaire. Il semblerait que le conseil syndical demande la liste des dépenses et la régularisation, sans plus, ce qui ne semble guère sérieux.
Les comptes vérifiés, il faut dresser un ordre du jour de l'assemblée en concertation avec le syndic et la convoquer. Ce n'est qu'après mise en demeure restée infuctueuse plus de huit jours que le président du CS est habilité à convoquer lui-même. Il n'y a pas lieu de prévoir une procédure en justice. Inutile et plutôt dangereux de passer par un éphémère syndic bénévole qui ne fera certainement pas mieux que le syndic actuel tout mauvais soit-il. Autant laisser celui-ci en place trois mois de plus et faire les choses dans le calme et avec méthode.
La caisse de garantie a pour unique fonction de garantir les fonds. Ce n'est pas un organisme de contrôle. Vous pouvez lui adresser toutes les doléances possibles, tant que cela ne concerne pas la sécurité des fonds détenus par le syndic, cela n'aura strictement aucun effet. Le défaut de convocation d'une assemblée générale peut être une faute de gestion, ce n'est pas une faute au regard des dispositions de la loi Hoguet ni de la convention liant le syndic à sa caisse de garantie. Le défaut de présentation des comptes aux copropriétaires n'a pas non plus de quoi effaroucher la caisse de garantie : elle fait très bien elle-même ses propres contrôles et sait à quoi s'en tenir sur le syndic pour ce qui l'intéresse. Or les états d'âme des copropriétaires ne l'intéresse pas. Le syndicat professionnel du syndic, s'il en a un, pourrait s'y intéresser un peu plus, mais guère.
Si le syndic touche ses honoraires sans exercer correctement son mandat, on se trouve dans un cas simple de litige sur l'exécution d'un contrat. L'enrichissement sans cause n'est constitué qu'en l'absence d'obligation contractuelle et sans qu'on puisse constater d'infraction légale ou de préjudice au sens des artices 1382 et suivants du code civil, c'est à dire dans des cas extrêmement rares depuis le développement de la législation protectrice en matière de commerce, de consommation, de logement, d'asurance, de travail etc, choses encore embryonnaires en 1892, année du célèbre arrêt de la cour de cassation sur l'enrichissement sans cause. On peut oublier cette notion comme n'étant qu'un arbre qui ne doit pas cacher la forêt.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 09 avr. 2004 : 22:23:33
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Citation :
Contrairement à ce qu'avance imprudemment DU31 il n'y a pas expiration du mandat du syndic passés six mois après la date de fin d'exercice sans convocation d'AG.
Il y a obligation de convoquer une assemblée générale dans les six mois mais seulement pour voter le budget du prochain exercice, le budget de l'exercice en cours étant sensé avoir été voté l'année dernière. Cela a tout de même son importance, car sans budget adopté par l'asssemblée générale, les copropriétaires ne sont plus tenus de répondre aux appels de fonds du syndic. Il n'y a aucun délai fixé pour l'approbation des comptes, ce qu'on peut regretter, mais on est obligé de l'admettre. D'ailleurs, rien ne dit qu'un manquement à une telle prescription si elle existait serait sanctionné par la déchéance du mandat du syndic.
Il y a deux choses à faire avant de provoquer la convocation de l'assemblée générale: contrôler les comptes et rechercher un nouveau syndic si vous êtes déterminés à en changer.
Cordialement
P.F. Barde
Bonsoir PF.BARDE,
Et non pas imprudente DU31 !!
Le syndic est manifestement de mauvaise foi. Il refuse l'accès aux comptes par le CS. Il doit convoquer au plus tard le 30 Avril 2004. Donc, compte tenu des dates impératives de réception de la convocation, il met LES copropriétaires dans l'impossibilité de vérifier sa gestion (art. 18-1L) également. Donc même s'il a 6 mois pour faire voter le budget prévisionnel afin de pouvoir faire SES appels, à première vue, il n'a même pas élaboré ce budget prévisionnel avec le CS ni préparé l'OJ avec ce dernier.
C'est bien beau de faire des appels de charges : encore faudrait-il qu'ils soient fondés sur un budget prévisionnel VOTE, et que le syndic ait un mandat valide pour convoquer.
Il y a date arrêtée pour faire approuver les comptes puisque le syndic est obligé de convoquer l'AG une fois par an minimum (art. 7D). Donc vous pensez sincèrement que cette AG se présente bien ?
Quant à la validité du mandat. Si son mandat est expiré => il ne peut convoquer. C'est pourquoi j'ai demandé à fredzy quelles sont les dates inscrites sur son précédent contrat. CQFD.
Par contre, effectivement, s'il est hors mandat, ses honoraires risquent d'en prendre un coup..
Je suis pour un syndic qui fait son boulot et contre la mauvaise foi et abus dans leurs fonctions des syndics qui obligent les copropriétaires à ester en justice.
Il faudrait que fredzy indique les dates de validité du contrat/mandat du syndic.
A bientôt.........
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 00:57:35
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Je maintiens qu’il n’y a pas de délai obligatoire pour faire approuver les comptes et a fortiori pas de sanction si les comptes sont présentés tardivement. Il y a nécessité de réunir l’assemblée générale et il y a nécessité à la faire délibérer sur les comptes que le syndic doit présenter, mais il n’y a pas, du fait d’une non présentation des comptes dans le délai de six mois après la fin de l’exercice, de cessation du mandat du syndic, donc pas d’urgence, pas de requête au TGI à prévoir. Car si le syndic a été nommé dans les conditions habituelles, à savoir jusqu’à l’assemblée devant statuer sur les comptes, son mandat est encore probablement valide. Le syndic ne répond pas comme il le devrait, c’est un fait, et le conseil syndical doit agir en conséquence avec détermination certes, mais à bon escient. Je doute qu’il l’ait fait jusqu’à présent.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 02:19:22
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Bonjour PF.Barde,
Que le CS ait été un peu léger d'accord.
Cependant, je ne suis pas du tout d'accord sur le fait qu'un syndic soit en droit de faire approuver les comptes + de 6 mois après la clôture de l'exercice. Alors qu'il est notoire qu'avec l'informatique on fait ce qu'on veut : il est tout à fait possible d'arrêter les comptes au plus 3 mois après la clôture de l'exercice.
Le syndic fait des appels sur un budget prévisionnel non voté, en même temps il se paie des honoraires et commissions non approuvés, etc... Et après on se plaint des dérives !!
Tant qu'il y est, le syndic n'a qu'à gérer selon son bon vouloir un patrimoine qui ne lui appartient pas, alors qu'il n'est que le mandataire du syndicat. Il doit rendre des comptes de sa gestion au Syndicat. Une fois par an est déjà juste compte tenu que la plupart du temps, le syndic fait souvent exécuter des travaux à l'insu du syndicat, et donc sans son approbation.
Alors si c'est pour "approuver" cette façon de gérer, je dis non.
Quant à la validité du mandat jusqu'à la prochaine assemblée....... La formule est rejetée par la Cour de Cassation et par certains UI dont je suis. Dans ce cas aussi : un syndic aurait un mandat d'un an qui se transforme en mandat de 20 ou 21 mois !!
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10728
Je suis en colère 
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 avr. 2004 : 15:36:20
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Reprenons les principaux passages de votre message qui m’ont fait réagir.Citation :
L'exercice est clos depuis le 31/10/03. Le conseil syndic aurait du déjà contrôler la compta de cet exercice. Le syndic ne donne pas suite à ses courrier LR-AR ? Ils n'ont pas à demander les copies de pièces mais à les contrôler chez le syndic (qui a tout sous la main et sur ses ordi.) puisque celui-ci ne les amène pas dans votre copropriété. Le conseil syndical n'a qu'à se pointer chez le syndic qui va finalement convenir d'une date pour contrôler les comptes. Un peu tard quand même......
Nous sommes d’accord.
Citation :
Il a donc 6 mois pour convoquer l'AG en vu d'approuver les comptes clos au 30/10/03, soit le 30 Avril 04 au plus tard. Passé cette date il est démuni de mandat pour vous convoquer
Faux.
Citation :
Compte tenu que les copropriétaires DOIVENT recevoir leur convoc. 15 j. au moins avant l'AG., il ne lui reste que 4 x rien car compte tenu de sa mauvaise foi, de son refus de laisser le CS contrôler les comptes, il ne peut convoquer et demander REGULIEREMENT l'approbation des comptes ET de son quitus
Faux, à plus forte raison.
Citation :
je pense que vous n'avez plus le temps de prospecter d'autres syndics afin d'avoir des propositions de contrats)" et tout le monde votera pour M.XXX.
==> Résolution pour transmission IMMEDIATE de toutes les archives du syndicat, documents de toutes nature, et SURTOUT toute la trésorerie, du Cabinet YYY à M. XXX.
Sur le fondement de dispositions légales imaginaires vous imaginez de convoquer l’assemblée en catastrophe pour nommer provisoirement le premier venu en remplacement du syndic en place. La colère est mauvaise conseillère.
Plus opportunément le CS tentera de prendre contact verbalement avec le syndic pour une présentation et une vérification des comptes et pour s’entendre avec lui sur une convocation de l’assemblée. Ce devrait être possible. S’il faut changer de syndic, il faudra obtenir au moins une proposition et la porter à l’ordre du jour de l’assemblée.
Ce n’est que dans le cas, plutôt rare, d’un refus du syndic de convoquer l’assemblée, que le président du CS y pourvoira, ce qui présente de notables difficultés pratiques dans une copropriété d’une certaine importance. C’est la voie du dernier recours, à ne pas envisager d’emblée. En une telle hypothèse, les comptes n’auront pas été présentés, peut-être même pas arrêtés. Il appartiendra au nouveau syndic de le faire après qu’il aura obtenu de l’ancien toutes les pièces nécessaires. Il devra avoir été averti de cette situation.
Cordialement
P.F. Barde |
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fredzy
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 avr. 2004 : 14:25:11
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Bonjour a tous
Apres une absence de quelques jours je lis les reponses qui ont ete donnees a notre pb de syndic. Tout d'abord MERCI a toutes et a tous pour cette aide precieuse.
Pour repondre a une question qui revient souvent : le mandat du syndic actuel etait jusqu'au 30/03/2004.
Grace à vos informations voici ce que nous comptons faire : le President du conseil syndical (qui habite loin de la COPROPRIETE, d'ou les difficultes pour avoir un contact en direct avec le syndic) va demander par courrier avec AR un rendez vous au SYNDIC sous huitaine pour verifier les comptes de la copro dans les locaux du syndic.
Suivant la "bonne volonté" du syndic actuel, le Conseil Syndical convoquera ensuite une AG extraordinaire pour demander la révocation du syndic (mais il est deja hors mandat)et acter la faute grave du syndic.
Dans le meme temps, il est a la recherche d'un nouveau syndic.
Il est dit que l'AG doit statuer a la majorité dselon l'article 25 de la loi du 10/07/1965. Quelqu'un pourrait-il me preciser de quel type de majorité il s'agit ?
Aujourd'hui, il est difficile d'avoir une idée de la mobilisation des autres coproprietaires (elle semble faible!), il y a donc un risque que le quorum ne soit pas atteint....Que se passerait-il si c'était le cas ?
Enfin le Président du CS ne sera plus propriétaire à partir du 14/05/2004 prochain. Doit-il donner sa démission ? Avec quel délai de préavis ? Il faudra sans doute élire un nouveau conseil syndical lors de cette AG extraordinaire.
Merci a tous !!!!
Fred
fred.oble |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 avr. 2004 : 00:59:45
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Vous n'avez plus de syndic, non du fait d'un délai excessif pour présenter les comptes, mais tout simplement parce que le mandat du syndic a atteint son terme. Si, avant l'expiration du mandat du syndic, le président du conseil syndical a mis ce dernier en demeure de convoquer l'assemblée, il est habilité à le faire. Sinon, la seule façon régulière de procéder est de déposer une requête au président du tribunal de grande instance pour qu'il nomme un administrateur provisoire.
En ce qui concerne les règles de majorité, je vous invite à télécharger, à partir du présent site ou a partir du site officiel legifrance, la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et à prendre connaissance des articles 25 et 25-1.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 05:25:19
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Bonjour à tous,
La copropriété de fredzy se trouve bien dépourvue de syndic. C'est bien ce que je pressentais PF.BARDE et je ne me suis pas trompée. C'est pourquoi j'insistais "lourdement".
Comme on connaît ses saints on les honore !!
Fredzy, regardez bien la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Vous les trouverez en page d'accueil de ce site. Vous devez appliquer dans les plus brefs délais l'article 47 du décret de 1967.
A bientôt.... |
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syndic qui ne fournit plus les comptes de copro
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