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dandy
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 09 avr. 2004 : 20:09:23
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j'ai signé un compromis de vente pour une maison. Cette maison ayant besoins de travaux, lors de ma demande d'emprunt, je les avais inclus à l'interieur.
Mais la banque m'a refusée le credit.
Aujourd'hui (délai d'obtention du credit terminé), l'agence immobiliere et le notaire refusent d'accepter le refus de ma banque en invoquant que celui-ci ne correspond pas au montant inscrit dans le compromis et me demandent de leur fournir un nouveau refus mais du bon montant. Face à cela, ma banque me repond qu'elle ne peut plus me faire une telle attestation car le délai d'un mois figurant dans le compromis est passé et que de toute façon leur premier courrier est valable même avec un montant supérieur.
Sachant que je n'ai rien versé lors de la signature du compromis, quels sont les risques que j'encourre ou quels conseils pouvez-vous me donner.
Merci
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 avr. 2004 : 09:59:15
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L'erreur a été de ne pas inclure le montant des travaux en condition suspensive ; si le montant du prêt demandé est inférieur au montant prévu au compromis, pas de problème, qui peut le plus peut le moins ; s'il est supérieur, le refus n'est pas opposable au vendeur, vous n'avez pas respecté le contrat. Voir Code Civil, art. 1178 : "la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement". A la limite, vous pourriez être condamné à acheter avec un prêt refusé.
Dans votre cas, soit vous voulez quand même acheter, même sans travaux, alors remontez un prêt du bon montant ; soit vous ne voulez plus, comme il n'y a pas d'acompte, il n'y aura probablement pas de suite judiciaire, mais relisez bien votre compromis et particulièrement la clause pénale.
jcm |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 12 avr. 2004 : 20:29:35
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Bonsoir Dandy,
Pour compléter la réponse de jcm et vous expliquer la réaction des mandataires, il faut savoir que dans un acte juridique, de quelque nature que ce soit, la rédaction d’une condition suspensive liée à l’obention d’un prêt est rédigée de manière restrictive et précise. Pourquoi ? l'intéret du vendeur ne doit pas léser l'interet de l'acquereur et vice versa.
Le compromis que vous signez est un engagement des parties (le vendeur s’engage à vendre, l’acquéreur s’engage à acheter) qui va être juridiquement bloqué par des conditions qui le suspende. Pendant la durée de blocage, le vendeur ne peut pas vendre à un tiers. Or, l’interet du vendeur est de vendre son bien le plus rapidement possible, ces conditions doivent en conséquence être limitées.
Votre acte a du mentionner que vous vous engagiez à acquérir sous réserve d’obtenir un emprunt d’un montant maxi de XX au taux maxi de XX remboursable sur une durée maxi de XX. Ceci fixe les besoins financiers que vous avez, vous même, déterminés ; Si je peux me permettre un plan de financement est à réaliser avant la signature et pas après.
Si tout compte fait, au lieu d’un emprunt XX mentionné à l’acte et pour lequel le vendeur était d’accord, vous demandez un emprunt supérieur :
1°) vous ne respectez pas vos engagements;
2°) le vendeur, en le sachant, n’aurait pas forcément contracté avec vous ;
3°) l’agent immobilier, lui même, aurait pu vous dire que le montant demandé, dépassait ce qu’une banque peut accepter.
4°) si vous aviez demandé le montant XX, la banque aurait pu accepter le dossier.
Vous avez donc fait courir au vendeur un risque plus important d’immobilisation du bien pour rien et ce, sans qu’il en ait été d’accord par sa signature à l’acte.
Pour les conséquences, reprenez votre compromis. La rédaction de la clause « conditions suspensives » devrait normalement vous apporter toutes les réponses. Verifiez en outre, si vous n’avez pas une clause d’immobilisation ou clause pénale comme le précise JCM. Vous n’avez peut etre pas versé de somme mais le contrat peut prévoir le versement d’un montant XX en cas de faute de l’une ou l’autre des parties. En fait, la "vente forcée" n'est pas le plus utilisé mais la question peut, plus facilement, porter sur une immobilisation abusive du bien ou non pouvant générer une demande de dommages et intérêts; et là, cela dépend du contexte.
Profitez en pour remercier votre banque de sa souplesse d’adaptation. La plupart du temps, le problème se résoud sans trop de difficulté. En outre, le fait pour la banque de monter un dossier de prêt pour un montant différent de celui mentionné au compromis n'est pas des plus professionnel. Ils pourraient au moins en contrepartie vous eviter ces difficultés.
Pour en sortir, discutez avec le vendeur. Tout le monde n’est pas forcément béliqueux ou enclin à faire des procédures judiciaires. En cas d'accord, une petite confirmation écrite vous évitera du stress.
Bon courage
Fab
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dandy
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 avr. 2004 : 13:38:42
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Merci à vous pour ces renseignements très précieux.
Mais si je puis me permettre, j'aurai encore une question.
En effet, le jour où l'agence immobilière a reçue ma lettre de refus d'emprunt, elle a paralellement remise en vente la maison (sur internet, sur annonce...) et pourtant elle me reclamme toujours un refus de prêt du bon montant. Mais le fait de remettre en vente le bien, ne sous entend-t-il pas qu'ils ont accecptés de mettre fin au compromis?
Merci par avance
Dandy
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 avr. 2004 : 14:02:35
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Non, cela signifie que le vendeur a pris acte de votre désistement et qu'il estime ne plus être lié avec vous, mais n'exclut pas la possibilité qu'il vous réclame des dommages-intérêts pour immobilisation abusive du bien à vendre.
jcm |
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dandy
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 avr. 2004 : 15:31:49
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merci jmc,
Mais y a-t-il un délai maxi pour justement qu'il reclamme des dommages-intérêts ?
Merci par avance
dandy
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 avr. 2004 : 16:20:37
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Sauf erreur la prescription est de 30 ans, mais si vous ne voyez rien venir sous un mois ou 2, vous avez des chances d'être tranquille
jcm |
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idequation
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 15 avr. 2004 : 19:54:31
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Bsr jcm et LEGOFF,
Vos réponses très précises et complètes au problème de dandy, me font vous poser une question à propos des conditions suspensives.
Dans mon compromis de vente il y a une date limite (15 mars) pour la réalisation de la condition suspensive lièe à l'obtention d'un prêt.
Le 1er mars, la banque nous expédiait son offre de crédit que nous avons accepté dans la foulée en respectant le délais des 11 jours. Depuis, nous avons récupéré un document indiquant que cette offre de prêt a été acceptée le 24 mars.
Quelle date compte pour la réalisation de cette condition ?
Le vendeur qui, pour diverses raisons ne veut plus nous vendre ce bien, dit que la condition n'a pas été remplie. Mais il ne s'est manifesté que bien après cette date du 24 mars.
Qu'en est-il réellement ?
Merci pour votre réponse.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 15 avr. 2004 : 23:37:47
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Bonsoir,
Il est toujours assez délicat de répondre "en général" sur des clauses qui dépendent de la rédaction de chaque mandataire.
En outre, la question liée aux dates appelle surement une différenciation entre l'immobilier et le commercial
En matière commerciale:
En fait, dans la plupart des cas après la signature d'un compromis, le rédacteur et le vendeur souhaite savoir si une banque accepte de faire le prêt aux conditions minimales mentionnées à l'acte. Ce qu'il faut transmettre est une attestation de la banque "d'accord de principe de prêt". C'est ce qui va permettre au rédacteur d'engager la suite du dossier.
A ce moment, l'offre importe peu. Le principal est d'arriver à obtenir de la banque la libération des fonds pour la date de signature
Si on applique ce principe, vous n'avez pas respecté les délais mentionnés à l'acte. Pour les conséquences, la fin du paragraphe "conditions suspensives" doit vous en préciser la teneur.
Cependant si toutes les autres conditions suspensives sont levées, le vendeur en matière commerciale aurait du mal a justifer d'une bonne foi face aux frais que vous avez engagés et ce, pour un décalage de 9 jours. En outre, le rédacteur pourrait se faire tirer les oreilles. C'est son travail de suivre ses dossiers et prévoir un avenant en cas de difficultés.
En matière immobilière, je suis sure que jcm ou un autre intervenant devrait éclairer notre lanterne.
Cordialement
Fab
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 avr. 2004 : 02:17:24
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Si le vendeur avait voulu se prévaloir de la non-réalisation de la condition pour ne plus vous vendre, il aurait dû le faire plus tôt ; une fois que la condition est réalisée, c'est trop tard. D'autre part les conditions suspensives sont toujours (sauf si le contraire est précisé) au seul bénéfice de l'acquéreur qui peut seul s'en prévaloir ou y renoncer.
jcm |
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