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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
 Posté - 30 avr. 2004 : 11:28:23
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Manja,
j'en conclue que c'est exceptionnellement que vous avez eu cette liste composée des noms et adresses des copro. J'avais eu dans une résidence une très difficile gestion à régler avec seulement 50 % de résidents copropriétaires. Cette liste nous a permis d'expédier une lettre résumée mais pertinente et explicative aux 50 % autres "absents" ainsi qu'à une partie de résidents, soit les non-actifs , soit les invisibles... Bien sûr la guerre était ouverte entre les "pour" le Syndic et les "contre." Mais cela a bien changé les choses et moins de 2 ans après , la majorité a compris et nous avons pu évoluer dans le bon sens.
Ceci a un coût , lettres, enveloppes et timbres mais au bord du gouffre il le fallait bien
Alors bon courage, manja
quelqu'un peut-il me confirmer qu'on peut ou pas se procurer la liste - adresses (de la feuille de présence ,par exemple) en tant que CS ? Car je me souviens de la phrase de Gedehem , "Tout bon CS doit avoir en premier lieu la liste des copro"
LN |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 01:46:10
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Citation :
La feuille de présence nous a été communiqué par avocat avec les pièces de la partie adverse, c'est-à-dire par l'avocat du "copain-du-syndic" nu-propriétaire. Celui-ci a, bien entendu, eu ces pièces par le syndic qui avait fait venir l'huissier à cette AG, au nom du syndicat des copropriétaires (ordonnance du TGI).
Manja,
1°/ Que vient faire l'avocat du syndic dans cette affaire ? Comment est-il en possession de la feuille de présence et du PV de votre AG ? Et surtout POURQUOI c'est l'avocat qui vous notifié ces "pièces" ? Vous connaissez les honoraires de l'avocat pour ces prestations ==> A LA CHARGE DU SYNDIC.
2°/ Avez-vous vérifié dans l'annuaire l'existence de cet huissier ? La liste des huissiers est également affichée dans le hall du T.G.I.
3°/ Faites-vous remettre par votre syndic copie de l'ordonnance ayant désigné cet huissier. Si elle est à la requête du Syndicat des copr..... représenté par son syndic ==> le coût de cette ordonnance et les frais d'avocat y afférent sont A LA CHARGE du syndic et non du Syndicat. Démarche unilatérale.
Pour les autres questions sur la feuille de présence :
PREMIER CAS :
Après la réunion, elle est conservée par le syndic, lequel n'a absolument pas le droit de s'en défaire : Jurisprudence :
Citation :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 11 mai 2000 Rejet.
N° de pourvoi : 98-17029
Publié au bulletin
Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. .
Rapporteur : Mme Masson-Daum.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : MM. Blanc, Boullez.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 avril 1998) que Mme Mottier, propriétaire d'un lot dans un groupe d'immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 1993 ;
Attendu que Mme Mottier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen, 1° qu'il ne peut être tenu, pour chaque assemblée générale, une feuille de présence séparée pour chaque lot, chaque habitation, chaque garage et chaque parking, ainsi que l'a admis la cour d'appel en violation de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ; 2° que chaque membre de l'assemblée générale a le droit de consulter la feuille de présence au cours de la réunion ; qu'en refusant ce droit à Mme Mottier, la cour d'appel a encore violé l'article 14 du décret du 17 mars 1967 ; 3° que le procès-verbal des délibérations doit comporter le décompte précis des voix ayant approuvé la résolution ; qu'en considérant que le recensement des voix favorables n'était pas exigé, la cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ; 4° que le vote favorable des copropriétaires qui ont quitté la séance ne peut être pris en compte ; qu'en considérant que le vote des personnes s'étant absentées sans faire noter leur départ devait être enregistré, la cour d'appel a encore violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les feuilles de présence de l'assemblée générale respectaient les conditions exigées par l'article 14 du décret du 17 mars 1967 puisqu'étaient indiqués les noms et prénoms de chaque copropriétaire, son domicile ainsi que le nombre de tantièmes dont il dispose au sein de la copropriété correspondant à son nombre de voix et que Mme Mottier avait sollicité la remise des originaux des feuilles de présence, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que rien n'interdit d'établir une feuille de présence séparée pour chaque immeuble et chaque lot, habitation, garage et emplacement de stationnement et que le syndic ne pouvant se dessaisir des feuilles de présence mais seulement en délivrer des copies, le refus de remise de ces documents était justifié ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que Mme Mottier critiquait le mode de calcul retenu pour déterminer le sens des votes relatifs à chaque résolution en soutenant que les voix de certains copropriétaires ayant quitté l'assemblée en cours de réunion avaient été prises en compte, la cour d'appel a exactement retenu que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ne requiert pas le recensement des voix " pour " et que le nombre de voix en faveur d'une résolution pouvait se calculer par différence entre le total des voix de l'assemblée déterminé d'après la feuille de présence et le total des voix des copropriétaires qui se sont déclarés " contre ", non votants ou abstentionnistes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
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Publication : Bulletin 2000 III N° 104 p. 70
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1998-04-07
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Résolution - Vote - Calcul des voix - Modalités .
L'article 17 du décret du 17 mars 1967 ne requiert pas le recensement des voix " pour " et le nombre des voix en faveur d'une résolution de l'assemblée générale peut se calculer par différence entre le total des voix de l'assemblée déterminé d'après la feuille de présence et le total des voix des copropriétaires qui se sont déclarés " contre ", non votants ou abstentionistes.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Procès-verbal - Mentions - Vote - Calcul des voix - Modalités
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 17.
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DEUXIEME CAS :
Mais tout copropriétaire peut en obtenir copie à ses frais (art. 33 du décret de 1967) : Jurisprudence :
Citation :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 janvier 1996 Cassation.
N° de pourvoi : 94-12167
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Sodini.
Avocat : la SCP Delaporte et Briard.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu'il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 1993), que la société Marc Lacombe, syndic d'un immeuble en copropriété, n'ayant pas déféré à une ordonnance sur requête lui enjoignant d'adresser, à Mme Orfila, copropriétaire, copie de la feuille de présence des deux dernières assemblées générales, celle-ci a demandé au tribunal d'ordonner la communication des documents sous peine d'astreinte ;
Attendu que, pour débouter Mme Orfila, l'arrêt retient que la loi ne fait obligation au syndic que de délivrer copie des procès-verbaux des assemblées générales, la feuille de présence n'étant pas incluse dans le texte limitatif de l'article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.
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Publication : Bulletin 1996 III N° 3 p. 2
Informations rapides de la copropriété, 1996-04, n° 409, p. 8, note P. CAPOULADE.
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1993-04-02
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication - Obligation du syndic .
La feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal.
Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copie ou extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui en fait la demande.
COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d'un copropriétaire - Communication
Décrèts cités : Décret 67-233 1967-03-17 art. 33.
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A IMPRIMER...... car je ne vais pas les reproduire à chaque fois......
A bientôt 
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 02:20:58
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Citation :
Initialment entrer par lnsacorh
quelqu'un peut-il me confirmer qu'on peut ou pas se procurer la liste - adresses (de la feuille de présence ,par exemple) en tant que CS ? Car je me souviens de la phrase de Gedehem , "Tout bon CS doit avoir en premier lieu la liste des copro"
LN
Bonjour LN,
J'ai indiqué des jurisprudences que vous pouvez imprimer.
Cependant, le CS est investi par l'art. 21 de la loi de toutes prérogatives quant à la consultation des pièces concernant le syndicat au cabinet du syndic. Utilisez vos droits.
En outre, regardez bien votre RdC peut-être comporte-t-il, comme le mien, une clause indiquant que le syndic remet chaque début d'année la liste à jour de tous les copropriétaires. Ce qui est une ânerie car des mouvements ont lieu au courant d'une année. Et si une AG tombe en Mai ou en Août ......
Donc "en tant que CS" exercez vos prérogatives dans l'intérêt de la copropriété.
A bientôt...... |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 02:27:28
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Citation :
Initialment entrer par VIVOU
Bonjour,
Nous n'avons toujours pas les comptes de 2001. Celui-ci à été evincer lors de l'ag 2003 tenue en décembre sur convocation du CS 25%. Pas de pv d'ag à ce jour. De plus ce Monsieur est encore Président de l'AFUL, malgre plusieurs demande il ne convoque toujours pas l'AG.
Bon courage à tous et merci aux pilliers de forums.
Vivou
Y BINET
Pas de comptes 2001. Et 2002, 2003 vous avez ?
Syndic évincé (COMMENT ?) AG 2003 (QUELLE DATE ?). Qu'il soit encore Pdt. on s'en tape en parlant poliment. Là n'est pas le problème le plus important pour vous, croyez moi !!
Il est évincé par une AG en décembre 2003. Vous n'avez toujours pas de PV alors que vous auriez dû le recevoir 2 mois après l'AG.
Et vous le relancez pour qu'il convoque quoi ? S'il est évincé, comment "fonctionnez-vous" ? Avez-vous un conseil syndical ?
Là je suis larguée !!! Il faut donner des renseignements plus clairs.
A bientôt. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 11:55:05
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merci beaucoup DU31, je vais mette cela sous le nez du Syndic 
LN |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 12:11:55
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L’huissier a assisté à l’assemblée sur ordonnance judiciaire avec pour mission de rendre compte du déroulement de l‘assemblée. Son procès-verbal et ses annexes, dont la feuille de présence, ont valeur probante. L’absence des mentions récapitulatives au bas de la feuille de présence est, comme le fait observer JPM, sans conséquence puisque cette feuille contient tous les éléments permettant de les obtenir. L’exactitude de la feuille de présence étant garantie par l’huissier, l’absence des signatures du président, du secrétaire et des membres du bureau est également sans conséquence.
Je ne partage pas l’avis de JPM sur la légalité de l’intervention d’un huissier au nom du syndicat à l’initiative du syndic. Ce dernier a fort bien pu agir en référé et faire valoir qu’en raison des circonstances rendant probable des litiges ultérieurs sur la véracité du procès verbal, la présence d’un huissier était nécessaire. Pour savoir ce qu’il en est exactement, il faudrait bien sûr pouvoir avoir connaissance de l’ordonnance de désignation.
Les résultats des votes devant être pris en compte sont évidemment ceux rapportés par l’huissier. Tout copropriétaire peut relever les incohérences existant entre le procès-verbal diffusé par le syndic et le constat d’huissier. Comme ce n’est pas le syndic qui est responsable du procès-verbal mais le président de séance, on peut exiger de ce dernier qu’il fasse rédiger un nouveau procès-verbal conforme à la réalité corrigeant ou annulant le premier erroné. Si une telle demande n’aboutit pas, on peut envisager qu’un copropriétaire contestant la fidélité du procès verbal en propose une autre version conforme au constat d’huissier et la fasse adopter par la voie judiciaire. L’action en contestation de la rédaction du procès verbal est ouverte à tout copropriétaire à l’exception de ceux, président ou membres du bureau, qui l’ont signé. Cette action est totalement différente de la contestation d’une décision de l’assemblée qui serait irrégulière mais rapportée dans un procès verbal fidèle.
Le procès verbal diffusé est inexact mais ne constitue pas un faux pour autant. Il y n’aurait falsification par le syndic que dans le cas où ce dernier aurait diffusé sous la signature du président de séance un procès verbal différent dans sa rédaction de ce qui aurait été signé par le président de séance.
L’huissier n’a pas à juger de la régularité des procédures de vote ni de la légalité des décisions prises. Il n’a qu’un rôle de témoin faisant foi. Peu importe qu’il soit rompu ou non à la législation sur les copropriétés. La désignation du syndic à l’issue d’un seul vote à la majorité de l’article 24, si c’est bien ce qui est rapporté dans le constat d’huissier, peut constituer un motif d’annulation de cette décision.
Le syndic ne peut annuler une assemblée. Mais il peut contester le bien fondé de certaines décisions qui le concernent et exercer un recours en justice. Là se pose le problème de le représentation du syndicat. J’ai déjà posé la question sur ce forum, sans obtenir de réponse. Le représentation du syndicat dans une action contre son syndic devrait être confiée à un mandataire ad hoc. Or cela n’est pas prévu dans les dispositions législatives régissant l’administration des copropriétés. Il peut aussi convoquer à nouveau l’assemblée pour délibérer et décider sur les questions faisant litige.
Un copropriétaire n’a pas été convoqué. C’est un motif d’annulation de l’assemblée, mais seulement sur demande de ce copropriétaire. Est-il disposé à introduire une requête à cette fin ?
Il semblerait que le renouvellement du syndic n’ait pas été régulièrement décidé. Ce renouvellement est donc annulable, auquel cas, si le mandat du syndic n’a pas expiré, une nouvelle convocation s’impose, sinon, il faut faire constater l’absence de syndic et faire nommer un syndic provisoire.
La prochaine assemblée devra impérativement être présidée par un président qui préside effectivement et qui soit assisté de scrutateurs qui exercent un contrôle véritable.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 21:31:12
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Citation :
Initialment entrer par P.F. Barde
Le syndic ne peut annuler une assemblée. Mais il peut contester le bien fondé de certaines décisions qui le concernent et exercer un recours en justice. Là se pose le problème de le représentation du syndicat. J’ai déjà posé la question sur ce forum, sans obtenir de réponse. Le représentation du syndicat dans une action contre son syndic devrait être confiée à un mandataire ad hoc. Or cela n’est pas prévu dans les dispositions législatives régissant l’administration des copropriétés. Il peut aussi convoquer à nouveau l’assemblée pour délibérer et décider sur les questions faisant litige.
Cordialement
P.F. Barde
Bonsoir PF.Barde,
Pour les fonctions de l'huissier dans une AG = OK
Là n'est pas le sujet. Cet huissier (s'il exerce réellement) a été mandaté par le syndic qui est en carence. D'ailleurs l'approbation de la présence d'un huissier n'est pas portée à l'OJ. ==> A LA CHARGE D'UN SYNDIC QUI N'A RIEN D'UN SYNDIC. Pas de cadeau !!
D'autre part, si j'ai bien compris cette histoire super emberlificotée, le syndic "pourrait" demander l'annulation par l'intermédiaire d'un copain. Et bien qu'ils le fassent. Ce ne seront pas les premiers qui iront droit dans le mur...
Pour l'histoire du mandataire hac oc. Je n'ai pas vu votre post traîtant de ce sujet. Par contre, il faut que je recherche dans mes tablettes car je sais que j'ai ça, mais où ??? J'ai tellement de dossiers !!! Dès que je mets la main dessus, je vous en parle.
Amicalement. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 19:09:52
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Merci beaucoup à tous pour vos réponses et tout particulièrement à DU31 pour les jurisprudences très utiles et le travail de recherche que cela implique 
Pour répondre à DU31:
"1°/ Que vient faire l'avocat du syndic dans cette affaire ? Comment est-il en possession de la feuille de présence et du PV de votre AG ? Et surtout POURQUOI c'est l'avocat qui vous notifié ces "pièces" ? Vous connaissez les honoraires de l'avocat pour ces prestations ==> A LA CHARGE DU SYNDIC."
Sous le lien suivant, j'ai expliqué pourquoi l'avocat du syndic a pu transmettre une copie de la "feuille de présence" (bien qu'il en manque la première page et que la feuille de présence ne soit signée ni par le président de séance, ni par le syndic-secrétaire, ni par l'assesseur et qu'elle ne soit même pas certifiée conforme par l'huissier qui était présent lors de cette AG).
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11843
"2°/ Avez-vous vérifié dans l'annuaire l'existence de cet huissier ? La liste des huissiers est également affichée dans le hall du T.G.I."
L'huissier nommé par le TGI existe bel et bien en tant que tel...
"3°/ Faites-vous remettre par votre syndic copie de l'ordonnance ayant désigné cet huissier. Si elle est à la requête du Syndicat des copr..... représenté par son syndic ==> le coût de cette ordonnance et les frais d'avocat y afférent sont A LA CHARGE du syndic et non du Syndicat. Démarche unilatérale."
L'huissier a distibué des copies de l'ordonnance à toutes les personnes présentes avant la tenue de cette AG.
Existe-t-il une jurisprudence concernant la nullité (ou la possibilité d'annulation) d'une AG si la feuille de présence n'est certifiée conforme par personne et ne fait pas état du total des tantièmes des présents, représentés et absents?
L'huissier ne mentionne nulle part le nombre des présents et représentés. Il énumère juste que la "feuille de présence" fait partie des annexes, c'est tout.
Et d'ailleurs, il n'avait aucune possibilité pour contrôler si les noms, les adresses et les tantièmes de copropriété qui y figurent (préparés à l'avance par le syndic) correspondaient bien à la réalité. Il a annexé à son PV de Constat une liste de noms et d'adresses que le syndic lui a donnée et qu'il a appelée "feuille de présence", c'est tout!
Cordialement
Manja |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 21:19:56
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Je n'ai rien dit sur la question du paiement de l'intervention de l'huissier parce qu'il me faudrait plus de détails pour me faire une opinion : on ne connait pas les motifs de la décision judiciaire. J'ai plutôt le sentiment que si le juge des référés a ordonné la présence d'un huissier demandée par le syndic en sa qualité de représentant de la copropriété, c'est que cela répond à un besoin de la copropriété et non du syndic et cela devrait donc être une dépense à la charge du syndicat. Le contraire signifierait que le juge prendrait le parti des magouilleurs, ce qui est un peu loin de l'idée que je ma fais de la justice, quoique je sache bien qu'elle ne saurait être parfaite. Cela dit rien n'empêche les copropriétaires d'en discuter âprement avec le syndic à qui ils peuvent reprocher divers manquements.
Le mandataire had hoc est prévu aux articles 54 et 55 du décret du 17 mars 1967 pour deux cas : action en justice intentée dans le but de modifier la répartition des charges et instance relative à l'exécution de la construction de l'immeuble si le syndic ou un de ses proches a participé à cette construction. Le plus souvent les litiges entre un syndicat et son syndic se règlent en justice après désignation d'un autre syndic. Mais il est envisageable qu'un règlement judiciaire soit suohaité sans pour autant que l'on remette en question le mandat du syndic (non renouvellement par l'assemblée ou démission du syndic). Comment fait-on ? Impossible que le syndic continue à représenter son adversaire dans l'affaire. Je pense qu'en l'état actuel de la législation il n'y a pas de solution, si ce n'est celle de l'arbitrage qui suppose que les deux parties s'entendent sur la procédure d'arbitrage.
Merci à celui qui aurait des idées sur la question ou, mieux encore, pourrait faire part d'une expérience sur une telle situation.
Cordialement
P.F. Barde |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 19:47:33
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Bonsoir PF.BARDE
Cette jurisprudence vous convient-elle ?
_____________________________________________________
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 21 mai 2003 Cassation partielle
N° de pourvoi : 01-12107
Inédit titré
Président : M. CHEMIN conseiller
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Donne acte à la société civile immobilière Gulf Stream du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Bardaille, la société Spapa, la société Dufrasne Aluminium, M. X..., ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de cession de la société Dufrasne Aluminium, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Gulf Stream, pris en la personne de son syndic, la société Sergic Artois, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence Gulf Stream et la société Gan Incendie Accidents ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause Mme Y... et la société Servimo Coprimo, ès qualités de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de la Résidence Gulf Stream ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 26 mars 2001), statuant sur renvoi après cassation (Civ. III, 30 juin 1998 n° 1113 D), que la société civile immobilière Gulf Stream (SCI) a fait construire, en 1987-1988, un immeuble sous la maîtrise d'oeuvre de M. Z... et de divers entrepreneurs dont la société Entreprises Bernard pour le lot "démolition, gros-oeuvres et dérivés", depuis lors en plan de cession après redressement judiciaire ; que la réception n'a pas été prononcée ;
qu'un syndicat des copropriétaires s'est constitué après la vente des lots et que des désordres ayant été constatés, des expertises ont été ordonnées, par un arrêt de référé du 12 décembre 1988 à l'initiative de la SCI, et par une ordonnance de référé du 11 octobre 1989 à l'initiative de plusieurs copropriétaires, dont Mme Y..., lesquels, après dépôts des rapports les 3 juillet 1989 et 21 mai 1990, ont, en raison de la participation indirecte du syndic à la construction, obtenu, par ordonnance sur requête du 23 juillet 1990, la désignation d'un mandataire ad hoc, la société Servimo Coprimo, pour représenter le syndicat dans la procédure ayant donné lieu à désignation d'expert le 11 octobre 1989 ;
que, par acte des 11 et 18 septembre 1990, ces mêmes copropriétaires ont assigné la SCI en réparation des désordres et le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Servimo Coprimo, en déclaration de jugement commun ; que la SCI a assigné en garantie l'architecte et la société Entreprises Bernard et que le syndicat des copropriétaires a formé des demandes contre la SCI en réparation des désordres ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer la société Servimo Coprimo, es qualités de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de la résidence Gulf Stream recevable en sa demande, alors selon le moyen :
1 / qu'en l'état d'une ordonnance de "référé" du 23 juillet 1990 désignant la société Servimo Coprimo "en qualité de syndic ad hoc, afin de représenter la copropriété de l'immeuble Le Gulf Stream (...) dans la procédure ayant donné lieu à l'ordonnance de référé du 11 octobre 1989", la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer les termes clairs et précis de cette ordonnance et violer l'article 1134 du Code civil, affirmer que le syndic avait été désigné pour réaliser une intervention au fond ;
2 / que la désignation d'un syndic ad hoc au terme d'une requête déposée en application de l'article 56 du décret de 17 mars 1967 pour agir en justice ne le dispense pas d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires afin d'exercer cette action ;
qu'en jugeant que la société Servimo ayant été spécialement désignée par une ordonnance du 23 juillet 1990 en application des dispositions de l'article 56 du décret du 17 mars 1967, elle n'avait pas à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour présenter sa demande devant le Tribunal de grande instance de Boulogne-sur- Mer, la cour d'appel a violé les articles 55 et 56 du décret du 17 mars 1967 ;
3 / que si, au cours d'une instance déjà engagée, à laquelle le syndicat est déjà partie à l'instance et, pour ce faire représenté par un syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant sur une requête présentée en application de l'article 56 du décret du 17 mars 1967, désigne un syndic ad hoc pour remplacer le premier syndic engagé dans l'instance, le syndic ad hoc désigné ne pourrait être dispensé de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale que si celle-ci avait déjà été délivrée au premier syndic lors de l'introduction de l'instance ; qu'en affirmant sans autre motivation que la société Servimo Coprimo, syndic désigné par le président du tribunal de grande instance, n'avait pas à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour présenter sa demande, la cour d'appel a, de nouveau, violé les articles 55 et 56 du décret du 17 mars 1967 ;
4 / que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
qu'en jugeant qu'une demande reconventionnelle d'un syndic ad hoc visant à la réparation de désordres résultant de défaut de finitions et de malfaçons se rattachait, par un lien suffisant, avec la demande principale de quatre copropriétaires dont l'objet n'était pas déterminé et portait de façon générale sur des désordres dont ils ne pouvaient demander réparation, la cour d'appel a violé l'article 70 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait des termes mêmes de l'ordonnance du 23 juillet 1990 que l'expert avait déjà déposé son rapport lorsque la requête en désignation de mandataire ad hoc avait été présentée et que cette ordonnance faisait expressément référence aux désordres relevés par l'expert et à la nécessité d'assurer la défense des intérêts des parties en cause, la cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes du dispositif de l'ordonnance rendait nécessaire, que c'était bien pour une intervention au fond qu'il avait été procédé à la désignation de ce mandataire ;
Attendu, d'autre part, que le syndic pouvant agir en justice sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires lorsque la demande reconventionnelle se rattache à la demande principale par un lien suffisant, que la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'un lien suffisant au sens de l'article 70 du nouveau Code de procédure civile, existait entre la demande de la SCI et celle du Syndicat puisque ces deux demandes tendaient à la réparation de désordres affectant les parties communes de l'immeuble construit par la SCI et du préjudice en résultant, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que, saisie de conclusions de la SCI se bornant à faire valoir que dans l'hypothèse où il y aurait non conformité et erreur de conception pour les défauts d'aspect des balcons, le coût des réfections devrait être mis à la charge de l'architecte, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant que la SCI, sur qui portait la charge de la preuve de la faute de l'architecte dans la conduite des travaux ne précisait en quoi celui-ci avait manqué à cette mission ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI n'ayant pas, dans ses conclusions d'appel, soutenu que Mme Y... n'était recevable à agir que contre le syndicat des copropriétaires en réparation des dommages qui lui auraient été causés par le vice de la construction, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant, irrecevable ;
Mais sur le quatrième moyen :
Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la SCI à verser à la société Bernard et à M. A..., ès qualités, des sommes pour solde du coût des travaux et les intérêts, l'arrêt retient que la SCI, qui ne justifie pas avoir déclaré sa créance dans le cadre de la procédure collective de la société Bernard, ne peut opposer à la demande de la société et du commissaire à l'exécution du plan les conséquences des malfaçons et défaut de conformité précédemment relevés ;
Qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le cinquième moyen :
Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de la SCI, tendant à la fixation, sur l'état des créances de la société Bernard, de sa créance au titre des pénalités de retard, l'arrêt retient que la SCI ne justifie pas avoir déclaré sa créance au passif de la société Bernard ainsi que l'article 50 de la loi du 25 janvier 1985 lui en faisait l'obligation ;
Qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI Gulf Stream à verser, pour solde du coût des travaux, la somme de 340 290,32 francs à la société Bernard, avec intérêts contractuels prévus par l'article 16.02.04 du marché, à compter du 30 janvier 1992, et en ce qu'il déclare la SCI Gulf Stream irrecevable en sa demande tendant à voir fixer, sur l'état des créances de la société Bernard, sa créance au titre des pénalités de retard, l'arrêt rendu le 26 mars 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;
Condamne, ensemble, M. A..., ès qualités et la SCI Gulf Stream aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. A..., ès qualités, et celle de la SCI Gulf Stream ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Gulf Stream à payer à M. Z... la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt et un mai deux mille trois, par M. Chemin, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.
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Décision attaquée : cour d'appel d'Amiens (chambre solennelle) 2001-03-26
Titrages et résumés (Sur le premier moyen)
COPROPRIETE - Action en justice - Action syndicale - Exercice par un mandataire ad hoc - Pouvoirs du mandataire - Intervention au fond.
(Sur les quatrième et cinquième moyens)
PROCEDURE CIVILE - Droits de la défense - Moyen - Moyen soulevé d'office - Droit de la construction.
Codes cités : Nouveau Code de procédure civile 16.
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 56.
_________________________________________________________________
Personnellement, je n'ai partagé cette situation.
A bientôt...........
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 00:44:23
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Bonjour, et merci de chercher, mais,
Citation :
plusieurs copropriétaires, dont Mme Y..., lesquels, après dépôts des rapports les 3 juillet 1989 et 21 mai 1990, ont, en raison de la participation indirecte du syndic à la construction, obtenu, par ordonnance sur requête du 23 juillet 1990, la désignation d'un mandataire ad hoc, la société Servimo Coprimo, pour représenter le syndicat dans la procédure ayant donné lieu à désignation d'expert le 11 octobre 1989 ;
cet arrêt concerne une action de certains copropriétaires contre le constructeur de l’immeuble ayant des intérêts communs avec le syndic. Un mandataire ad hoc a été désigné comme prévu à l’article 56 du décret. Cela ne répond donc pas à ma question qui est : en dehors des deux cas prévus aux articles 54 et 56 du décret, est-il imaginable qu’un litige entre un syndic de copropriété et son syndic soit porté devant la justice ? Je pense que c’est impossible et je ne vois que trois possibilités :
- on change de syndic (ou le syndic démissionne) et ensuite on este en justice,
- on recourt à l’arbitrage selon des modalités définies par l’assemblée générale,
- on parvient à régler le litige de façon amiable.
Cordialement
P.F. Barde |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 15:51:31
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Qu'il y ait un huissier ou pas ne doit rien changer aux conditions de déroulement d'une assemblée générale de copropriétaires.
Au demeurant, si le TGI est saisi ce ne sont que les dispositions de la loi de 1965 et des textes pris pour son application qui seront appliquées, en dehors de toutes les manoeuvres
subalternes signalées plus haut.
Le procés-verbal de l'AGO doit donc relater toutes les péripéties du déroulement de la réunion des copropriétaires présents et dument
représentés, puis signé par ceux qui ont légalement vocation à donner leur signature , à cette occasion.
Cordiales salutations
François |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 23:06:06
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Le déroulement de l'assemblée générale ne saurait être affecté par la présence d'un huissier qui n'a qu'un rôle d'observateur. Mais c'est justement dans son rôle d'observateur que l'huissier peut utilement intervenir si des lacunes apparaissent dans le procès verbal, notamment une absence de signature. La signature du procès verbal par le président et les membres du bureau a pour but de lui donner force probante. Or cette force probante, si elle manque, est parfaitement rétablie par le constat de l'huissier.
Il existe des jurisprudences à ce sujet, mentionnées par le Code de la Copropriété des éditins LITEC :
- Le syndic peut charger un huissier de dresser le procès verbal (Paris 23e ch. B, 05/12/1984).
- L'ommission des signatures des membres du bureau n'entraîne pas la nullité des décisions prises par l'assemblée générale (Cass 3 Civ, 17/07/1986)
Cordialement
P.F. Barde |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 00:59:10
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La feuille de présence peut être préparée avant l'assemblée
générale.Il y figure tous les noms et prénoms et adresses de tous les copropriétaires etles tantièmes.
A l'ouverture de l'AG les coprios signent pour eux et leurs mandants,
sous le contrôle du président et des assesseurs.
En plus,il est possible de préparer, pour soi, une feuille comportant 3 colonnes pour chaque résolution ayant pour titres:
"pour" contre" "abstentions".
On peut ainsi comparer les résultats avec le contenu du
PV.Mais ce n'est qu'une suggestion d'un vieux routier!!!qui s'intéresse aux questions concernant la COPROPRIETE même si certains
UInautes ,et non des moindres, essayent vainement de le déstabiliser.
Mais on a vu d'autres et sur plusieurs terrains !!!
J'ai déja dit qu'on ne" tire pas sur une ambulance"
Cordiales salutations
François |
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