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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 14 avr. 2004 : 11:39:38
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J'avais déjà soulevé cette question par ailleurs. Elle avait fait l'objet de nombreux développements, tous très intéressants mais au final, il n'y avait pas de réponse claire. Mon AG approchant à grands pas, je souhaiterai, si c'est possible avoir une réponse précise tant est que cela soit possible. Et avoir des arguments très solides à mettre en avant en cas de besoin.
Donc la question : êtes-vous nombreux à avoir un syndic "fûté" comme le mien, qui insère dans son contrat la phrase :
"Ce contrat sera valable tant que l'Assemblée générale des copropriétaires renouvellera le mandat du syndic."
Est-ce "légal" ? Y-a-t-il des jurisprudences dans un sens ou dans l'autre ? Peut-on lui opposer de façon "absolue" les textes de loi ?
Cette clause lui permet évidemment de se faire renouveler chaque année, sans présenter le moindre contrat. Dans le PV, bien sûr, aucun vote sur un quelconque contrat. Pas même une référence au seul contrat que nous ayons jamais vu. Par ailleurs, depuis il y a eu de nouveaux copropriétaires qui n'ont jamais vu ce contrat et qui en ignorent même l'existence.
Pour la petite histoire, ce contrat est encore en francs !
Universimmo pourrait-il donner un avis ? Car je pense que c'est vraiment un cas très particulier. En espérant que cela ne donne pas des idées à l'un ou l'autre syndic qui passerait par ici !
Merci à tous
Elisabeth
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 15 avr. 2004 : 10:08:33
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Avec le gribouillis du sieur Toison (Doré) qui me précède, je crois qu'il voulait vous signifier que votre thème est rabattu depuis fort longtemps, qui plus est par vos propres questions.
Je suis d'accord avec vous que parfois les réponses ne contribuent pas toujours à vous clarifier les idées, mais tout de même...
Lisez au moins le contenu du dernier procès-verbal d'AG ayant approuvé le contrat du sundic, c'est la date de départ (compte à rebours) pour la présentation d'un nouveau contrat ou tout simplement pour soumettre la question à l'AG. Etait-ce 1 an?, 3 ans?. Faites le compte et voyez si la date est dépassée. Si c'est le cas: Bingo! Vous pouvez demander au Président du TGI le plus proche de nommer un administrateur judiciaire. Votre syndic n'est plus régulièrement élu.
Citation :
Article 28
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 6 JORF 14 juin 1986.
Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15-1 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 du Code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.
L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 avr. 2004 : 19:18:59
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Bonsoir Elisabeth,
Votre syndic, ne s'est-il pas piègé lui-même par cette formulation? Cela signifierait, en effet, qu'aucune augmentation ne devrait intervenir d'année en année! Vous devriez être gagnants avec une telle formulation?? Et si le syndic veut changer ses tarifs, vous n'avez qu'à voter contre - et le virer....
Manja
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 15 avr. 2004 : 22:48:12
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Pour
Bonsoir Elisabeth,
Pour être conforme à la loi de 65 et à ses textes d'application
le contrat de mandat d'un syndic doit mentionner expressement la date de début et de fin dudit mandat.
Bien cordialement |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 avr. 2004 : 01:15:32
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Je m'inscris en faux contre l'affirmation précédente. Les textes cités n'imposent nullement de mentionner des dates précises. Il y a une limite de trois ans à ne pas dépasser, c'est tout. La commission relative à la copropriété conseille des dates fixes, l'ARC de même, et ils ont d'excellentes raisons. Mais la commission ne donne que des avis sans caractère obligatoire. Sur cette question, on est dans le domaine de la liberté des contrats : ce qui n'est pas interdit expressément par la loi reste autorisé. Déconseillé ne signifie pas interdit. Notons que la pratique de prolonger la durée du mandat du syndic jusqu'à l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos est la plus répandue.
Cordialement
P.F. Barde |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 16 avr. 2004 : 07:54:27
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C'est un constat: vous souhaitez que le Sieur Universimmo vous réponde, mais puisque vous avez fait appel "à tous", nous restons sur notre faim. Vous pouvez nous expliciter les dates?
Vous voyez que les réponses fusent et commencent à dériver le débat. Cela va faire une rubrique sans réponse, mais avec un nouveau rabâchage sur la limite légale des 3 ans, de 1 an si c'est le cas du contrat voté en dernier.
Courage, revenez de vos vacances. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 17 avr. 2004 : 10:34:23
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Voir ma réponse ci-dessous aux "douceurs" de Joseph :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11221
En réponse à manja : notre syndic a été renouvelé à chaque fois pour un an. Il n’a présenté un contrat que lors de sa première nomination. Pour ses 2è et 3è renouvellement, il n’y a strictement aucune référence à son contrat initial dans les PV. Par contre, il nous a soumis une augmentation de ses honoraires courants qui ont été votés (en bloc) avec son renouvellement selon l’article 25.
Pour Tourloup : le PV précise dans l’un « renouvelé pour l’exercice à venir » et pour un an et jusqu’à la date de la prochaine AG etc….. ; quant au 2è PV, il précise seulement « pour l’exercice à venir » sans autre indication de date ou de durée.
Alors qu’appelle-t-on l’exercice à venir ? Notre exercice s’est terminé le 30 septembre 2002. Il a été renouvelé en mars 2003 pour « l’exercice à venir ». Quelqu’un peut me dire précisément ce que cela signifie ? Nous avons voté en mars 2003 un mandat qui commençait donc quand et qui se terminait donc quand ?
Tourloup, vous comprendrez la semaine prochaine la raison de mes "vacances" plutôt studieuses !
Et pour en revenir à ma question initiale, je constate que personne n'est capable de me donner une réponse "scientifique", pas même Universimmo !
Une réponse "scientifique", c'est une réponse "carrée" (oui ou non) avec une argumentation précise.
Désolée pour ces questions ! Si ces questions sont triviales, j’imagine que les réponses le seront tout autant, c’est-à-dire aussi rapides, claires, nettes et sans ambiguïté !
Tourloup disait encore :
Citation :
Lisez au moins le contenu du dernier procès-verbal d'AG ayant approuvé le contrat du syndic
D’abord les PV, je les ai lus et relus et comme déjà dit, (mais sans doute notre Joseph, pensera-t-il encore que je n’arrête pas de radoter), nous n’avons approuvé aucun contrat. Il n'y avait à l'ordre du jour aucun vote concernant l'approbation d'un contrat. Difficile d’approuver quelque chose qui n’existe pas !
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 05:38:38
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Bonjour Elisabeth,
Absente du forum depuis pas mal de temps j'y ai trouvé beaucoup de changement dans la déco mais toujours les mêmes problèmes que nous avons tous en commun.
En fait comme le dit fort bien PF.BARDE, le tout est que le syndic ne dépasse pas les 3 ans. Très illogique, mais c'est comme ça ...
Voici ce que j'ai trouvé pour vous :
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris23.02.00.htm
La revenante..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 09:42:57
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Les échanges sur ce sujet montrent que subsiste une joyeuse confusion entre la désignation du syndic, le contrat de mandat, le contrat de syndic, le mandat du syndic et tutti quanti ...
La confusion est plus grave encore que le désordre qui n'est déjà pas satisfaisant |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 23:26:01
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Pour en revenir à la question, comme le souhaite Elisabeth, disons que pérenniser le contrat du syndic sur plusieurs années tend à faire des économies de papier, ce qui est une bonne idée. Cependant votre syndic s’y prend mal. Tout d’abord la clause « Ce contrat sera valable tant que l'Assemblée générale des copropriétaires renouvellera le mandat du syndic. » est maladroite. Certes à défaut de nouveau contrat adopté lors du renouvellement du mandat on peut supposer que les termes du contrat initial demeurent valides, mais il serait beaucoup plus intelligent d’insérer dans le libellé de la décision de l’assemblée générale quelque chose comme : « Le contrat précisant les modalités d’exécution du mandat et les honoraires du syndic tel qu’il a été adopté par l’assemblée générale le … est renouvelé sans modification. » Ce que fait votre syndic n’est pas franchement illégal, mais manque de rigueur, ce qui laisse la porte ouverte à d’éventuel litiges, comme pour tout acte incomplet ou ambigü. Ensuite, c’est oublier les nouveaux copropriétaires dont on peut douter que ce contrat leur soit opposable, car il n’est pas évident qu’un exemplaire soit censé leur avoir été remis par leur vendeur. En conclusion, les copropriétaires seraient bien avisés de demander, d’une part à ce que le contrat renouvelé soit explicitement mentionné dans les termes de la décision de l’assemblée, d’autre part à ce qu’un exemplaire de ce contrat soit systématiquement délivré aux nouveaux copropriétaires. Ce qui est fragilisé par la pratique actuelle, ce n’est pas le mandat en soi, mais les conditions de rémunération du syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 00:15:55
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Enfin le temps de souffler un peu puisque mon AG a eu lieu hier soir. Une copropriétaire toujours absente a pu mandater une personne très compétente (syndic bénévole, et président de plusieurs conseils syndicaux y compris jusque dans la région parisienne, et connaissant parfaitement les textes). Ce monsieur a pu heureusement prendre la présidence, car curieusement, il y a eu un flottement en début d'AG, alors qu'on aurait pu penser que notre dictateur habituel chercherait coûte que coûte à prendre la présidence. Ce monsieur a bien "sermonné" le syndic en particulier pour cette histoire de contrat, toujours pas joint à la convocation. Nous vivons donc, pour le 4è exercice, sur un contrat de 2001, encore en francs ! Et un jeune couple nouvellement copropriétaire, n'ayant jamais vu ce contrat, a bien "sanctionné" le syndic par la suite.
Les interventions de ce monsieur ont été très appréciées de mes copropriétaires plutôt récalcitrants d'habitude ; mais comme je m'y attendais, les regards ont été très soupçonneux à son égard. Certains se sont même demandé (heureusement très poliment) s'il avait droit à la présidence et pour commencer, ce qu'il faisait là ! Je crois qu'ils ont commencé à comprendre l'intérêt d'avoir sous la main une personne compétente qui défend leurs intérêts. Il a évoqué le problème des frais de recommandé et des PV payés individuellement. Là encore, le syndic a été sérieusement sermonné mais il n'a rien voulu savoir car il savait qu'il était "soutenu" par les copropriétaires qui raisonnent en "vilains" petits individualistes et non comme faisant partie d'une co-propriété.
Ne voulant pas faire d'esclandre, il a très habilement manoeuvré.
Ont été mis sur le tapis de nombreux manquements et erreurs du syndic, mais il y en a tellement, que tous n'ont pu être abordés et surtout nombreux sont ceux qui dépassaient l'entendement des copropriétaires. Alors il n'est pas bon d'évoquer certains points car ils s'impatientent très vite !
Mais comme je venais d'apprendre que dans une copropriété voisine, mon syndic avait été viré l'an dernier, au bout de seulement 2 exercices, je n'ai pas manqué de le signaler. Mais surtout, en transmettant à son successeur, celui-ci a découvert un solde débiteur injustifié de 13 000 €, soit 86 000 F (et il n'y pas d'erreur de 0) dans une copropriété où le budget doit être environ de 70 000 € par an. Le syndic s'est expliqué, disant qu'il avait confié la comptabilité (de certaines copropriété ou de toutes, je ne sais pas) à un cabinet comptable et qu'il aurait trouvé l'erreur.
Que penser d'un syndic qui arrive à avoir une telle erreur ? Comment cela peut-il échapper à un conseil syndical dont l'un des membres, avait, semble-t-il les capacités nécessaires pour vérifier la comptabilité ? Il paraît que les balances présentées en cours d'année étaient toujours équilibrées.
Au vu des documents que certains d'entre vous m'avaient fait parvenir en privé et au vu des excellentes explications comptables dont nous avions bénéficié récemment, je croyais avoir compris qu'on pouvait faire certains "recoupements" pour faire certaines vérifications.
Comment une telle erreur est-elle possible ?
En tout cas, ce monsieur a eu l'occasion d'insister lourdement et de façon très diplomate pour dire que le CS devait jouer un rôle "moteur" dans la copropriété (et la méchante langue dira : difficile de faire tourner un moteur dans certains cas.....).
Résultat des courses : le syndic n'a pas été renouvelé à l'article 25 ; il a fallu passer à 24 et là, j'ai fait la grosse erreur de ne pas expliquer aux gens que les abstentions ne comptaient pas.
Comme il y a eu pas mal d'abstentions et aussi des "niet", il est passé de justesse.
Elisabeth |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 23 avr. 2004 : 07:39:49
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| Dommage pour vous qu'il soit passer. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 20:20:48
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Et bien Elisabeth, tenez bon . La roue tourne. Les copropriétaires vont commencer à s'interroger , peut-être se rapprocher de vous et comprendre maintenant toutes vos démarches et actions. Continuez à être vigilante et essayer d'être au CS . J'ai eu le même problème dans ma résidence principale - très critiquée au départ car chamboulant les habitudes des...qui n'osent pas dire...pas faire..., tout s'est remis en place quand un nouveau copro est arrivé avec un "air" assuré. Conclusion nous sommes à - 20 % sur les charges annuelles ceci en 2 ans. et je compte bien les faire baisser encore. Ce ne serait que de -1° à la sortie du ballon général d'eau chaude !
Alors ne baissez pas les bras et rapprochez-vous de ce monsieur qui veut bien voir de près les problèmes que vous rencontrez
Bonne chance
LN |
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Clause de contrat : appel à tous
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