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 Sujet  |
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gregjazzy
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 21 avr. 2004 : 12:22:02
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Bonjour,
J'espère ne pas perturber cette conversation en posant une question qui me semble à propos: je veux acheter ma résidence principale (maison ou appartement) pour une valeur max de 140000 Euros.
Je sais qu'il y a une bulle immobilier (et surtout sur Beauvais, Oise), les prix ont flambés. Ce qui fait que je me demande si je dois réellement acheté aujourd'hui ou encore patienter qques mois voir une année.
Qu'en pensez vous? a votre avis la baisse des prix immobilier (la crevaison ou la dégonfle de la bulle) interviendra dans une fourchette de temps raisonnable (un mois, 6 mois, 1 an, plus?
ou de toute facon, meme a prix haut, il vaut mieux acheter cher plutot que de louer sa résidence principale?
Merci.
Greg |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 13:12:46
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Greg,
Si on savait ce qui allait se passer concernant les prix de l'immobilier, on serait tous riches comme Bill (Gates, bien entendu!).
Il est impossible de prévoir ces choses-là. Au mieux, on peut essayer d'anticiper la chose en prenant plusieurs paramètres en compte (hausse des taux directeurs, état de l'offre et de la demande, croissance en général...). Mais personne n'a la clé du succès.
De toute façon, si vous en avez la possibilité et si vous ne cherchez pas à faire de la spéculation, il est toujours préférable de payer un crédit immo que de jeter de l'argent par la fenêtre avec un loyer. Et ce quel que soit le prix de l'immobilier.
Pour ce qui est de la situation actuelle, comme je le disais, c'est vraiment du pifomètre. Exemple à Londres: Lors du krash boursier, tout le monde pensait que les prix de l'immo dégringoleraient car les fortunes perdues par tous ne permettraient pas aux gens de continuer à payer des sommes astronomiques en emprunts. Eh bien non, les prix ont continué à grimper et, depuis 2000, ils ont prix plus de 60% voir plus dans certains coins prisés. Et c'est la même chose dans le reste de l'Europe.
Donc en conclusion, si vous trouvez un bien qui vous convient avec un prix abordable, prenez-le. Que la bulle explose ou pas, ça ne changera rien à vos mensualités de toute façon. Si vous attendez et que la bulle n'explose pas, vous devrez alors payer plus cher pour la même chose...
Bonne cogitation,
Pégase |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 13:41:47
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Hello,
je suis d'accord avec Pégase.
Et quand bien même, si l'immobilier baisse, les taux seront certainement plus haut ... l'un dans l'autre ....
Brain |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 14:25:44
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Gregjazzy,
La résidence principale ne doit pas faire partie de la spéculation immobilière. Il y a trop de risques.
De plus, généralement, vous conservez cette résidence pour un minimum de temps, donc vous pouvez "amortir" un achat au plus haut et les frais de notaire par l'économie réalisé sur les loyers, notamment en cette période où les loyers sont également hauts.
Donc, cette discussion ne concerne, pour moi, que l'immobilier à titre locatif, où l'on peut clairement se poser la question du meilleur support pour investir une somme d'argent.
Par contre, cela ne veut pas dire pour autant que l'on peut acheter n'importe quoi à n'importe quel prix sous prétexte que c'est la résidence principale. Il convient d'être sélectif et de ne pas oublier les trois priorités:
- Emplacement
- Emplacement
- Emplacement
Bonne chance pour votre achat.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 16:12:02
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pour faire suite a votre article :
surtout que d'apres une statisque un logement neuf vendu sur 2 est destiné a faire du Robien
La spéculation on est en plein dedans |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 17:07:18
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Complètement d'accord avec Prados sur les trois priorités.
Lors de baisse de prix du marché immo, ce sont les biens moins bons (et donc plus courants) qui en subissent les frais d'abord. Un bien situé dans un lieu exceptionnel gardera toujous mieux sa valeur qu'un bien dont l'emplacement est moins bon. La râreté d'une chose permet toujours une certaine capacité à maintenir sa valeur (toutes proportions gardées bien entendu).
Pour en revenir au sujet (l'investissement locatif), je pense qu'il faut étudier deux profils d'investisseur:
Profil 1 - L'investisseur liquide (qui a du cash disponible)
Profil 2 - L'investisseur non-liquide (qui gagne bien sa vie mais qui a peu de cash disponible)
Dans le cas du premier profil, la question initiale se pose effectivement. Il est claire que certins produits financiers (bourse ou autre) pourraient se révéler plus rentables qu'un investissement immobilier. Et là, il est bon de se poser la question de la viabilité de l'investissement locatif.
Dans le second cas, c'est, à mon avis, tout autre. En effet, il ne faut pas oublier que l'investissement immobilier est le seul investissement ou une banque peut vous prêter de l'argent pour en faire. Donc, en ayant bien fait ses comptes, même si les prix de l'immobilier fluctuent et même si les loyers ne couvrent pas nécessairement toutes les traites, il est quand même indéniable que l'investissement en immobilier locatif est un des meilleurs moyens de se créer du patrimoine.
Cordialement,
Pégase |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 23:17:00
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Citation :
Je suis également d'accord que SI et SEULEMENT SI les taux d'intérêts remontent fortement (il y a des risques), et bien ce sera la débandade, ici comme chez vous, car les taux en europe sont liés, que l'on le veuille ou non, aux taux US.
Prados, j'imagine que vous avez pris connaissance des derniers propos de Greenspan. La porte semble ouverte à la remontée du prime rate. La semaine dernière un autre membre de la Fed avait indiqué que ce même taux pourrait remonter jusqu'à 3,5% si tout allait bien. Cela pousserait d'autant les taux longs vers le haut càd passer des 4,5% actuels à 7% environ à moyen terme. Considérez-vous que 7% est un taux qui répond à votre condition si et seulement si ? |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 21 avr. 2004 : 23:41:22
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Patience,
Bonsoir et bienvenue sur le forum.
Citation :
Cela pousserait d'autant les taux longs vers le haut càd passer des 4,5% actuels à 7% environ à moyen terme. Considérez-vous que 7% est un taux qui répond à votre condition si et seulement si ?
C'est le marché immobilier qui le dira. Pour moi, je ne recherche pas tel ou tel taux pour redevenir acheteur, j'essayes d'anticiper l'évolution du marché.
Et aujourd'hui, cette évolution est au mieux stable, au pire carrément baissière.
Dans le pire des scénarios (peu vraisemblable pour moi en 2004 car année électorale ici), les taux US à 10 ans peuvent remonter jusqu'à plus de 8 à 9%.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 09:37:18
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Prados,
Citation :
Et aujourd'hui, cette évolution est au mieux stable, au pire carrément baissière.
Je en suis pas certain d'être d'accord avec vous. cf.
http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/2004_04_obs.pdf
Dans cette lettre de conjoncture, la FNAIM indique les points suivants:
Pour ce qui est des prix:
"Au cours du premier trimestre 2004, les prix ont continué leur progression à un rythme soutenu : alors que leur évolution se réalisait au rythme de 7,5% par an au premier semestre 2001, puis de 10,1% au premier semestre 2002, elle avait été de 13,6% au premier semestre 2003. Elle est sur un rythme annuel de 13,9% depuis le début de l’année 2004."
Pour ce qui est du marché:
"L’activité a bien résisté durant les mois d’hiver. Pour la 2ème année consécutive, elle a nettement moins fléchi qu’elle ne le fait traditionnellement à cette période de l’année."
Et pour ce qui est de l'évolution:
"L’affaiblissement de la croissance et les risques des marchés obligatoires sont cependant de nature à modifier la donne : la probabilité d’une baisse du taux de refinancement de la BCE s’élève en effet. Si la BCE, afin de soutenir la croissance, s’engageait dans cette voie dès l’été, les taux des crédits immobiliers se maintiendraient à peu près à leur niveau actuel tout au long de l’année 2004. Les conséquences de la réforme de l’épargne-logement seraient atténuées et la production de crédits resterait au niveau exceptionnel observé en 2003. Certes, les prix de l’immobilier continueraient alors à monter et la bulle s’enflerait un peu plus, mais sans que pour le moment, l’activité ne fléchisse. En 2005, en revanche, lorsque les taux remonteront, l’atterrissage pourrait être plus brutal."
Si je comprends bien leur analyse, le marché est toujours très actif, les prix continuent de monter et les taux ne se pas prévus de baisser avant au moins un an.
Qu'en pensez-vous?
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 22 avr. 2004 : 14:53:34
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Pégase,
J'en pense que leur analyse date du début du mois de Mars et que, depuis, il y a eu des éléments importants qui dirigent les anticipations des investisseurs en matière de taux.
Le Marché des taux ne jurent et n'écoutent que les taux US.
Or, étant donné que Greenspan vient, pour la deuxième fois en 2 jours, de dire que la question n'est plus de savoir si les taux directeurs US allaient monter mais QUAND.
Donc, la BCE peut bien baisser ses taux, cela aura un effet ponctuel et limité. Je pense personnellement que le marché réagira beaucoup plus fortement à une hausse des taux US.
Pour info, sur les 3 premiers mois de l'année, le taux d'inflation annuel aux US est ressorti à 5%, et les taux directeurs sont à 1%.
Les statistiques des chiffres pour l'emploi, le climat des affaires et l'évolution des prix vont être très attendues.
Prados |
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good2
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 25 avr. 2004 : 02:32:09
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Bonsoir,
Je suis personnellement tout récent propriétaire, tout en sachant que je n'achète pas en "bas de cycle". Cependant, mon achat est motivé par la crainte notamment d'avoir une retraite de misère...Que les prix sur l'immobilier se crashent, je m'en moque un peu, j'ai un emprunt à rembourser sur dix ans et il s'agit de ma résidence principale...En revanche, les spéculateurs maladroits sur la pierre ont du souci à se faire |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 22:42:22
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Bonsoir
Il ne s'agit pas d'un dicton mais de l'extrait d'un article du nouvel obs :
Des studios plus que rentables
L’achat de studios pour étudiants est un sport national à Rennes qui se développe sur une pénurie générant par conséquent des loyers élevés. Un chauffeur de car en est à son quinzième achat de ce type,
http://www.nouvelobs.com/dossiers/p2054_2/a235385.html
Olivier |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 27 avr. 2004 : 23:00:17
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Oppe75,
Merci pour le lien. C'est en effet un peu troublant de voir cette tendance à vouloir faire de l'investissement locatif.
C'est malheureusement ce qui m'inquiète. J'ai connu plusieurs situations de ce type, entre le krach boursier de 1987, la crise immobilière de 1990/1991 et enfin le krach boursier de 2000.
Au fait 1991-1987, cela fait 4, et 2000+4=2004.
N'y voyez aucun présage, juste une blague 
Prados |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 11:15:05
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hello tout le monde,
interessant le lien (et merci)
par contre et ca je l'avais deja noté : quand les zins zins vendent c'est qu'on est au plus haut ...
j'avais pour but d'acheter encore 2 studios cette année ... ben l'obectif a ete reduit de moitié ... et la je me demande si je ne vais pas plutot attendre ...
mais retenez ca : les zins zins vendent !!
HAhahAHhahhAHHAhhAHHAHAHAHha (rire démoniaque)
brain
MouHAhahAhhHAhhAHHAahhHAHAH
(j'y peux rien j'ai vu trop de dessins animés etant gosse
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 11:24:04
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A propos du chiffon rouge de la remontée des taux il est vrai qu'elle aurait un impact profondémment mégatif surtout aux US. D'ailleurs Alan "bulles" (cf Bill Bonner) le sait et va probablement lissé autant que possible. Mais cela ne fera que repousser l'inéluctable.
Ce lissage n'aura pas trop de répercussions en France. La reprise en Europe est plutôt molle et la BCE ne fonctionne pas comme la FED. La BCE contrôle l'inflation, son rôle n'est pas (comme la FED américaine) de relancer l'économie par la baisse des taux.
Personnellemnt, je pense qu'au pire il y aura une stabilisation des prix et plus probablement une lente augmentation de qques % annuels en raison de la faiblesse de l'offre par rapport à la demande qui est (et c'est un euphémisme) plutôt forte.
L'immobilier en somme obéit aux rêgles de l'offre et de la demande.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 11:44:52
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J'oubliais un détail : La meilleure façon de créer un parché immo baissier serait que la grande majorité des gens ayant acheté en 1996-2000 vendent tous pour récupérer une plus-value. Dans ce cas cet afflux de biens à vendre pourrait renverser la tendance haussière actuelle.
C'est un scénario peu vraisemblable je pense.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 14:04:22
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Bp,
Puissez-vous avoir mille fois raison!
Mais malheureusement, je pense que si les taux US augmentent fortement (depuis mars, ils sont passés de 3.77% à 4.45% pour le taux à 10 ans), cela se fera ressentir sur l'économie européenne.
Que vous le vouliez ou non, l'état de l'économie US pilote impacte, et pour un bout de temps, l'économie mondiale.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 14:11:11
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Les zinzins vendent parceque leur trésorerie a souffert depuis 2000 l'année de l'éclatement de la bulle (que Alan "bulle" Greespan a encouragé). Ils regarnissent un peu leurs coffres, évidemment la période est favorable mais cela n'indique pas la fin d'un marché haussier. Les zinzins ne font pas à eux seuls le marché immobilier.
Ceux qui "font" le marché ce sont "les gens" c'est-à-dire le plus grand nombre pour qui acheter un bien c'est d'abord pour se loger.
Comme en bourse s'il n'y avait que des investisseurs et des spéculateurs dans l'immobilier ce serait effectivement catastrophique.
Les hausses et les krach ne feraient qu'alterner.
La montée des prix a déjà annulé la baisse des taux. Le résultat c'est un effet domino des quartiers les plus chers vers les moins moins cotés.
Au début de la baisse des taux les gens ont pu acheté 20m2 de plus qu'en 1993-1995 par exemple dans le VIIè (pour Paris). Actuellement, les gens peuvent conserver ces 20m2 mais se rabattent vers d'autres quartiers moins cotés etc ... L'effet domino se propage ainsi jusqu'en grande banlieue.
Le rapport entre l'offre et la demande est maintenue par la pénurie de foncier et le manque de fluidité.
Que se passerait-il en cas de montée des taux à 10% ?? (Arghh!!)
Eh bien d'après moi d'une part les acheteurs reverraient leur prétentions : la suite de ce qui se passe déjà à savoir déplacement sur des zones moins cotées .... d'autre part une stabilisation des prix au moins dans les quartiers les plus cotés.
Je ne vois pas d'autres scénario à moins d'imaginer que tout à coup des milliers d'immeubles sortent de terre comme dans les années 50-60 en France ou comme en Espagne actuellement.
bp |
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