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 Sujet  |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
 Posté - 28 avr. 2004 : 14:16:15
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bp,
ok avec vous .. sauf que les ménages (primo accédants ou pas) sont au taquet ... la hausse a vécu
brain |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 14:34:05
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A mon avis ce n'est comme ça qu'il faut voir les choses. Au taquet ou pas nous avons tous une capacité d'achat. Cette capacité peut permettre d'acquérir soit un 100m2 à 5000euros/m2 soit un 100m2 à 2500euros/m2.
Un primo accédant qui ne peut pas financer 100m2 à 5000euros/m2 aura la capacité d'acquérir la même surface à 2500euros/m2. C'est l'effet domino dont je parlais.
bp |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 15:13:15
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En réponse à BP.
La Fed a le même principal objectif que la BCE à savoir la lutte contre l'inflation. Si elle s'apprête à remonter les taux c'est bien pour cela. Si les taux sont au plus bas depuis un an c'est parce qu'il y avait risque de déflation aux USA et ,accessoirement, cette baisse des taux favorise la reprise économique.
Pour ce qui est de la stabilisation des prix immobiliers puis d'une lente augmentation, c'est le rêve éveillé de tous les "professionnels" de l'immobilier (garder le même nombre de ventes et les mêmes prix élevés assurant le même CA et les commissions confortables).
Le marché va baisser plus par la raréfaction des acheteurs que par l'arrivée de nombreux vendeurs.
Pour cela regardons l'impact de la hausse des taux : actuellement l'on emprunte sur 20 ans à 4,5%. d'ici 12 à 24 mois cela se fera à 7 ou 8%. Pour un même capital emprunté sur cette durée de 20 ans la hausse de la mensualité est respectivement de 23 et 32%.
Conséquences d'une telle hausse :
- les acquéreurs sans apport important (disons les primo-accédants) seront définitivement exclus du marché.
- les investisseurs qui achètent actuellement du neuf hors de prix auront plus intérêt à prendre des obligations liquides à 7 ou 8% que de l'immobilier contraignant pour un rendement de 5% (si tout se passe bien).
- les acquéreurs potentiels de mieux et/ou plus grands ne feront plus faire de plus-value à leurs vendeurs (à réinvestir dans le marché) puisque les surcoûts d'acquisition partiront sous forme d'intérêt dans les banques.
Enfin, une fois la baisse de l'immobilier amorcée par la hausse des taux, il sera intéressant de voir jusqu'où l'attentisme naissant des acquéreurs potentiels fera descendre les prix (au total une baisse de 30 à 40% du marché est très possible).
Pour les sceptiques concernant le scénario d'une bulle immobilière, je vous invite à consulter ce lien : http://perso.wanadoo.fr/joseph.comby/bulle_paris.html
(je ne suis pas joseph.comby ; rendons à César ce qui est à César surtout quand c'est très pertinent)
Bonne lecture. |
Edité par - Patience le 28 avr. 2004 16:00:56 |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 15:21:52
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Patience,
je suis assez d'accord avec vous.
Etes vous dans le milieu ?
brain |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 15:48:16
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non, simplement un simple jeune amateur.
brain |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 16:09:09
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Je ne suis pas mme Irma. La presse spécialisée prédisait déjà pour 2003 une augmentation des taux et une diminution de prix. Rien de cela n'est arrivé. D'après moi c'est parce que on est pas dans un marché purement spéculatif.
Les gens achètent pour se loger avant tout, pour avoir un toit sans autres arrières pensées. C'est pourquoi je ne suis pas tout à fait d'accord avec Patience pour dire "Le marché va baisser plus par la raréfaction des acheteurs".
Cela dit une augmentation de 15%/an sur 10ans n'est pas réaliste. Cela ne veut pas dire pour autant qu'on passera par un creux de -30%.
Evidemment je peux me tromper (comme d'autres qui soutiennent d'autres versions) mais j'ai le sentiment qu'on verra plutôt une stabilisation.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 16:10:15
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Qui vivera verra mais je suis (encore une fois) d'accord avec Bp. C'est une question d'offre et de demande et actuellement la demande est toujours plus élevée que l'offre. Donc pas de raison que le marché krash.
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 17:12:21
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Il ya un point qui me semble important de préciser au sujet des prix actuels. En particulier, les augmentations annoncées sont des moyennes. Lorsqu'on dit 15% d'augmentation annuelle ça ne veut pas dire que tous les logements ont augmenté de 15%, loin s'en faut.
Pour prendre l'exemple de Paris il y a une forte disparité au sein même d'un quartier.
L'argus de l'immobilier publié par le nouvelobs cerne bien cette réalité.
Par exemple un bien réhabilité, bien situé sera effectivement à Xeuros/m2. Mais un autre de même surface situé à 300m dans un immeuble non réhabilité, moins bien situé aura une cote à X-30%.
15% de hausse n'est qu'une moyenne. C'est-à-dire que certains biens ont pris effectivement 15%, mais d'autres 5% et d'autres encore 20%.
bp |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 17:38:33
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[quote]Je ne suis pas mme Irma. La presse spécialisée prédisait déjà pour 2003 une augmentation des taux et une diminution de prix.[quote]
En l'occurence, cette fois-ci la hausse des taux n'est pas annoncée par la presse spécialisée mais par Alan Greenspan, président de la Fed excusez du peu.
[quote]Les gens achètent pour se loger avant tout, pour avoir un toit sans autres arrières pensées.[quote]
Que je sache il n'y a pas beaucoup plus de SDF dans nos rues qu'il y a 5 ans (et quand bien même ils ne constitueraient pas une demande solvable).
Que des gens veulent mieux se loger ou, au contraire, se séparent et aient besoin de plus de logements, j'en conviens. Mais pas beaucoup plus qu'il y a 5 ans.
Que les gens soient sans arrières pensées, je suis bien d'accord avec vous et je dirais même plus : ils ne pensent pas beaucoup !
Bien stressés par la réforme des retraites et sous prétexte de vouloir préparer leur retraite individuellement (dans 10, 20 ou 30 ans !), ils veulent devenir propriétaires (notez bien que je ne conteste pas en soi le bien fondé à long terme du placement immobilier en résidence principale).
Seul hic, ils veulent tous le faire en même temps, tout de suite et au plus haut. Ils oublient une chose essentielle : sitôt propriétaire en résidence principale, sitôt vendeur potentiel pour des raisons indépendantes de leur volonté.
Et c'est bien là que le bas blesse car, sauf investisseurs fortunés disposant d'une large assise financière, tous les vendeurs le sont par obligation avec un délai relativement bref de 6 à 24 mois (ils changent ou ils perdent leur travail, ils divorcent ou la famille s'agrandit, ils décédent, ils s'engagent dans un nouvel achat ou font construire etc...). Aussi dans un marché que la hausse des taux va perturber fortement, leur super placement retraite à long terme risque de tourner à la Bérésina à moyen terme.
Maintenant si vous êtes sûrs de n'avoir absolument aucune raison de devoir vendre dans les 10 ans qui viennent, achetez.
[quote]Cela dit une augmentation de 15%/an sur 10ans n'est pas réaliste.[quote]
Nous sommes bien d'accord.
[quote]Cela ne veut pas dire pour autant qu'on passera par un creux de -30%.[quote]
Considérons que le marché actuel est à l'équilibre. Pour maintenir l'équilibre ,si la part "intérêts" du coût global d'acquisition augmente trop, la part "prix d'achat" diminuera mécaniquement. Ensuite, je ne dis pas que toute la baisse sera due aux taux d'intérêts : attentisme = spéculation à la baisse, ce qui en soit n'est ni plus ni moins réaliste que 15%/an de hausse. |
Edité par - Patience le 29 avr. 2004 09:08:33 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 21:42:05
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Bp,
La dernière fois que Alan Greenspan s'est inquiété de "l'éxubérance irrationnelle des marchés" fin des années 90 je crois, il a fait ensuite passer les taux courts US de 6.75% à 1%, avec l'impact que nous avons vu sur les taux des prêts immobiliers.
Si aujourd'hui il dit qu'il n'y plus de risque de déflation et qu'il est maintenant question de savoir QUAND les taux vont monter, à quoi faut-il s'attendre?
Dans le rapport de mars de la FNAIM, il y était dit, si je ne me trompe pas que 56% des ventes étaient dûes pour des investisseurs.
N'y a t-il pas là tout de même une peu de spéculation, à long terme peut-être, mais spéculation tout de même?
Patience,
Je partage votre point de vue. Je n'investirais aujourd'hui dans l'achat d'un bien que si et seulement si je suis sûr de pouvoir le garder pendant les 10 à 15 ans qui viennent.
Sinon, je m'abstiens.
Prados |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 28 avr. 2004 : 23:04:58
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Bonsoir
Après avoir parcouru le site, la sélection des actualités ne semble pas obéir à des critères objectifs.
Olivier |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 00:28:03
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Oppe75,
Pourquoi dites-vous cela?
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 10:08:29
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Ce qui me paraît plus dangereux c'est une vague d'éditoriaux annonçant (prédisant, comme mme Soleil) dans un gros fracas la fin de la hausse et un retournement du marché.
Cette rumeur aura forcément un impact psychologique et les gens étant moutonniers surtout d'ailleurs les investisseurs (en Bourse c'est vraiment le cas) finiront par être convaincus de la fin de la hausse, vendront comme 1 seul homme. Résultat : la fin de la hausse annoncée aura bien lieu mais non pas parce qu'elle devait arrivermais parce que des feuilles de choux auront fait leur choux gras de l'annoncer.
Ca ne vous rappelle un gag de Stanley Kubrick qui a annoncé dans les années 50 une pénurie d'essence (des extra terrestres étant arrivés sur terre!). Résultats : les pompes à essence ont été prises d'essence.
Résultat : la pénurie d'essence annoncée à la radio s'est bien produite.
Le caractère moutonnier/influençable des gens (surtout les spéculateurs, investisseurs) conjuguée à l'irresponsabilité des média en général est un mélange efficace créateur/initiateur de bulles comme de krach.
Contrairement aux boursicoteurs les gens devraient garder la tête froide dans l'immobilier c'est-à-dire ne pas prendre pour argent comptant ce que disent les prédicateurs, refuser d'acheter un bien manifestement surévalué vu son état, sa localisation etc ... Car ce sont bien les acheteurs qui devraient avoir le pouvoir de maîtriser la course des prix.
Le vendeur propose certes ! mais l'acheteur dispose !
Quant à Greenspan il devrait se garder d'augmenter trop fortement les taux US compte tenu du niveau d'endettement des américains. La hausse devrait être lissée ....
bp |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 12:48:02
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Bonjour,
En réponse à Prados :
Je me suis aperçu que ce site est édité par Solidarité et Progrès, successeur du Parti ouvrier européen (POE). Il soutient Lyndon LaRouche, candidat à l'élection présidentielle US.
Le "sans parti pris" que j'indique n'est pas approprié dans ce contexte.
Olivier |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 16:04:51
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Bp,
Je suis entièrement d'accord avec vous.
C'est ce comportement type Mouton de Panurge qui fera l'avenir, et il dépendera effectivement de la publication de la pensée d'un nombre plus ou moins elevé de "gourrous" reconnus.
C'est également ce même comportement qui a fait la hausse, en tous cas depuis début 2002, où la hausse a repris de la vigeur après une année 2001 moins bonne que 2000, en terme de pourcentage.
Pour Greenspan, je suis également d'accord que la hausse devrait être lissée, cependant, il y a ce que Greenspan, et ce que font les marchés de taux, qui amplifient la moindre décision.
Ma crainte est justement que ce ne soit les marchés qui provoquent cette brusque montée des taux.
Odde75,
Effectivement, je comprends la teinture de l'article. Il est, en tout cas, toujours intéressant d'avoir plusieurs avis sur une même qestion.
Prados |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 29 avr. 2004 : 18:22:55
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Prados,
Je pense comme vous que la hausse de ces dernières années était justifiée au départ par des raisons objectives (fruits de la croissance, mesures fiscales incitatives pour le neuf "Périssol" puis "Besson" qui a tiré le reste du marché vers le haut, taux intéressants). Il me semble aussi que le début d'année 2002 aurait dû être le moment charnière pour une stabilisation du marché. Il n'en fut rien. Les "grands" médias et la presse "spécialisée" ont très certainement contribué au gonflement supplémentaire de la bulle à cette époque. Mais ils ne se font bien souvent que l'écho (sans pratiquer d'analyses critiques) de ce que disent les "professionnels" du secteur (agents immobiliers sur le terrain et leurs représentants nationaux, promoteurs et dans une moindre mesure banquiers et notaires). Ces "pros" en ont d'ailleurs beaucoup trop jouer (dans un premier temps par appat du gain avec l'augmentation des CA puis dans un deuxième temps par peur du krach dans une espèce de fuite en avant irrationnelle). En ce sens les "pros" portent la plus lourde responsabilité dans le futur krach. Dans ces conditions, cela m'agace d'autant plus de les lire sur ce site en train de savoir comment il convient de s'organiser au mieux pour généraliser le mandat exclusif (et récupérer tout le marché) alors qu'ils ont été bien incapables de le réguler à temps (maintenant il est trop tard). Ce qui me calme, c'est de penser qu'ils seront les premiers à subir les conséquences de leur irresponsabilité, mais malheureusement pas les seuls.
Pour en revenir au sir Greenspan et autres banquiers centraux, ils sont bien conscients des enjeux et feront ce qu'ils pourront pour à la fois lutter contre l'inflation et en même temps éviter que le marché mondial de l'immobilier ne parte en vrille et une partie du système financier avec.
Malheureusement les marges de manoeuvre me semblent trop étroites pour qu'ils réussissent dans les 2 exercices sans faire de la casse des deux côtés. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 12:00:36
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A propos de l'irresponsabilité des professionnels, Alan Greenspan qui détermine la politique monétaire de la majeure partie du monde (il peut s'en donner à coeur joie, le dollar étant la valeur de réserve du monde entier)est de plus en plus ouvertement critiqué dans sa politique monétariste.
Par e'xemple le Sydney Herald Tribune :
""Ce torrent d'argent a renforcé le prix des matières premières et a mis les marchés financiers d'Asie de l'Est dans un état d'excitation qui ressemble étrangement à celui de 1997. Si Greenspan ne retire pas rapidement son pied de l'accélérateur, c'est le monde entier qu'il risque de mettre en péril.
Pour couronner le tout, le professeur Warwick McKibbin, lui aussi membre du conseil d'administration de la Banque d'Australie, n'a pu s'empêcher de retourner le couteau dans la plaie : "Nous avons d'une part la mauvaise expérience monétaire des années 1970, avec tout le risque d'inflation que cela comporte, et, d'autre part, une hérésie fiscale encore plus flagrante qu'au début des années 1980, le tout mélangé au présent. Ce que les politiciens américains semblent ignorer, c'est que le monde est fortement imbriqué.
En réalité Greenspan doit savoir que c'est absurde. Les économies en pleine santé ne dépendent pas des bulles immobilières. Et des ménages sains ne paient pas leurs factures en refinançant leurs prêts hypothécaires.
Alan Greenspan ne fait que dire aux sénateurs ce qu'ils veulent entendre, plutôt que ce qu'il croit vraiment. Il serait préférable de
voir un menteur à la tête de la FED plutôt qu'un idiot, certe!!
Mais le souci c'est qu'il est possible qu'il y ait les deux à la fois.
Et avec Bush à la maison blanche, on est pas sorti de l'auberge.
bp |
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Enez
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 13:05:34
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Personnellement, lorsque j'ai fait de l'immobilier locatif,
1- je me place sur le long terme : mon premier investissement date de 89 en pleine bulle spéculative. je ne me suis jamais inquiété de la baisse du prix (je n'avais pas à vendre).je suis revenu et bien audelà dans mes fonds.
2-je me pose une question : aurai-je eu envie d'y vivre? cela permet d'avoir soit des locataires stables soit des relocations faciles et un potentiel de hausse raisonnable.
3- j'entretiens régulièrement (à de très rares exceptions, les locataires ne font plus rien! quand je pense que je renovais tous les logements que je louais lorsque je n'étais pas proprriétaire)
avec ces quelques règles, les soucis sont plus faibles...
Enez
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Frénésie pour l'immobilier locatif
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