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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 30 avr. 2004 : 14:05:36
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L'immobilier il est vrai est un placement sur du long terme. Ceux ayant acheté à la hauuse en 1991-1993 peuvent revendre maintenant. En 1998 c'était trop tôt.
Donc, un achat en 2003-2004 n'est pas en soi un mauvais placement à condition de se placer sur le long terme.
bp |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 14:16:24
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A bp,
1 Greenspan est un républicain convaincu qui fera tout ce qu'il pourra pour faire gagner son camp.
2 Il a suivi pour un temps donné l'administration Bush dans ses espoirs de relance économique par la baisse des impôts et du loyer de l'argent (sans crier trop fort au feu (ou au fou, c'est selon) devant les déficits américains (budget et commerce extérieur)).
3 Il se rend bien compte que le hold up sur le pétrole irakien va tourner court et ne permettra pas d'éponger les dettes générées par l'administration Bush. Il en prend acte et va tenter de calmer le jeu ou de sauver ce qui peut l'être en relevant les taux, sans doute de manière progressive pour éviter le pire.
4 Les rumeurs sur son départ vont bon train. Malheureusement il serait question de le remplacer par un choix convenant encore mieux à Bush et sa clique. Pour le coup vous pouvez être certain que le nouveau sera un menteur doublé d'un idiot.
Si tel est le cas, la fuite en avant pourra continuer un temps mais il faudra bien un jour passer à la caisse.
Ceci dit votre dernier message semble trancher avec l'optimisme mesuré de vos premiers messages et me laisse perplexe. Sans vouloir être aucunement condescendant, que se passe-t-il ? D'où vient cette variation ?
A Braindead,
J'ai l'impression que vous ne nous dites pas tout :
D'une part,un "simple jeune amateur" qui avait pour objectif d'acheter 2 studios cette année et combien l'année suivante ?
D'autre part, qu'est-ce qui vous fait penser que les acquéreurs sont "au taquet" ?
Merci d'avance pour votre réponse. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 14:51:14
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.... J'aurais du préciser " .... dans l'hypothèse où le marché devait se retourner comme cela a été le cas après 1993".
Il n'y a pas revirement, j'ai déjà donné mon avis. Je ne suis pas sûr que l'histoire "repasse les plats".
Si je peux me permettre à propos de Braindead et son expression "au taquet", elle vient tout droit de ce qui est rabâché partout dans la presse spécialisée ou non d'ailleurs depuis 2003.
Nous sommes tous à notre insue influencés par les média, et malheureusement cela favorise les comportements moutoniers (accentués par les flux d'informations dont nous sommes abreuvés via internet ...) à l'origine de l'émergence des bulles puis des kracks.
bp |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 14:59:32
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Bbp,
je parlais de votre message de 12:00:36. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 15:13:37
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Euhh ! Bon, je vous cite "Ceci dit votre dernier message semble trancher avec l'optimisme mesuré de vos premiers messages et me laisse perplexe. Sans vouloir être aucunement condescendant, que se passe-t-il ? D'où vient cette variation ?"
Ai-je montré un "optimisme mesuré" à propos de la politique de Greenspan ??? Je ne crois pas ??
Prados oui mais moi non!
bp |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 15:55:17
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bp,
Je parlais de votre optimisme sur une évolution du marché immobilier vers la stabilisation (et non à la baisse comme je le pense).
Comme je considère que la hausse des taux (même faible ou lissée) va mettre le feu aux poudres sur ce marché, je m'étonne que vous rapportiez des propos de gens critiquant la politique de Greenspan (car trop accomodante avec des taux bas), promouvant ainsi l'idée que la hausse des taux est nécessaire.
Quant à Prados, il se chargera bien de donner son avis mais je ne crois pas qu'il soit d'un optimisme même mesuré vis à vis de la politique de Greenspan (mais je peux me tromper).
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 22:04:55
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Bp,
Peut-être avez-vous mal interprété mes propos. Je ne suis ni optimiste, ni pessimiste à propos de la politique de Greenspan.
Je me fous de Greenspan comme de l'an quarante.
Ce qui m'intéresse, c'est de connaitre la probabilité d'une hausse des taux américains et son impact sur les taux européens, sachant que c'est aujourd'hui le paramètre qui va conditionner l'évolution du marché immobilier.
La probabilité que les taux US montent dans l'avenir est aujourd'hui plus forte qu'ils ne descendent.
Prados |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 09:48:06
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Patience,
Je suis agent immobilier et, si j'ai effectivement été interrogé une fois par une journaliste en 25 ans, j'ai vraiment le sentiment de subir le marché plutôt que de l'influencer. Il dépend beaucoup plus des taux d'intérêt et du montant des frais d'acte, par exemple. D'ailleurs chaque fois qu'on me demande mon avis sur l'évolution du marché je réponds que tout le monde a besoin d'être logé mais qu'à part ça je ne suis pas devin. Je suis avec intérêt le thème initié par Prados mais me sens incompétent pour intervenir sur le fond.
En ce qui me concerne, le mandat exclusif n'est pas un outil pour conquérir des parts de marché mais pour pouvoir faire du meilleur travail. Je préfère avoir moins d'affaires à m'occuper, et pouvoir me permettre un travail de qualité pour mon mandant car j'aurai un retour sur investissement bien plus important.
Aux Etats Unis, les agents immobiliers ont certes 94 % du marché, mais ils n'ont pas de monopole : les clients peuvent, là bas comme en France, vendre directement. C'est donc qu'ils font du bon boulot. Et mon point de vue est qu'ils peuvent se permettre de faire du bon boulot puisqu'il n'ont pas le handicap du mandat simple.
Le mandat exclusif, éventuellement aménagé pour tenir compte des spécificités françaises, permet égelement d'éviter des situations dont nous débattons par ailleurs (voir : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11545 ).
jcm |
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good2
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 17:42:15
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merci à ceux qui alimentent ce forum et en particulier ce thème, c'est très intéressant à lire.
Ce que j'entends autour de moi, c'est beaucoup d'histoires de plus-values. On est clairement dans un marché spéculatif et très (trop?) haut. ça ne pourra pas durer comme ça sur Paris et sa région. En revanche, je pense qu'en Province, le mouvement baissier sera atténué, même si beaucoup de produits "restent en rayon", tout le monde dit que l'immo est cher.
Les taux vont remonter aux us, le nombre d'achats des logements neufs en mars a été très haut.
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good2
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 01 mai 2004 : 17:44:29
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Les taux vont remonter aux us, le nombre d'achats des logements neufs aux US en mars a été très haut.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 10:01:10
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Tout le monde ici semble d'accord sur le fait que la politique monétaire des US pèsera sur l'évolution du marché immobilier en Europe.
Mais ceux qui ont le plus à souffrir d'une augmentation des taux US sont les américains eux-mêmes puisque le marché immo là-bas flambe depuis la politique de baisse des taux depuis 2001.
Une bulle de la dette rencontrera son épingle qui prendra la forme de la hausse des taux. Cette hausse sera due à la poussée de fièvre du cout des matières premières du fait de la croissance économique chinoise. La chine a conscience de cette surchauffe et de ses conséquences au niveau mondial. Comme elle aurait à perdre aussi d'un krack généralisé (pas cool d'avoir des clients en banqueroute) elle devrait calmer le jeu en réduisant ses investissements énergétiques voir même une réevaluation du yuan par rapport au dollar.
Donc, plus que vers Greenspan tournons les yeux vers la chine. Qui sera d'ailleurs tôt ou tard le centre de gravité du monde.
Bien sûr qu'une inflation aux US conjuguée à des déficits records risquent effectivement de provoquer un krack monstrueux dont les US seraient les 1èrs concernés mais l'Europe aussi par ricochet.
Ce krack n'est pas souhaitable donc la chine qui est aux manettes et qui a intérêt à ce que ces clients soient en forme devrait calmer le jeu.
bp |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 10:58:35
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jcm,
Je ne multiplierai pas les exemples d'agents immobiliers de mon secteur ayant ces derniers temps poussés à la hausse des mandats (simples ou exclusifs) au delà de ce qu'en attendait les vendeurs (à tort ou à raison). Toujours est-il qu'ils influencent bien le marché en faisant réver les vendeurs sur de belles plus-values (çà aide à décrocher des mandats).
Je ne conteste pas que le marché dépende des taux d'intérêt puisque bien d'accord sur le fait que la hausse de ces taux va crever la bulle. Par contre la baisse de ces dernières années n'a pas augmenté le pouvoir d'achat des acquéreurs suffisamment pour expliquer plus de 60% de hausse en 5 ans.
Concernant le montant des frais d'acte, si je ne m'abuse, ils n'ont pas changé dans le neuf depuis des lustres et dans l'ancien en 1998 ils sont passés de 10% à 8,4% puis en 2001 ou 2002 de 8,4% à 6% environ. Là aussi ce n'est pas avec 4% de différence en 4 ans que l'on explique la hausse. A la limite avec des frais à 6% au lieu de 10%, cela peut juste favoriser quelques comportements spéculatifs (contribuant eux aussi à la bulle).
Avec 25 ans d'expérience vous vous déclarez incompétent  ! A quoi servez-vous  ? Ne le prenez pas mal, je blague  .
Si mes informations sont exactes, un des facteurs qui justifie le crédit des agents immobiliers aux US est la transparence existante sur les prix des biens. En france, seuls les notaires disposent des prix réels des ventes antérieures de biens équivalents et les communiquent sur demande. Là aussi j'ai quelques exemples d'agents immobiliers qui ne tiennent pas trop à ce que les acquéreurs disposent de ces informations et prennent pleinement conscience de la valeur passée des biens (ceci dit avec 60% de hausse en 5 ans je les comprends : ils auraient trop peur que leurs clients aussi motivés soient-ils renoncent en se disant mais où va-t-on et que vaut réellement leur chère valeur refuge).
Quant aux besoins de reconnaissance, d'organisation et de régulation de votre profession, je suis désolé mais vu le krach qui se prépare j'ai bien peur que ce ne soit pas demain la veille.
Pour la reconnaissance beaucoup de gens garderont une dent contre les agents immobiliers qui les auront poussés à acheter au plus haut.
Pour l'organisation cela sera sauve qui peut face à la baisse du CA des agences.
Pour la régulation, vous aurez un choix : soit assainir le marché en favorisant une redescente des prix à des niveaux plus normaux le plus rapidement possible (mais l'auto-critique est un art difficile), soit jouer la montre et la méthode Coué le plus longtemps possible (pour tenter de maintenir les prix à des niveaux trop élevés) mais finalement aux détriments de tous les acteurs (vendeurs, acheteurs, professionnels). Je vous renvoie de nouveau à ce lien http://perso.wanadoo.fr/joseph.comby/bulle_paris.html pour les comportements des professionnels après éclatement d'une bulle. |
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 11:32:22
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Patience,
Vs qui avez l'air certain de connaitre l'avenir pourriez-vous me preter votre boule de cristal aussi si vs aviez les numeros du prochain tirage du loto pourriez-vs me les communiquer? |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 12:03:14
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Ce qui m'amuse dans le lien donné par Patience c'est la conclusion qui ne laisse aucune place au doute : "On ne retrouvera pas de sitôt les prix de 90"
On a à quoi aujourd'hui ? 20% plus haut qu'au plus haut de 90 ? Au moins ? |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 12:41:43
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perestroika,
Je suis d'accord : l'auteur s'est un peu planté dans la conclusion mais ne s'attendait certainement pas en 1996 à ce que les moutons soient si pressés de se refaire tondre (pour lui il rappelle que le phénomène était assez nouveau en France). Ceci dit cela n'ote rien à la pertinence de son analyse de la bulle "Post mortem".
Comme certains s'amusent déjà de ce que l'on peut prévoir raisonnablement avec un horizon de 2 ans , je lui accorde le bénéfice du doute pour une prévision à 8 ans.
Sur le fond, en euros constants, le marché revient péniblement au sommet de 90. (14 ans pour espérer récupérer ses billes voilà qui va faire cogiter jeanbave sur ses investissements bretons). |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 13:04:40
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Je souscris entièrement à la critique ouverte de Patience vis à vis des professionnels en particulier les agents immobiliers. Je connaîs personnellement un agent immobilier qui ne mâche pas ses mots à l'encontre de ces confrères. Il est vrai qu'il n'appartient pas à une grande chaîne d'agences.
Les agences proposent mais les acheteurs disposent. A eux de chercher l'information sur les prix. Il y a suffisamment de données disponibles dans la presse et sur le Net pour cerner le prix du bien qui nous intéresse à un instant T.
Je pense par exemple aux statistiques de la Chambre des Notaires, l'Argus du logement sur ce site et publié aussi par le nouvel obs.
C'est aux acheteurs de réagir face à des agents immobiliers affichant des tarifs exagéremment élevés. Chacun son rôle : les agences cherchent à faire du chiffre, les acheteurs devraient négocier, négocier ...
Pour la hausse des taux, la reprise en Europe étant plutôt mollassonne je vois mal la BCE relevée les taux et étrangler ainsi les maigres dixièmes % de croissance actuels.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 13:44:48
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Comme toujours, je souscris totalement à ce que dit Bp.
En plus, pour ceux qui ont suivi l'intervention de notre cher nouveau Ministre d'Etat Nicolas Sarkozy, tous les moyens sont bons pour relancer l'économie: défiscalisation de donnations, déductions d'intérêts sur emprunts à la consommation, simplification du régime des garanties hypothécaires (jugées beaucoup trop chères)...etc.
Dans ce cadre là, je vois vraiment mal une hausse des taux directeurs de BCE. Et donc, d'après moi, la hausse n'est pas pour demain ou même après demain.
L'effet déclancheur sera evidemment la confirmation d'une reprise forte (au dessus de 4%). C'est à ce moment là seulement que la hausse des taux sera d'actualité.
On ne peut pas comparer la politique de la FED qui s'appuie sur une super croissance américaine et la politique de la BCE qui reigne sur un continent dont la croissance est plus que molle.
Sans compter que le taux de change EUR/USD défavorise encore beaucoup trop les exportations européennes. Il serait vraiment idiot de la part de la BCE de remonter ses taux (à court comme à long terme) avec un EUR à plus de 1,20 USD.
Pégase |
Edité par - Pégase le 05 mai 2004 13:49:26 |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 13:52:22
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bp,
Je vais dans votre sens sur la "bourre" que les agents immobiliers sont en train de se tirer entre eux. Récemment l'un d'eux m'a dit "Quand cela va baisser, cela fera le ménage". Surpris je lui demande "Comment ?", il reprend "oui, il y a trop d'agences et trop qui font n'importe quoi". Il est vrai que sur la commune en question, il a connu un temps où il n'y avait que 4 agences alors que maintenant elles sont 14 (pour un parc immobilier qui n'a pas évolué du tout dans les mêmes proportions).
Pour les prix, faute d'un système transparent, cela demande effectivement du temps et du sang froid.
Pour les taux, la BCE aura peu de marges parce que bien obligée de suivre peu ou prou : si l'écart était trop grand entre l'Europe et les US, tous les capitaux européens traverseraient l'atlantique pour être mieux rémunérés là-bas. Corollaire, le dollar s'envolerait face à l'euro avec des conséquences sévères en Europe sur les prix à l'importation du pétrole, des matières premières (qui flambent déjà beaucoup plus que l'immobilier) ce qui grignoteraient à coup sûr les dixièmes de croissance restants et en plus relancerait l'inflation.
Alors tant qu'à faire de manger la faible croissance autant ne pas avoir d'inflation en prime. |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 14:38:58
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Pégase,
Les propositions de Sarko que vous citez ne sont qu'effet d'annonces.
- défiscalisation des donations : actuellement les parents peuvent déjà donner en toute franchise d'impôts 46000 € par parent et par enfant et chaque grand-parent 15OOO € à chacun de leurs petits-enfants (la seule contrainte est de ne pas dépasser ce montant en dix ans). Ces montants ne tiennent en plus pas compte des usages, exemple quelques centaines d'euros distribués à l'occasion des fêtes, anniversaires...etc. Alors 20000 € à transmettre par les grands-parents en franchise d'impôts d'ici au 31/05/2005, cela va surtout profiter à la minorité la plus aisée pour qui roule Sarko et qui va pouvoir transmettre un peu plus de patrimoine sans impôt, patrimoine qui restera sous forme de patrimoine et qui ne sera pas consommé.
- déductions d'intérêts sur emprunts à la consommation : la moitié des ménages français ne paient pas d'impôts sur le revenu et ne sont donc pas concernés par cette mesure. L'autre moitié qui en paie et qui épargne n'a pas envie de consommer plus que de raison (Raffarin en a fait l'expérience, Sarko fera la même).
- simplification du régime des garanties hypothécaires : c'est sûr, les gens vont se dépécher d'hypothéquer leur habitation ou leur voiture pour aller acheter des climatiseurs (en prévision de la canicule peut être).
Enfin il y a ce que Sarko veut et ce que la BCE fait. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 05 mai 2004 : 15:08:00
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Greenspan à favoriser l'apparition de bulles dans l'immobilier et le marché actions.
Résultat : Le marché immobilier est haussier. Impossible de passer à côté. Tout le monde se sent riche et intelligent pour avoir acheté une maison. Comme les américains sont dans une frénésie d'achats dopés par des taux réels quasi-négatifs ils en veulent plus, et les banques et pseudo-banques ne manquent pas pour leur prêter de l'argent. A des taux réels = 0, comme au japon dans les années 90.
Mais une hausse des taux d'intérêt (la fameuse épingle), même petite aura des conséquences profondes (défaut de paiement des hypothèques, effondrement des prêteurs, des actions, des obligations... voire même des banques). Imaginez le topo !!!! La fièvre des dépenses de consommation nourrie par la dette cesserait tout net. Les ramifications pour les haussiers de l'immobilier ne seraient
guère jolies, mais alors pas du tout jolies.
Quasiment tous les actifs financiers sont "plus que richement valorisés", déclare par exemple Warren Buffett (il ne voit pas d'action valant la peine d'être achetée).
Le cout des matières premières cause de l'inflation ??
En russie, la production de pétrole va augmenter dans les années à venir. Plus près, à Carling (Lorraine) la cokerie reprise par des allemands réembauche pour produire de l'acier pour la chine. D'ici à ce que les mines recemment fermées rouvrent pour faire face à la demande ...
Du côté de la chine, les homologues de Greenspan ferment les vannes du crédit pour éviter la surchauffe bien conscients qu'ils sont des conséquences catastrophiques de l'emballement de la machine sur les marchés mondiaux.
C'est pourquoi l'inflation naissante ne devrait être qu'un feu de paille que les pompiers mondiaux vont se charger d'éteindre. Greenspan par exemple sait mieux que quiconque quelle épingle peut crever les bulles qu'il a lui-même générée.
Quant à l'europe, elle peut tabler sur une baisse du dollar sur le long terme (les US ont tout de même une dette globale, TTC je dirais, de 7000milliards de dollars).
Donc niveau fuite de capitaux, ce ne sera peut-être pas dans le sens qu'on croit ...
bp |
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