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 Sujet  |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
 Posté - 07 mai 2004 : 16:18:54
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Citation :
Initialment entrer par Prados
cococcinelle,
Le problème n'est pas d'acheter, c'est de vendre.
Acheter à l'heure pour autre chose que sa résidence principale, c'est, je pense, prendre deux risques:
- les taux d'intérêts ne pouvant descendre plus bas, la remontée (ce n'est qu'une question de mois avec la croissance aux USA) va faire des dégats sur la solvabilité des ménages, et donc devra faire baisser la demande
- les prix, en cas de baisse de la demande, vont redescendre de leurs sommets
- et les loyers vont tout naturellement resdescendre avec tous ces biens vendus aux investisseurs
De plus, la rentabilité est déjà mise à mal. Si les loyers baissent, le prix d'achat lui, est déjà fixé, donc la rentabilité à des chances de se dégrader encore.
Il ne faut jamais considérer un loyer comme quelque chose qui ne peut que monter. C'est un élément qui, entre autres, est fonction de l'offre et la demande. Il suffit de se souvenir des années 1994 à 1997 pour voir jusqu'où Ils peuvent descendre.
Bien sûr, beaucoup disent aujourd'hui que la remontée des taux sera lente, et donc, il y aura, au pire un ajustement, mais pas une crise comme en 1990.
Peut-être on t'ils raison, mais quand on voit la remontée des taux à 10 ans provoquée au début de cette semaine par l'annonce d'une inflation de 0,5% pour le mois de mars aux USA, il y a de quoi s'inquiéter un peu, tout de même.
Prados
Pas sûr que les taux d'intérêt ne descendent encore plus bas. Si les taux aux US vont effectivement monter en Août ou après les élections, l'Europe me semble un pêu trop a la traine pour estimer qu'une baisse de taux n'est pas envisageable.
EDIT je vois que vous en avez discuté par la suite. |
Edité par - SRU le 07 mai 2004 16:34:18 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 17:48:45
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SRU,
Je maintiens mon analyse, ainsi que le fait que les taux d'intérêts à 10 ans, la référence pour les crédits immobiliers à taux fixe, sont dictés par les marchés et les marchés n'écoutent principalement que les taux à 10 ans US.
Regardez les statistiques et vous verrez que les variations de l'OAT à 10 ans francaise suit la courbe des taux US depuis la création de l'Euro.
Enfin, la croissance revient dans la zone euro, il est donc de moins en moins urgent que la BCE baisse ces taux.
D'ailleurs, voici un article très récent qui ne fait que corroborer mes inquiètudes: http://www.mieuxvivre.fr/bourse/articles/__8-103-20989-__chronique.aspx
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 17:57:37
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A tous,
je vous remercie pour vos contributions sur ce sujet, qui est, me semble-t'il l'un des plus lus depuis le début du forum.
Pour faire avancer le sujet, je souhaiterais vous communiquer un lien sur le forum du journal Les Echos, traitant du même sujet, et dont les témoignages des contributeurs (dont Patience ferait partie  ) sont des plus intéressants:
http://forums.lesechos.fr/view.php?site=echos&bn=echos_immobilier&key=1078512335
Bonne lecture à tous
Prados |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 09:15:56
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Prados,
Bien vu  .
Disons que sur le forum des echos, les intervenants sont globalement bien conscients que le marché va prendre une claque. La mise en ligne des messages est plus lente et il n'y a pas de smilies .
Pour jeanbave et perestroika, cf le témoignage de Valou4 sur les conséquences d'un investissement immobilier au plus haut du marché  .
Bonne lecture. |
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siger
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 20:50:03
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excusez moi d'arriver comme un cheveu sur la soupe mais j'ai un peu la fleme de lire tous les posts concernant la bulle immobiliere sur les echos
si j'ai bien compris votre point de vue (prado patience) je viens de signer pour un pret fixe sur 10 ans à 3.80%. J'ai bien fait de refuser le pret à 2.76% revisable capé 3? (dite oui ça me ferra plaisir )
Par contre, (toujours si j'ai bien compris) ce n'etait pas forcement judicieux d'investir dans l'immobilier car les prix risques de chuter, c'est bien ça?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 21:40:07
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Siger,
Citation :
si j'ai bien compris votre point de vue (prado patience) je viens de signer pour un pret fixe sur 10 ans à 3.80%. J'ai bien fait de refuser le pret à 2.76% revisable capé 3? (dite oui ça me ferra plaisir )
Par contre, (toujours si j'ai bien compris) ce n'etait pas forcement judicieux d'investir dans l'immobilier car les prix risques de chuter, c'est bien ça?
Prenez le temps de lire la discussion des echos (cela m'a quand même pris une bonne partie de mon week-end), et vous y trouverez les réponses à vos questions (du point de vue des contributeurs, bien entendu, qui ne sont pas des Mme Soleil et donc ne peuvent prédire l'avenir).
Je partage beaucoup de leurs craintes, notamment en ce qui concerne les possiblités de krach.
Plus les prix monteront, plus dure sera la chute.
Le choix du taux du prêt n'est pas si important en soi, compte tenu de la durée, 10 ans, et de la différence entre fixe et variable.
La question est plutôt: est-ce que vous avait fait une bonne affaire et quel est le risque de baisse en cas de krach?
De plus, si vous avez acheté pour y rester les 15 prochaines années, soyez rassuré.
Le risque d'un achat au sommet est que vous ne soyez obligé de vendre après une période de baisse significative.
Si ce n'est pas votre cas, vous pouvez dormir tranquille
Prados |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 09:00:18
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Siger,
Maintenant c'est fait.
Donc bien d'accord avec Prados. Il n'y a plus qu'à être patient et ne pas devoir revendre (vu d'autres messages de votre part sur ce site, je ne suis pas inquiet sur votre "assise financière" et votre faible risque de vente ). |
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siger
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 17:13:49
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Merci Prados et Patience,
De toute maniere meme si ça baisse je pense avoir fait une bonne affaire, et la moitié du prix de revient sont des travaux.
De plus c'est un investissement locatif et les loyers ne descendront pas.
Pour apporter mon grain de sable au sujet, j'ai des amis agents immobiliers (entreprise familiale). Je leur ais parlé du crack immobilier de 1990 et ils ne l'ont pas ressenti. |
Edité par - siger le 11 mai 2004 17:16:49 |
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Patience
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 18:48:07
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Siger,
"De plus c'est un investissement locatif et les loyers ne descendront pas" : rien n'est moins sûr. La construction de logements neufs tourne à plein régime avec plus de la moitié des appartements et 40% des maisons individuelles vendus à des investisseurs . Une fois tout ce parc achevé, l'offre risque d'être abondante... et les loyers de baisser.
"Je leur ais parlé du crack immobilier de 1990 et ils ne l'ont pas ressenti." Ce crack immobilier de 1990 a surtout touché la région parisienne et beaucoup moins la province. Pour celui à venir il aura une ampleur nationale (ou plus). De plus, même amis, les agents immobiliers savent que la présente situation peut aboutir à un grand coup de balai dans leur profession : ils ne vous diront rien qui pourrait éveiller les soupçons et précipiter les choses. Ceci dit ce n'est pas une raison pour se facher avec . |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 18:59:55
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Siger,
De 1993 à 1996, les loyers ont baissé en RP.
Donc, les loyers d'aujourd'hui ne sont jamais garantis.
Prados |
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shansa
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 10:12:19
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Citation :
Initialment entrer par shansa
[quote]Initialment entrer par siger
Merci Prados et Patience,
De toute maniere meme si ça baisse je pense avoir fait une bonne affaire, et la moitié du prix de revient sont des travaux.
De plus c'est un investissement locatif et les loyers ne descendront pas.
Pour apporter mon grain de sable au sujet, j'ai des amis agents immobiliers (entreprise familiale). Je leur ais parlé du crack immobilier de 1990 et ils ne l'ont pas ressenti.
C'est marrant cette confiance immodérée dans la montée des prix !!! Ca me rappelle il y a 15 ans !...juste avant la chûte...
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siger
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 13:55:24
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je n'ai aucunes certitudes, et je ne crains pas une chute des prix, j'attends juste l'avenir avec curiosité. Si les loyers baissent je m'en remettrais mais je ne vois pas comment ça pourrait arriver (ce qui bien sur ne veut pas dire que ça n'arrivera pas).
Je ne suis pas expert mais j'essaye d'utiliser mon BSP (bon sens paysan).
si les loyers baissent c'est qu'il y a moins de demande. Pourquoi il y aurait moins de demande? dans les zones urbaines les terrains constructibles se font rares, et ceux qui sont actuellement en location, il faut bien les loger qqle part?
Je peux tres bien comprendre les cracks boursiers, en periode de recession les entreprises investissent moins, les particuliers consomment moins et s'orientent vers des epargnes refugent (la pierre entre autre).
Je pense que les prix de l'immobiliers vont surement arreter de monter, voire meme baisser un peu mais je ne suis pas sur qu'il y ait un effet notable sur la location?
A mon avis, pour resumer, toute personne à besoin d'un toit pour se loger et ça, ça joue un role de tampon.
On n'a jamais vu de crack sur le prix de la nourriture (meme si a une epoque que je n'ai pas connu on a essayé de faire croire à une penurie de sucre)
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siger
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:04:09
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"De plus c'est un investissement locatif et les loyers ne descendront pas" : rien n'est moins sûr. La construction de logements neufs tourne à plein régime avec plus de la moitié des appartements et 40% des maisons individuelles vendus à des investisseurs"
Je viens de relire la réponse de prudence qui répond à mon post ci dessus.
tu as peut etre raison, comme je l'ai dis plus haut, je n'ai aucunes certitudes, on verra bien
je vais essayer de lire les réponses dans les echos.
NB : Existe t il une prevision dans le temps pour ce crack immobilier? |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:12:01
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Siger : Si une prévision fiable de crack existait déjà aujourd'hui, le crack serait également déjà d'aujourd'hui.
Il faut bien comprendre que personne n'est réellement en mesure de prédire le futur sinon les aléas des marchés de l'immobilier comme des marchés financiers n'existeraient pas.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 14:36:59
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Bien, il semble que l'on avance sur ce sujet.
Autant dans les premiers échanges, certains pensaient que les prix actuels étaient tout à fait justifiés, autant les derniers intervenants ne les justifient plus.
Bien sur que l'avenir est incertain, et que personne ne peut/sait dire si un krach immobilier viendra et surtout quand.
Je me trompe peut-être complétement, mais, détendez vous 10 min dans une pièce aveugle et vide de meubles. Rien que vous.
Maintenant, comment peut-on expliquer et justifier que l'appartement dans un immeuble en briques des années 1930 qui ne casse pas des briques, et que vous avez acheté 250 000 FF en 1996, soit un peu plus de 38 000 euros, vaut aujourd'hui 137 000 euros, ce prix étant basé sur la vente récente du même appartement mais à l'étage en dessous?
Comment la valeur a-t'elle pû être multipliée par 3,6 en l'espace de 8 ans? Sans compter les loyers recus, et le fait que vous n'avez investi que les frais de notaire, soit environ 6 000 euros, et que vous ne payez pratiquement pas d'impôts fonciers.
Dont, si je fait un rapide calcul, 1370000 - 38000 - 6000 = 93000 euros de plus values sur 6000 de départ, soit du 1550% en 8 ans, et ce sans compter les loyers.
Mais regardez un peu ce chiffre, c'est du même ordre que les chiffres que l'on voyait du temps de la bulle internet à propos des valeurs TMT.
Bp, vous qui disez toujours que la rentabilité d'un investissement immobilier tourne autour de 2 ou 3% l'an, ne trouvez pas que quelque chose cloche?
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 15:32:08
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Judicieuse question de Prados (comme souvent d'ailleurs!) :
Citation :
Maintenant, comment peut-on expliquer et justifier que l'appartement dans un immeuble en briques des années 1930 qui ne casse pas des briques, et que vous avez acheté 250 000 FF en 1996, soit un peu plus de 38 000 euros, vaut aujourd'hui 137 000 euros, ce prix étant basé sur la vente récente du même appartement mais à l'étage en dessous?
je suppose Prados qu'en citant cet exemple vous voulez dire que le prix d'un bien dépend de l'état du marché au moment où on fait l'estimation !?
En 1996, la rentabilité aurait été de 5% net
En 2004 elle chute à 0%. Actuellement, le marché ne se prête pas à l'investissement, voilà tout.
Cela dit, les prix n'augmenteront pas de 10% par an pendant encore 10ans, alors Krach, ou pas Krach ?
Je pense que plus que les taux d'intérêt ce seront les politiques de libération de fonciers qui feront probablementla différence. Si l'état se libère de millions de m2 de terrains, d'immeubles etc ... alors le déséquilibre actuel entre offre et demande risque de se modifier. Parce que c'est bien l'excès de demande par rapport à l'offre qui met les prix sous pression.
Solvabilité des acheteurs ?? Elle risque de s'améliorer avec celle de la croissance. Dans ce cas une amélioration de la solvabilité annulerait une augmentation des taux d'intérêts.
bp |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 16:29:37
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SVP, Prados,
Je ne dois pas être doué en "calcul de plus value immobilière".
Mais il me semble que vos 1 550 % sur 8 ans et ce sans compter les loyers sont quelques peu illusoires.
Dans votre exemple, si je n'ai investi que les frais de notaire
Citation :
Comment la valeur a-t'elle pû être multipliée par 3,6 en l'espace de 8 ans? Sans compter les loyers recus, et le fait que vous n'avez investi que les frais de notaire, soit environ 6 000 euros, et que vous ne payez pratiquement pas d'impôts fonciers
Il m'a bien fallu prendre un emprunt de la totalité de la somme. Et alors, cet emprunt a du être remboursé par les loyers. Il est donc surprenant que vous indiquiez dans le paragraphe suivant
Citation :
Dont, si je fait un rapide calcul, 1370000 - 38000 - 6000 = 93000 euros de plus values sur 6000 de départ, soit du 1550% en 8 ans, et ce sans compter les loyers
Il faudrait être certain d'avoir louer sans discontinuité pendant les 8 ans et votre calcul de 1 550 % de plus value ne peut être encore augmenté des loyers percus. Il ne tient pas compte non plus des frais afférents à la copropriété et des divers aléas liés à la location.(travaux et réfection logement...)
A moins bien sûr d'avoir eu la chance du locataire unique depuis 8 ans qui paie son loyer, entretien le bien et est very perfect.
Christophe |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 16:33:31
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Prados,
Votre calcul est effectivement très intéressant et si vous parlez d'un bien dont vous être propriétaire, je n'ai qu'une seule question: Pourquoi ne vendez-vous pas?? Vous attendez que l'hypothétique krash vous tombe dessus pour vous plaindre et ensuite dire Je vous avais bien prévenu... regardez ce qui m'arrive...?
Encore une fois je suis d'accord avec Bp et son analyse sur l'annulation de l'effet des hausse de taux avec une hausse de la solvabilité du consommateur grâce à la croissance.
Personellement, cette histoire commence un peu a me courrir sur le haricot (...). Je trouve dommage que certain s'acharnent à essayer de démontrer par A+B que ATTENTION! Le krash arrive a grand pas... ouuuuh ouuuhh.
Les prix montent, tant mieux pour tous. Pour les proprios, leur patrimoine augmente. Pour les acheteurs d'aujourd'hui, ils auront fait un bon investissement.
Messieurs les pessimistes; en agiatant la baguette 'krash' trop fort, c'est vous qui allez faire prendre peur aux acheteurs et vous deviendrez vous-mêmes complices si effectivement ce krash arrive.
A bon entendeur...
Pégase |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 16:43:53
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Citation :
Autant dans les premiers échanges, certains pensaient que les prix actuels étaient tout à fait justifiés, autant les derniers intervenants ne les justifient plus.
Le problème est mal posé dans la mesure où le marché (qu'il soit immobilier ou autre) se justifie exclusivement par l'offre et la demande. La question de 'justification' absolue et intemporelle est un non-sens.
Lorsqu'une action Carrefour prend 15% en 1 mois, celà signifie-t-il pour autant que Carrefour vaut 15% de + ? Non, simplement que des personnes sont prêtes à acheter des actions 15% plus haut, c'est tout !
Citation :
Maintenant, comment peut-on expliquer et justifier que l'appartement que vous avez acheté 38 000 euros vaut aujourd'hui 137 000 euros
Là encore la question est mal posée et le terme "justifier" particulièrement ambigü. Quel type de réponse attends-tu ?
L'explication du phénomène d'augmentation des prix, càd la description des éléments contextuels qui ont participé à la mécanique, est en revanche possible.
Citation :
Dont, si je fait un rapide calcul, 1370000 - 38000 - 6000 = 93000 euros de plus values sur 6000 de départ, soit du 1550% en 8 ans, et ce sans compter les loyers.
Ce calcul est faux, d'autant plus que tu parles de 350% juste avant. Le montant investi au départ était 44K€, on a à l'arrivée 137K€ (et non 1370K€  ), on a donc une augmentation de 311% soit en moyenne + 15.3% par an. Les taux d'intérêt étant à l'époque souvent de 8% ça n'apporte plus qu'un gain relatif de 7.3% annuel.
Ca reste énorme ceci dit mais on en loin de 1550% !!
Citation :
Mais regardez un peu ce chiffre, c'est du même ordre que les chiffres que l'on voyait du temps de la bulle internet à propos des valeurs TMT
Ca n'est pas comparable, lors de la bulle il était fréquent de constater des +10% par JOUR !
Cordialement |
Edité par - perestroika le 13 mai 2004 16:46:30 |
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