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 Sujet  |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
 Posté - 13 mai 2004 : 16:46:48
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Pégase,
j'ai du me frotter les yeux pour voir si ce que vous aviez écrit était bien ce que j'avais lu !!!
les prix montent et c'est tant mieux pour tous ??? pas sur !!
acheter au plus haut n'est pas forcément un bon investissement ...
Vous en aviez acheté vous du France Telecom a 220 euros ?? parce que ca aurez pu etre un bon investissement pour vous !!
a bon entendeur aussi
brain |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 16:49:00
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Ok braindead, les prix montent et c'est un drame humain pour énormément de jeunes ménages en région IDF.
Celà se traduit concrètement par une vie minée par des temps de transport dégénérés, par des conditions d'habitation déplorables etc... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 16:54:22
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OK Quelboulot, voici donc les détails:
Citation :
Il m'a bien fallu prendre un emprunt de la totalité de la somme. Et alors, cet emprunt a du être remboursé par les loyers.
Emprunt de 38000 euros à 5.1% sur 8 ans, mensualité de 480 euros, terminé de rembourser en 2004. Les loyers remboursait les mensualités de crédit, et il restait environ 80 euros.
Citation :
Il faudrait être certain d'avoir louer sans discontinuité pendant les 8 ans et votre calcul de 1 550 % de plus value ne peut être encore augmenté des loyers percus. Il ne tient pas compte non plus des frais afférents à la copropriété et des divers aléas liés à la location.(travaux et réfection logement...)
A moins bien sûr d'avoir eu la chance du locataire unique depuis 8 ans qui paie son loyer, entretien le bien et est very perfect.
Cet appart a été acheté avec un locataire, il a toujours été loué depuis (3 locataires en 8 ans), et sans aucun mois de vacance. Il est sur Courbevoie, près de la gare de Bécon-Les-Bruyères. Aujourd'hui le loyer est de 630 euros hors charges.
Je n'ai fait aucun travaux depuis 8 ans, et les charges se montent à 900 euros/an dont 600 environ récupérables sur le locataire.
Pourquoi cet exemple?
Pour vous dire que ce qui s'est passé sur les 8 dernières années est quelque chose d'exceptionnel, et que, si l'on considéré la moyenne historique à long terme, on ne peut, dans un proche avenir, que revenir vers cette évolution moyenne à long terme.
Je suis d'accord avec Bp lorsqu'il dit que l'investissement immobilier ressort à 2 à 3% l'an hors inflation. Toutes les études statistiques le prouvent (peut-être un peu plus, 4 à 5%). Donc, si pendant un laps de temps vous vous éloignez vers le haut, ou vers le bas, de cette moyenne, il est clair que dans les prochaines années (7 à 10 ans suivants), vous reviendrez vers cette moyenne.
Pour moi, la seule question qui reste est de savoir quand va démarrer le rattrapage.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:01:56
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Bien,
Rien qu'un exemple concret pour relancer le débat.
Pégase, je ne vends pas car:
1. j'ai une approche patrimoniale de long terme (15 ans minimum).
2. je me sers des revenus de ce bien pour compenser les déficits d'autres investissemnts. le résultat est que je suis non imposable sur mes revenus fonciers.
3. je ne souhaite pas payer 33% d'impôt sur les plus values (cause non résident fiscal francais).
4 vu la localisation de ce bien, je souhaite m'en servir plus tard comme pied à terre en France.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:06:25
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Perestroika,
Je refais le calcul:
137000-38000-6000 font bien 93000 euros.
Et 93000/6000 (investissement d'origine) font bien 1550% de plus value en 8 ans.
Le montant investi n'était pas de 44000 euros, pusique je n'ai personnellement déboursé que 6000 pour payer les frais de notaire.
Le reste, la banque me l'a prêté, et les loyers ont remboursé le prêt.
Prados |
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xXx
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:13:40
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Il me semble que l'on essaie d'expliquer avec des arguments rationnels (calcul de rentabilité, taux d'intérêts...) ce qui ne l'est plus depuis quelque temps déjà. Les prix sont devenus tout à fait déraisonnables, mais l'air du temps (la psychologie collective orchestrée par les agences, les banques, les médias, etc...) veut que l'immobilier soit "la valeur refuge", la bouée de sauvetage de la retraite, le "rêve" de tout français, le bien devenu si rare et si précieux que rien ne peut le dévaloriser. Alors on continue à acheter et on rigole bien de ces frileux qui se font avoir en n'achetant pas.
Malheureusement, la psychologie moutonnière a ses limites, et quand toutes ces "valeurs" seront démontées par des exemples d'investisseurs déçus, voire ruinés (eh oui, les loyers peuvent baisser, mais pas les mensualités), des familles jetées à la rue par de méchantes banques, des promoteurs en faillite, ou de beaux exemples de moins-values assorties de crédits de 25 ans, l'immobilier sera fui comme la peste (ou plutôt comme les actions en 2001) et il faudra être courageux (et avoir encore des plumes) pour investir.
Pour finir, un petit exemple de vente à venir : un appart acheté par un ami il y a 6 ans à environ 230 000 euros, qui sera vendu environ 550 000 euros. Dixit le vendeur : "je fais le coup de ma vie. On n'en fait pas 2 comme ça en une vie". Je pense que cela résume un peu l'état d'esprit du marché, vraiment loin de tout critère rationnel. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:27:50
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xXx,
Tout d'abord bienvenue sur IU.
Citation :
Je pense que cela résume un peu l'état d'esprit du marché, vraiment loin de tout critère rationnel.
Et alors? Comme argumenté par Bp, moi-même et d'autres optimistes, C'est la loi de l'offre et de la demande. Tant que les gens ne sauront pas ou mettre leur argent, que le désir d'être propriétaire sera tout autant présent et, surtout, qu'il n'y aura pas assez de biens pour satisfaire la demande, les prix monteront. C'est une règle éconiomique de base.
Je suis effectivement désolé qu'a cause des prix certains n'arrivent pas à acheter et restent locataires. Mais là aussi, c'est la loi de la jungle. Ce n'est pas nécessairement juste et je n'y suis pas personellement favorable mais c'est comme ça. tout le monde n'arrive pas à se payer une Ferrari ou une Porsche. Quelques fois on doit se rabattre sur une petite Clio d'occasion....
Pégase |
Edité par - Pégase le 13 mai 2004 17:30:19 |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:46:56
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Citation :
137000-38000-6000 font bien 93000 euros.
Et 93000/6000 (investissement d'origine) font bien 1550% de plus value en 8 ans.
Je ne pige toujours pas bien. Si le prêt de départ est totalement remboursé alors en vendant aujourd'hui tu aurais 137K€ en poche. Sachant que tu avais il y a 8 ans 6K€ en poche ça fait un rendement de 2300% et non 1550% !?
Pourquoi déduire dans ta formule les 38K€ que tu n'as de toutes façons pas payé il y a 8 ans ?
Mais je tique toujours avec ce type de calcul, même avec une augmentation moyenne très raisonnable de 3% annuels, ton calcul nous trouve quand même quelques 800% de rendement !
Du coup tout achat d'appartement fournirait des revenus mirobolants !? |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 17:47:16
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A propos "d'irrationnel" :
Je cite pérestroika qui a mille fois raison :
Citation :
Lorsqu'une action Carrefour prend 15% en 1 mois, celà signifie-t-il pour autant que Carrefour vaut 15% de + ? Non, simplement que des personnes sont prêtes à acheter des actions 15% plus haut, c'est tout !
La cote d'une action monte ou descend de façon irrationnel. La cote d'un bien immobilier obéit à des règles plus pragmatiques, identifiables (l'offre et la demande).
Comparer l'immobilier et la bourse est dangereux. Les ressorts ne sont pas les mêmes. D'ailleurs, quand la bourse va mal l'immobilier se porte bien.
L'amorce de reprise économique devrait conduire à une amélioration de la situation de l'emploi dan s les mois à venir. Le rattrapage des taux est inéluctable mais dans une conjoncture favorable le fameux problème de la "solvabilité des ménages" pourrait être en fait un "faux-problème".
bp |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 18:29:40
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Citation :
La cote d'une action monte ou descend de façon irrationnel. La cote d'un bien immobilier obéit à des règles plus pragmatiques, identifiables (l'offre et la demande).
Ha ? Et à quelles règles le marché des actions réagit sinon l'offre et la demande ?
Cependant le parallèle doit effectivement être prudent. Une des grosses différences est notamment la différence monstrueuse de liquidité des marchés (le coût et la rapidité d'une transaction immobilière sont sans commune mesure avec ceux d'une transaction boursière à montant de transaction égal). |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 19:38:39
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Perestroika,
Citation :
Je ne pige toujours pas bien. Si le prêt de départ est totalement remboursé alors en vendant aujourd'hui tu aurais 137K€ en poche. Sachant que tu avais il y a 8 ans 6K€ en poche ça fait un rendement de 2300% et non 1550% !?
Pourquoi déduire dans ta formule les 38K€ que tu n'as de toutes façons pas payé il y a 8 ans ?
Bien vu, je n'avais pas réalisé cela. Vous êtes entièrement dans le vrai. C'est bien 2300% et non 1550%
Enfin,
Citation :
Mais je tique toujours avec ce type de calcul, même avec une augmentation moyenne très raisonnable de 3% annuels, ton calcul nous trouve quand même quelques 800% de rendement !
Du coup tout achat d'appartement fournirait des revenus mirobolants !?
Mais oui, et pourquoi cela? parce que j'ai utilisé l'effet de levier du crédit, c'est cela le troisième effet Kisskool de l'investissement immobilier.
D'ailleurs, il y a encore mieux, vous pouvez emprunter également les frais de notaire, donc le capital de départ est ramené à 0 euro, dont le rendement est infini.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 19:49:29
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Perestroika,
Les différences entre investissemnt boursier et immobilier:
1. plus grande liquidité pour la Bourse.
2. frais achat/vente plus faibles (0.3% avec un courtier internet contre 6 à 8% pour l'immoblilier)
3. flexibilité pour la Bourse, vous pouvez réaliser des centaines d'opérations quotidiennes.
4. vous pouvez emprunter à crédit pour l'immobilier, mais aussi dans une certaine mesure pour la Bourse (effet de levier sur le SRD, Warrants, Options et Futures).
5. l'immobilier est une obligation pour l'être humain (il faut bien qu'il loge quelque part), la bourse est nécessaire, mais pas obligatoire (pays communistes tels l'ex URSS, Corée du Nord ou Cuba).
6. la fiscalité est presque pareil (PEA vs SCPI, Assurance-Vie multi-support, défiscalisation immobilière ou boursière (FCPI)).
Enfin, je ne partage pas l'avis de Bp sur le fond.
La Bourse et l'immobilier doivent être considérés de facon égale dans une approche patrimoniale (donc excluant la résidence principale), et avec les mêmes approches stratégiques, seul, pour moi, le support est différent.
C'est l'aspect diversification et le fait qu'ils obéissent chacun à des cycles différents qui est intéressant.
Prados |
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oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 13 mai 2004 : 21:15:12
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Oppe75,
Merci pour les 2 liens, je vais y jeter un oeil.
En passant, si le Banque des Réglements Internationaux se met à pondre des rapports sur les prix de l'immobilier, cela tend à confirmer les craintes de surchauffe.
Prados |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 10:06:54
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Citation :
Les différences entre investissemnt boursier et immobilier:
1. plus grande liquidité pour la Bourse.
2. frais achat/vente plus faibles (0.3% avec un courtier internet contre 6 à 8% pour l'immoblilier)
3. flexibilité pour la Bourse, vous pouvez réaliser des centaines d'opérations quotidiennes.
4. vous pouvez emprunter à crédit pour l'immobilier, mais aussi dans une certaine mesure pour la Bourse (effet de levier sur le SRD, Warrants, Options et Futures).
5. l'immobilier est une obligation pour l'être humain (il faut bien qu'il loge quelque part), la bourse est nécessaire, mais pas obligatoire (pays communistes tels l'ex URSS, Corée du Nord ou Cuba).
6. la fiscalité est presque pareil (PEA vs SCPI, Assurance-Vie multi-support, défiscalisation immobilière ou boursière (FCPI)).
Les points 2 et 3 ne sont que l'explication technique du point 1, reste effectivement le point 5 comme seconde "grande différence".
Citation :
D'ailleurs, il y a encore mieux, vous pouvez emprunter également les frais de notaire, donc le capital de départ est ramené à 0 euro, dont le rendement est infini
Tout à fait ! Donc vous montrez ici clairement qu'argumenter son discours sur le fait que 1500% ou 2200% c'est énorme ne tient pas, avec ce type de calcul on peut très bien arriver à 30000% ou 400000[...]00% pourquoi pas ? Et comparer 1500% à des gains qu'on aurait pu constater durant la bulle spéculative des start-ups n'est pas plus pertinent.
Si j'emprunte aujourd'hui 1€ pendant un mois que je fais un achat-vente 'heureux' sur le marché des actions qui me rapporte 1 centime alors j'ai un gain infini une fois mon € remboursé. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 10:39:06
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Prados,
Si effectivement vous avez raison et que le Krash est imminent. Alors je ne comprends pas très bien votre argumentaire sur le fait de garder votre apartement à Courbevoie:
Votre 1er argument (Approche a long terme):
Soit, mais si il vous à déjà rapporté 2300% et que le krash arrive, alors, vu que le marché est toujours porteur, ce serait vraiment bête de ne pas le vendre maintenant avant votre soit disant krash, réinvestir l'argent gagné (120'000€ après impôt, si mes calculs* sont justes) dans les actions que vous prisez tant, attendre que le marché immobilier soit redéscendu, revendre vos actions (qui, en toute logique vu votre aparente aisance dans le domine des Blue Chips, auront pris de la valeur) et racheter 2 (vois plus) apartements identiques vu que, dans votre logique, ces derniers devraient vous couter bien moins cher.
Votre 2eme arguement (compensation de déficit)
Vous argumentez que vous avez besoin de cet apartement par rapport aux déficit sur d'autre biens mais je ne vais pas vous apprendre que plus vous avez de déficit mieux c'est. Et comme cet apartement n'est pas déficitaire, autant le sortir du système.
Votre 3eme argument (Pied à terre)
Alors là, je vois vraiment mal l'arguement. Si le marché baisse, vous pourrez vousen acheter 2 voir 3 de la même taille avec ce que vous aurez gagné en bourse...
En toute logique (la votre) la chose à faire serait de vendre. Mais cela sous-entend que vous soyez convaincu par vos propres arguments concernant cet éventuel krash. Soit vous l'êtes et alors vous seriez bête de ne pas vendre, soit vous ne l'êtes pas et alors vous devriez éviter de dire ce que vous dites. Car ce forum est lu par beaucoup de monde et vous allez faire peur inutilement à beaucoup de personnes.
Cordialement,
Pégase
*Calcul:
Plus value brute: 137 - (38 + 6)= 93
Plus value imposable: 93 - 45%(15% forfait travaux + 30% décote sur 3 ans (8-5)) = 51
Impôt 33% (non-résident): 51 x 33% = 17
Montant empoché: 137 - 17 = 120 K€ |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 10:57:38
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Citation :
Initialment entrer par Prados
SRU,
Je maintiens mon analyse, ainsi que le fait que les taux d'intérêts à 10 ans, la référence pour les crédits immobiliers à taux fixe, sont dictés par les marchés et les marchés n'écoutent principalement que les taux à 10 ans US.
Regardez les statistiques et vous verrez que les variations de l'OAT à 10 ans francaise suit la courbe des taux US depuis la création de l'Euro.
Enfin, la croissance revient dans la zone euro, il est donc de moins en moins urgent que la BCE baisse ces taux.
D'ailleurs, voici un article très récent qui ne fait que corroborer mes inquiètudes: http://www.mieuxvivre.fr/bourse/articles/__8-103-20989-__chronique.aspx
Prados
Dans ce cas, en voila un qui pourrait corroborer les miennes et c'est une autorité autrement plus écoutée qui le propose. Evidemment les 2 points de vue sont défendables et à long terme, meme si nous sommes tous morts, on ne peut que parier sur une montée des taux. Néanmoins, à très court terme rien n'est moins sur : avec des taux de croissance de 5% aux US, 7% en Asie, l'Europe reste en dessous de 1%. Si la BCE n'etait pas obnubilée par l'inbflation et le prix des matières premières il est probable qu'elle aurait baissé ses taux vu les déficits, l'atonie de la consommation et les taux de croissance que nous connaissons. D'un autre coté une distortion entre les taux américains et européens amènera un euro encore plus fort et un dollar encore plus faible ce qui sera néfaste pour nos balances commerciales...ca aussi la BCE n'en veut pas...Conclusion : tout comme son prédécesseur, Trichet embrouille les marchés en laissant "toutes les options ouvertes" créant la volatilité quand Greenspan affirme que les taux sont "trop accomodants" n'ouvrant de spéculation que sur la date de remontée des taux. LA BCE devrait parfois s'inspirer du modèle américain |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 11:06:23
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Citation :
Initialment entrer par Prados
Perestroika,
Je refais le calcul:
137000-38000-6000 font bien 93000 euros.
Et 93000/6000 (investissement d'origine) font bien 1550% de plus value en 8 ans.
Le montant investi n'était pas de 44000 euros, pusique je n'ai personnellement déboursé que 6000 pour payer les frais de notaire.
Le reste, la banque me l'a prêté, et les loyers ont remboursé le prêt.
Prados
En même temps ces calculs de rentabilité dans l'immobilier sont tellement biaisés...J'ai acheté plusieurs appartements sans débourser un sou. Aujourd'hui ils ont pris 50% en valeur. J'ai donc une rentabilité de + l'infini... |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 11:26:38
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Pegase,
Prados à mon sens joue la montre. Je pense qu'il n'a pas tort, je pense aussi qu'au fond il estime à 50/50 les chances d'un retournement type krach. Et comme il est "joueur" ... et qu'il n'est pas pressé sa démarche n'est pas aberrante. Une vente suivi d'un rachat implique des frais incontournables (notaire, hypothèque, de dossiers, éventuellement d'agence...). Sans parler de l'impôt sur la plus value. La plus-value réalisée serait en grande partie rognée.
Dans sa logique, à terme il récupérera plus que s'il faisait des opérations d'achat/revente, et ce, même si le marché immo perdait 30% (par raport à aujourd'hui) dans 10ans par exemple.
Je le comprends d'autant mieux que je suis à peu près dans la même situation.
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 14:14:27
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Pégase,
Bp a tout à fait raison.
1. Je pense que la probabilité que les prix baissent est plus forte qu'une continuation de la hausse ou un palier, à court/moyen terme, mais je ne sais pas du tout quand cela éclatera.
2. J'ai vendu ma résidence principale en 2002, lors de mon départ de France, en réalisant une plus value-value sur un achat en 1994. J'ai donc déjà pris certains bénéfices.
3. Aujourd'hui, mon patrimoine net est investi à 25% en actions, 25% en immobilier et 50% en monétaire. Je n'ai donc pas de raison de vendre plus d'immobilier car je considère que 25% est un pourcentage d'allocation d'actifs correcte, et que, si le marché vient à baisser, ce qui finira par arriver, je profitera de mes 50% en monétaire pour aller faire mes courses.
4. Dans l'hypothèse où je me sois planté, et que la marché continue à monter, mes 25% d'immobilier continueront à s'apprécier.
Cela s'appelle "ne pas mettre ses oeufs dans le même panier".
Enfin, mes 4 raisons données prédédemment sont tout à fait valables:
1. Approche a long terme, voir ma répartition d'allocation d'actifs actuelle.
2. compensation de déficit, ben si, justement, j'ai énormément de déficits fonciers sur d'autres biens, et je ne peux récupérer ces déficit que sur des revenus de même nature. De plus, je n'ai que 10 ans pour le récupérer, et mes simulation montrent que je n'arriverai pas à le faire. J'ai donc besoin de revenus fonciers pour pouvoir récupérer ces déficits.
3.Pied à terre, cela s'appelle le coup de coeur. J'aime ce bien, sa localisation, sa dispsition et son exposition. C'est pourquoi nous avons décidé, mon épouse et moi, de la garder dans notre patrimoine.
Je ne suis pas sur, aujourd'hui ou demain, de pouvoir racheter quelque chose de mieux, mieux placé, mieux exposé que celui-là. Donc, je vendrais certainement les autres, mais, celui-ci, la relation est un peu spéciale .
Prados |
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