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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 14 mai 2004 : 14:20:16
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Perestroika, SRU,
Un pourcentage n'est q'un pourcentage.
1000% de 1 euro font 1 000 euros mais 10% de 1 000 000 euros font 100 000 euros.
A choisir, je prends le deuxième, même si le pourcentage est beaucoup moins elevé.
Néanmoins, ces pourcentages sont utiles pour comparer des choses qui, à priori, ne sont pas comparables par d'autres paramètres.
Prados |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 14:41:34
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Perestroika,
Citation :
Citation :
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Les différences entre investissemnt boursier et immobilier:
1. plus grande liquidité pour la Bourse.
2. frais achat/vente plus faibles (0.3% avec un courtier internet contre 6 à 8% pour l'immoblilier)
3. flexibilité pour la Bourse, vous pouvez réaliser des centaines d'opérations quotidiennes.
4. vous pouvez emprunter à crédit pour l'immobilier, mais aussi dans une certaine mesure pour la Bourse (effet de levier sur le SRD, Warrants, Options et Futures).
5. l'immobilier est une obligation pour l'être humain (il faut bien qu'il loge quelque part), la bourse est nécessaire, mais pas obligatoire (pays communistes tels l'ex URSS, Corée du Nord ou Cuba).
6. la fiscalité est presque pareil (PEA vs SCPI, Assurance-Vie multi-support, défiscalisation immobilière ou boursière (FCPI)).
--------------------------------------------------------------------------------
Les points 2 et 3 ne sont que l'explication technique du point 1, reste effectivement le point 5 comme seconde "grande différence".
Je ne suis pas tout à fait d'accord.
La liquidité, a mon sens, s'entend par le nombre d'acheteurs et de vendeurs présents au quotidien, ainsi que le nombre de transactions réalisées. C'est en partie à cause des points 2 et 3, mais ce n'est pas que cela. C'est également l'attirance des investisseurs vers ce type d'investissements, et l'accessibilité au plus grand nombre, avec un ticket d'entrée peu elevé.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 15:03:51
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Je devrais demander à Prados qu'il m'explique comment je dois m'y prendre pour acheter des Sicav monétaires pour diversifier mes placements  (je fais un blocage sur la bourse)...
A propos des histoires de % je me suis déjà posé la question de savoir comment calculer la rentabilité de mes investissements.
En fait elle vient du remboursement du capital : le cap remboursé par an est de 50000. Sachant que l'apport initial a été de 250000 en 1999 on peut avoir le rendement. 100% en 5ans soit 20%/an.
Ca c'est si la revente est faite au prix d'achat.
Plus l'apport initial est important, plus le rendement diminue. Donc comme Prados je conseille toujours un investissement à 100-110%!
bp |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 16:41:15
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Citation :
Initialment entrer par Prados
Perestroika, SRU,
Un pourcentage n'est q'un pourcentage.
1000% de 1 euro font 1 000 euros mais 10% de 1 000 000 euros font 100 000 euros.
A choisir, je prends le deuxième, même si le pourcentage est beaucoup moins elevé.
Néanmoins, ces pourcentages sont utiles pour comparer des choses qui, à priori, ne sont pas comparables par d'autres paramètres.
Prados
Je n'ai pas dit le contraire. C'est justement pour cela que je trouve ces calculs de rentabilité biaisés. Et c'est avec ceux-ci qu'on attire les néophytes en leur promettant une rentabilité exceptionnelle sans le risque qui lui est nécessairement associé. |
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 16:44:57
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Citation :
Initialment entrer par bprudhon
Plus l'apport initial est important, plus le rendement diminue. Donc comme Prados je conseille toujours un investissement à 100-110%!
bp
Et selon ce raisonnement il vaut donc mieux s'endetter pour tout achat... Ne jamais oublier le diptique risque - rentabilité. Vous conseilleriez à un ménage averse au risque de s'endetter à 110% parce que "comme ça regardez votre rentabilité est de 100% en 5 ans mais si vous ne vous endettez pas votre rentabilité descend à 5-6%" |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 16:45:09
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Bp,
Blocage sur la bourse, vous? NON .
OK, deux choses:
1. Avant d'acheter des SICAV monétaires, il y a mieux.
a) J'ai un PEL qui date de 1997 (5.25% de rendement avec la prime d'état). Cela fait un joli rendement et, si j'ai besoin, je n'aurais aucun regret à le casser car le prêt à 5.87% HA n'est pas intéressant.
b) Faites le plein des livrets déficalisés (Livret A, Jeunes, LEP, etc...) car ils rapportenet toujours plus que les SICAV.
c) Regardez les livrets bancaires (ING Direct, AXA Banque, Cortal, etc...) et même ceux de votre banque. La mienne a des CAT qui rapporte 3.02% avant CSG/RDS.
Comme les non résidents fiscaux francais ne payent pas la CSG/RDS (normal, nous n'avons pas droit non plus à la sécu francaise), et bien le rendement est net pour moi.
2. Ayez toujours plusieurs contrats d'assurance-vie en euros d'ouverts (pas de limite légale). Comme cela, vous placez votre excédent de liquidités sur un contrat en euros, et, au besoin, vous fermez un contrat de plus de 8 ans pour récupérer des liquidités sans impôts. En plus, le rendement est entre 4 à plus de 5% pour les meilleurs. Les frais d'entrée sont très rapidement amortis, compte tenu de la différence de rendement.
Enfin, n'ayez pas peur de la Bourse. Commencez par prendre une somme mensuelle, disons 50 euros par moi, et investissez là dans un PEA avec un plan programmé d'investissement.
Regardez le magazine MVVA du mois de mai, il y a un très bon article sur la meilleure facon de gagner en Bourse:
Prados |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 16:46:56
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Oui SRU !!
Et d'ailleurs 1000% de 1€ ça fait 10€ seulement |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 16:56:30
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SRU,
Citation :
Et selon ce raisonnement il vaut donc mieux s'endetter pour tout achat... Ne jamais oublier le diptique risque - rentabilité. Vous conseilleriez à un ménage averse au risque de s'endetter à 110% parce que "comme ça regardez votre rentabilité est de 100% en 5 ans mais si vous ne vous endettez pas votre rentabilité descend à 5-6%"
Oui, vous avez mille fois raison. Mais il n'empêche qu'il est plus intéressant d'investir 6000 euros et en gagner 137000 au bout de 8 ans, que d'en investir 44000 (38000+6000).
De plus, la différence (38000) peut également être placée sur d'autres supports financiers, afin de diversifier le risque.
Le risque est un paramètre comme un autre dans un investissement. Il se gère, de différentes facons et selon la sensibilité de chacun.
Mais, toutes les statistiques montrent que, sur le long terme, le risque rapporte plus.
Perestroika,
Citation :
Oui SRU !!
Et d'ailleurs 1000% de 1€ ça fait 10€ seulement
Et bien, oui, vous venez de démontrer que les maths, c'est pas mon fort. Mais cela ne change en rien mes conclusions.
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 16:58:05
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Prados,
Toutes mes excuses. En effet, vu votre portefeuille patrimonial, je retire mon argumentaire. Vous êtes effectivment 'in another league' par rapport à moi et votre approche semble tout à fait saine. J'aurai fait la même chose à votre place.
Je n'ai personellement que 3 ans d'expérience dans l'investissement immobilier et j'ai (malheureusement) 'tous mes oeufs dans le même panier' (hors mis un placement assurance vie). Je suis donc mal placé pour vous donner des leçons.
Bon weekend à tous,
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 17:22:35
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Pégase,
J'apprécie vos excuses, mais je ne peux les accepter car vous n'avez pas à vous excuser.
Le but du forum, c'est de discuter, de façon contradictoire parfois, et j'en apprends beaucoup.
Le but que je recherche en participant au forum, comme beaucoup de contributeurs d'ailleurs, est de faire profiter les autres de mes bonnes et mauvaises expériences dans l'immobilier.
Je suis également intéressé par les bonnes/mauvaises expériences des autres.
Si j'ai pu vous apportez quelque chose, j'en suis heureux, et satisfait.
D'ailleurs, tout me laisse croire que vous "jouerez dans la même league" beaucoup plus vite que vous ne le pensez.
En matière d'investissements, le temps est votre meilleur ami. Epargnez une petite somme d'argent tous les mois, ou à crédit, c'est encore plus indolore, n'est-ce pas Perestroika, et sur une vingtaine d'années, vous verrez que les petites rivières font les grands ruissaeux et même quelques fois les grands fleuves.
Bon week-end à vous également.
Prados |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 17:59:40
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Prados,
Vous dîtes:
Citation :
Mais il n'empêche qu'il est plus intéressant d'investir 6000 euros et en gagner 137000 au bout de 8 ans, que d'en investir 44000 (38000+6000).
Vous omettez à mon avis un point important: c'est que si l'on investit 44000, on gagne non seulement 137000 au bout de 8 ans, mais également les loyers pendant 8 ans, ce qui n'est pas le cas pour l'achat à crédit (ou partiellement).
La seule différence que je vois - corrigez-moi si je me trompe - entre l'investissement à crédit et l'investissement cash est d'ordre fiscal, puisque les intérêts du crédit sont déductibles des impôts.
Cordialement,
Vincz |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 19:03:50
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Vincz, Citation :
La seule différence que je vois - corrigez-moi si je me trompe - entre l'investissement à crédit et l'investissement cash est d'ordre fiscal, puisque les intérêts du crédit sont déductibles des impôts.
Oui, vous avez raison, mais l'effet fiscal peut-être très important.
C'est d'ailleurs pour cette raison que, même si vous disposez de la somme, il vaut mieux investir à crédit qu'utiliser ces liquidités.
Prados |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 22:22:11
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Prados,
Même vu des USA, vous avez réussi à déposer sur le site un sujet qui est d’une exceptionnelle « rentabilité ».
Imaginez, à l’heure ou je participe, et en moins d’un mois, près de 3 000 lecteurs l’ont consulté,
En entier ?, cela Universimmo ne nous le dit pas,
Mais 132 contributeurs y ont participé.
Il faut bien dire que vous présentez une situation qui est quasi idyllique pour votre investissement
Citation :
Cet appart a été acheté avec un locataire, il a toujours été loué depuis (3 locataires en 8 ans), et sans aucun mois de vacance. Il est sur Courbevoie, près de la gare de Bécon-Les-Bruyères. Aujourd'hui le loyer est de 630 euros hors charges.
Je n'ai fait aucun travaux depuis 8 ans, et les charges se montent à 900 euros/an dont 600 environ récupérables sur le locataire.
De plus, et je le regrette pour vous, vous ne souhaitez pas le vendre
Citation :
3.Pied à terre, cela s'appelle le coup de coeur. J'aime ce bien, sa localisation, sa dispsition et son exposition. C'est pourquoi nous avons décidé, mon épouse et moi, de la garder dans notre patrimoine
Vous ne pourrez donc pas en retirer les 1 550 % de plus value, ou les 2 000 et quelques % calculés par …. Et c’est vraiment rageant pour vous.
Alors, il est vrai que nous avons tous besoin de rêves : de loto, de super loto, de loto européen, de placement immobilier sans risque et sans soucis… et ce, sans parler des placements boursiers.
Vous participez donc à ce(s) rêve(s)
En cela votre contribution est bénéfique au moral des français, j’allais écrire « de France », que nous sommes.
Mais, à aligner des pourcentages de plus value virtuelle mirifique… faites attention de ne pas entraîner nombre de gogos, qui n’auront pas vos compétences, vers des investissements qui peuvent se révéler devenir des catastrophes.
Le miroir aux alouettes existe depuis bien longtemps, aussi ne faisons pas croire au premier lecteur venu que l’enrichissement est au coin de la rue.
Il n’est qu’à lire certaines questions posées sur le site, du style « comment acheter un terrain, construire un immeuble, louer les appartements et ce sans aucun apport personnel : donnez-moi vos conseils… »
Pour essayer de rester parfois très « terre à terre »
Le début du début du commencement commence pour moi par, passez-moi l’expression, mettre de l’argent de côté en vue d’un placement ultérieur, dans l’immobilier pourquoi pas.
Mais peut-être ai-je tord.
Christophe |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 05:06:33
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Quelboulot, ou plutôt Christophe,
Citation :
Mais, à aligner des pourcentages de plus value virtuelle mirifique… faites attention de ne pas entraîner nombre de gogos, qui n’auront pas vos compétences, vers des investissements qui peuvent se révéler devenir des catastrophes.
C'est justement pour interpeller et alerter les contributeurs du forum que j'ai ouvert ce sujet, ainsi que cet autre: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12037.
J'ai également mis en garde dans plusieurs sujets, dont celui ci:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11414 , qu'il vaut toujours mieux rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise.
De plus, avec l'aide de Bprudhon, Joseph, et de bien d'autres plus récents tels Pégase, Am77, Braindead et tous les autres, sans compter ceux et celles qui ne contribuent plus comme TR/Thoveyrat et nefer, je pense que nos contributions s'efforcent de justement donner aux lecteurs de ce forum les éléments qui vont leur permettre de décider en connaissance de cause.
Maintenant, il faut également une part de rêve, afin d'avoir envie de le réaliser, et de se projeter dans le futur. C'est justement, à mon humble avis, ce qui manque le plus à nos jeunes français, aujourd'hui.
J'ai eu la chance de vivre dans plusieurs pays d'Europe, en Asie et aux USA, et je peux vous dire que les francais et les allemands donnent l'impression de ne pas avoir envie de gagner de l'argent, d'acheter de belles choses et de les montrer, de consommer.
Allez voir maintenant un espagnol, anglais, italien, américain ou portugais, sans compter un koréen ou brésilien.
Je ne porte pas de jugement, je constate seulement.
Enfin, Citation :
Le début du début du commencement commence pour moi par, passez-moi l’expression, mettre de l’argent de côté en vue d’un placement ultérieur, dans l’immobilier pourquoi pas.
Oui, oui et mille fois oui. On m'a toujours appris à mettre toujours quelque chose de côté à la fin de chaque mois. Si c'est 5, c'est toujours cela? Si c'est 10, c'est mieux, mais toujours garder une poire pour la soif.
Et comme je viens de le dire en réponse à Pégase: Citation :
En matière d'investissements, le temps est votre meilleur ami. Epargnez une petite somme d'argent tous les mois, ou à crédit, c'est encore plus indolore, n'est-ce pas Perestroika, et sur une vingtaine d'années, vous verrez que les petites rivières font les grands ruissaeux et même quelques fois les grands fleuves.
Mais, pour finir, il ne faut pas oublier que l'on ne vit qu'une fois.
Bon week-end,
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 10:08:55
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Pour une des premières fois, je suis totalement d'accord avec vous, Prados.
Meme si effectivement je ne suis pas 'ancien' dans le domaine de l'investissement (immobilier) j'ai par contre toujours mis de coté quelque chose. Et ce, quelqu'ait été mon job. Ce n'est qu'au prix de ces années passées à me créer un capital que je suis parvenu récemment à acheter/rénover/revendre plusieurs biens et que je me prépare maintenant à faire ce qui j'espère sera 'l'affaire de ma vie' grâce à un coup de chance sur une propriété idyllique. Mais tout ceci, il faut bien le dire, n'a été possible que grâce à une tésorisation régulière.
Je confirme aussi vos dires par rapport à la vision qu'à une grande partie du monde par rapport aux Français. J'ai aussi vécu bien plus à l'étranger qu'en France et l'attitude du français en matière de consommation ou d'entrepreneurship n'est pas toujours bien comprise.
Comme vous le dites si bien, on ne vit effectivement qu'une fois et même si la réussite financière ne doit pas être l'unique but, il est quand même bien plus excitant, d'après moi, de prendre quelques risques en matière d'investissement que de se cantonner à une vie métro-boulot-dodo. Même si, et heureusement pour nous, beaucoup préfèrent ce type de vie professionelle sans grand risque.
Bonne journée à tous,
Pégase |
Edité par - Pégase le 17 mai 2004 10:16:04 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 14:20:50
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Bonjour,
Les messages de Prados sont intéressants, son cas est exemplaire.
Mais tout le monde n'a pas les moyens de diversifier son patrimoine comme il l'a fait. Chacun ses possibilités.
Concernant le financement à 100-110% c'est vrai que c'est plus risqué qu'avec apport. Mais la banque évalue le risque et accorde ou pas le prêt ...
Le mieux est de mettre de l'apport pour le 1er investissement puis de s'en servir comme "roue d'entraînement" pour les suivants qui eux seront financés à 100-110%.
Pour mon cas, je n'avais de toute façon pas le choix n'ayant plus d'apport suffisant après le 1er investissement.
Evidemment, il y a une limite à ce système : au bout d'un moment les loyers ne suffisent plus à "éponger" les charges d'autant que le poids des impôts devient important avec l'augmentation des revenus locatifs perçus.
Donc, un peu c'est bien mais trop ... c'est trop ! C'est là qu'il est temps de profiter des autres divers placements (Livrets, PEL, Codevi, ...) ou assurance-vie comme Prados.
bp |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 14:24:00
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Prados,
En définitive je souscris à vos arguments.
Ce qui m’a simplement poussé à intervenir est l’apparition de pourcentages de plus value quelques peu irrationnels.
Votre gestion de patrimoine est celle d’un choix longuement mûri.
Or, la lecture rapide par certains, qui se focaliseront uniquement sur les, mille et quelques pour cents de plus value, peut être dangereuse.
D’accord avec vous sur le fait : Citation :
Mais, pour finir, il ne faut pas oublier que l'on ne vit qu'une fois.
Alors autant le vivre bien, en se gardant, comme vous le précisez : Citation :
mais toujours garder une poire pour la soif.
Pour autant je ne souscris pas pleinement à «l’excitation de la prise de risques en matière d’investissement » mise en exergue par Pégase. Citation :
Comme vous le dites si bien, on ne vit effectivement qu'une fois et même si la réussite financière ne doit pas être l'unique but, il est quand même bien plus excitant, d'après moi, de prendre quelques risques en matière d'investissement que de se cantonner à une vie métro-boulot-dodo. Même si, et heureusement pour nous, beaucoup préfèrent ce type de vie professionelle sans grand risque
Entre prendre des risques en matière d’investissement et la trilogie métro-boulot-dodo, il y a place pour des investissements « coup de cœur » et à des vies dont le caractère « excitant » n’est pas simplement dû à des prises de risques en matière d’investissement.
Enfin, chacun agit selon son gré.
De tout cela retenons surtout : « la poire pour la soif » qui permet de pallier les aléas des différents placements et, entre autre, dans le secteur de l’immobilier locatif, l’absence de perceptions de loyers…
Au fait, pourquoi la poire et non la pomme, la cerise (qui elle, est parfois « sur le gâteau »), ou tout autre fruit…
Grâce à sa teneur exceptionnelle en EAU….http://www.lapoire.com/scripts/2/2e.htm
Bonne journée à tous.
PS : Pégase, jai eu la chance de faire, en immobilier, "l'affaire de ma vie" il y a de cela plus de vingt ans, je vous souhaite de vivre le même bonheur.
Christophe |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 15:30:34
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Christophe,
Bien évidemment une vie excitante ne dépend pas simplement du fait de choisir de se lancer dans l'investissement immobilier.
Ceci dit, un investissement immobilier est toujours risqué (qu'il soit 'coup de coeur' ou pas) et c'est vrai que certaines personnes ne sont pas du style à prendre des risques (ce que je conçois tout à fait d'ailleurs).
Personellement, je vie en suivant le concept de 'Qui ne tente rien n'a rien'. Si cela comporte effectivement des risques et que l'on ne réussi pas tout, au moins on peut se targer de ne pas se retourner un jour en disant 'Ah, si seulement j'avais fait ça'.
J'ai 33 ans et j'ai déja 7 métiers à mon actif de commandant de char à pilote de ligne en passant par directeur de société. Depuis 3 ans, je me suis lancé dans l'investissement immobilier parceque cela m'intéressait. Et pour le moment, je pense pas trop mal m'en sortir. C'est certainement pas rose tous les jours et dieu sait combien de fois on se dit 'Et merde, je bazarde tout!'. Mais au moins c'est tout sauf de la trilogie...
Cordialement,
Pégase
P.S. Pour ce qui est de l'affaire de ma vie, j'espère effectivement que cela le sera, et tout tend à croire qu'il sera difficile de la louper. Je vous dirais dans 3 ans... |
Edité par - Pégase le 17 mai 2004 15:32:42 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 02:29:59
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Pégase, Bp, Christophe et tous les autres lecteurs,
Merci à vous de faire vivre ce sujet avec des témoignages si intéressants. Cela me permet de voir qu'il n'y pas UNE solution mais bien AUTANT de solution qu'il y a de personnes.
L'important est bien de définir où on veut aller, et d'y arriver, quelque soit son rythme ou son chemin.
Pour ajouter encore une pierre de plus à ce débat, notamment sur la partie concernant l'augmentation des taux, j'ai trouvé ce line, très intéressant, surtout pour les plus jeunes d'entre nous:
http://www.banquepopulaire.fr/actualite/marches/mar040203.htm
Prados |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 19 mai 2004 : 04:06:40
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Merci Prados pour le lien,
Il semble donc que la baisse soit inévitable, le marché semblant voué à être déserté inéluctablement par les investisseurs, ces derniers préférant se tourner vers le marché obligataire (pourquoi s'enquiquiner avec l'investissement locatif pour faire du 6% - et encore - alors que l'on peut faire presque autant à la banque, sans compter que les perspectives de plus-values ne sont pas évidentes).
Cordialement,
Vincz |
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