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 Sujet  |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
 Posté - 24 nov. 2004 : 10:24:12
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Bonjour Bprudon
Face à une pop qui vieillit, menacée donc de ne plus se reproduire,une planète ou les 3/4 de la pop vit dans la misère (y compris en chine), il y a là autant de facteurs pour intensifier les flux migratoires!!!!!!!
Enfin, si pour nous le chômage c'est la misère, pour d'aurtres c'est le paradis de la misère!!!!!!
Mais, il est sûr que c'est flux n'aurons pas l'importance de ceux constatés après une "bonne guerre"!!!!!
C'est un paramètre toutefois à prendre en compte pour anticiper l'ampleur de la baisse dans les prochaines années!!!!! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 10:25:16
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Citation :
Initialement entré par Prados
D'ailleurs, ne reconnaissez-vous pas qu'il est plus raisonnable de construire pour vendre et prendre ses plus-values, que de constuire pour louer? C'est peut-être que, inconsciemment, vous n'espérez plus voir les prix monter, non
Enfin, ce n'est que mon humble avis.
Le choix de la destination du bien construit dépend du but de l'investissement. Si c'est pour se constituer un patrimoine en vu d'un complément de retraite, alors l'optique du locatif est plus indiqué que la vente.
Le changement de destination dans mon cas est uniquement dû au fait que les prix sont si élevés. D'ailleurs, qu'ils montent encore ou qu'ils stagnent au prix actuel ne changera rien à cette nouvelle orientation.
En effet, il y a 8-10 mois, les prix escomptés à la vente et l'état du marché locatif faisaient qu'il était plus intelligent de construire du locatif. Aujourd'hui, le prix de construction se situe aux alentours des 1'200 euro le m2 alors que le prix de vente est d'environs 4'000 euro le m2. Au tout début du projet on tablait sur une fourchette de 2'800 à 3'000 et, à ce prix, il était plus favorable de louer 10-15 ans en défiscalisant et de vendre ensuite en étant exonérré d'impot sur la PV.
Actuellement, je table sur une PV nette après construction de l'ordre de 1'500 euro le m2 qui, rapporté à la surface globale de la construction donne une somme bien rondelette. 
Dites, Cher Prados, lorsque vous dites:
Citation :
Je ne l'ai pas mis en vente. J'ai besoin de ces revenus fonciers car je suis en train de travailler sur un projet qui me générera un déficit foncier abyssal pendant les 10 prochaines années, et je souhaite faire le plein de revenus pour pouvoir déduire de ce déficit.
J'espère qu'il ne s'agit pas d'un projet immo.... Ou avez-vous trouvé un deal extraordinaire qui vous fait revenir vers l'investissement immobilier? 
Cordialement,
Pégase |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 14:04:42
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Pégase, je sais que nous ne sommes pas tout à fait d'accord à ce sujet. Mais ne serait-ce pas plutôt parce que vous êtes en pleine phase d'investissement immobiler actuellement, alors que je suis en plein désinvestissement?
Regardez donc le témoignage d'Airie qui reporte dans le sujet suivant:
1. les appartmenents dans le coin où j'ai failli acheter ne se vendent plus, alors que jusqu'à fin septembre, leur prix montait au m² et ils partaient. Depuis début octobre, plus rien. Ils sont tous là affichés au prix de septembre, mais partiront à un prix inférieur d'au moins 5% disent les agents fatigués de se déplacer pour rien alors qu'ils n'arrivent pas à convaincre les proprios de baisser. Ils attendent, mais il n'y a pas d'acheteur à ce prix là. Les gens veulent se rapprocher du prix parisien. A qqs % près, les gens ne se décident pas, et vont ailleurs. Il y a un seuil psychologique qui n'arrive pas à être franchi par les acquéreurs, on le sent bien. Et j'en ai trouvé 2 ce matin qui ont baissé de 6% leurs prétentions.
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Et ceci se passe dans la très chic banlieue ouest de Paris. Vous savez, celle où tout le monde veut acheter pour profiter des forêts et des écoles.
Bien sûr que le marché ne se retournera pas du jour au lendemain, et certaines localisations ne baisseront peur-être pas car la demande sera toujours présente pour certains quartiers ou régions.
Je réponds : non, il n'y aura pas retournement du jour au lendemain, MAIS JE SUIS SURE D'UNE CHOSE : DE LA SATURATION !!! La nouvelle hausse du m2 dans un endroit très prisé ne passe pas !!! Les proprios ont au printemps 2004, comme d'hab depuis 2000, ajouté 15.000-25.000 Euros au prix du dernier qui a vendu, en se disant mon appart se vendra entre la fin de printemps et la rentrée 2004. Mais cette fois-ci l'acheteur s'enfuit à toutes jambes, contrairement aux années précédentes. L'attitude des agents est significative elle aussi, ils redeviennent très aux petits soins avec quelqu'un qui peut acheter, alors qu'il y a qqs mois, personne ne répondait aux E-Mails. On dirait que le client solvable redevient un peu roi. Les apparts que j'ai visité il y a qqs semaines avaient des dates de mandat : mars avril mai 2004. Il y a donc un paquet d'invendus (des apparts sans défaut, c'est donc la +10% qui coince).
Et des immenses 3 pièces où il faut ajouter une chambre, où des apparts avec travaux ou défauts etc... sont, dans le coin dont je parle, en train d'attendre. Et devront à mon humble avis baisser de 10, 15% et certains 20% s'ils veulent vendre tout court.
Il se pourrait que nous vivions les dernières semaines des prix au sommet, mais je voulais ajouter que le marché est toujours déprimé de mi-octobre/début novembre à mi-janvier. Avant les fêtes, il fait froid etc... Alors, peut-être que cette nouvelle hausse qui ne passe pas, TRES VISIBLEMENT A MON HUMBLE AVIS, passera dès janvier-mars prochain quand à défaut d'une affaire il va falloir de nouveau avaler la pilule et accepter l'appart avec +10/15% au m2.
Tout dépend des possiblités qu'ont les propriétaires-vendeurs, s'ils peuvent attendre longtemps ou pas. Le tout va se jouer au printemps prochain, de ça j'en suis convaincue. Il suffirait qu'aujourd'hui la presse parle d'une stagnation ou d'une ammorce de baisse pour que les proriétaires renoncent à ajouter les +10/15% dans les mois à venir, voire baissent de 3-5% pour être sûr de vendre avant les autres.
Vu ce que j'ai vu en France il y a qqs semaines, je commence à y croire, à cette baisse qui se fait tant attendre. |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 14:16:30
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Je pense également que les prix vont chuter. Mais, il y a toute fois un paramètre qui m'inquiète. Les acheteurs sont en grande partie soutenus finacièrements par leurs parents et grand parents. Ce paramètre ne doit pas être négligé.
Oui, tout à fait d'accord, mais les baby-boomers ont financé l'achat du logement de l'aîné (le pauvre, vu que sa famille qui s'agrandit et vu que les prix ne baissent tjs pas, il faut bien l'aider etc...), éventuellement du second, mais pour ce qui est du/des petits derniers qui vont arriver sur le marché locatif, ils n'auront pas le même soutien financier famillial, croyez-moi. Je l'entends de tout côtés, comment on va faire pour les derniers ?
Et l'âge compte aussi (auront plus de dépenses perso en vieillissant et d'actifs passeront à retraités). Donc, conclusion, la source va se tarir pour les benjamins des baby-boomers, et ce sera en fait une des raisons de la baisse. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 16:32:28
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L'autre jour je voyais des vrais retraités (moyenne d'âge 60-70ans), ils descendaient d'une superbe grosse BMW dernier cri. Je me suis dit ceux-là n'imaginent sans doute même pas la chance qu'ils ont eue et surtout d'être une espèce en voie de disparition.
En effet en comparaison, pour ce qui concerne les générations actuelles 40 années de travail ne suffiront même pas à avoir une retraite financée à 100% alors même qu'ils auront passé une bonne partie de leur vie en location. Alors la BMW à 50 000euros autant dire qu'elle sera un mirage pour 99,9% des quincas-sexas qu'on finira par devenir ...
Actuellement la plupart des générations issues des babyboomers travaillent en quelque sorte pour la gloire : ils bossent soit pour maintenir le pouvoir d'achat de leurs bailleurs (retraités ou en passe de l'être et donc de financer leur retraite) soit pour engraisser un banquier qui se sucre lui aussi largement au passage. Pour la gloire aussi car leur retraite n'est pas assurée. De plus, le rapport cout de la vie / revenu étant très défavorable aux projets long terme (type achat maison, ...) ça les place à l'opposé de ce qui était la norme durant les 30 glorieuses (1945-1975).
Il reste à espérer pour les trentenaires que cette génération après avoir capté cette richesse ne la dilapide pas du style "après moi le déluge" dans un ultime baroud d'honneur.
D'ailleurs, le viager hypothécaire ou comment transformer sa résidence principale en capital liquide pour la retraite va contribuer à assécher encore plus les poches des générations à venir.
Les papyboomers aisés n'auront pas besoin de "confier" leurs belles demeures à leurs banquiers et donc leurs héritiers n'auront pas de mourrons à se faire. Par contre, il en ira tout autrement des retraités modestes qui n'auront pas le choix et leurs enfants n'auront pas d'autres choix que de louer ad vitam ...
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 16:37:04
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Airie,
Merci de votre témoignage. Il devient donc de plus en plus clair que l'on assiste à un "refroidissement des ventes" et à une mise en position d'attente de la part des vendeurs, dans certains quartiers.
Est-ce saisonnier, et si oui cela repartira de plus belle au printemps? Nous allons le savoir bientôt.
Mais personnellement, je ne le pense pas. Je me trompe peut-être, mais j'ai l'impression que les acheteurs en ont marre de ces prix qui n'arrêtait pas de monter et, à la moindre mauvaise nouvelle, comme la chute des prix en Angleterre depuis 5 mois maintenant (ou une hausse des taux qui se fait attendre), il y aura blocage. Les acheteurs potentiels sont aux aguets. Il suffira d’une petite étincelle.
Pégase,
Oui, mon projet est un projet immobilier. C’est un montage novateur, où le niveau des prix du marché a un impact peu important sur l’équilibre du montage et donc le gain financier à terme, et on est à peu près sûr de gagner à tous les coups à condition de garder le bien pendant un minimum de 10 à 15 ans, et de ne pas avoir besoin des loyers. Cela tombe bien car c’est mon horizon de placement en immobilier. De plus, je capitalise tout sur la plus value, sachant que le déficit foncier ne génèrera pas d’impôt pendant ce laps de temps, et que la plus value sera exonérée au bout de 15 ans. J’ai déjà eu l’occasion d’investir dans un montage similaire.
Ma véritable préoccupation est l’emplacement, la qualité de construction et de rénovation du bien, et le marché locatif à proximité.
Attention toutefois, cela ne veut pas dire que j’estime que le temps est clair pour un investissement immobilier, bien au contraire. Le prix d’achat est un élément clé d’un investissement, et on ne peut négocier qu’avant l’achat. Après, c’est trop tard.
Prados |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 17:11:42
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Citation :
Initialement entré par perestroika
C'est localisé en Europe ?
Peres, lisez bien:
Citation :
]Initialement entré par Prados
...la plus value sera exonérée au bout de 15 ans...
Il doit certainement s'agir d'un investissement en France.
Prados,
Intéressant votre affaire. Soyons direct: Vous cherchez des partenaires?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 17:53:29
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Pégase,
Bien vu, c'est effectivement en France. J'envisage d'investir aux USA mais je ne maitrise pas encore toutes les subtilités fiscales de l'investissement immobilier ici (par contre, cela a l'air beucoup plus prometteur à première vue). Citation :
Intéressant votre affaire. Soyons direct: Vous cherchez des partenaires?
Pour cet investissement, je n'ai pas besoin de partenaires. Par contre, cela pourrait être envisageable dans le futur, notamment avec comme objectif de créer une structure d'investissement à plusieurs et de pouvoir investir plus et donc d'accéder à des projets plus conséquents, donc plus de gâteau à partager.
J'y ai effectivement pensé, et je pense que quelques intervenants du forum semble avoir les compétences ncessaires. Il faudra en plus posséder un capital à placer, en capacité d'emprunt ou en liquidités. Il faudra qu'on en reparle !
Un vieil ami m'a appris que 1+1=3, contrairement à ce que nous enseigne cette bonne vieille éducation nationale.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 18:23:57
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n'ai pas l'habitude de faire de l'opportunisme, je fais pourtant une entorse en me joignant à Pegase ... mais c'est bien parce que c'est prados
Ceci dit, ce topic dérive un peu vers le "private" !!
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 18:34:43
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Citation :
Initialement entré par Prados
...Il faudra en plus posséder un capital à placer, en capacité d'emprunt ou en liquidités. Il faudra qu'on en reparle !...
Prados,
Comme tout bon investisseur, je suis toujours à l'écoute de projets intéressants.
Mais comme le dit très bien BP:
Citation :
Ceci dit, ce topic dérive un peu vers le "private" !!
You know where to find me if need be.
Bonne soirée,
Pégase |
Edité par - Pégase le 24 nov. 2004 18:35:53 |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:13:58
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Je me suis dit ceux-là n'imaginent sans doute même pas la chance qu'ils ont eue et surtout d'être une espèce en voie de disparition.
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Non, je ne crois pas qu'ils aient conscience d'être des privilégiés. Ce qui est certain, c'est que souvent, malgré leur aisance financière, ils sont très durs et très moralisateurs sans parler de mépris ou d'ironie. C'est cette attitude là entre autres, qui nous empêche de faire bouger les choses.
Comme tout un chacun, j'aurais des dizaines d'ancdotes à raconter, mais je veux juste dire que je crois que nous les trentenaires, nous sommes tous conscients que cette génération qui a entre 50 et 75 ans est très égoïste, et qu'ils vont laisser une planète en bien triste état. Mais qu'ils sont les premiers à rouspeter bruyammant, pour n'importe quoi, à hurler parce qu'ils ne comprennent pas que vous protestiez parce qu'ils vous grillent la place dans la queue à la poste.
"Nos vieux" des classes aisées et moyennes sont très malins et très durs dans l'ensemble. Ils essaient de nous pousser à nous apitoyer sur eux, parce qu'ils sont âgés, pour mieux nous faire augmenter le loyer ou éviter de payer des réparations dans l'appart qu'ils nous louent (c'est mon cas, ma prorio qui a plus d'argent que moi une fois qu'elle a encaissé mon loyer, vu que je paie 45 % de mes revenus en loyer, mais moi j'ai des frais qu'elle n'a pas comme l'école, vie dans la capitale et pas dans un village etc). Elle a d'autres apparts. Elle se balade en mercedes, voyage non stop, mais ne profite de rien parce qu'elle gémit comme une gitane. Les robinets de mon appart sont d'origine de 1950 et fuient tous, mais elle ne veut pas payer de plombier. La cuisine équipée a été payée par nous parce l'autre tobait en morceaux. Je ne comprends pas ce qui la pousse à être assise sur son magot de la sorte.
D'autres n'arrêtent pas de geindre, mais c'est pour mieux tirer profit de vous, se faire déposer après un spectacle pour éviter le taxi (vous allez bosser le lendemain, et un gros détour ça coûte en tps et en essence), venir dîner chez vous (une dame que je connais répète à qui veut l'entendre "je n'ai plus fait la cuisine, depuis que mon mari est mort", mais ce qu'elle oublie de dire, c'est qu'elle a une bonne africaine qui mijote sur commande, des maisons à la mer, à la montagne, un appart à tomber, des meubles n'en parlons pas et un patrimoine que nous n'aurons jamais de notre vivant). Statistiquement, soit disant les babyboomers sont en train d'aider leurs enfants, mais moi je ne le vois pas bcp autour de moi, et je vois surtout des parents pingres et critiques envers leurs enfants. Et qui ne sont pas prêts à renoncer à leur train de vie (voyages, sorties, restaux, et f. de ménage pour les + nantis) et casser la tire-lire pour aider suffisament junior(s) pour acheter un toit. Mais visiblement ces gens existent, d'après les statistiques. Je ne connais qu'un couple super, qui a acheté un petit appart à chacun de leurs enfants et qui paie tjs au restau, en disant nous nous avons a tout, mais c'est l'exception. |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:15:19
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Prados,
je suis des votres.
Il semblerait que vous allez acheter la nue-propriété d'un bien et laisser l'usufruit (15 à 20 ans) à une société 1% logement.
Je me trompe ?
Si c'est de cela qu'il s'agit, j'y avais déja pensé mais je prefere de loin le déficit foncier avec travaux. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:28:14
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Comment être sûr d'un investiisement immobilier sur 15 ans alors qu'on est sûr que les prix vont baisser sur cette période (prévision démographique en Ile de France)!!!!
Ca doit être un investissement bêton!!!!
Enfin investir à l'étranger, OUI, mais comment gérer à distance!!!!!
Par une agence!!!! Je doute que ce soit efficace à des milliers de KM!!!
En montant une société. Oui mais sa structure et dirigeant doit être bêton avec des personnes de confiance. On a jamais un paysan s'occuper de ses terres à des milliers de Km!!!! A moins de le faire par une personne de confiance!!!!
Je vous en prie Mr les investisseurs gardons les pieds sur terre. Il est temps de vendre si on le peut et de redéployer ses investissements autrement.
On est dans une période charnière, ce n'est pas le moment de rêver à des plus values futures en gardant les mêmes comportement que dans le passé. Le monde bouge et il faut s'adapter!!!!!! Sinon bankroute !!! |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:35:14
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Airie,
Il y aurait effectivement bcp à dire dans ce domaine. La sociologie des bailleurs est très hétéroclyte. Elle va du richissime investisseur au modeste retraité.
Pour certains je pense qu'ils ne réalisaient pas (au moment de leur investissement locatif) ce qu'implique s'occuper d'un logement et que bien souvent ils sur-estimaient la rentabilité et sous-estimaient les frais et charges en tous genres qui allaient grever ladite rentabilité.
Voilà comment des gens souvent modestes se retrouvent étranglés et se retrouvent dans l'incapacité financière de faire face aux travaux de rénovation qui s'imposent. Et pour peu qu'ils soient tombés sur des mauvais payeurs je vous laisse imaginer le tableau.
La réalité est complexe, il faut éviter de caricaturer. Il faut surtout éviter d'envisager le locatif comme un placement rentable et "pépére".
Pour la génération des babyboomers je parlais d'espèce en voie de disparition car ce sera la dernière du genre.
La dernière du genre a avoir bénéficier de privilèges et d'acquis.
Quant on apprendra aux générations à venir que leurs babyboomers de grands-parents ont connu le plein emploi et les acquis sociaux, la 1ère chose qu'ils feront sera d'aller voir dans un dico ce que ces notions devenues surranées veulent dire ...
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:44:01
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yanis2, Citation :
Comment être sûr d'un investiisement immobilier sur 15 ans alors qu'on est sûr que les prix vont baisser sur cette période (prévision démographique en Ile de France)!!!!
Parce que vous l'achetez à un prix tellement bas que si le prix de l'immobilier perd 50 à 60% vous serez toujours gagnant. Et la cerise est de ne pas encaisser ses loyers mais de les capitaliser car, au bout des 15 ans, il n'y a plus d'impôt sur les PV.
Citation :
Enfin investir à l'étranger, OUI, mais comment gérer à distance!!!!!
Je vis aux USA (New York) et loue en direct plusieurs biens en France (région parisienne). Je m'occupe de l'administratif et mon beau-père de la maintenance (il habite à côté). Citation :
Je vous en prie Mr les investisseurs gardons les pieds sur terre. Il est temps de vendre si on le peut et de redéployer ses investissements autrement.
On est dans une période charnière, ce n'est pas le moment de rêver à des plus values futures en gardant les mêmes comportement que dans le passé. Le monde bouge et il faut s'adapter!!!!!! Sinon bankroute !!!
Entièrement d'accord avec vous. J'ai vendu plusieurs biens. Mais ce n'est pas une raison pour ne plus acheter, tout dépend quoi, surtout à quel prix, et pour quel objectif.
Prados |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:44:52
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| Ils ont aussi connu les crises économiques des 70's et 80, des crises immobilières et boursières!!!!! Beaucoup ont aussi connu la guerre!!! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:54:13
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Bonjour Prados,
Je suis prêt à suivre vos conseils en immobilier!!!
- comment trouver des biens inférieurs à 50 voir 60% en dessous des prix du marché
- Comment capitaliser des loyers si on a des crédits ( si vous achetez tout argent content, non seulement il faut être richissimme mais en plus c'est une stratégie patrimoniale fort peu rentable surtout avec les taux actuels et les risques de la vie)
- enfin j'entends parler d'impot à tout va alors que ce n'est qu'un critère très minime d'un investissement!!!!
- si les banques sont très réticentes à prêter donc investir sur le long terme c'est que le temps comporte un gros risque!!!! 15 ans ouah!!! il s'en passe des choses
- comment faites vous pour trouver des biens si peu chers si loin
Merci de vos conseils! |
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kiwi
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 21:47:17
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| L'immo US montre encore une bonne forme... |
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theo maison
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:21:17
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Citation :
Initialement entré par Prados
Un vieil ami m'a appris que 1+1=3, contrairement à ce que nous enseigne cette bonne vieille éducation nationale.
aucun problème !
notation a^n signifie 'a' à la puissance 'n' (si n = 2, on a "a fois a" ; on dit aussi communément "a multiplié par a", bref 'a' au carré).
autre notation qui peut servir : 'ab' signifie "a fois b" (c'est-à-dire "a multiplié par b" ; on ne note pas le signe "fois", ça va plus vite...)
il faut bien partir de quelquepart donc on écrit : a = b
on multiplie par a : a^2 = ab
on ajoute 2a^2 : 3a^2 = 2a^2 + ab
on soustrait 3ab : 3a^2 - 3ab = 2a^2 - 2ab
on ré-écrit : 3(a^2 - ab) = 2(a^2 - ab)
on a "1+1 = 2" (bien connu, non ?) : 3(a^2 - ab) = (1+1)(a^2 - ab)
on peut alors simplifier : 3 = 1 + 1
bref, on ne vous a pas menti 
--
theophrase
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