|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 28 déc. 2004 : 11:21:56
|
Bonjour à tous,
Il paraît que nous suivons nos amis d'outre-manche avec un décalage de 2-3ans. Donc, nous devrions connaître un début de baisse en 2006-2007. Mais l'histoire repasse t-elle les plats ?? On verra bien !
Un encart dans le fameux MVVA cause du marché immo pointant certains professionnels comme les responsables de la hausse depuis 2002. En effet, MVVA considère la hausse qui a perduré entre 1998 et 2001 comme le rattrapage normal de la période précédente (1992-1998).
MVVA pointe du doigt les assureurs et les banquiers puis les professions dont les com' sont indexées sur les prix au m2 (agents immo, notaires) et aussi les particuliers acheteurs/revendeurs. MVVA pointe aussi du doigt les collectivités locales qui ne veulent pas céder un pouce de terrain.
Ils concluent que les vrais perdants sont les primo-accédants.
Il se trouve que tout ce petit monde en particulier les banquiers et les assureurs ont perdu gros en 2000 (e-krach) comme beaucoup de particuliers. Banquiers et assureurs avaient donc tout à gagner d'une inflation des prix de l'immobilier pour à la fois se refaire une trésorerie et augmenter artificiellement la valeur des biens des particuliers qui ont tout perdu en 2000 de telle sorte que cette perte côté actions soit compensée par une hausse côté immo. Ce qui garantit en quelque sorte la solvabilité de leurs infortunés clients (c'est utile en cas de défaillance financière suivie d'une revente aux enchères de tel ou tel bien locatif ou habitation principale pour se refaire suite à l'e-krach).
Qu'espérer maintenant ?? Ben tout simplement que les actions prennent le relais en subissant une vague de surévaluation en vue d'un futur e-krach afin que tout ce petit monde aille jouer ailleurs et laisser le marché immo à ceux qui ont d'autres chats à fouetter que jouer.
bp |
Signaler un abus  |
|
|
perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 16:34:15
|
Citation :
Initialement entré par bprudhon
Ils concluent que les vrais perdants sont les primo-accédants.
On ne peut que s'incliner devant une telle clairvoyance.
Mais je trouve qu'il va un peu loin dans la prise de position. |
| Signaler un abus |
|
|
oppe75
Contributeur vétéran
104 réponses |
|
|
Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
|
|
gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 10:37:56
|
Bonjour ami(e)s haussiers et baissiers,
intéressé par ces sujets, j'ai souvent lu des comparaisons immo / actions.
Cependant, ces comparaisons ne valent pour moi que pour les placements d'argent frais et disponible : où mettre mes économies
Je m'explique : l'intérêt que je porte à l'immobilier est que des organismes financiers vous prêtent de l'argent pour y investir, et à ma connaissance, jamais une banque ne vous accordera un prêt de 200 K€ à 4 % pour aller jouer au casino, heu pardon à la bourse !
Alors, d'accord, que l'immo monte ou baisse dans les années à venir a un impact sur les sous que vous y avez placés.
En revanche, cela empêche-t-il d'investir dans l'immo en locatif avec celui des autres, nos amis les banquiers  ??? |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 11:12:23
|
Totalement d'accord avec Gdr. L'immobilier est le seul support qui permet de s'enrichir sans (ou avec très peu) de capital initial.
Après, quand on a fait ses premières plus-value, on est en droit de se poser la question.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 15:53:46
|
Citation :
Initialement entré par Pégase
Totalement d'accord avec Gdr. L'immobilier est le seul support qui permet de s'enrichir sans (ou avec très peu) de capital initial.
Après, quand on a fait ses premières plus-value, on est en droit de se poser la question.
Cordialement,
Pégase
C vrai.
Mais ma logique de débutant en la matière est la suivante :
Ma première plus-value est placée ailleurs qu'en immo. (mandat de gestion en FCP)
et je recommence l'investissement immo avec un nouvel emprunt bancaire.
Ainsi, je ne me pose pas vraiment de question Action ou Immo, car de toute façon, tout le monde semble d'accord sur la diversification, même si faire un gros coup est toujours tentant : avoir tout en actions quand la bourse explose, ou avoir tout en immo le cas inverse, ou tout sous l'oreiller quand tout va mal (attention quand même à l'incendie).
Je conviens que ma logique ne tient plus quand les fonds dépassent des sommes avec un paquet de zéros derrière, mais je n'en suis pas là !
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
|
|
a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
|
|
braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 17:38:40
|
Hello,
pas encore, nous n'en sommes qu'à la phase 1 du plan : à savoir le gonflement des stocks (+30% sur 1 an). La phase 2 ne va pas tarder.
Moi je suis hyper liquide. Les soldes c'est pour bientôt ...
J'en profite pour recenser tous les alsaciens du forum : comptez-vous ... Ca vous direz qu'on ouvre un forum sur le marché alsacien en particulier (du Bas-Rhin pour moi ^_^)? |
| Signaler un abus |
|
|
Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 17:57:30
|
Citation :
Initialement entré par a.joseph
Lettre de conjoncture de la FNAIM :
http://www.fnaim.fr/actu/lettre_conj/DossierPresseJanvier05/lettre.pdf
Toujours pas de baisse de prix.
Bonne année à tous !
Merci a.joseph pour cette conclusion perspicace.
Quelques infos intéressantes toutefois :
"Mais cette année, les portefeuilles se sont regarnis un peu plus qu'à l'habitude alors que la demande avait encore de quoi surprendre par sa vigueur. Autant sur le marché des appartements que sur celui des maisons, le mouvement des stocks qui s'est dessiné depuis l'été aurait de quoi inquiéter s'il se confirmait à l'avenir.
Cependant, il s'est largement alimenté en raison du ralentissement de l'activité observé en début d'année."
Nous voila rassuré !
Bref une augmentation des stocks liée à l'hiver tout ce qu'il y a de plus normale... ou presque :
"Ce phénomène est, en outre, général : le stock des appartements disponibles à la vente augmente ainsi de 32.0 % sur un an (47 600 biens disponibles contre 36 000 en 2003 à la même époque) et celui des maisons de 30.4 % sur un an (101 600 biens disponibles contre 77 900 en 2003). Et il se constate partout : +15.3 % dans le Nord et l'Est, +17.9 % en Ile-de-France, +23.8 % dans le Centre et les Alpes, +25.5 % dans l'Ouest, +41.9 % dans le Sud-Ouest et +52.7 % dans le Sud-Est."
C'est quand même un peu prendre les gens pour des couillons ! On juge l'augmentation du stock "normale" du fait de la saisonnalité, mais on a quand même un +32% sur 12 mois de ce même stock !
Dormez futurs investisseurs, tout va bien...
Je finirai le doc ce soir, je sens que je vais m'énerver.
A+ |
| Signaler un abus |
|
|
Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 21:34:41
|
Bonjour et très bonne année 2005 à tous,
Cette inflation des stocks dont parle Pixies, est tout sauf un neutre phénomène saisonnier. Quelques observations :
1. "+52.7 % dans le Sud-Est." => je reviens des Alpes du Sud. Les prix du m² sont en baisse dans les agences immo de la région (les anciens prix barrés l'attestent) et les annonces sont abondantes. "C'est très calme depuis 6 mois" disent les vendeurs immo du coin. Ils ne vendent presque plus, et ont du mal à louer aussi l'ensemble des leurs biens (bradent les prix, genre font payer la saison haute au prix de la saison basse => le nombre de vacanciers est en baisse, les gens n'ont pas d'argent).
2. Le nombre d'annonces a encore augmenté depuis qqs semaines sur les sites immo que je fréquente. => preuve du gonflement des stocks
3. Le nombre de biens vendus occupés augmente sans cesse depuis sept 2004, et cette augmentation s'accélère (les fameux "bon rendement" ou encore "idéal investisseur"). Cela est particulierment vrai dans les coins pas terribles surcôtés (qui vont baisser plus vite et plus). => certains préfèrent ne pas attendre.
4. L'appartement que j'ai failli acheter dans les Yvelines il y a qqs semaines (prix du m² proposé = celui de la dernière vente effectuée ds l'immeuble) : son prix vient d'être baissé pour la 4ème fois. Il a baissé de 25% en 8 mois. Les autres appartements dans la résidence attendent tjs un acheteur et les biens dans cete commune sont toujours invendus, d'après-moi 90% d'un stock qui gonfle sans cesse depuis août dernier.
4. Je ne vois pas de baisse de prix du m² sur Paris, mais tout ce qui est proposé à plus de 5.000 E du m² (sauf des biens d'exception) n'a pas l'air de se vendre depuis septembre-octobre. Par contre, les qqs vraies occasions dans Paris intra-muros qui ont pointé leur nez vers le 15 décembre, la veille de mon départ, ont disparu des annonces à mon retour. Comme quoi, même entre Noël et le Jour de l'An...
5. En ce moment, l'Italie connait la même situation que la France, ça stagne (ça ne monte plus, c'est clair !), sans baisse réellement palpable (peut-être une amorce de baisse dans qqs régions). Commentaires des passants dans la rue devant les vitrines des agences immo (entre eux) : "t'arrête pas, ça na vaut même pas le coup de lire les annonces, attendons que ça baisse". Conscient du pb (prix du m² exhorbitant => natalité très basse, cosommation plombée) , Berlusconi a supprimé les droits de succession. On peut hériter directement sans frais. Cette mesure avait pour objectif de faire baisser le prix de l'immo. ou du moins d'enrayer la hausse.
Amicalement, Airie
|
| Signaler un abus |
|
|
immo75
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 11:38:14
|
Bonjour,
Une info intéressante :
http://fr.biz.yahoo.com/050114/76/47xyn.html
Le texte :
vendredi 14 janvier 2005, 12h05
Vers une bulle immobilière ?
"La menace d'une bulle immobilière plane sur certains pays de la zone euro" a averti hier la Banque centrale européenne (BCE). Selon elle, la faiblesse de l'épargne et la multiplication des prêts pourraient être à l'origine "d'une hausse de prix intenable sur le marché immobilier". Les principaux pays concernés sont l'Espagne, l'Irlande et des grandes agglomérations comme l'Ile-de-France.
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 16:01:03
|
Décidemment il y a une inflation de liens sur ce topic mais le plus intéressant étant celui fourni par immo75.
La banque de france martèle déjà depuis qques temps que SI les prix continuent de grimper au rythme de 2003-2004 sur encore 2ans (2005-2007) on pourra alors parler de "bulle". Or, la fnaim, elle, prévoit 10% d'augmentation en 2005 , donc ...
La fnaim ne prend pas trop de risques dans le sens où le marché a de toute façon une certaine inertie. On ne passera pas brutalement d'une hausse de 15% à une baisse de -30% du jour au lendemain.
A ce propos il est intéressant de noter qu'en 1985 le prix moyen à paris était de 1500euros/m2 puis ils ont grimpé jusqu'à 3500 en 1991-1992 pour baisser à 2300. La suite vous connaissez : hausse jusqu'à 4500euros/m2.
Donc :
1985 : point bas (1500euros/m2)puis point haut
1992 : point haut (3500euros/m2)
1997 : point bas (2300euros/m2)
2004 : point haut (4500euros/m2)
Point bas 1997 supérieur à point bas 1985
Point haut 1992 inférieur à point haut 2004,
D'où la projection :
Le prochain point bas devrait être supérieur au point bas de 1997 : environ 2300 + 700 = 3000euros (2007-2008?)
Le prochain point haut : 4500 + 1000 = 5000euros (2014-2015?).
D'autre part d'après "le Particulier" , quand les taux d'intérêt chutent, les prix de l'immobilier grimpent. Mais l'inverse n'est pas forcément vrai (dans la période 1992-1997 les 2 courbes taux et prix ont baissé en parallèle).
Donc si les taux remontent dans les mois à venir , les prix ne vont pas forcément baisser.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 17:28:48
|
Bprudhon,
Je pense au contraire que si les taux remontent les prix vont mécaniquement baisser. En effet, du point de vue de l'investisseur, l'investissement locatif devient moins intéressant par rapport aux placements indexés sur les taux , et du point de vue de l'acquéreur, à mensualités égales, le pouvoir d'achat est plus faible.
Cordialement,
Vincz |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 19:45:18
|
Vincz,
Entre 1986 et 1992, les taux ont grimpé de 10% à 12% et les prix ont augmenté de 2000 à 3500euros/m2.
En fit sur les 20 dernières années ce que vous dites ne s'est jamais produit (hausse des taux corrélés à une baisse des prix).
La baisse des prix ne dépend pas d'une hausse des taux !!!
bp |
| Signaler un abus |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 20:24:48
|
Bprudhon,
Je me suis mal exprimé j'aurais dû dire "les prix devraient mécaniquement baisser". C'est ce qui se passe d'ailleurs à la bourse. Effectivement, en pratique, quelquefois cette règle n'est pas respectée. C'est soit que cette baisse mécanique est négligeable face à l'inertie de la tendance haussière (les actifs sont sous-valorisés, comme par exemple en 1998), soit que l'on a décroché des fondamentaux, c'est-à-dire qu'on est en période de bulle, comme dans l'exemple que vous citez (1992).
Cordialement,
Vincz |
| Signaler un abus |
|
|
SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 14:12:56
|
Je lis vos posts depuis un certain temps et je suis assez étonné de voir que des personnes qui ont 20-30 ans se lancent dans des investissements lourds dans l'immobilier sans prendre en compte un facteur essentiel : la démographie.
Contrairement aux cours des matières premières, du dollar ou de la société SuperBénéfix, la démographie est fortement prédictible et incite à une petite réflexion.
Dès 2015, les décès de la génération du BabyBoom vont débuter et avec eux, leurs cortèges de "gestions de succession" des biens immobiliers qu'ont accumulé nos grands-parents et parents.
Inutile de dire que pendant 20 ans, des masses considérables de biens immobiliers, de toute nature dans toutes les régions de France, vont être mis en vente chaque année.
Tous ces appartements, ces maisons ne vont pas s'auto-détruire pour faire plaisir aux professionels du batiment. Ils sont là et si ils ont été bien entretenus, ils sont là pour encore au moins 100 ans.
Alors QUE VA T-ON FAIRE DE TOUS CES BIENS IMMOBILIERS?
La démographie Française ne progresse que très peu et depuis 2000, on construit à tour de bras. A partir de 2015 à moins d'une arrivée massive d'étrangers dans notre pays, la population va même décliner progressivement.
Le "Foncier rare" ne sera donc plus qu'un vieux mythe et les bailleurs risquent d'avoir des problèmes devant une offre de logements pléthorique.
Aujourd'hui, investir dans des résidences médicalisées ou des appartements avec "service particulier" a un sens, mais investir tout son argent dans l'immobilier "classique" me semble un pari très très risqué voire limite suicidaire.
|
| Signaler un abus |
|
|
braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 15:34:53
|
De tous les mythes, celui-la est bien mon preferé.
Le déclin de la pop (si déclin il y a et si tant a un sens de se projeter aussi loin) est prévu pour 2020, d'ici la elle ne va cesser d'augmenter pour atteindre 63 millions d'habitants(je l'ai lu dans un mag je vais essayer de trouver la source qqpart). Cependant la génération de mon pere, la cinquantaine, les baby boomés, ceux nés apres la 2eme guerre mondial ,et les plus nombreux, seront pratiquement tous centenaires. Et oui ... Merci la médecine ... Et va savoir ce qui va se passer d'ici 15 ans, vu la vitesse des progrès technologique.
Sinon il est également question de procéder à une nouvelle vague d'imigration ... et oui ...
bref ... comme j'aime a le dire,
"sans audace pas de gloire" et "qui ne tente rien n'a rien".
Ceux qui n'ont pas acheté en 97 ou en 99 n'acheteront pas aujourd'hui ni demain ni jamais. Se refugiant sans cesse derriere leur "et si ..." "et si ...." Moi avec des scies je coupe du bois.
En tant qu'investisseur il y a et il y aura toujours des affaires a faires, des bonnes accasions ... Suffit d'être patient et d'être sur le terrain.
PS : la chute c'est pour bientot. Attandons que les Robiens sortent de terre ... HahAHhaHAHhaHAHAHHA  |
| Signaler un abus |
|
|
SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 15:54:18
|
Le déclin de la population n'est pas un mythe, c'est un fait avéré.
il est déjà en cours au Japon et en Allemagne où la situation est plus grave que chez nous.
Comme je l'ai dit, la démographie est prédictible. En allemagne, certains logements sont même détruits car non occupés. renseignez vous, au lieu de parler de mythes. Parler de "mythe" en évoquant la démographie, c'est vraiment refuser une réalité qui crève les yeux.
La population Française devrait culminer autour de 64 millions d'habitants (là je suis d'accord avec vous!) puis décliner rapidement.
Les progrès de la médecine... Où avez vous lu que toute la génération de nos parents seront centenaires ?
Là pour le coup, je connais mieux la question. Les 6 dernières années, l'espérance de vie a augmenté de 6 mois. On est loin des baby boomers centaires dans 15 ans. De plus, même si cela était vrai, croyez vous que tous ces gens pourront rester chez eux ?
Allons, soyons un peu sérieux !
Donc votre argument sur une médecine qui fait des progrès (oui) mais pas à ce point là quand même. Les dernières études médicales montrent que les maladies dégénératives touchent de plus en plsu de monde. Le cap des 80annéss reste encore aujourd'hui un cap physiologique important.
Votre dernier argument est le plus valable, car le plus probable. Encore faudrait il que le chomage soit durablement affaibli pour accepter une grande quantité d'émigrants.
Enfin, je n'ai jamais dit qu'il ne fallait pas acheter sa RP. j'ai simplement émis des doutes sur la "logique" d'investissements lourds dans l'immobilier à long terme.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Frénésie pour l'immobilier locatif
Forum fermé
