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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 16 janv. 2005 : 16:08:02
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Citation :
Initialement entré par braindead
bref ... comme j'aime a le dire,
"sans audace pas de gloire" et "qui ne tente rien n'a rien".
Ceux qui n'ont pas acheté en 97 ou en 99 n'acheteront pas aujourd'hui ni demain ni jamais. Se refugiant sans cesse derriere leur "et si ..." "et si ...." Moi avec des scies je coupe du bois.
En tant qu'investisseur il y a et il y aura toujours des affaires a faires, des bonnes accasions ... Suffit d'être patient et d'être sur le terrain.
+1
Il y a de nombreux paramètres dont il faut tenir compte, mais les bonnes affaires sont toujours là, et je suis de ceux qui pensent qu'il vaut mieux faire une bonne affaire dans un contexte de prix hauts, qu'une mauvaise 5 ans plus tards avec des prix bas |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 16:09:48
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Snoopy,
merci de votre réponse argumentée. J'ai aussi lu sur bulle-immobiliere.org qu'en Allemagne on détruisait des logements. Cependant je ne connais pas trop le marché allemand ni son contexte economique et social. Cependant, il semblerait qu'en 89 apres la chute du mur le gouvernement ait mis en place un programme d'investissement pour que les particuliers investissent et construisent des logements dans l'ex Allememagne de l'est. Un peu comme aujourd'hui nos De Robien, dans les banlieues pourries. Je crois qu'il s'agit de ces logements dont il est fait question. Je me renseignerais des que j'aurai 5 min.
Concernant la démographie je pense plutôt à un atterissage en douceur plutôt qu'à un krach.
Ceux qui investissent dans des programmes lourds a priori sont des gens qui s'y connaissent et qui ont de l'argent. Cependant il est vrai que des fois je vois sur les forums des questions posées par des débutants alors qu'ils auraient du se les poser bien avant....
Commencons petit ...
cordialement,
braindead |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 17:43:18
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J'irai sur le site bulle-immobiliere.org pour voir comment ces arguments "démographiques" sont décrits.
Pour l'Allemagne, il y a 2 phénomènes qui engendrent la destruction des logements.
1- Le départ d'Allemand de la partie Est du pays pour fuir les difficultés économiques
2- Le taux de natalité en Allemagne (autour de 1.30 en 2004 !!) qui est absolument dramatique et qui entraine un besoin moindre de logements "familiaux" puis à terme de logements tout courts
Ces phénomènes nouveaux dans nos sociétés doivent être pris en compte très sérieusement dans tout projet d'"immobilier locatif" à long terme.
il ne s'agit pas de jeter l'anathème sur tout projet immobilier mais de se poser quelques questions:
Dans quel région investir ? quelle ville ? quel type de logements ?
Comment gèrera t-on le financement avec une projection de 20 à 30% de logements vides dans 15 ans etc...
je ne connais pas le mode de l'immobilier, mais j'ai vu des gens très sérieux avec beaucoup d'argent faire des erreurs de gestion énorme.
je me rappelle comment France Télécom valorisait son achat d'Orange et faisant miroiter des courbes de progression de ventes délirantes, spéculant sur des utilisateurs changeant de portables tous les 6 mois.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 17:49:49
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
il ne s'agit pas de jeter l'anathème sur tout projet immobilier mais de se poser quelques questions:
Dans quel région investir ? quelle ville ? quel type de logements ?
Comment gèrera t-on le financement avec une projection de 20 à 30% de logements vides dans 15 ans etc...
Bien d'accord sur les bonnes questions à se poser: un projet d'invest en RL n'est pas une simple spéculation boursière, par exemple. Autre exemple, je ne songe pas à investir à Paris, trop risqué.
Bien d'accord aussi sur le financement, raison pourlaquelle je limite mon financement sur 10 ans, c'est déjà bien loin pour un projet de 15 ans environ |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 10:50:01
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POsté par vincz :
Citation :
Je me suis mal exprimé j'aurais dû dire "les prix devraient mécaniquement baisser". C'est ce qui se passe d'ailleurs à la bourse. Effectivement, en pratique, quelquefois cette règle n'est pas respectée. C'est soit que cette baisse mécanique est négligeable face à l'inertie de la tendance haussière (les actifs sont sous-valorisés, comme par exemple en 1998), soit que l'on a décroché des fondamentaux, c'est-à-dire qu'on est en période de bulle, comme dans l'exemple que vous citez (1992).
En 1992, les prix ont commencé à baisser lorsque les taux ont atteint la barre des 12%. Courbes taux/prix étaient sur le point de se croiser.
Aujourd'hui en 2005, les courbes sont très très loin l'une de l'autre (les taux actuels étant à 4% et les prix proches de ceux de 1992 actualisés).
Il semblerait donc qu'il faille attendre que les taux remontent à 12% pour voir une baisse s'enclancher.
Question : Si les taux restent à 4-5%, de combien les prix doivent-ils encore augmenter pour que l'on se retrouve dans la même situation intenable connue en 1992-1993 ???
bp |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 17:10:19
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Bprudhon,
Première remarque, comment pouvez-vous tracer taux et prix sur un même graphe (si c'est bien ça que j'ai compris)? Ce n'est pas la même chose, ce ne sont pas les mêmes unités, le croisement des courbes n'a donc pas de signification.
Ensuite, le moment de l'éclatement de la bulle, bien malin celui qui pourra le prédire. Il semble cependant d'après les diverses rumeurs qui courent sur les forums (Les Echos, Boursorama) que les jeux soient faits. On peut savoir quand une bulle se forme: lorsque les rendements sont plus faibles qu'un placement garanti. On entre alors dans la phase de spéculation, dont la fin n'est pas prévisible (comme pour le krach boursier en 2000).
Je suis d'accord avec vous pour dire que la situation est peut-être moins pire qu'en 1991, car avec des prix quasiment au même niveau (en euros constants) mais des taux à 12%, l'immobilier était alors bien moins rentable que le livret d'épargne. On ne sera cependant peut-être pas obligé d'en arriver là pour que le marché baisse.
Cordialement,
Vincz |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 20:30:27
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En 1993, la chute s'est amorcée parce que la situation était devenue intenable pour les 3 raisons :
1) taux élevés,
2) prix élevés
3) récession économique.
Actuellement, on ne retrouve que le point 2)
Il y a donc encore une certaine marge à la hausse jusqu'à ce que la situation devienne intenable c'est -à-dire jusqu'à ce que l'augmentation des prix effacent la différence entre les taux d'aujourd'hui et ceux de 1992-1993 (soit environ 8%).
On en est qu'au début , 2005 risque de marquer le début d'une "vraie bulle" qui durera le temps qu'elle durera.
bp |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 21:47:28
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
En 1993, la chute s'est amorcée parce que la situation était devenue intenable pour les 3 raisons :
1) taux élevés,
2) prix élevés
3) récession économique.
Actuellement, on ne retrouve que le point 2)
Il y a donc encore une certaine marge à la hausse jusqu'à ce que la situation devienne intenable c'est -à-dire jusqu'à ce que l'augmentation des prix effacent la différence entre les taux d'aujourd'hui et ceux de 1992-1993 (soit environ 8%).
On en est qu'au début , 2005 risque de marquer le début d'une "vraie bulle" qui durera le temps qu'elle durera.
bp
Bonsoir Bprudhon,
Si j'apprécie globalement l'esprit de votre dernier message, je note toutefois que l'appréciation de l'endettement n'entre absolument pas en ligne de compte dans vos critères.
Pourtant, qu'on se situe en période de recession ou de développement économique, la capacité des ménages à s'endetter est un élément central. Certes si le contexte est récessif cette capacité va se restreindre. Mais tout dépend alors de son niveau initial.
Au jour d'aujourd'hui, l'endettement des ménages est historiquement élevé. Dès lors que l'activité économique n'est pas très expansive, la capacité à soutenir le marché se restreint donc à vitesse acélérée. C'est ce que nous vivons (cf indicateur de solvabilité).
C'est pour cela qu'il n'y a pas de corrélation nette dans le temps entre le rythme d'expansion de l'économie française et les variations de l'immobilier.
Votre point 3 ne me paraît donc pas d'une validité assurée. Le critère du niveau d'endettement, replacé dans une perspective un peu historique, a, me semble-t-il, beaucoup plus de pertinence dans l'étude de l'orientation, en termes de probabilité, du marché.
Amicalement.
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superduj
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 15:26:18
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bonjour,
vous dites que le 2) est actuel : prix élevé oui d'accord
mais en ce qui concerne les taux d'intérêt, il me semble que l'inflation a une incidence. un 12 % de taux pour un prêt avec une forte inflation (salaire qui monte en conséquence) n'a t'elle pas le même effet qu'un taux de 4% et une inflation de 2%.tout en sachant que les salaires eux ne suivent pas en ce moment. dans ce cas là ne trouvons t'on pas le 1) (taux élevé) ?
Qu'en pensez vous ?
la lecture c'est génial ! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 17:46:31
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Votre question est intéressante. En effet ce qui est importan ce n'est pas le taux d'intérêt nominal, mais le taux d'intérêt réel (prise en compte de l'infaltion).
Plus infaltion est importante, plus le réel diminue!!! et inversemnt avec une faible inflation!! |
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Castor75
Contributeur débutant
14 réponses |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 19:24:19
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"Aussi, pronostiquer un atterrissage en douceur du marché immobilier est-il d’autant plus crédible aujourd’hui que les besoins en logements non satisfaits demeurent considérables et que le niveau des taux d'intérêt restera à court terme suffisamment bas pour écarter, en 2005, tout scénario catastrophe."
C'est exactement ce que je pense. De même le scénario déplacement paris vers petite couronne vers grande couronne avec décalage, montre que les opportunités aujourd'hui se trouvent plus vers la grande couronne.
Ceci est confirmé par le dernier indice des prix des logements anciens : http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/donnees/prixloge.pdf
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 21:27:12
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Article des notaires:
c'est ce que j'appelle de la langue de bois!!!
Il serait interessant de lancer sur le site un sondage sur les anticipations des UI sur les prix! |
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Castor75
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 10:57:16
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En reprennant les stats des notaires et celle de la Fnaim, j'arrive pour le quartier le moins cher de Paris à savoir la Chapelle à un prix extrapolé de 2600 € le m² alors que les agences proposent déjà 3000/3500€ des prix completement déraisonnables.
Je connais bien le secteur de la Chapelle pour y avoir investi quand les prix y été abordables pour du locatif.
En achetant à 3000 € le m² (voire 3500 €), les gens ne se rendent pas compte qu'ils surcotent de 20 % et plus en se positionnant sur un marché de report qui risque de se retourner avec la même vigueur.
Pour moi, 3000 € sera la cote dans 10 ans (en euro constant) car le quartier se sera bien amélioré et comme tout ex-quartier pourri, ils deviendra demain un nouveau secteur branché. Le côté village et son tissu associatif, la création programmée d'un parc, de pistes cyclabes, d'un IUT, d'une auberge de jeunesse, de nouveaux équipements puis l'arrivée du tramway, des éventuels J.O. et à beaucoup plus long terme la couverture des voies de la SNCF aura effacée son image ancienne d'enclave malfammée. Mais nous sommes en 2005 pas en 2015 !!.
Franchement à force de vouloir anticiper sur les hausses certes probables mais futures on finit par créer des prix actuels virtuels.
Sans parler que ces immeubles souvent mal entretenus auront des travaux de rénovation de copropriété encore conséquent.
En conclusion si vous voulez encore acheter dans le quartier le moins cher de Paris, vous devrez garder ce bien au moins dix ans. Ne vous portez acquéreur qu'avec au moins une décote de 20 % sur les prix affiché ou attendez le retournement du marché.
La baisse, je pense, pourrait atteindre 30 % sur les biens qui ont trop progressés dans des immeubles médiocres. Avec une baisse de cette ordre, je recommence à investir.
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 11:22:37
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Avec une baisse de cet ordre, on sera 2 !!
Pour l'instant je n'ai que investi en Alsace mais comme je viens d'emmenager à Paris .... je prospecte tranquillement, reste tapi dans l'ombre et patiente ...
Castor peut être qu'on pourra faire des coups ensemble ...
a+ |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 10:41:49
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Bonjour,
Simplement avons nous des nouvelles de PRADOS ?
A défaut d'avoir eu raison j'espère qu'il va bien.
Simplement pour dire que même l'immobilier en bourse se porte bien.
(lol) |
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braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 12:31:25
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| je pense qu'il commence a avoir raison ... les prix ont baissé dans les beaux quartiers de Paris ... laissons faire ... toutes les pieces se mettent lentement en place ... je serai aux premieres loges pour cette tragédir grecque |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 21:34:54
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Bonjour,
J'essairai d'envoyer un E-Mail à Prados pour voir ce qu'il est devenu.
Amicalement, A |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 00:51:46
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Citation :
je pense qu'il commence a avoir raison ... les prix ont baissé dans les beaux quartiers de Paris ... laissons faire ... toutes les pieces se mettent lentement en place ...
Il commence à avoir raison?
avec presqu'un an depuis sa prédiction de baisse?
Avec des prix qui ont grimpés de 20/100 depuis l'époque ou il
préconisait de vendre?
même s'il se produit un crack comme celui de 91 avec une chute de
30/100 les prix retrouvent le niveau ou ils étaient lorsqu'il
commençait à crier au crack!
Une erreur d'un an ?
Quel investisseur pourrait faire des affaires avec des
prédictions de cette nature?
Les prix commençaient à baisser dans certains coins du 16eme
l'année dernière au plus fort de la hausse générale.
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 10:30:52
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phillag : à l'échelle des fluctuations du marché immobilier (~15 ans entre 2 sommets), 9 mois n'est pas énorme. Perso je jugerai que Prados s'est planté (et moi aussi du coup vu que je suis de son avis) si les prix dans 2 ans ne seront pas en deçà des prix d'avril 2004.
Tout au plus pourra-t-on dire que Prados n'était pas précis ou a trop anticipé.
D'autre part il faut revoir les calculs : (+20%) + (-30%) = -15% (faites le calcul !)
braindead "les prix ont baissé dans les beaux quartiers de Paris ..." : Pourriez-vous préciser vos sources et les chiffres svp ? Merci |
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