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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 08 avr. 2005 : 12:03:00
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Tous les arguments se défendent et sont valables.
Cependant être locataire privent de fait de cette fameuse possiblité de valorisation et c'est dommage.
Oui qijoe mais ces 60000euros viennent se rajouter au remboursement du capital. Un locataire ne peut "que"
récupérer tout au plus près de 100000euros mais un vendeur récupèrera son cap éventuellement majoré de 60000euros voire plus. Là ou le locataire peut récupérer au plus 100000euros , le vendeur lui récupèrera 1,5 à 2 fois plus (si petite dévalorisation) soit 2 à 2,5 fois plus (si valorisation).
L'achat ouvre plus de possibilités que la location.
bp |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 12:27:05
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dans votre exemple c'est certains, mais on est loin du cas que je décris
en effet si vous pouvez acheter la maison en 15ans vous aurez peu d'interets à payer(loyer>interets)! donc il est largement préférable d'acheter personne ne dira le contraire
c'est clair que si j'avais pu acheter la maison où je vis actuellement en seulement 15 ans j'aurai pas hésité, les interets à rembourser auraient été ridicules 
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Nicolas |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 07:42:48
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cher nicolas,
il y a 2 facteurs qui trompent votre raisonnement.
1- je vous invite à voir un tableaud amortissment d un emprunt, les interêts diminuent et le capital remboursé augmente, et à mi durée environ, la balance est plus importante pour le capital que les interêts, donc pour un emprunt de 15 ans, vous avez un peu raison que les premières années.
De plus, on peut emprunter à taux fixe, renégocier san emprunt quand les taux baissent suffisament, ou se faire racherter l emrpunt.
Facilité inexistante pour un locataire.
2- Les loyers sont indexé à l IDC, et en généralité, il ne font que monter, ce qui contrarie encore plus votre calcul.
Et je ne parle pas de laugmentation de la valeur du patrimoine sur toute la durée de l emprunt.
Effectivement, il y a un risque, c est d avoir quelquechose de plus que le locataire quand l emprunt se termine.
Dernier point, j ai sous les yeux une situation d un emprunt immobilier au 31 12 2004 :
capital restant du 37 022, interêts restant à courir, 18 511 € pour les 20 ans à venir. (total à rembourser 55 533)
Meme si j ai plus d interet au debut, leur part décendra assez vite de toute façon, et leur proportion n est pas si lourde que ce que vous pensez.
a bientôt
eric |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 10:09:35
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Citation :
les interêts diminuent et le capital remboursé augmente,
ben c'est exactement ce que je dis depuis le début :(
il faut analyser la situation d'année en année et il vient OBLIGATOIREMENT une année où les interets de l'emprunt baissant il vaudra mieux contracter un pret et acheter sa rp que de louer(loyer > interets), mais tant que cette condition n'est pas rempli, vous mettez + d'argent de coté qu'en remboursement de capital donc inutile de contracter le pret
exemple avec un tableau d'amortissement, pour une maison a 250k ou louer son équivalent 700 euros/mois(8400/an)
cas achat cas location
argent capital interets capital loyer épargné
an dispo remboursé ass restant
1 15 309 E | 4 364 E 10 045 E 900 E 245 636 E | 8400 E 6909
2 15 309 E | 8 909 E 9 864 E 900 E 241 091 E | 8400 E 13818
3 15 309 E | 13 641 E 9 677 E 900 E 236 359 E | 8400 E 20727
4 15 309 E | 18 568 E 9 482 E 900 E 231 432 E | 8400 E 27636
5 15 309 E | 23 699 E 9 278 E 900 E 226 301 E | 8400 E 34545
6 15 309 E | 29 041 E 9 067 E 900 E 220 959 E | 8400 E 41454
7 15 309 E | 34 604 E 8 846 E 900 E 215 396 E | 8400 E 48363
8 15 309 E | 40 396 E 8 617 E 900 E 209 604 E | achat sur 20ans
9 15 309 E | 46 428 E 8 378 E 900 E 203 572 E | car 8600E d'interets + ass
10 15 309 E | 52 708 E 8 129 E 900 E 197 292 E |
11 15 309 E | 59 247 E 7 870 E 900 E 190 753 E |
12 15 309 E | 66 056 E 7 600 E 900 E 183 944 E |
13 15 309 E | 73 146 E 7 319 E 900 E 176 854 E |
14 15 309 E | 80 529 E 7 027 E 900 E 169 471 E |
15 15 309 E | 88 216 E 6 722 E 900 E 161 784 E |
16 15 309 E | 96 220 E 6 405 E 900 E 153 780 E |
17 15 309 E | 104 555 E 6 075 E 900 E 145 445 E |
18 15 309 E | 113 233 E 5 731 E 900 E 136 767 E |
19 15 309 E | 122 270 E 5 373 E 900 E 127 730 E |
20 15 309 E | 131 679 E 5 000 E 900 E 118 321 E |
21 15 309 E | 141 477 E 4 611 E 900 E 108 523 E |
22 15 309 E | 151 679 E 4 207 E 900 E 98 321 E |
23 15 309 E | 162 301 E 3 786 E 900 E 87 699 E |
24 15 309 E | 173 362 E 3 348 E 900 E 76 638 E |
25 15 309 E | 184 880 E 2 892 E 900 E 65 120 E |
26 15 309 E | 196 873 E 2 416 E 900 E 53 127 E |
27 15 309 E | 209 360 E 1 922 E 900 E 40 640 E |
28 15 309 E | 222 363 E 1 406 E 900 E 27 637 E |
29 15 309 E | 235 902 E 870 E 900 E 14 098 E |
30 15 309 E | 250 000 E 311 E 900 E 0 E |
dans cet exemple, pour un endettement maximum de 15k par an, l'acheteur(à gauche) en prend pour 30 ans, le loueur à droite loue une première année car interets > loyers, à la fin de la première année il pourrai acheter la maison pour 243k grace à son épargne alors que l'acheteur a toujours 245k à rembourser!!
ainsi de suite jusqu'à la 7 ème année ou le loueur a mis pas loin de 50k de coté alors que l'acheteur a youjours 215k à rembourser à sa banque!
à ce moment là pour un emprunt à 200k sur 20ans le loueur a interet à acheter car ses interets seraient à peu près au niveau de ses loyer
au final l'acheteur aura eu sa maison en 30 ans alors que le loueur l'aura eu la même maison seulement en 27 ans ;)
Après on peut afiner le calcul en intégrant des variables comme l'augmentation des salaires, les variations de l'immobilier(est ce que au bout de la 8ème année la maison vaudra toujours 200k par exemple), les performance de l'épargne(pel à 4.5% ou placement à + de 5%?), la variation des loyers etc etc
Et ainsi en fonction de ses convictions personnelles quand à la conjecture à venir on peut facilement savoir où trouver son interet.
Je cherche pas à convaincre les autres que c'est la meilleure chose à faire, je cherche juste à montrer qu'il existe des cas extrèmes où acheter de suite n'est pas LA seule et unique chose à faire.
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Nicolas |
Edité par - Bed27fr le 09 avr. 2005 10:12:50 |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 10:37:16
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j'avais un peu de temps ce matin alors je me suis amusé à ajouter des augmentations de loyer(2%) et une rémunération de 5% au placement dans la simu précedente(en gardant 0% de valorisation car les prix au m² sont déjà au max pour qu'une maison de loyer 700 euros coute 250k):
cas achat cas location
argent capital interets capital loyer épargné
an dispo remboursé ass restant
1 15 309 E | 4 364 E 10 045 E 900 E 245 636 E | 8400 E 7245
2 15 309 E | 8 909 E 9 864 E 900 E 241 091 E | 8560 E 14700
3 15 309 E | 13 641 E 9 677 E 900 E 236 359 E | 8740 E 22300
4 15 309 E | 18 568 E 9 482 E 900 E 231 432 E | 8910 E 30100
5 15 309 E | 23 699 E 9 278 E 900 E 226 301 E | 9090 E 38100
6 15 309 E | 29 041 E 9 067 E 900 E 220 959 E | achat sur 22ans
7 15 309 E | 34 604 E 8 846 E 900 E 215 396 E | car 9000E d'interets + ass
...
30 15 309 E | 250 000 E 311 E 900 E 0 E |
donc résultat final identique, la maison est achetée en 27 ans au lieu de 30
si on s'amuse à imaginer une valorisation de 2%/an du bien on peut acheter sur 25ans à partir de la 4ème année, donc le loueur reste qd même gagnant car il aura la maison en 29 ans
si on s'amuse à imaginer une dévalorisation de 2%/an le loueur peut acheter sur 18ans dès la 4ème année, il aura sa maison en 22ans
mais bon... la situation d'une valorisation à + de 2%/an est inimaginable dans cette situation, supposons que la maison fasse 100m², au départ de la simu elle coute 7euros/m² à la loc et 2500 euros/m² à l'achat... le déséquilibre est déjà gigantesque et le prix ne peut donc que baisser(ou les loyer augmenter fortement ce qui accélerait la vérification de la condition loyer > interets et le loueur acheterai dès la 1èere ou seconde année) mais on peut difficilement imaginer que le prix au m² puisse augmenter + vite que le prix de la loc
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Nicolas |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 10:43:13
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Article de La Provence hier : hausse des prix de l'immo de 14 % en 2004...
Et je n'arrive toujours pas à vendre ma maison... |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 11:03:29
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Nicolas, il manque deux choses fondamentales (au moins)
Les déductions fiscales supplémentaires dans le cas où on achète un bien pour le mettre à la location au lieu de l'utiliser pour sa résidence principale
La relation avec les revenus donc la tranche supérieure imposable et l'intérêt incontestable du infine dans ce cas
Pour confirmer que dans tous les cas de figures, la meilleure stratégie financière est de louer sa résidence principale et d'acheter un bien locatif acheté à 110% par l'emprunt, jusqu'à épuisement des avantages liés à cet emprunt. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 12:50:13
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Ankoun tout de même ! Avouez qu'il est difficile de créer un vrai déficit foncier!
Nicolas, merci pour vos simulations. Tout votre raisonnement est basé sur le décalage actuelle entre loyer et prix du m2 qui fait que la part "intérêt" dans une mensualité est supérieure à un loyer.
Cependant, cette part "intérêt" peut être réduite grâce à un apport initial (par exemple 30%).
bp |
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papahuche2
Contributeur débutant
13 réponses |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 13:07:37
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Ankoun tout de même ! Avouez qu'il est difficile de créer un vrai déficit foncier!
Nicolas, merci pour vos simulations. Tout votre raisonnement est basé sur le décalage actuelle entre loyer et prix du m2 qui fait que la part "intérêt" dans une mensualité est supérieure à un loyer.
Cependant, cette part "intérêt" peut être réduite grâce à un apport initial (par exemple 30%).
bp
Très facile au contraire, 10 ans env ds mon cas.
Apport initial? pas étonnant que vous n'arriviez pas à créer de déficit. L'apport initial pour du locatif n'a strictement aucun intérêt |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 05:57:21
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tout a fait ankou, plus il y a d interet, plus on les desfiscalise sur les revenus fonciers.
Nicolas, votre exemple est pertinent, mais la ou je reside, une maison à 250k se louera plutôt 1150 €.
Et le coût du crédit dépasse un petit peu le coût en loyers, donc, il est mieux d acheter ici.
Si sur votre secteur, il s agit de 700€ de loyer pour une valeur de 250k, effectivement, c est des loyers très bas.
De toute façon, les "grosses maisons" (ou appt) loués à ces prix sont des erreurs de placement (ou d emplacement), ça c est sur.
Déjà, les gros logements sont des mauvais investissements locatifs.
Les petits logements, du studio au T3 sont les mieux placé en rapport locatif, avec plus de rendement au m².
Sur ma zone, vous louerez mieux un appt T2 à 400€ et un appt T3 à 500€, la meme surface en appt T5 à 900 € (car il y a plus de demande dans les premiers budget).
cordialement
eric |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 09:04:51
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Le but d'investissement locatif (sauf si on a de très gros revenus) c'est tout de même de gagner de l'argent!!! lorsque l'on a un déficit foncier c'est que l'on perd de l'argent. c'est vraiment un super placement l'immo. 10 ans de déficits c'est 10 ans de perte que vous ayez 12 ou 3% de rendement.
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 09:13:40
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| Attention, grâce au déficit on peut parfois payer moins d'impôt. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 09:54:27
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Deux remarques :
Déficit foncier : il y a un intérêt financier à obtenir une réduction de l’imposition en jouant sur des travaux ou de la défiscalisation car on diminue l’imposition et augmente la rentabilité, mais éviter de descendre à une imposition 0. Le gain lié à la fiscalité est plus important si l’on joue avec les tranches marginales hautes.
Il faut rappeler que même dans une tranche marginale moyenne de 30 % + 11 % de csg, cela fait 42 %. Donc si l’on réalise des travaux déductible, ceux-ci ne vous coûte que 59 % du prix. Si se sont des travaux qui améliore la qualité de l’investissement locatif et que vous faite un emprunt pour les réalisez, et d’une vous récupérez la réduction d’impôt et de deux la valeur n’est pas perdue car le bien peut se valoriser d’autant.
A mon sens, la forte imposition fiscale représente une incitation à des travaux et à une bonne qualité des investissement locatifs.
Sur de l’investissement locatif dans des appartements corrects et de petite taille ou moyenne la rentabilité à long terme me semble certaine. Le problème de l’investisseur est d’obtenir la concrétisation en terme de trésorerie. Celui qui finance sur une durée courte aura des problèmes de trésorerie sur la durée de financement mais disposera du gain au moment de la cession ou de la fin du financement. Cet investisseur devra vérifier sa capacité d’assumer les éventuels déficits de trésorerie en court d’exploitation par ses autres revenus.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 11:17:15
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Reprenez si je me trompe.
Déficit foncier signifie : dépenses sup aux revenus.
donc, j'aurai pu financer moi-même le bien sans l'aide du locataire et sans imposition puisque pas de revenus.
Enfin, on parle de valorisation certaine, rien n'est si sûr!!! Il suffit d'observer le marché aujourd'hui : sans travaux le bien se valorise seul. On poura, certainement, observer la situation inverse d'ici 2 à 3 ans : je fais des travaux et mon bien se déprécie.
Je crois que là encore tout dépend de la stratégie que l'on se fixe : réduire ses impots ou gagner de l'argent.
Autre question Mathieu : comment avoir une trésorerie quand vos dépenses sont supérieures à vos recettes? |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 11:22:03
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Désolé mathieu, je vous ai lu un peu vite.
Toutefois vous entretenez la confusion: avoir de la trésorerie c'est bien et avoir du déficit aussi. Mais avoir les deux c'est impossible. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 12:02:36
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Reprenez si je me trompe.
Déficit foncier signifie : dépenses sup aux revenus.
Je vois qu'il faut préciser, le solde de trésorerie net n'a rien à voir avec le solde fiscal ou le solde foncier, etc, etc
Je pense que tout le monde sera d'accord si je dis: je fais un calcul sur 15 ans (c'est un exemple j'achète un bien que je vends 15 ans plus tard) Tout ce qui rentre-tout ce qui sort= c'est le solde de l'investissement, non?
Eh bien il est facile de voir avec excel ou autre que le déficit fiscal est un paramètre important pour augmenter son solde de trésorerie |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 12:56:27
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Et non ce n'est pas si évident.
Quelle distinction faites-vous entre
-solde fiscal,
-solde foncier,
-solde de trésorerie? |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 13:11:50
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Par ailleurs vous supposez toujours que le bien à la revente sera largement supérieur à sa valeur de départ. Une fois de plus, c'est loin d'être évident.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 14:55:13
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Et non ce n'est pas si évident.
Quelle distinction faites-vous entre
-solde fiscal,
-solde foncier,
-solde de trésorerie?
Solde de trésorerie, c'est le résultat final, ce qu'il me reste dans la poche après l'opération
Solde fiscal ou foncier (pour moi, TOUJOURS déficit fiscal, c'est ce que le fisc nous permet de déduire de nos revenus tous les ans (10700€ cette année sur le revenu imposable)
easy, isn't it? |
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