|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 10 avr. 2005 : 15:00:52
|
Citation :
Initialement entré par yanis2
Par ailleurs vous supposez toujours que le bien à la revente sera largement supérieur à sa valeur de départ. Une fois de plus, c'est loin d'être évident.
J'ai fait une simulation sur 30 ans, c'est vrai dans tous les cas si on garde le bien un minimum de 12 ans, donc pour moi c'est un investissement non spéculatif.
J'ai un exemple d'un de mes biens (je le mets en % c'est aussi clair que des chiffres à rallonge) acheté 100 en 1990 (au plus haut donc) qui est tombé vers 75 en 1995 et qui est aujourd'hui à 150 (en cours de vente)
Alors bien sur, si j'avais acheté en 1995 le même bien 100, il serait à 200 today, mais un calcul plus complexe montre que je n'aurais pratiquement rien gagné d'attendre entre 1990 et 1995 5 ans. |
Edité par - Ankou le 10 avr. 2005 15:01:50 |
Signaler un abus  |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 15:20:31
|
( Déficit foncier signifie : dépenses supérieures aux revenus. )
Je suis d’accord avec la phrase mais il ne faut pas s’arrêter là.
Déficit foncier n’est égal à perte. Le déficit foncier est une notion fiscal qui fait la différence entre des revenus encaissés et des charges déductibles. Cette notion ne colle pas entièrement avec une notion de gain ou perte financière sur une opération.
Exemple, si sur un immeuble je fais un ravalement de façade, fiscalement, je vais porter cette dépense en charge déductible et éventuellement me générer un déficit foncier et donc une réduction de mon imposition. Financière, cette dépense va augmenter la valeur de mon bien et se répartir sur une certaine durée.
A noter également que la trésorerie ne suis non plus le gain financier
Donc, résultat foncier différent de résultat financier et encore différent de trésorerie
(avoir de la trésorerie c'est bien et avoir du déficit aussi. Mais avoir les deux c'est impossible )
Désolé, mais ce n’est pas vrai systématiquement.
Si je reprend mon exemple de travaux de façade, et que je finance les travaux par un emprunt, j’obtiens un déficit foncier donc une réduction de mon imposition avec une trésorerie diminue d’un éventuel complément de remboursement bancaire. Sous réserve que je n’ai pas réalisé un refinancement en même temps.
Revente : à mon avis il faut distinguer 2 raisonnements :
Investissement relativement court : vente dans les deux à 5 ans. Dans ce raisonnement on est plus dans le domaine spéculatif, surtout si est sur des appartements isolés. La prise en compte de la plus-value n’est pas envisageable dans les calculs prévisionnels. Dans ce type de raisonnement, plus-value est un bonus.
Par contre pour un investisseur qui achète pour une durée de 15, 20, 25 ans, il peut estimer que la valeur du bien , sur une longue période suive un indice (prix, icc, moyenne). Dans ce cas, il va intégrer une plus-value dans ses estimations de gain annuel. Et cela change les choses. Une augmentation de 2 ou 3 % par an, sur 15 ou 20 ans c’est pas mal. Surtout que l’argent emprunté n’est revalorisé. A noter, que quelqu’un qui investi sur une longue période va pouvoir, sauf accident choisir son moment de vente, période haute ou basse, exonération de plus-value de cession.
Tout à fait d’accord, avec le raisonnement d’Ankou sur le long terme
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 15:21:33
|
1-il faut toujours actualiser la valeur de ses biens : Votre bien vaut 150 mais quelle est sa valeur actualisée c'est à dire sa vraie valeur.
2-sachez que certains cycle éco dure plus de 30 ans. Le prochain cycle immobilier ne sera peut-être pas le même!
3- on a toujours des cycles à la hausse sur le LT mais derrière ces cycles il y a des ruptures qui cachent une réallocation des ressources |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 15:43:44
|
-Mathieu : Derrière votre discours de nombreux termes portent à confusion : vous parlez de trésorerie ou de fonds de roulement? (ce qui n'est pas la même chose)!
- vous faites références à un bailleur privé ou à une entreprise : là encore on ne parle pas des mêmes choses et les situations ne sont pas comparables en terme comptable. La majorité des intervenants sur ce forum sont des bailleurs privés (enfin je crois!) qui n'ont pas le statut de professionnel. Pour la plupart des UI, la trésorerie c'est la différence entre les rentrées d'argent et les sorties. Ce qui n'est pas le cas d'un entreprise ou il faudra aussi parler de fonds de roulement!!! Donc précisez moi dans quel cadre on se trouve!
-Le déficit foncier est une notion fiscale, certes mais vos dépenses sont toujours supérieures à vos recettes. Donc si déficit fiscal vous avez perdu de l'argent! Vous ne pouvez pas dire le contraire. C'est d'ailleurs pour cela que vous n'êtes pas imposés.
- Vous prenez l'exemple de travaux financés par emprunt! certes je n'y avais pas pensé. Dans ce cas là nous n'avons effectivement pas forcément de déficit de trésorerie. Mais combien d'UI ont-ils recours à l'emprunt pour financer leurs travaux? Soyons un peu raisonnable on ne peut pas s'endetter indéfiniment sous prétexte de vouloir faire du déficit foncier! Le but je le rapelle c'est de gagner de l'argent. Les impôts ne sont pas si fous!
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 18:20:36
|
Citation :
Initialement entré par yanis2
1-il faut toujours actualiser la valeur de ses biens : Votre bien vaut 150 mais quelle est sa valeur actualisée c'est à dire sa vraie valeur.
Dans mon raisonnement les valeurs indiquées 100, 75, 150 sont des valeurs réelles utilisées ensuite pour effectuer un calcul de rentabilité. C'est plus facile aujourd'hui avec une faible inflation, mais il faut en tenir compte. |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 18:27:20
|
Actualisation : certes si l’on veut voir les chiffre en franc d’aujourd’hui il faut faire une actualisation.
Mais me^me après actualisation il faut constater qu’un investissement locatif sur le long terme apporte un gain important.
Ma position est celle d’un investisseur privé et non d’un professionnelle. Toutefois, comme je me suis aperçu de l’intérêt de ce type d’opération, je me suis mis à faire des simulations à grande échelle. D’où un discours à tendance professionnelle.
Emprunt pour des gros travaux : de la même manière qu’il n’est pas à conseiller de mettre de l’apport personnel dans un investissement locatif, je conseil de financer par un emprunt les gros travaux.
Différence entre les entrées et les sorties d’argent : l’investisseur à un rôle de gestion. Dans ce cadre il fait des choix : choix du bien acheté, choix du financement. Personnellement, les revenus doivent me permettre de payer les frais lié à l’immeuble, le remboursement du crédit et les impôts générés par l’investissement. Ce raisonnement me vient des simulations à grande échelle. Si pour un ou deux appartements on peut concevoir un déficit de trésorerie comblé par des autres revenus, sur un nombre plus important de biens cela ne se conçoit plus.
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 18:27:39
|
Citation :
Initialement entré par yanis2
-Le déficit foncier est une notion fiscale, certes mais vos dépenses sont toujours supérieures à vos recettes. Donc si déficit fiscal vous avez perdu de l'argent! Vous ne pouvez pas dire le contraire. C'est d'ailleurs pour cela que vous n'êtes pas imposés.
- Vous prenez l'exemple de travaux financés par emprunt! certes je n'y avais pas pensé. Dans ce cas là nous n'avons effectivement pas forcément de déficit de trésorerie. Mais combien d'UI ont-ils recours à l'emprunt pour financer leurs travaux? Soyons un peu raisonnable on ne peut pas s'endetter indéfiniment sous prétexte de vouloir faire du déficit foncier! Le but je le rapelle c'est de gagner de l'argent. Les impôts ne sont pas si fous!
Je ne suis pas d'accord avec le 1) on peut être en déficité fiscal et gagner de l'argent. Il suffit de prendre mon exemple précédent. A l'issue des 15 ans, j'ai une maison qui vaut 150 et qui m'a coûté les pertes mensuelles différence entre loyer et emprunt diminuées des ristournes fiscales qui peuvent être énormes. Globalement j'arrive à presque 10% annuel.
Je ne suis pas d'accord non plus avec le 2): si vous comptez gagner de l'argent dans l'immobilier locatif, sans spéculer, donc "bon père de famille" sans emprunter, alors il vaut mieux utiliser le PEL. Entre parenthèses, difficile même avec le PEL avec de l'argent que vous n'avez pas. |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 18:31:26
|
Citation :
Initialement entré par mathieu68
Emprunt pour des gros travaux : de la même manière qu’il n’est pas à conseiller de mettre de l’apport personnel dans un investissement locatif, je conseil de financer par un emprunt les gros travaux.
C'est bien entendu mon avis, et ce que j'utilise en permanence.
Par contre il faut bien noter que ceci nécessite de la disponibilité car la gestion est lourde au niveau des charges, des rentabilités, des prêts, etc, etc |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 20:06:20
|
A vous écoutez, il faudrait emprunter, empruter, toujours emprunter!
Je ne partage pas cet avis.
L'emprunt à un effet de levier non négligeable qu'il faut savoir utiliser. Mais, il faut aussi savoir se désendetter. Tout comme, il est nécessaire de faire grossir sa trésorerie : le but gagner de l'argent
N'oubliez pas que l'emprunt à aussi des travers énormes. Et ça les entreprises l'ont bien compris.
Par ailleurs Ankou, vous dites avoir une maison qui vaut 150. Mais l'avez-vous vendu? Car si ce n'est pas le cas, vous n'avez pour l'instant rien gagné. Vous n'avez subi que des pertes ! Votre rentabilité est donc nulle voire négative.
Je crois que parfois il faut savoir garder les pieds sur terre et ne pas s'emballer avec le marché!
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 20:10:25
|
Citation :
Mais me^me après actualisation il faut constater qu’un investissement locatif sur le long terme apporte un gain important.
Comment pouvez vous avoir autant de certitudes? Le monde n'est pas figé! Si c'était aussi simple tout le monde ferait de l'invest locatif! |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 20:31:16
|
Pour ma part je rejoins yanis2 et pourtant j'ai investi. Je considère que ce que j'ai acquis se résume surtout à des dettes (emprunts) et que la plus-value potentielle n'est pour l'instant que virtuelle m^me si j'ai réalisé mes investissements en 1999-2000.
Alors qu'un locataire qui place 700euros / mois sur un compte épargne sur 15ans peut raisonner sur du concret.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 21:48:45
|
Citation :
Initialement entré par yanis2
........
Je ne partage pas cet avis.
........
Par ailleurs Ankou, vous dites avoir une maison qui vaut 150. Mais l'avez-vous vendu? Car si ce n'est pas le cas, vous n'avez pour l'instant rien gagné. Vous n'avez subi que des pertes ! Votre rentabilité est donc nulle voire négative.
........
1) tant mieux pour nous, tant pis pour vous. Car il y aurait un emballement trop grand des prix et les banques augmenteraient les taux, loi de l'offre et de la demande oblige.
2) je vois que les chiffres vous sont rebelles!
D'abord dans un bilan, le bien immo fait partie intégrante du capital pour sa valeur expertisée, heureusement ou malheureusement dans le cas de succession et n'a pas besoin d'être "liquide". Une rentabilité négative consisterait à avoir une valeur de bien inférieure à la somme algébrique des opérations sur le bien. Si c'est mathématiquement possible, je l'avoue, et que vous raisonniez ainsi, je ne vous confierai pas mes intérêts.
Ensuite il est aisé de voir que la valorisation du capital n'entre pas pour la plus grande part de la plus-value. C'est d'ailleurs un des intérêts de cet investissement (immo locatif) par rapport à l'action, dont la majeure partie de la plus-value vient du capital (le dividende est faible). Simplement 1.5 en 15 ans c'est 2.7% par an, si je vends 140 donc 1.4 en 15 ans c'est 2.3% donc au lieu de 10% ma rentabilité tombe à 9.6%.
Je n'en suis pas là au niveau de la précision! |
Edité par - Ankou le 10 avr. 2005 21:50:04 |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 22:10:17
|
"L'emprunt à un effet de levier non négligeable qu'il faut savoir utiliser"
Avec cette affirmation, je suis d'accord
"le but gagner de l'argent"
Aussi d'accord
L'effet de levier est généré par l'endettement. Si l'on fait de l'immobilier sans emprunt, il y a d'autres placements comparables et avec moins de problèmes.
"N'oubliez pas que l'emprunt à aussi des travers énormes. Et ça les entreprises l'ont bien compris."
Déjà moins d'accord dans le cadre de l'immobilier. Il y a peu ou pas d'entreprises confrontées à la problématique de l'investissement immobilier. Les entreprises ne doivent pas, ou très rarement, avoir une vue sur une durée de 20 ans et plus. Or à mon avis pour comprendre ce qui se joue, il faut faire des simulations sur ce type de durée.
"tout le monde ferait de l'investissement locatif!"
Non parce qu'il faut, soit le faire au juger et le faire à petite échelle, soit le faire avec une bonne connaissance
Pour ma part je rejoins yanis2 et pourtant j'ai investi. Je considère que ce que j'ai acquis se résume surtout à des dettes (emprunts) et que la plus-value potentielle n'est pour l'instant que virtuelle m^me si j'ai réalisé mes investissements en 1999-2000.
Moi aussi j'ai investi en 1999 sur immeuble de 14 locations. Pour le moment les chiffres suivent mes prévisions initiales. Mais la situation à ce jour n'est que le début. Faut voir les chiffres après 15, 20 ans. soit en terme de patrimoine net estimé, soit en terme de revenu d'exploitation.
"Alors qu'un locataire qui place 700euros / mois sur un compte épargne sur 15ans peut raisonner sur du concret."
Il n'y a pas de comparaison possible. Dans mon investissement, je n'ai pas mis un centime mais seulement de mon temps.
Placer 700 euros sur 15 ans à, admettons, 4 % net donne 173537 euros a terme. Avec mon investissement J'obtiens plus du double (avec des prévisions raisonnables et sans mettre un centime (mais du temps)
A mon avis en immobilier il ne faut pas être trop pressé afin de pouvoir respecter ses partenaires. Le locataire qui est la source du revenu et qui demande à avoir quelque chose de correct pour le prix, les impôts qui veulent la quote-part sur une activité qui rapporte, le banquier qui demande le retour de son prêt avec un minimum de risque
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 22:46:41
|
Citation :
tant mieux pour nous, tant pis pour vous. Car il y aurait un emballement trop grand des prix et les banques augmenteraient les taux, loi de l'offre et de la demande oblige.
Là j'avoue ne pas bien comprendre! Ce n'est pas mon comportement (à la marge pour l'instant) qui va influencer le marché mais plutôt le votre : suiveur!
Je trouve vraiment dommage que personne n'essaie d'anticiper les modifications futures du marché alors que ce marché est en pleine mutation.
On se contente de discours tout fait. "Cela fait 30ans", "on a toujours besoin d'un toit" ...
Alors c'est sûr à l'instant "t" vos discours vous donnent raison.
Mais cela ne durera pas, j'en suis convaincu.
Par ailleurs, mathieu,
Citation :
Moi aussi j'ai investi en 1999 sur immeuble de 14 locations. Pour le moment les chiffres suivent mes prévisions initiales.
Bizarre, pourtant vous m'avez soutenu que les charges évoluaient au rythme de l'inflation. Aujourd'hui ces charges explosent:chauffage, assurance, contrat d'entretien pour les chaudières... Et vos prévisions sont justes. On ne doit pas vivre dans le même monde!
Citation :
Déjà moins d'accord dans le cadre de l'immobilier. Il y a peu ou pas d'entreprises confrontées à la problématique de l'investissement immobilier. Les entreprises ne doivent pas, ou très rarement, avoir une vue sur une durée de 20 ans et plus. Or à mon avis pour comprendre ce qui se joue, il faut faire des simulations sur ce type de durée.
Alors endettez-vous et endettez-vous encore et encore !
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 22:52:49
|
Citation :
D'abord dans un bilan, le bien immo fait partie intégrante du capital pour sa valeur expertisée
Là encore il y a confusion des genres.
Si vous avez des problèmes à règler vos mensualités, je suis sûr que la banque vous dira "mon cher Ankou, ne vous inquiétez, vos actifs pourront règler toutes vos dettes"
Soyons sérieux!
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 08:55:45
|
Citation :
mathieu68 :
"Placer 700 euros sur 15 ans à, admettons, 4 % net donne 173537 euros a terme. Avec mon investissement J'obtiens plus du double (avec des prévisions raisonnables et sans mettre un centime (mais du temps)"
Non c'est du virtuel!! Vous ne savez absolument pas quelle sera la situation dans 15-20ans : vous êtes optimiste et c'est normal, c'est humain. Personne n'investit en pensant à une moins-value de -100%.
le marché qui existera dans 15-20ans sera le vrai juge.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 09:07:33
|
Après le chauffeur de taxi c'est maintenant le journal TV de 20h qui parle d'immo
Hier soir le journal de France2 a parlé de l'étude qui propose de passer la durée max de prêt de 35 à 50 ans, exemple à l'appuie bien sûr d'une jeune parisienne qui n'hésitait pas une seconde à signer un prêt de 25ans pour je la cite à peu près "ne pas avoir des mensualités de remboursement supérieure à mon loyer actuel"
Le monde est fouuuuuuuu 
-------
Nicolas |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 09:29:16
|
« Bizarre, pourtant vous m'avez soutenu que les charges évoluaient au rythme de l'inflation. Aujourd'hui ces charges explosent:chauffage, assurance, contrat d'entretien pour les chaudières... Et vos prévisions sont justes. On ne doit pas vivre dans le même monde! »
Personnellement, je parle d’investissement locatif, cela n’a pas l’air d’être votre cas. Hormis l’assurance, vous parlez de charges de locataires qui n’ont rien à voir avec le prévisionnel de l’investissement locatif. Et le poste assurance et son augmentation n’a que très peu de répercussion
Le problème qui est soulevé dans les derniers messages, est de savoir si l’investissement immobilier locatif génère une plus-value dans le temps.
Cette plus-value peut-elle être estimée ou au contraire faut-il ne pas en tenir compte. Quel incidence sur le calcul de la rentabilité ?
Personnellement, je pense que l’évaluation d’une plus-value potentielle est importante pour l’investisseur sur le long terme car elle représente bien 50 % de sa rentabilité. Il est donc intéressant et nécessaire d’étudier les facteurs de risques de non réalisation de cette plus-value afin de guider les choix d’investissement.
Sur ce sujet, et si je peux me permettre, j’ai trouvé à ce jour deux ouvrages qui parle, entre autre, de la question
« Les principes de l’investissement immobiliers » Christian GUAY
« L’investissement immobiliers » Dominique ACHOUR et Bernard COLOOS
Merci pour vos avis
|
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 09:40:14
|
Sur le sujet des prêts à long terme :
Je trouve bizarre le raisonnement des banques. Les crédits très long sont réservés au acquisition résidence principale et pour des jeunes.
Personnellement, j’ai l’impression qu’il y a bien moins de risque à proposer un crédit long sur un investissement locatif (après vérification de la viabilité du bien)
Un crédit sur 50 ans pour du locatif, je suis preneur, mais pas sur ma résidence principale.
Vos avis
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 10:12:47
|
Mon avis est simple: que ce soit pour la résidence ppal ou investissement locatif, c'est RIDICULE. 
L'emprunt est une chose sérieuse qui se maitrise, il ne faut surtout pas laisser les banques piloter à notre place cet outil puissant mais dangeureux pour ceux qui ne savent pas et se laissent embobiner
Il est INDISPENSABLE dans l'investissement locatif, et sa durée est fonction des plans stratégiques utilisés et de très nombreux paramètres généraux, personnels, etc, etc. Je ne connais aucun cas où il est intéressant de dépasser les 15 ans, même avec des taux bas, comme semblait expliquer nos journalistes TV. Peut-être prêt à taux zéro, et encore! mais ce n'est pas pour moi.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Frénésie pour l'immobilier locatif
Forum fermé
