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 Sujet  |
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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 11 avr. 2005 : 10:42:29
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Prêts très long terme ??
Non c'est trop dangereux. Les 20premières années vous donnez surtout à la banque.
Les prêts sur 15ans-20ans me semblent les plus appropriés, ils offrent plus de latitude pour le contractant en cas de reventes forcées suite à des pépins divers et variés.
De façon générale on dépend déjà assez des banques comme ça. Les banques en proposant ce genre de prêts assurent d'abord leur propre avenir.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 11:36:36
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mathieu68,
Comme vous le savez sans doute nous sommes à la veille d'un chamboulement démographique, le rapport entre l'offre et la demande de logements va s'inverser dans les années à venir.
Or vous savez aussi que le nombre de constructions augmentent en ce moment. D'ailleurs, les investisseurs Robien risquent de déchanter assez vite face à la pénurie de locataires prévisibles dans les 10ans.
Pour ces raisons, personnellement je n'attendrai pas 2015-2020 pour revendre ce que j'ai acquis en 2000. Mieux vaut 1 tu l'as que 2 tu l'auras.
bp |
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yanis2
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601 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 12:37:05
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Entièrement d'accord avec vous Bprudhon!
Par ailleurs les besoins de logement seront très différent dans les dix prochaines années.
Le chamboulement sera quantitatif mais aussi qualitatif.
Une personne de plus de 60 ans acceptera-t-elle un logement
-difficile d'accés
-sans ascenceur
-sur le bord d'une route
-loin de tous centres hospitaliers
-....
Les gens auront toujours besoin d'un toit Mathieu :
- mais qui seront ces gens en majorité : actif ou retraité
-quels seront leurs besoins
- faudra-t-il toujours acheter près d'une gare ou prés de centre de soins
- les résidences de qualité ne vont-elles pas développer des services pour aider ces majors?
-....
des changements énormes se profilent à l'horizon, mais vous refusez de les prendre en compte
Enfin vous affirmez que l'évolution des charges courantes n'ont que peu d'impact. Je vous rappelle que la taxe foncière va évoluer de + de 20% sur 2005. Sur un immeuble de 14 logement ça pèse!!!
Sauf si vos logements sont très petits!!!!lol |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 12:52:27
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Je penche largement pour le scenario établit par yanis.
Les investissements réalisés en périphérie des villes seront les premiers à "trinquer" c-à-d à subir une grosse décote lorsque la pénurie de locataires sera là. J'aurais tendance à conseiller à ceux qui y ont investi de s'en défaire dans les 5ans à venir, de récupérer une éventuelle pplus-value, de la placer sur un placement sûr pour éventuellement la réinvestir en fonction de la situation de connaîtra le marché dans 10-15ans. En effet, les opportunité à ce moment-là n'auront plus rien à voir avec celles d'aujourd'hui.
Personnellement je ne miserais pas 1 kopek sur les Robien excentrés.
A bon entendeur ...
bp |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 12:59:03
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| Et moi pas un Euro, itou pour les besson, robien, même panier. Il faut fuir ce type d'investissement. |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 13:28:54
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http://www.lesechos.fr/patrimoine/actualite/02562.htm
08/04/2005 - 09:43:31
Investissement Robien: attention au marché locatif
Dans les villes moyennes, les investisseurs risquent de se retrouver avec un bien inoccupé.
Tout placement assorti d'un avantage fiscal ne présente pas que des atouts. Victime de son succès, le dispositif Robien destiné aux particuliers investissant dans l'immobilier neuf a la fâcheuse tendance d'alimenter la hausse des prix dans ce secteur. Mais depuis quelques mois, il s'accompagne d'un autre effet pervers: celui de créer une pléthore d'offre locative. En particulier dans les villes moyennes où la demande ne parvient pas à absorber les nouveaux logements mis sur le marché. Cette tendance risque de s'accentuer avec les livraisons de programmes immobiliers. D'où le risque pour l'investisseur d'être obligé de lâcher du lest sur le montant du loyer estimé dans son montage financier, ou pire, de se retrouver avec un logement inoccupé et de voir son amortissement remis en cause par le fisc. « A l'époque du dispositif Méhaignerie, la surabondance de l'offre avait finalement été absorbée par des locataires qui avaient quitté le secteur public pour se loger dans le parc privé », se souvient Jean Claude Szalenieck, à la tête des Espaces Immobiliers de BNP Paribas. Même si ce « transfert » risque de nouveau de se produire, un nombre croissant de maires n'accordent des permis de construire qu'à des programmes destinés certes à des investisseurs, mais également à des accédants.
Face à cette situation préoccupante, les candidats à l'investissement immobilier neuf ont intérêt à redoubler de prudence. Se déplacer avant de s'engager permet de vérifier l'adéquation du prix de vente par rapport au secteur géographique, de s'assurer du nombre de programmes en cours de commercialisation et d'évaluer l'importance du marché locatif. Une donnée à ne pas sous-estimer à une période où les locataires, qui empruntent sur une longue durée, peuvent devenir propriétaires quasiment pour le prix d'un loyer.
M.D
-------
Nicolas |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 13:51:38
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Je maintiens, l'investissement immobilier neuf n'a aucun intérêt, rentabilité faible, risques élevés, contraintes, peu de déductions fiscales ou alors elles sont subordonnées à des impératifs fous.
De l'ancien, bien placé, de qualité, ciblé sur une population de locataires sans risques......... |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 14:54:37
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"De l'ancien, bien placé, de qualité, ciblé sur une population de locataires sans risques........."
Là aussi pour ce type d'ancien, le prix au m2 est élevé et donc la rentabilité faiblarde comme pour le neuf, la défiscalisation en moins.
bp |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 15:17:46
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
"De l'ancien, bien placé, de qualité, ciblé sur une population de locataires sans risques........."
Là aussi pour ce type d'ancien, le prix au m2 est élevé et donc la rentabilité faiblarde comme pour le neuf, la défiscalisation en moins.
bp
Oui, je n'ai fait que 9.6% en net sur celui acheté en 1990, mais celui de 1994 va me rapporter plus |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 15:35:25
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Tou dépend ce que vous appelez "net". Net d'impôts, de charges ??
Quoi qu'il en soit , il est actuellement difficile de faire du 10% net avec des 4-5000euros/m2 dans l'ancien bien coté.
bp |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 15:44:54
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Tou dépend ce que vous appelez "net". Net d'impôts, de charges ??
Quoi qu'il en soit , il est actuellement difficile de faire du 10% net avec des 4-5000euros/m2 dans l'ancien bien coté.
bp
net dans ma poche
mon exemple de 1990 maison achetée 1800 revendu 2700 loyer mensuel 1450 |
Edité par - Ankou le 12 avr. 2005 07:05:44 |
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 23:29:42
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Bonjour à tous,
pour répondre à Mathieu68,
"Un crédit sur 50 ans pour du locatif, je suis preneur, mais pas sur ma résidence principale. "
Ben, moi aussi, car si la loi sur la durée des cautions hypothécaires
passe de 35 ans à 50 ans entrainant par la même d'autant la durée des
prêts bancaires, cela voudra dire, à mon avis que les prix actuels
de l'immobilier repartirons de plus belles, me permettant ainsi une
belle plus-value lors de la revente.
Qu'en pensez-vous ?
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 09:29:55
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Citation :
Initialement entré par picsou
Bonjour à tous,
pour répondre à Mathieu68,
"Un crédit sur 50 ans pour du locatif, je suis preneur, mais pas sur ma résidence principale. "
Ben, moi aussi, car si la loi sur la durée des cautions hypothécaires
passe de 35 ans à 50 ans entrainant par la même d'autant la durée des
prêts bancaires, cela voudra dire, à mon avis que les prix actuels
de l'immobilier repartirons de plus belles, me permettant ainsi une
belle plus-value lors de la revente.
Qu'en pensez-vous ?
J'en pense que si on commence à entendre ce type de raisonnement on n'est plus très loin de l'explosion de la bulle. |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 10:31:06
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Bon, le sujet va bientôt fêter ces 1an. Son initiateur, Prados, prédisait un krach. Le fait est que sa prédiction ne s'est pas réalisée.
Autant je ne suis pas partisan de cette idée de krach autant je ne crois pas non plus à une hausse continuelle des prix au m2.
Tout bêtement parce qu'on attendra fatalement un point où il y aura de moins en moins d'acheteurs capable d'acheter à ces niveaux de prix. Le marché devrait s'autoréguler.
Les astuces destinées à augmenter artificiellement le niveau de solvabilité ne sont que des vraies-fausses bonnes idées.
Pour les prêts à 50ans c'est ce qu'on peut envisager de pire. D'une part, cela n'empêchera pas les prix de s'autoréguler (du fait du manque d'acheteurs solvables surtout dans une situation économique morose avec montée du chômage et des précarités en tous genres), d'autre part augmentera le nb de dossiers de surendettement à la banque de france.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:09:24
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Au sujet des prêts sur 50 ans:
Sachez qu'en Angleterre et en Suisse (il y en a certainement d'autres) ça existe depuis des années. Et c'est pas pour autant qu'il y a plus de surendettement ou d'envolée des prix.
En Suisse par exemple (Genève en tout cas) les prix ont aussi augmentés depuis quelques années mais dans des proportions bien moindre que chez nous (+15% sur 4 ans). Ceci dit, le marché est très particulier car ils sont très limités en termes de foncier et les PC sont acceptés au compte goutte. Ce qui est difficile c'est de trouver quelquechose à acheter pas de le financer.
Personellement, je ne serai pas contre un aménagement à la hausse de la durée d'endettement. Ca permettrai à beaucoup d'acheter, certes sur beaucoup plus longtemps et plus cher in finé mais au moins ils pourraient avoir leur 'chez soi'.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:47:51
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Citation :
Ca permettrai à beaucoup d'acheter, certes sur beaucoup plus longtemps et plus cher in finé mais au moins ils pourraient avoir leur 'chez soi'.
C'est bien sûr louable. Cette histoire de prêts sur 50ans ressemble à un cadeau, certes, mais empoisonné.
Il faut se méfier des solutions simples voire simplistes.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 14:49:44
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Prenons l'exemple d'une maison en banlieue de Rennes . La moyenne tourne à 230000euros.
La mensualité est de 1470euros sur 20ans cout total = 122000
de 1 194 € sur 30ans cout total = 200000
serait de 800 € sur 50ans cout total = 300000 (estimation)
Pour le prêt 30ans , le cap restant du est de 150000 € au bout de 15ans soit 65% des 230000 de départ. Alors imaginez pour un prêt sur 50ans !!
Compte tenu des nombreux aléas socio-démographico-économiques à venir , la valeur de ce pavillon en banlieue de Rennes pourrait très bien voir sa valeur réduite à 65% de sa valeur d'achat en 2005 (soit une chute de 35%). Et ceci n'est pas aberrant du tout quand on sait que de 1994 à 1998 les prix ont chuté de 40% (soit 10%/an).
Pour un prêt sur 50ans ce serait encore pire.
Devenir propriétaire, oui. Mais propriétaire ne rime pas avec suicidaire. De plus , on ne devient vraiment proprio qu'à l'extinction de l'emprunt. Et cela est vrai pour tous les emprunts qu'ils soient sur 15ans ou sur 50ans.
bp |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 07:59:40
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Les banquier prètent sur des durées très longues, car ils tiennent compte des changement moyen d habitation, 7 ans m avait on dit, donc des remboursements anticipés de ces prêts lors des reventes.
Comme souvent, les reventes génèrent du capital restant au propriétaire, cela lui permet de repartir sur un autre projet par la suite.
++
eric |
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mathieu68
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409 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 08:39:42
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"Pour le prêt 30ans , le cap restant du est de 150000 € au bout de 15ans soit 65% des 230000 de départ. Alors imaginez pour un prêt sur 50ans !!".
L'idée principale d'un financement long est de tabler sur une dévolorisation de l'argent que l'on estime proche de l'argent.
Donc, si au bout de 15 ans on obtient un capital de 150000 à payer que l'on actualise cet argent à l'époque 0, à un taux par exemple de 2.5 %, on obtient un montant de 103591. Par rapport au 230000, on est à 45 %.
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