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L'arrêt rapporté a permis à la troisième chambre de préciser les termes de la comparaison en répondant à une question nouvelle : la comparaison doit-elle se faire par rapport à la valeur nominale de loyers restant à courir ou à leur valeur actualisée, même si ce mécanisme d'actualisation n'a pas été prévu par le contrat ?

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Pour 2006 la FNAIM table sur un nombre de transactions encore nettement au dessus des 600.000 et une hausse des prix de 6%...

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Les autres peuvent se permettre de payer plus cher puisqu'en grande majorité ils vendent un bien pour en acheter un autre, finançant ainsi la hausse du bien acheté avec la plus-value du bien vendu !

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http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=434
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On relève ainsi qu’en 2004, la part des ouvriers et des employés parmi les accédants à la propriété était de 33,8%, contre 40,4% en 1999. A contrario, les cadres supérieurs/professions libérales et les professions intermédiaires représentaient à elles deux 61,2% en 2004, contre 46,4% en 1999. La hausse des prix a également pénalisé les agriculteurs et les commerçants. De 6,7% en 1999, ils ne sont plus que 2 % à acheter en 2004. Quant aux inactifs et aux retraités, ils sont deux fois moins nombreux à acquérir un bien immobilier en 2004 qu’en 1999, à 3% seulement contre 6,5% auparavant !
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L'Observatoire des marchés de l'ancien, alimenté à partir des transactions des quelque 10.000 adhérents de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), n'affiche toujours pas de baisse des prix (+10,3% en 2005) ni de baisse significative des transactions (625.000 pour la France entière, soit très près du plus haut absolu de 2002) ; cet Observatoire, réalisé par l'unité d'études statistiques du professeur Michel Mouillart, de l'Université Paris X Nanterre, est la principale base statistique instantanée sur le marché immobilier résidentiel, l'INSEE publiant un indice en partenariat avec les notaires, mais avec deux trimestres de retard ; ses valeurs concordent en général assez bien avec les chiffres publiés par la FNAIM.

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Et de fait, l'Observatoire du financement du logement, autre "Observatoire" opéré par le même professeur Mouillart, révèle que depuis 1998 les revenus des acquéreurs immobiliers se sont accrus en moyenne de 6% par an alors que ceux de l'ensemble des français n'ont augmenté que de moitié moins...

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Autre phénomène expliquant la capacité d'absorption du marché : le recul de la part des primo-accédants , les seuls qui en fait subissent de plein fouet les effets de la hausse des prix, et plus encore dans les villes chères, là où les niveaux de prix sont élevés !

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625.000 pour la France entière, soit très près du plus haut absolu de 2002

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"Boule de cristal" par Françoise Vaysse

Baisseront ? Baisseront pas?
Les affirmations du directeur général du groupe de presse "de particulier à particulier", selon lesquelles les prix de l'immobilier allaient baisser de 30 à 40% dans les cinq ans à venir", ont relancé les supputations sur l'évolution du marché du logement.
Depuis ces déclarations, les professionnels de l'immobilier montent au créneau pour s'inscrire en faux contre cette prévision: s'ils concèdent un ralentissement de la hausse des prix en 2005, ils jurent la main sur le cœur qu'aucune baisse n'interviendra cette année. Et ils affirment qu'en 2006, les prix devraient encore augmenter de 10%, selon Century 21 (un des grands réseaux d'agents immobiliers) ou de 6 à 7%, si l'on en croit la FNAIM. Pour mémoire, ils ont doublé entre 1998 et 2004.
On comprend leur attitude: s'il est conditionné par des facteurs bassement économiques, le marché immobilier comporte aussi une grande part de psychologique. Et si les acheteurs se mettent dans l'idée que les prix vont baisser, ils vont se mettre en position d'attente et la machine risque de se gripper!
Pourtant des clignotants s'allument: par exemple, au quatrième trimestre, les prix de l'ancien ont reculé de 1,1%. Mais la FNAIM assure que l'on a déjà assisté à ce phénomène l'an passé. On voit aussi les biens et les régions les plus chères plafonner…Mais on assiste à une profonde mutation du marché, sur lequel les catégories socio-professionnelles les mieux nanties sont désormais de plus en plus présentes, au détriment des ménages modestes. Souvent, elles nourrissent la hausse en revendant cher un premier bien en leur possession pour en racheter - tout aussi cher - un second.
Plutôt que de consulter sa boule de cristal, peut-être faut-il s'adresser à d'autres experts…à des économistes plurisectoriels, par exemple, comme ceux de LCL – Le Crédit Lyonnais qui estiment "qu'on se rapproche d'un haut de cycle". Si tel était le cas, deux possibilités seraient alors ouvertes: soit une stagnation des prix à haut niveau, soit une baisse. Reste à savoir, alors, si la baisse serait lente ou brusque... autrement dit, en ces temps de neige, si l'on est sur une piste verte ou sur une piste noire.

Françoise Vaysse est chef du service Economie-Entreprises du Moniteur

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Reste à savoir, alors, si la baisse serait lente ou brusque... autrement dit, en ces temps de neige, si l'on est sur une piste verte ou sur une piste noire.

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Initialement entré par vttdechaine
.......Mais n'y a-t-il que l'immobilier pour investir pour sa retraite ? Posez la question à votre banquier et surfez un peu sur le net........
Expliquez moi, messieurs les haussiers, la méthode de calcul de la FNAIM sur les augmentations des prix des logements ?
Quel est l'intérêt de la calculer de cette façon ?.....

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Une piste, qu'elle soit verte ou noire, c'est bien dans les 2 cas.... une descente.

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http://www.anena.org/jurisque/reglement3/secusecds/c061187.htm

Circulaire du 6 novembre 1987
Arrêtés municipaux relatifs à la sécurité sur les pistes de ski alpin et de ski de fond.

RECOMMANDATIONS RELATIVES AUX CRITERES D'APPRECIATION DE LA DIFFICULTE TECHNIQUE DES PISTES DE SKI DE FOND
(en application de l'article 2 de l'arrêté)

PISTE VERTE
Piste facile destinée essentiellement aux skieurs débutants, sur laquelle la progression ne doit pas nécessiter l'usage de gestes de freinage.
Profil général : plat ou légèrement vallonné.
Portions en descente : régulières, suffisamment courtes pour éviter un accroissement important de la vitesse, et suivies d'un replat facilitant le ralentissement naturel des skieurs.
Courbes : longues, régulières, en terrain dégagé.

A exclure :
les ruptures de pentes importantes,
les dévers,
les courbes trop fermées.

PISTE BLEUE
Piste de difficulté moyenne destinée aux skieurs débrouillés capables de maîtriser leur allure et de réaliser de petits changements de direction à vitesse modérée.
Profil général : vallonné.
Portions en descente : engendrent une vitesse modérée et sont suivies d'un espace dégagé et relativement plat.
Courbes : longues, régulières, en terrain dégagé.

A exclure :
les ruptures de pente trop accentuées, les forts dévers,
les courbes très fermées.

PISTE ROUGE
Piste difficile destinée aux skieurs confirmés capables de maîtriser leur vitesse ainsi que les changements de direction.
Profil général : très vallonné.
Portions en descente : peuvent engendrer une vitesse élevée, qui ne met pas les skieurs en difficulté.
A exclure : les virages fermés en descente.

PISTE NOIRE
Piste très difficile destinée aux très bons skieurs. Elle peut comporter toutes les difficultés techniques.
Descentes très rapides : suivies d'un espace dégagé. A exclure : les reliefs non compatibles avec la pratique usuelle du ski de fond.

N.B. : il est important lors du classement d'une piste de tenir compte des conditions de neige les plus glissantes (neige gelée).

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Le Crédit Lyonnais qui estiment "qu'on se rapproche d'un haut de cycle". Si tel était le cas, deux possibilités seraient alors ouvertes: soit une stagnation des prix à haut niveau, soit une baisse. Reste à savoir, alors, si la baisse serait lente ou brusque... autrement dit, en ces temps de neige, si l'on est sur une piste verte ou sur une piste noire.

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Un banquier aujourd'hui ne gagne rien sur l'immobilier, et bienheureux ceux qui ne perdent pas, mais ça reste un produit d'appel!

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Enfin, je trouve, à titre personnel, que c'est un "lissage" qui n'est pas incohérent pour l'immobilier. Y aura-t-il autant de remarques de baissiers sur cet indice, dans quelques années lorsque le peak bas sera atteint? donc en pleine hausse? En espérant que la FNAIM ne modifie pas son indice

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Et puisque j'en suis à envoyer des fleurs : quelle longévité pour ce post ! Preuve -s'il en faut- de la qualité des interventions, celles de son créateur comme les autres.

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Sans rancune

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Les banques ne gagnent rien sur l'immobilier ?? Et les prêts alors ?? Les banquiers n'en profitent pas, peut-être ? Le mien oui, en tout cas ...
Avec des taux qui n'ont cessé de baisser ces dernières années, tous les prêts à taux fixe sont pour l'instant très rentables pour les banques. Sans compter bien sûr les 'frais de dossier', et surtout les produits annexes, ouverture d'un compte avec carte bleue et forfait de services, souscription de parts sociales, produits d'épargne... les banquiers s'en donnent à coeur joie !

A.T.

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