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Je vais racheter le restaurant de mes parents avec une maison d'habitation . Ce restaurant est mis aujourd'hui en location gérance à ma soeur qui va se retirer. Un expert immobilier est passé pour estimer la valeur du bien incluant le fond de commerce. (valeur globale X). Pour cette estimation, une approche a été de se baser sur le montant de la location gérance (valeur Y). Comme mes parents sont propriétaires des murs et du fond, ils n'ont fait qu'un seul contrat (intitulé location gérance de fond de commerce) il ne perçoivent aucun loyer pour les murs. Implicitement cette location gérance couvrent l'ensemble (murs et fond). Cela a sans doute été une erreur, il leur aurait fallu sans doute faire deux contrats. Comme il doit être effectuer deux actes de cessions ( 1 pour les murs, 1 pour le fond de commerce) nous devons estimer le fond de commerce. Une approche pour estimer la valeur du fond est de se baser sur la vrai valeur de location gérance, c'est à dire celle de la location gérance actuelle déduite de la location des murs qui correspondant environ au 2/3 de Y. Est-ce que cela a du sens ? Cette estimation peut-elle être remise en cause ultérieurement ?
En ce qui concerne la valorisation du fonds, je laisse le soin à un uinaute de vous apporter une réponse adéquate.
Par contre, en ce qui concerne votre interrogation sur un contrat unique, je complète l'intervention d'un autre forum et vous confirme que le fait de ne faire qu'un seul contrat est la meilleure des solutions en cas de location gérance. La redevance comprend la valorisation des lieux et du fonds puisque l'un ne peut s'exploiter sans l'autre.
Les locaux ne sont qu'un accessoire nécessaire à l'exploitation. La fin d'exploitation pour quelque cause que ce soit met automatiquement fin à la location des murs.
Si vous faites un contrat de location gérance lié à un bail commercial voir un bail d'habitation distinct pour les locaux annexes, le fait de mettre fin à la location gérance ne génèrera pas forcément la fin des autres contrats. Dans ce cas, la situation risque d'être ingérable.
Je pensais que le notaire de mes parents avait fait une erreur. Dans ce cas, si je rachète les murs (disons au 30 Juin) et le fond de commerce (avec une promesse de vente, est-ce possible) à la fin du contrat de location de gérance (31 Décembre 2004 voir 31 décembre 2005, je ne peux pas la mettre dehors, c'est ma soeur !!!), je voudrais quand même percevoir un loyer pour la mise à disposition du local. Mes parents peuvent-il me rétrocéder une part de la redevance qu'il percoivent de ma soeur.
Merci Prados,
Mais ce site ne donne les ratios que pour les tabac presse papeterie et pas pour un restaurant.
Pour moi il faut se baser sur le dernier résultat net auquel on applique un ratio que j'aimerais bien connaitre.
Le décalage de date n'est pas simple à gérer, justement à cause de ce que je vous ai précisé plus haut: le titulaire du fonds et du bail doit être la meme personne pour éviter les soucis en matière de résiliation.
Tout gérer en meme temps serait quand même le plus simple. Vous pouvez toujours discuter avec votre soeur pour une résiliation amiable de la location gérance avant la date limite, moyennant indemnité par exemple.
Certaine rédaction du paragraphe "redevance de location gérance" différencient la valorisation des deux parties (murs et fonds). La somme à reverser pour les murs est alors facile à déterminer.
Cependant, pour que vos parents puissent justifier d'un reversement de sommes sur l'immobilier cédé, il faut un lien juridique entre la SCI et vos parents. Cela ne peut être qu'un bail.
Or, faire un bail neuf à un loueur de fonds après la mise en location gérance. Ce n'est pas commun. Meme si on accepte dans le cas précis la non inscription au RCS, le défaut d'exploitation personnelle par un loueur de fonds. Cela merite néanmoins vérification.
Quant à la cession, la promesse va devoir fixer un prix de cession au jour de la signature des actes en tenant compte d'un décalage de 2 ans pour l'exploitation, exploitation qui est en outre effectuée par un tiers ( votre soeur).
Enfin, il reste à vérifier que le délai de 7 ans a effectivement été supprimé
Un peu trop d'interrogations , ne trouvez vous pas ?
Si vous me permettez un petit conseil. Soyez patient, faites tout en meme temps, cela évitera en plus de stresser vos parents.
Vous dites qu'il doit exister un lien juridique entre mes parents et la SCI pour qu'ils rétrocèdent le loyer des murs à celle-ci. Est-ce que la SCI peut établir un bail commercial avec mes parents ? et si oui quel le coût ? Ou puisque mes parents seront associés dans la sci (ma mère : une part, mon père : une part, moi: 998 parts)le lien juridique existe. Est ce suffisant comme lien juridique ?
Dans tous les cas, je ne comprend pourquoi mes parents ne pourrait pas me verser une somme d'argent tous les mois si celles-ci est déclarée dans mes revenus ?
Le souhait que vous emettez n'est malheureusement pas possible. En outre, ils ne pourront pas VOUS verser d'argent. Cela ne pourrait se faire qu'au bénéfice du propriétaire : LA SCI.
Vous omettez une toute petite chose pourtant essentielle, la société civile immobilière est une structure qui existe indépendamment des associés qui la compose. Attention à l'application du droit des sociétés qui doit modifier votre manière de penser "patrimoine"
Le patrimoine des associés correspond aux parts sociales. Le patrimoine de la société est l'immeuble. Ce n'est donc pas le même Là, vous êtes en train de mixer les deux patrimoines ce qui n'est pas autorisé et est contraire au but recherché. Le seul lien ne peut être qu'un bail, mais comme je vous l'ai précisé le montage juridique courant est : un propriétaire de fonds titulaire d'un bail com met en location gérance. Or dans le cas présent, le bail sera consenti après la mise en location gérance. Ce montage mérite une vérification approfondie par le Notaire car ce n'est pas courant.
La rédaction du bail se ferait en même temps que la constitution de la SCI et que la cession immobilière. Le cout vous sera confirmé par le rédacteur car c'est très variable.
Ce n'est pas forcément simple au démarrage mais vous verrez avec un peu de pratique, c'est tout à fait abordable.
je vous confirme que l'Ordonnance 2004-274 du 25 mars 2004 portant simplification du droit et des formalités pour les entreprises a bien modifiée l'article L 144 -3 du Code de Commerce en supprimant l'obligation d'avoir été commercant ... pendant 7 ans Ne reste plus que la partie de phrase : "avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ..."
A propos de ces fameux barêmes Francis Lefèbvre aujourd'hui bien dépassés. Beaucoup d'Experts,dont votre serviteur, utilisent d'autres méthodes. http://site.voila.fr/Fondsdecommerce_esti Mais demander aussi le guide la TRANMISSION DE L'ENTREPRISE publié par la Chambre Régionale de Commerce d'Auvergne (service TRANSCOMMERCE) et que l'on trouve d'ailleurs dans la plupart des chambres de commerces . Une entreprise, un fonds de commerce n'ont de valeur que s'ils dégagent, maintenant ou à terme, un certain profit . Bien cordialement
Estimation d'un fond de commerce
Forum fermé
Posté - 28 avr. 2004 : 11:45:26
