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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 04 août 2004 : 15:13:25
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Bonjour,
A quoi correspond le droit de bail dans un bail commercial ?
Dans certains cas, la fixation de l'indemnité d'éviction ne prend pas en compte la valeur du fonds. C'est le cas lorsque celui-ci, mal exploité, est devenu quasiment inexistant, ou plus encore lorsque l'éviction du locataire ne lui fait pas perdre son fonds, car la clientèle le suivra dans son nouveau local. Ainsi en est-il de certains commerçants hautement spécialisés. Dans ces deux situations, l'indemnité d'éviction sera alors fixée selon la valeur du droit au bail, laquelle est, en pratique, généralement inférieure à la valeur du fonds.
Merci
Sénèque
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 10:12:35
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Bonjour Sénèque,
En fait pour faire court, le droit au bail c'est le bail ou plus exactement le droit d'utilisation des locaux où un fonds est exploité.
Le fonds de commerce, lui, est formé par un ensemble d'éléments : clientèle, achalandage, matériel ... et le droit au bail. On peut vendre le tout (cession de fonds de commerce) ou ne céder que certains éléments comme le fichier client (cession de clientele) ou le droit de bail (cession de droit au bail).
Le formalisme varie et le prix dépend donc de ce que l'on vend (un élément cédé vaut moins cher que quatre)
Pour l'indemnité d'éviction, c'est le même principe. On ne valorise que les éléments qui existent.
A bientot
Fab
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 14:28:09
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Le droit au bail et la réponse coûte aucun carambar, est surtout surtout la possibilité de le céder ce droit au bail.
Donc son prix dépendra du temps qu'il reste au bail à courir.
Un bail tout commerce vaudra plus cher qu'un bail bien précis.
Je ne suis pas à un carambar près, si je savais que sénèque avait l'âge canonique et proche de Mathusalem, je lui donnerai même un paquet de carambars, pour que son appareil dentaire resta accroché... |
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expert13
Contributeur débutant
16 réponses |
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expert13
Contributeur débutant
16 réponses |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 13 août 2004 : 23:45:52
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Vos premiers messages sur les forums sont tous pour promouvoir votre cabinet personnel de conseil en baux commerciaux. Ce n'est pas l'axe du site, des forums en particulier, que d'être le véhicule de telles promotions marchandes.
Voir par ailleurs ma réaction à votre proposition dans le topic 15290 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=15290 ).
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 13 août 2004 23:56:28 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 14 août 2004 : 10:01:26
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Je suis un peu déçu de la réaction de Pierre-Marie.
Etant sur un forum de baux professionnels et commerciaux, je pose des questions.
Expert 13 donne un lien pour lire un rapport, non un lien direct sur son site.
Je suis content qu'il existe de tel expert, ce n'est pas évident à trouver.
Content également de savoir quel travail ils accomplissent.
Sénèque |
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expert13
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 22 août 2004 : 17:47:28
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Je remercie Sénêque de son intervention . En fait Pierre Marie n'a pas lu mes sites qui ont pour 1er objectif : "informer". Mais peut être n'a t'il pas de besoins dans ce domaine , étant lui même un professionnel? On peut le supposer. Alors, qu'il veuille bien en premier lieu apporter des informations utiles aux internautes qui ont de réels problèmes. Il peut laisser sa signature , on ne s'en offusquera pas. Bien cordialement
expert13 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 22 août 2004 : 21:13:14
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Bonjour Expert 13,
Besoin de vos lumières SVP.
Je recherche actuellement la profession capable de chiffrer (valable devant les tribunaux) une indemnité d'éviction pour un local de stockage.
Sans perte de clientèle, sans licenciement.
Le fonds de commerce est sur une adresse mitoyenne.
Il existe toute sorte d'experts.
Ils s'appellent tous experts dans les pages jaunes.
Les greffes donnent les mêmes noms.
- l'un dira précisément quel âge a un bâtiment, comment et avec quoi il a été construit. Comment faut l'entretenir.
il ne donnera aucun tarif.
- l'autre va déterminer le manque d'entretien et va chiffrer le montant des travaux.
- le dernier va estimer l'état actuel du bâtiment et donner sa valeur de vente.
Quel profession va donc déterminer le montant d'éviction ?
On me donne des pistes,
- faut voir avec la taxe professionnelle.
Le local accessoire n'est pas au K-bis.
Les impôts ne veulent rien communiquer de toutes façons. (officiellement)
- c'est en fonction du loyer.
Oui, mais il y a aussi une habitation.
Quel part du loyer attribuer à l'habitation et l'autre au local ?
Et puis, le loyer n'est qu'un élément ....
L'expert pour l'estimation actuelle va oeuvrer cette semaine.
Expertise - moins valeur indemnisation = prix de vente.
Ce sera simple quand nous aurons la bonne profession à joindre.
C'est peut-être un comptable, un notaire, un avocat, un juge, un expert (?)
J'ai contacté l'an passé un professionnel qui avait estimé le loyer que nous pourrions demander.
Il estime les loyers, mais pas le prix de vente, lui !
Dur, dur, quand on est pas puriste dans l'immobilier.
Si vous connaissez cette profession,
merci, merci, merci, merci, merci
Sénèque qui n'est pas du tout professionnel en immobilier
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expert13
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 05:33:47
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Demandez au Greffe du tribunal de Grande instance la liste des experts judiciaires spécialisés dans es loyers commerciaux. Ce sont eux qui seront amenés à calculer les indemnités d'évictions. De plus il y a une Compagnie d'experts judiciaires à Nancy. Vous y avez Mrs DEMAUX,DUMUR,GREMMEL,LALLEMAND et LAURENT. spécialisés dans les loyers et évaluations de fonds de commerces.
Bien cordialement
expert13 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 23 août 2004 : 12:52:13
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Bonjour Expert,
Grand merci.
Pas moyen de trouver la compagnie d'experts.
En revanche, j'ai contacté les greffes du TGI.
En expliquant le cas, la standardiste m'a dirigé directement vers la greffière qui intervient juste après les référés.
La brave dame m'a expliqué un tas de trucs intéressants.
C'est chouette.
L'estimation ne fait pas parti d'un référé.
C'est à titre perso pour inclure dans le prix de vente.
Il y a peu d'experts pour ce genre de mission.
Certains n'étant missionnés que par le tribunal.
il reste un notaire (pas le mien !) en vacances
un expert en vacances
un expert que je connais. Un brave gars débordé qui a eu 8 mois mon dossier sans l'ouvrir.
Je vais le contacter quand même, ne lui demandant qu'un point précis.
On verra bien.
Il existe donc l'expert que nommera le juge demain pour un référé.
Seulement, l'estimation pour éviction n'est pas prévue au programme.
Y a t'il la possibilité de l'inclure dans le référé, mais quand, comment, par qui ?
La greffière a dit que tout était très long.
A partir du moment où le juge nomme l'expert, il faut payer rapidement, ensuite l'affaire suit son cours. Minimum 4 à 6 mois.
Pour nous, il y a 2 aspects différents :
le non entretien (référé)
la vente.
C'est pourquoi je pense qu'il vaut mieux choisir un expert en perso.
Mais le locataire risque en cas de désaccord de contester devant les tribunaux.
C'est peut-être aussi long.
Amicalement
Sénèque |
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indemnites d'eviction et droit de bail
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