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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 30 avr. 2004 : 01:12:10
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Bonjour
Je viens de recevoir un congé article 12 loi de 1948 de mon propriétaire (une SCI familiale)
Quel délai ai-je pour m'y opposer ?
Que puis-je évoquer comme motif étant donné qu'il prétend faire des travaux pour améliorer mon logement, mais que je sais qu'il entend récuperer le logement pour lui et sa famille.
Le fait que la maison que j'occupe soit dans une propriété qui est en partie dans une zone expropriable (enquête d'utilité départementale presque achevée), sans être elle-même expropriable peut-il jouer ?
merci de vos tuyaux
Chris T.
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 10:44:12
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Bonjour,
La première des choses consiste à vérifier que vous êtes bien occupant au sens de la loi de 48, et non locataire. Avez-vous un bail qui n'a jamais été dénoncé ? Avez-vous déjà reçu un congé dit de "pure forme" en application de l'article 4 de la loi ? Si vous avez un bail et jamais reçu de congé, l'article 12 ne vous est pas applicable puisqu'il n'est applicable qu'aux occupants et non aux locataires.
Deuxième précaution : Vérifiez les conditions de forme, notamment si les articles 13 et 13 bis de la loi sont reproduits dans le congé.
Ensuite, le propriétaire, pour pouvoir notifier un congé de l'article 12 doit bénéficier d'une autorisation préalable du ministre du logement. La permis de construire ne peut suffire à justifier de cette autirsation (cass Soc 22-11-1957). Il en résulte que ladite autorisation résulte d'une convention entre l'état et le propriétaire, convention régie par les articles L351-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et notamment les L353-1 et suivants. Les conditions de mise en oeuvre d'une telle convention sont assez lourdes pour un particulier ou une SCI familiale.
Enfin, et uniquement si le congé est valable, soit on vous propose un relogement immédiat, soit vous bénéficiez d'un droit à réintégration dans votre logement rénové.
Au regard de tout ça, et sous réserves que vous ne puissiez arguer des premiers points, un petit courrier recommandé demandant copie de l'autorisation préalable du ministre devrait assurer vos positions, car il serait très étonnant, sauf s'il s'agit de professionnels avertis que les propriétaires aient conclu une convention avec l'état.
Bon courage.
JM GERIN |
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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 14:16:40
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bonjour
Merci de votre réponse.
Pour vous répondre dans l'ordre.
j'ai un bail - jamais dénoncé - sous seing privé
a priori pas considéré avant comme loi de 1948.
j'ai recu le congé article 4
J'ai aussi eu l'autorisation ministérielle et préfectorale de travaux.
reste que je ne suis pas d'accord pour évacuer les lieux.
Que je souhaite m'opposer à ce congé, et que je me demande de quel délai je dispose et quelles est la bonne façon de la faire.
merci
chris T
Chris T. |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 15:09:54
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Re bonjour,
Bon, si vous avez reçu un congé art 4, c'est que le bailleur considère que vous êtes loi de 48 ? OK ?
Donc, si je vous suis, on serait dans le régime du conventionnement. L'issue du conventionnement, c'est de réaliser l'amèlioration des logements (avec aides et prêt conventionné d'où son nom), et de réintégrer l'occupant dans les lieux. Le loyer passe "libre", plus exactement conventionné, et le bénéfice de l'APL doit "normalement" corriger l'augmentation de loyer. OK ?
Avez-vous eu copie de la convention,vous a-t-on proposé un nouveau bail auquel était joint une copie du barême de l'APL, bail qui doit entrer en vigueur après l'exécution des travaux. Vérifiez aussi que le convention a été publiée au fichier immobilier. La convention est normalement assez complète et doit vous indiquer l'objet des travaux, le délai de leur réalisation, le droit des occupants,leurs conditions de relogement provisoire, etc .. C'est pour cette raison que le bailleur doit la joindre.
Dans le cas ou tout est fait dans les règles, vous pouvez refuser la convention, mais à l'expiration du préavis, vous ne bénéficiez plus des dispositions de la loi de 48.
Si vous établissez que la convention n'a pas été faite dans les règles, vous pouvez, dans les six mois suivant la réception du congé, arguer de la nullité de celui-ci et vous allez terminer devant le Tribunal d'Instance.
Vous pouvez aussi prendre le risque de "faire le mort" et d'invoquer la nullité au moment où le propriétaire prendra l'initiative de la procédure. C'est certainement plus risqué !
Pour revenir à votre question initale, et si on est dans le régime du conventionnement, vous êtes à peu près sûr de récupérer votre logement après les travaux.
Les articles L353-7 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation vous seront certainement d'une lecture utile.
La mairie devrait pouvoir aussi renseigner.
Je reste étonné de voir une SCI familiale se lancer là dedans, c'ést généralement l'apannage de société HLM ou de collectivités ..
Pour la suite, il faudrait trouver un avocat connaissant ces sytèmes là, de plus en plus rares. De mon côté, je ne peux guère aller plus loin, ça fait très longtemps que je ne me suis pas intéressé à ces conventions et déjà, à l'époque, je trouvais ça compliqué...
Désolé, mais à votre disposition si je peux encore vous aider, dans la limite de mes connaissances.
JM GERIN |
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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 avr. 2004 : 22:51:54
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Merci bcp pour ces précieuses informations.
je vais vérifier et potasser ce que vous m'indiquez
et je reviens éventuellement vers vous si je n'arrive pas a tout décrypter.
Vive le 1er mai !
Chris T. |
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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 01:22:46
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Bonjour
Il s'est écoulé du temps depuis notre échange.
J'ai fait "le mort" comme vous disiez.
Bien sur mon propriétaire contre attaque. j'ai une assignation pour février. Et je pensais avoir un avocat mais il semble me laisser choir.
Je suis donc inquiète. Auriez des coordonnées d'avocats spécialisés en loi de 1948 à m'indiquer.
Vous parliez de conventionnement. J'ai vérifié je n'ai aucune convention jointe au congé. Juste la demande de permis de contruire détaillée.
Pas non plus d'autorisation ministérielle. Une autorisation préfectorale, et l'accord de la Mairie pour le permis de construire.
Pensez vous que sa demande de congé soit de ce fait nulle.
Ou bien peut-il aussi la faire sans conventionnement.
merci à vous
Chris T
Chris T. |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 10:29:05
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Bonjour,
Quelques renseignements complémentaires :
Etes-vous en secteur sauvegardé ?
Vous-a-t-on indiqué les motifs pour lesquels on vous donne congé ?
S'agit-il de travaux d'amélioration, d'agrandissement, d'addition de construction ?
L'autorisation préfectorale dont vous parlez, est-elle antérieure au congé ? Est-elle antérieure au congé de l'article 4 ?
Le congé, reproduit-il bien l'article 13 et 13 bis de la loi de 48 ?
Vous propose-t-on un logement de remplacement ?
Merci de vos réponse
JM GERIN |
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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 01:54:12
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Bonsoir
Les motifs du congé sont : "congé à valeur de préavis pour quitter les lieux loués" pour effectuer des travaux de réhabilitation de l'immeuble après autorisation du ministre de la construction .... "travaux ayant pour objet d'nentrainer la démolition partielle et reconstruction, augmentation de surface habitable, du nombre de logements et du confort de l'immeuble".
En fait il s'agit d'une rénovation lourde ( la maison étant sans aucun entretien depuis plus de vingt ans) et d'une re-structuration complète puisque la maison est actuellement un F3 + 2 ateliers, et qu'on veut la transformer en un 5 pièces et 2 trois pièces. L'autorisation ministérielle est mentionnée dans le congé mais pas jointe.
L'autorisation préfectorale est datée de février donc antérieure au congé article 12 mais pas au congé article 4.
Oui le congé reproduit l'article 13 et 13bis.
Non il ne propose aucun relogement mais une réintégration dans un 53m2 (au lieu de plus de 250m2 aujourd'hui), sans dédommagement aucun. Et dans un délai de quatre mois (dans des conditions précaires les travaux se poursuivant encore trois mois qui parait au vu des travaux, totalement irréaliste.
Je ne sais pas ce que vous appelez "secteur sauvegardé". Je sais qu'il y a un Plan Local d'Urbanisme en cours, et un prochain de tramway sur la nationale sur laquelle est ma maison. Une partie de la parcelle sera expropriée (par le département) mais pas la maison qui elle est en retrait. Celà répond-il à votre question ?
merci dà vous
Chris T
Chris T. |
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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 16:31:11
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Bonjour et bonne année
J'espère que vous n'étiez pas parti réveilloner à Phuket...
Est-ce que les éléments donnés dans mon dernier mail vous permette d'y voir plus clair, ou vous manque-t-il encore des renseignements ?
cordialement
Chris T. |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 17:52:30
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Bonjour,
Non, non, je suis là, désolé d'avoir été tardif !!
Je viens de relire l'intégralité du sujet : on n'est effectivement pas dans le cadre d'un conventionnement, mais dans le cadre de la reprise article 12. Et pour l'instant, votre propriétaire s'est bien conformé à tout ce à quoi la loi l'oblige puisqu'il vous propose une réintégration dans l'immeuble réhabilité.
Je ne peux que vous conseiller, dans l'ordre de :
réclamer l'autorisation ministérielle ;
Voir à la mairie s'il y a eu permis de démolir et permis de construire, notamment afin d'en vérifier la validité et d'autre part de vérifier aussi que l'augmentation de la surface habitable est "sensible". On peut consulter ces documents aux services techniques de la mairie.
Prendre contact avec un avocat, afin de défendre vos intérêts, votre propriétaire ayant visiblement consulté de son côté. Par ailleurs, il y a pleins de petites choses à vérifier, et que l'on ne peut vérifier qu'après un examen méticuleux du dossier. Il faudrait donc que vous trouviez un avocat.
Bien à vous
JM GERIN |
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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 00:05:27
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Bonsoir
Vous dites réclamer l'autorisation ministérielle. J'ai un peu regardé de mon côté, il semble qu'elle peut être accordée via la Préfecture.
L'autorisation que j'ai de la Préfecture ferait donc office de. Dites moi si je me trompe.
J'ai également le permis de démolir/construire de la mairie, mais il n'y a aucune augmentation de surface dans le projet soumis.
Je vais voir un avocat la semaine prochaine. Avez vous des suggestions à faire sur les "petites choses à vérifier" ?
Par ailleurs je vis depuis le début dans cette maison avec mon ami.
Il n'est pas inscrit au bail, mais vit et travaille (il est artiste) sur place. N'est-il pas occupant, et à ce titre n'aurait-il pas du être informé personnellement du congé comme le stipule l'article 12 ?
Merci à vous
Chris T. |
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lagadu
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 01:27:01
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Pardon, je dis des bétises.
Pour la surface habitable, le projet mentionne 108m2 habitable de plus et plus loin passage de 132 à 240m2 habitables. Et passage de 1 à 3 appartements (un 5 pièces et deux 3 pièces).
A l'heure actuelle j'occupe toute la surface soit un 3 pièces et deux ateliers.
merci
Chris T. |
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