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draregsiavreg
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 Posté - 30 avr. 2004 : 13:29:47
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Bonjour,
Depuis de nombreuses années, j'ai constaté des "erreurs" de calcul dans mon compte individuel d'appel de charge de copropriété. Ces "erreurs" se renouvellent tous les trimestres. Le passage à l'euro en a multiplié le rendement par un peu plus de 6,5. Mon syndic est un des plus gros cabinet de PARIS (B.Z.N).
Il ne s'agit que de quelques centimes à chaque fois, 1 à 3 en général, et toujours dans le même sens. Je précise aussi que ce syndic utilise les rompus pour récupérer les problèmes d'arrondis. Les petits ruisseaux font les grandes rivières...
Ayant quelques notions de mathématiques, j'ai toujours cru que 3x4=12, et non pas 12,02, surtout en comptabilité.
J'ai tout de suite signalé ce problème, qui m'apparaissait mineur au début, ma première lettre (LRAR) au syndic date de 1989. Mais je n'ai à ce jour encore reçu aucune réponse à celle-ci (15 ans déjà !).
Pas plus que je n'ai reçu de réponse à mes questions, posées en AG (je me suis fait traiter publiquement d'emm... par le syndic et les copropriétaires, soutenus par le président du CS.), ni à mes autres lettres, ni non plus lorsque je me suis déplacé (plusieurs fois) chez le syndic pour lui montrer ce qui était évident et que le responsable a reconnu ("vous avez raison, il y a une anomalie, je vais regarder"). Mais aucune rectification n'a été apportée. Il y a eu plus gros une fois.
Ravalement, appels de charges :
..................total à répartir....... . Tantièmes.........Votre quote part
...1er appel......3.427.000,00.......562/100.000........19.259,74
.2ème appel.....3.427.000,00.......562/100.000........19.262,55
.3ème appel.....3.427.000,00.......562/100.000........19.259,74
Autant le calcul des appels 1 et 3 paraissent corrects, autant le second est incorrect. Là, ce n'est pas 1 centime, mais 2,81 francs, et presque tous les autres copropriétaires ont eu des "erreurs" analogues, mais je suis le seul a me plaindre. Le syndic a eu le culot de répondre qu'il devait s'agir d'une erreur d'arrondi !! Or, comme chacun peut le constater, le 1/100.000 de 3.427.000, est exactement 34,27000.
J'ai donc la conviction extrêmement forte que quelqu'un , à l'intérieur du cabinet, magouille et se met dans la poche, centimes après centimes, des sommes rondelettes. Je rappelle que c'est un très, très gros cabinet.
Il y a peu, nous avons reçu, en même temps que l'appel trimetriel de charges, un appel de fonds supplémentaire et distinct baptisé "appel d'écart" de 148 euros, n'ayant aucune justification de répartition particulière (pas d'explication de facture, de différence entre fond de roulement précédent et actuel, de répartition de tantièmes, ni quoi que ce soit). J'ai donc règlé les charges normales (en défalquant les habituels centimes erronés), et ai demandé la justification de cet "appel d'écart" avant de le règler. Je n'ai bien entendu obtenu aucune réponse, et ai même eu droit à une lettre de rappel avec frais à ma charge sur cet "appel d'écart" qui nous a été remboursé quelques jours après que j'ai reçu la lettre de rappel !!!
Plus grave, et en dehors des problèmes de comptabilité (qui doit être exacte au centime près comme me l'a confirmé mon filleul expert comptable), j'ai signalé en août 2003 au syndic que le revêtement d'une colonne de mon balcon avait éclaté (10cmx10cm), laissant supposer que le béton travaillait et que, peut-être, les fers étaient en mauvais état, et qu'il y avait un risque, sans doute pas immédiat, concernant la solidité de l'immeuble, et qu'il convenait cependant de venir voir. Cette colonne, d'environ 30cmx30cm, est une des colonnes qui soutienent le balcon du dessus, et il y a une colonne identique en dessous.
Je n'ai bien entendu obtenu aucune réponse. Je l'ai relancé systématiquement depuis et ai fini par faire une lettre de mise en demeure de répondre sous quinze jours, ce qu'il n'a pas fait.
Bien entendu, le Conseil Syndical a été tenu au courant de toutes ces démarches, et a reçu copie de touites mes lettres. Mais rien ne se passe.
Je passe aussi sur le fait que, pour les déclarations d'IRPP de 2002, les documents fournis par le syndic n'étaient pas conforme à la réglementation et que les services fiscaux ont refusé (à bon droit) les déductions que je déclarais. Que le syndic n'a toujours pas fait le nécéssaire pour que je puisse bénéficier des déductions fiscales et que je paie donc trop d'impôts par sa seule faute. Conseil syndical là aussi au courant.
Mais je suis un emm... paraît-il.
Or je suis lésé, les autres copropriétaires aussi, mais il s'en foutent semble t-il.
Mes questions sont donc :
1 - Comment obliger le syndic à faire ce qu'il doit faire ?
2 - Quelle action judiciaire (15ans ça suffit, la coupe déborde) est possible contre lui, et peut-être même le syndicat au courant qui ne fait rien, pour
a)-. la rectification de mon compte individuel ?
b)-. la prise en compte de la dégradation potentielle et probable de la stucture de l'immeuble ? Quelle est sa responsabilité ? Y at-il défaillance dans l'exécution du contrat de syndic ( même si l'urgence n'est pas immédiate, le fait de ne pas donner suite après plusieurs mois et une non réponse à une mise en demeure paraît aggraver le cas) ?
c)-. obtenir une déclaration conforme pour le fisc (IRPP 2002) ?
3 - Quelle est la responsabilité du Conseil Syndical ? Du syndicat ?
4 - Ai-je eu tort de ne pas payer "l'appel d'écart" qui n'avait aucune justification comptable et de demander une explication avant de le règler, et si oui, le syndic a-t-il eu tort de me faire une lettre de relance assortie de frais, d'autant que cela allait être remboursé très peu de temps après ?
Merci de vos lumières !
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Edité par - draregsiavreg le 07 mai 2004 10:40:40 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 00:06:31
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> Il peut y avoir des rompus de centimes dans une répartition. On en retrouve le solde global dans la comptabilité et il est généralement repris dans le compte annuel, pour solder l'exercice et ...générer un nouveau solde de rompus dans l'exercice suivant.
> Le second exemple donné est bien sur aberrant. Il peut s'expliquer techniquement mais doit être exceptionnel et justifie une rectification par le syndic.
> Celui ci doit bien entendu réagir à un signalement comme celui indiqué pour la colonne. Le silence fautif doit être évoqué lors de l'assemblée et sans nécessité, du moins en l'état, d'une procédure. L'inaction du conseil syndicl est aussi coupable.
> Appel d'écart ? 128 euros ? c'est l'assiette globale ou votre quote-part ? Ce n'est pas le solde des charges de l'exercice 2003 ? L'appel d'écart n'existe pas en copropriété et nécessite au moins une explication.
> MAIS : je vous cite Citation :
en défalquant les habituels centimes erronés
: il est évident que si dans les cas normaux de rompus, vous faites vos propres rectifications, il est normal que vous retrouviez un nouvel écart dans la reprise de solde suivante. Sauf dans le cas aberrant de l'exemple 2, il vaut mieux payer la somme réclamée. Normalement le rompu ne joue que sur les centimes, et pas les décimes. Ou alors l'ordinateur du syndic n'est pas très fin.
Ne demandez pas une régularisation sur quinze ans au Tribunal d'Instance ! Le Juge n'apprécierait pas  |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 01:56:58
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J'ai bien dit qu'il est tout à fait normal qu'il y ait des rompus, répartis sur les charges générales, globalement. Ce n'est pas de cela qu'il s'agit.
En effet, l'addition des sommes réclamées à chaque copropriétaire, au prorata de ses tantièmes, ne tombe pas forcément juste, puisqu'au delà des centimes, il y a des décimales non nulles et donc non appelées, en plus ou en moins selon l'arrondi, qui peuvent, une fois sommées, faire quelques centimes, soit perçus en trop, soit dus. C'est bien cette somme qui fait les rompus.
En l'occurence, je me plains que, systématiquement dans les calculs de mon compte individuel, certaines multiplications des charges globales (cela peut être des charges générales, de chauffage, d'ascenceur, cela varie parfois d'un trimestre à l'autre) par mes tantièmes ne tombent pas juste (4x3=12,02 et non 4x3=12,00) et toujours avec une erreur dans un sens qui m'est défavorable de 1 à 3 centimes. Je soupçonne donc de la fraude informatique. Et cela chaque trimestre depuis 15 ans !
Et le syndic ne rectifie jamais, ne tient aucun compte des remarques faites, en AG, dans mes lettres, quand je les lui montre ? JAMAIS DEPUIS 15 ANS.
Or, je ne vois pas comment un ordinateur peut faire une faute systématique de multiplication si quelqu'un n'a pas intrOduit dans le programme cette faute. Un ordinateur est par essence fait pour faire des calculs mathématiques justes, et donner des comptes au centime près, l'imprécision étant d'un ordre de grandeur extrêmement inférieur (au moins après la sixième décimale, mais certainement pas la seconde).
Je n'ai donc aucune raison de payer 12,02, pas plus que 14,81 quand le calcul vérifié me donne 12,00. Je ne vois pas pourquoi :
1) le syndic refuse de rectifier ses comptes,
2) un juge me condamnerai à payer ce que je ne dois manifestement pas,
3) le syndicat refuse de me suivre et de sanctionner l'attitude du syndic,
4) JPM me dit que je dois payer des sommes fausses.
En particulier, que se passerait-il donc si, ayant signé une promesse de vente de mon bien, je me voyais avoir quelques problèmes, le jour de la signature devant le notaire, pour ne pas avoir soldé mon compte, d'après le syndic qui me réclamerait mensongérement des sommes indues, et voir la vente résolue.
Est-il donc permis au syndic de faire des erreurs "mathématiques" de calculs qu'il ne rectifie pas ? Est-ce cela que veut dire JPM ?
Pourquoi donc ne me permettrais-je pas (ce que je ne fais pas, bien entendu) dans ce cas, moi aussi de considérer que je ne paierai pas la facture des plantes qui ne représente que 2 centimes de ma quote part ? C'est du même ordre de raisonnement et on voit bien que ce serait stupide.
Alors doit-on baisser la culotte et se faire spolier, même de quelques centimes chaque trimestre... depuis 15 ans (et cela va encore durer) ?
C'est pourquoi, puisque je ne peux obtenir satisfaction par une voie amiable et raisonnable, je cherche à savoir s'il y a d'autre moyens plus "musclés" de faire entendre raison ?
Quel recours judiciaire ai-je ? Doit-on laisser faire ? N'y at-il pas un délit qui qualifie ce genre de pratiques ?
Le problème est bien que j'ai TOUT fait et que RIEN ne se passe. Je DOIS donc faire quelque chose d'autre et de très fort ! Quinze ans, ça suffit, basta, il y en a marre !
Me fais-je mieux comprendre par cette "sortie" ?
Sans compter le reste (non intervention suite à dégradation de l'immeuble);
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Edité par - draregsiavreg le 02 mai 2004 02:01:17 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 02:17:00
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Bonjour draregsiavreg (facile comme pseudo !),
Le syndic est responsable de sa gestion naze.
Le conseil syndical alerté ne bouge pas.
Le syndicat pas plus...
Donc, s'agissant de vos charges persos, vous montez un bon dossier et vous allez voir un avocat, de préférence spécialisé dans la règlementation en matière de copropriété. Vous pouvez remonter loin dans la compta.
Je m'explique : s'il y eu plantages chaque année, vous l'avez signalé et rien n'a été rectifié. Ca veut dire que toute la compta du syndicat est naze mais pour l'instant il faut s'occuper de vous seul. Concernant vos soldes en début d'exercice, et en fin d'exercice, ils ne pourront pas être justifiés par le syndicat alors qu'ils sont faux et non régularisés.
Mais ceci est valable seulement pour des comptes individuels.
Vous avez eu raison de ne pas payer "l'appel d'écart" qui est injustifié à tel point que le syndic va le rembourser.
En plus vous lui faites un courrier pour lui dire que vous ne paierez pas les frais liés à la "lettre de relance" injustifiée elle aussi, d'autant plus que les 148 € vont être remboursés. Donc tout ça, avec les copies de toutes les lettres adressées au CS ==> avocat.
Toute dépense impose un justificatif.
Pour ce qui concerne la colonne de votre balcon : il y a carence du syndic ET du CS. Donc, la meilleure solution pour les faire bouger est de prévenir le Service de l'Hygiène de votre Mairie.
Ils vous donneront rendez-vous et viendront chez vous constater "le péril" et ensuite ils vont allumer le syndic.
Là, je sais de quoi je parle, puisqu'un cas similaire s'est produit chez des amis. Et croyez-moi le syndic s'est drôlement fait allumer !!!
A bientôt...... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 11:49:12
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DU 31 !!!
Sur la colonne ! il y a carence du syndic, sans aucune doute.
Mais prévenir le service de l'hygiène ?????
Et sur la comptabilité, il est incontestable que 3 x 4 = 12,02 c'est curieux. Il est vrai aussi que l'on peut soit même établir une formule masquée qui donne ce résultat. Dans le bon vieux temps du basic cela donnait :
input var1
input var2
résultat = (var1 * var2) + 0,02
print " résultat = " ; résultat
Pour 3 et 4 on avait bien à l'écran résultat = 12,02
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 15:10:04
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Merci à JPM et à DU31 pour leurs encouragements, ça me fait du bien...
Quelle est la compétence réelle des services de l'hygiène ? Est-ce au titre de da salubrité où de la sécurité qu'ils interviennent ?
Dois-je obligatoirement passer par le ministère d'un avocat pour cette affaire (oui bien sûr si c'est le TGI, normalement agissant, par exemple pour les annulations d'AG et en matière de copropriété), mais n'est-ce pas plutôt le TI (petite somme), où le ministère d'avocat n'est pas nécessaire ?
Y a t-il un délit sur ces deux aspects, compte et carence, donc passible d'un dépôt de plainte et du pénal ? Y a-t-il dans un tel cas la moindre chance d'aboutir au pénal ?
J'ai pensé aussi faire voter une résolution mise à l'ordre du jour complémentaire de l'AG où je demanderai un vote sur le constat de quelques unes des erreurs avec exigence de rectification des écritures comptables, et non pas un simple "remboursement" du trop demandé (je dis bien demandé et non "perçu", puisque je n'ai pas payé ces centimes injustifiés), ce qui n'est pas du tout pareil sur le plan comptable, car, dans ce cas, le syndic le ferait passer en "rompus" de l'exercice, et la personne qui doit probablement se sucrer gentiment sur mon dos (entre autres), se sucrerait sur la copropriété.
Une telle résolution, portant sur un compte individuel manifestement erroné est-elle possible juridiquement (je devrais dire, pour ne pas "choquer" PF BARDE "réglementairement") ou non ?
Pour "rassurer" DU31, j'ai déjà envoyé ma lettre de contestation des frais de relance. Au demeurant d'ailleurs, cette relance avait été faite sur les 148 euros + les 3,xx poussières d'euros justement non justifiés et donc non dus. Elle est donc en plus entachée d'un vice de forme pour une réclamation d'une somme non conforme au seuls 148 euros... Je pense que je ne me trompe pas en disant cela. Non ?
DU31 dit qu'on peut remonter loin dans la comptabilité, c'est à peu près combien "loin" ?
PS TECHNIQUE qui n'a rien à voir :
Je n'ai pas trouvé de barre des tâches sur cet écran de réponse, permettant de mettre en gras, italique, etc, contrairement à ce que j'avais pour mes précédentes contributions. Quelqu'un sait-il pourquoi ?
Les précédentes étaient faites à partir du bouton "nouveau sujet" ou de l'icône "répondre avec citation" (j'effaçais ensuite le texte de la citation), et là j'ai simplement agit avec le bouton "répondre au sujet" du bas de la page.
Comment peut-on surligner, comme on le voit dans certains messages ? |
Edité par - draregsiavreg le 02 mai 2004 15:34:20 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 18:27:44
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Bonjour à tous,
POUR LA COLONNE : Il faut s'adresser à votre Mairie :
Service Direction Générale de l'Architecture
Sécurité Immeubles
Enquêtes Habitat.
Voici l'entête de ce service dans ma ville. J'ai la photocop. sous les yeux. J'ai dit Hygiène car ils sont assez proches l'un de l'autre et je me suis plantée.
Ils agissent très rapidement. Donc foncez !!
Pour ce qui est des comptes individuels. Je sais qu'on peut remonter "loin" puisque le solde en début et fin d'exercice de telle année étant faut, il a effet "boule de neige" sur la suite des exercices. Combien ? Seul un avocat vous dira ce qu'il estime pouvoir remonter "dans le temps". Je pense que quelques exercices devraient suffire.
Attention : j'espère qu'à part ces 148 € et les arrondis vous avez autre chose comme erreurs de compta à présenter à un avocat. Sinon ça n'est pas suffisant pour monter un dossier. Tout au plus, secouer le syndic pour qu'il fasse un peu plus attention à l'avenir...
A bientôt ...... |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 02 mai 2004 : 19:44:31
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Merci DU31 (qui m'a démasqué),
J'ai bien pris note du service ad'hoc et je me renseignerai dès demain matin à la Mairie de Paris 12° où je suis. Cela me paraît une bonne piste en effet.
Pour ce qui est de la compta, il y a plus de QUIZE ANS QUE JE SECOUE sans que rien ne se passe du tout. Ce ne sont pas des erreurs d'arrondis dans les sommes, ce sont des multiplications qui sont fausses, mais de quelques centimes, sauf dans le cas flagrant de l'appel de charges de ravalement, où ce sont plusieurs francs dont ils s'agissait. Et personne ne me suit dans la copropriété, même le CS me donne tort contre l'évidence. Il est donc IMPERATIF que je fasse quelque chose de très fort. Je répète que 15 ans, ça suffit.
Je pense aussi comme DU31 que l'effet boule de neige doit permettre, de proche en proche, de remonter à l'origine des erreurs.
Je me demande si porter ce problème devant la la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence et de la Répression des Fraudes) ne serait pas une solution possible. Est-elle compétente pour ce genre de choses ? Est-ce mieux qu'une action judiciaire ? L'action de la DGCCRF peut-elle être concommittante à une action judiciaire ?
Une action judiciaire serait-elle vouée à l'échec par le seul fait que les sommes sont minimes ? Où serait alors le Droit ? Serait-ce dans ce cas l'autorisation donnée au syndic de faire ce qu'il veut, puisque en toute impunité ?
Je précise que ces "erreurs" trimestrielles changent de place d'un trimestre à l'autre, et ne peuvent donc, à mon humble avis, être le fait d'une erreur du logiciel, sinon elles seraient toujours au même endroit. Ce qui m'incite d'autant plus à imaginer une fraude informatique très bien montée.
PS TECHNIQUE qui n'a rien à voir (suite de mon précédent PS):
J'ai fait ici ma réponse par l'icône "répondre avec citation" et je n'ai pas non plus de barre d'outil. Le problème est donc le même quel que soit le moyen employé pour répondre. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 12:57:27
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Pas le temps de tout relire. Mais êtes-vous membre du CS ? J'ai l'impression que non. Alors pourquoi, depuis 15 ans, n'avez-vous jamais cherché à être membre du CS ? Puisque manifestement vous êtes l'un des seuls à vérifier très soigneusement vos décomptes de charges et les calculs.
Le CS a quand même un certain "pouvoir" et un certain poids vis-à-vis du syndic.
Certains CS (comme chez moi, par exemple) les utilisent à très mauvais escient ; il semblerait,que chez vous, vous auriez pu utiliser vos compétences et connaissances dans l'intérêt des copropriétaires.
Vous ne dites rien de votre syndic : gros cabinet ou petit cabinet ?
Le service informatique de ce cabinet est-il important ? Vous pourriez essayer de faire une "enquête" si vous y arrivez : vous intéresser de près aux personnes qui y travaillent. Ou est-ce le syndic en personne qui fait la comptabilité ? Ou peut-être sa femme ?
Tout cela pour essayer de savoir quelles sont les personnes en place au service comptabilité depuis 15 ans. Vous pourriez prendre prétexte d'une question anodine sur un calcul pour contacter ceux qui sont à l'origine directe de vos calculs de charges. Dans certains cabinets, on vous fournit le nom du correspondant à contacter en matière de comptabilité.
Voilà donc quelques suggestions.
Elisabeth |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 14:09:47
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Citation :
Initialment entrer par Elisabeth
Pas le temps de tout relire. Mais êtes-vous membre du CS ? J'ai l'impression que non. Alors pourquoi [...] ?
Vous ne dites rien de votre syndic : gros cabinet ou petit cabinet ?
Voilà donc quelques suggestions.
Elisabeth
Non, effectivement, je ne suis pas membre du CS, pour des raisons professionnelles, car je suis en déplacement quasi permanent avec des horaires extrêmement irréguliers que je ne maîtrise pas d'un mois sur l'autre, voire d'une semaine sur l'autre. Il me parraît donc très difficile de m'engager au CS.
J'ai aussi signalé que le CS, à part un membre que j'essaie de soutenir de mon mieux, est contre moi, car quasiment "à la botte" du syndic. Le syndic est là depuis la construction de l'immeuble en 1968, comme certains membres du CS...
J'ai par contre dèjà signalé, deux fois au moins, que le syndic est l'un des plus gros cabinets de PARIS. J'ai aussi déjà dit que je m'étais rendu chez eux plusieurs fois et rencontré des responsables qui ont reconnu qu'il y avait un problème, mais n'ont rien fait.
Cependant, l'aimable intervention d'Elizabeth n'apporte pas grand chose de concret aux questions assez précises que j'ai posées. Et je le regrette.
Merci, Elizabeth, de me lire un peu moins vite, vous contaterez que, sauf à être membre du CS, ce que j'estime ne pas pouvoir faire sérieusement, j'ai déjà épuisé TOUTES vos autres suggestions... C'est bien pour celà que je souhaite une aide à partir de cet excellent forum, avec des réponses PRECISES à mes questions...
Relisez moi, Elizabeth, et donnez moi vos réponses, vos contributions sur ce forum m'ont parut plus positives et intéressantes que celle-ci.
PS TECHNIQUE qui n'a rien à voir (suite) :
Merci au webmaster pour avoir récupéré les fonctionnalités d'éditions... Ai vu le forum où on traite du sujet. Par contre, je n'ai toujours pas vu comment on peut surligner un mot. Quelqu'un le sait-il ?
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 03 mai 2004 : 17:19:22
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Citation :
Initialment entrer par DU31
Bonjour à tous,
POUR LA COLONNE : Il faut s'adresser à votre Mairie :
Service Direction Générale de l'Architecture
Sécurité Immeubles
Enquêtes Habitat.
Voici l'entête de ce service dans ma ville. J'ai la photocop. sous les yeux. J'ai dit Hygiène car ils sont assez proches l'un de l'autre et je me suis plantée.
Ils agissent très rapidement. Donc foncez !!
[...]
A bientôt ......
Je me suis renseigné ce matin à la Mairie du 12° (PARIS).
J'ai eu au téléphone le Service de l'Habitat et de l'Hygiène, qui pourraient éventuellement se déclarer compétents, mais ils m'ont dit de m'adresser plutôt à la Préfecture, Service des Périls d'Immeubles. J'ai donc recommencé mon explication au téléphone et on m'a demandé d'écrire, même en l'absence de péril, au sens propre, réel.
Je donne leurs téléphone et adresse si cela peut servir à quelqu'un habitant PARIS :
Préfecture de Police
Service des Périls d'Immeubles
12-14, quai de Gesvres
75004 PARIS
tél. : 01 49 96 34 67
Je suis allé, toujours à la Mairie du 12°, cet après-midi à la permanence de l'ADIL (Association Départementale d'Information sur leLogement) et y ai trouvé quelqu'un de compétent et fort aimable, qui m'a confirmé la démarche auprès de la Préfecture.
Merci encore une fois donc à DU31 qui m'a mis sur une bonne piste.
Une info supplémentaire, grâce à l'ADIL :
Concernant l'IRPP, le syndic est TENU de fournir les éléments nécessaires au calcul des déductions entrant en jeu pour le calcul de l'impôt. Ce serait une réponse ministérielle du 15 octobre 1981.
Il y a donc bien faute du syndic s'il ne le fait pas.
J'ai désespérément recherché ce texte sur internet et ne l'ai pas trouvé. Je n'ai pas vu non plus de réponse précise dans la loi ou le décret. Merci si quelqu'un le connaît de me le citer. |
Edité par - draregsiavreg le 03 mai 2004 18:38:12 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 03:03:41
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Bonjour cher ge....rad...
Vous voyez que je suis de bon conseil quand je sais de quoi je parle. Donc quand j'ai indiqué "Hygiène" je n'étais pas loin : la preuve !
Et j'avais même mentionné le mot "péril" : relisez.....
Donc c'est bien ce Service Péril Immeubles qui était venu chez mes voisins. Cependant les services administratifs à Paris sont divisés d'une façon différente par rapport à certaines villes. LE RESULTAT EST LE MEME ET C'EST TANT MIEUX !!
En effet, il est préférable de leur adresser un courrier en suivi, en détaillant très précisémment votre préjudice et le danger imminent, photographies si vous le pouvez, interventions vaines vis-à-vis du CS et du syndic, etc... Vous allez voir quand ils déboulent (ils vont fixer un rendez-vous), avant de rentrer chez vous, ils font le tour de l'immeuble, regardent partout (comme le GIGN) et je vous dis pas le soufflon pour le syndic et le CS par effet boomerang !!!
C'est un gros immeuble ? Combien de lots ?
Par contre pour l'IRPP qu'attendez-vous exactement du syndic pour les déductions d'impôts : je comprends mal. 
Tenez-nous au courant !!
Amicalement
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 06 mai 2004 : 11:02:19
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Citation :
Initialment entrer par DU31
Bonjour cher ge....rad...
Vous voyez que je suis de bon conseil quand je sais de quoi je parle. Donc quand j'ai indiqué "Hygiène" je n'étais pas loin : la preuve !
Et j'avais même mentionné le mot "péril" : relisez.....
DU31 a toujours raison, ça va finir par être lassant...
C'est bien sûr une plaisanterie. Mais j'ai l'esprit taquin.
Le dossier a été déposé hier midi au "périls d'immeubles", et j'attends le contact de l'architecte pour la visite.
Citation :
C'est un gros immeuble ? Combien de lots ?
L'immeuble a trois bâtiments de 13, 11 et 9 étages... ce n'est pas vraiment petit, même si ce n'est pas énorme.
Citation :
Par contre pour l'IRPP qu'attendez-vous exactement du syndic pour les déductions d'impôts : je comprends mal.
Là je suis déçu, DU31. Relisez... 
Pour l'IRPP, et pour... je reprends donc :
Chaque année un contribuable doit déclarer ses revenus, pour que l'administration l'impose.
Certaines catégories de dépenses permettent, soit en déduction du revenu imposable, soit en dégrèvemnt de l'impôt, de payer un peu moins d'impôts.
Il en est ainsi de certains travaux effectués dans les immeubles, au titre de la résidence principale...
Or seul le syndic, qui gère l'immeuble peut connaître, grâce aux factures des entreprises, quelle est la part des travaux déductibles.
Et mon syndic, m'a donné une attestation ne répondant pas à ce que souhaite l'administration, qui, pour 2002, n'autorise que la déduction des matériaux.
Aprés maintes réclamations et une mise en demeure, mon syndic ne répond pas à ma demande et je dois donc payer, par sa seule faute, un impôt (IRPP 2002) plus important que je ne le devrais.
Je cherchais donc à savoir s'il existait un texte quelconque obligeant le syndic sur ce sujet. Ma question était bien celle-là.
J'ai trouvé une réponse partielle grâce à l'ADIL, et ce matin à l'ANIL (Association Départementale (resp. Nationale) d'Information sur le Logement). C'est de plus gratuit.
Il s'agirait, en l'espèce, de l'application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée (où cela ne paraît pas évident de prime abord), suite à une réponse ministérielle au Sénat du 10 octobre 1981, JO du -date encore inconnue- Page 2019.
Il semble donc bien qu'il y ait une obligation réglementaire à ce sujet.
Pour un néophyte, je ne me débrouille pas trop mal, non ?
Je fonce chercher la page 2019 rue Desaix 15°. Précision sur la date ensuite. La suite au prochain numéro.
Citation :
Tenez-nous au courant !!
Amicalement
Voir juste au-dessus. Sans rancune.......
TRES cordialement.
PS : pendant que je cours rue Desaix, concernant les comptes erronnés, cela ne tombet-il pas très exactement sous la définition de l'escroquerie, passible du pénal (art. 313-1) ?
Citation :
Article 313-1
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
L'escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.
L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375000 euros d'amende.
C'est de nature à faire peur, non ? Mais avant, il faut être sûr qu ça s'applique.
Merci encore DU31. |
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JPM
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Posté - 06 mai 2004 : 15:58:57
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Sur le plan pratique, on doit considérer que le syndic est tenu de fournir les attestations fiscales permettant aun copropriétaires occupants d'effectuer les déductions fiscales. J'ajoute qu'il peut opportunément attirer l'attention des intéressés sur ces possibilités à l'occasion du vote d'un chantier.
Le problème est que cette prestation n'est prévue nulle part. Le problème s'est posé de la même manière pendant des années pour la TVA récupérable par certains copropriétaires ou locataires.
Quand il y a un contrat de syndic, il serait opportun d'inclure une clause à cet égard et de prévoir la rémunération correspondante car cette prestation n'entre pas dans la gestion courante. Son contenu peut être êtremodifié chaque année.
Pour les fournitures de matériaux d'isolation, le syndic doit bien entendu effectuer la ventilation nécessaire et veiller à ce qu'elle figure clairement sur la facture.
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draregsiavreg
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Posté - 06 mai 2004 : 18:03:19
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SUR L'IRPP ET LES OBLIGATIONS DU SYNDIC.
Je reviens de la rue DESAIX (JO), et voici ce que j'ai trouvé. Malheureusement c'est trop ancien pour être en ligne.
Il s'agit bien d'une réponse du Ministre que je vais vous livrer in-extenso, pour ne pas la dénaturer.
On voit que la question s'applique aux copropriétaires bailleurs, et non aux copropriétaires occupants, pour leurs calculs fiscaux et de déduction des revenus fonciers.
Je pense donc que la réponse serait aussi étendue par le juge, en cas de nécessité, au cas des copropriétaires occupants pour les déductions relatives à l'IRPP, vu que c'est le même esprit, cela ne changerait donc pas de nature.
En effet, les termes très généraux employés par le ministre montrent que cela est aussi valable pour les déductions relatives à l'habitation principale ([la comptabilité] devant, naturellement, être établie en prenant en considération les obligations fiscales des propriétaires...). Il n'y a pas restriction aux revenus fonciers dans la réponse, il y a plutôt élargissement.
C'est d'ailleurs une réponse du ministre en charge du budget et non du ministre ne charge du logement.
Il est donc intéressant de noter que cela implique l'obligation du syndic et donc, je pense, la gratuité de la prestation, pour répondre à JPM (en tout cas, pour la ventilation globale, pas forcément pour le calcul individuel). Il le fera payer par ailleurs, dans se honoraires, mais cen'est pas une prestation particulière et complémentaire, au niveau de la comptabilité du syndicat.
On notera aussi un détail, en cas de modification a posteriori des comptes par l'AG : le copropriétaire POURRA soit faire une réclamation, soit faire une déclaration rectificative. Le ministre semble dire qu'il n'y a pas d'OBLIGATION de modifier. Cela est un peu curieux.
Citation :
DEBATS DU SENAT. JO DU 16 OCTOBRE 1981 PAGE 2019
BUDGET
Revenus fonciers : déclarations
100 -- 12 juin 1981. -- M. Jean Francou expose à M. le ministre délégué auprès du ministre de l'économie et des finances, chargé du budget, les difficultés que rencontrent les bénéficiaires de revenus fonciers pour établir correctement leur déclaration annuelle de revenu. En effet, pour être déductibles du revenu brut, les charges à retenir doivent : d'une part, avoir été effectivement acquittées au cours de l'année d'imposition ; d'autre part, entrer dans une des catégories prévues par la loi. Or, il est fréquent, s'agissant de locaux situés dans des immeubles collectifs : que les charges acquittées au cours de l'année d'imposition correspondent à des provisions réclamées par le syndic de la copropriété, à valoir sur l'ensemble des dépenses exposées, mais dont une partie seulement s'avérera déductible ; que le montant définitif et la nature des charges ne soient connus qu'une fois expiré le délai légal de déclaration (ce délai expire généralement le 28 février et les syndics rendent le plus souvent leurs comptes annuels de gestion plusieurs mois après cette date). Il lui demande donc la méthode préconisée par l'administration pour un établissement correct de la déclaration annuelle des revenus fonciers, dans l'hypothèse -- très fréquente -- ci-dessus évoquée.
Réponse. -- Le syndic n'est pas le mandataire des copropriétaires, mais il est chargé de la tenue de la comptabilité du syndicat. Celle-ci devant, naturellement, être établie en prenant en considération les obligations fiscales des propriétaires des lots, le syndic doit pouvoir fournir en temps utile à ces derniers les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration d'ensemble de leurs revenus et, notamment, le détail des dépenses payées pendant l'année civile au nom de la copropriété. Chaque copropriétaire peut ensuite déterminer sa quote-part en fonction de ses droits. Il est précisé à l'auteur de la question que, si l'examen des comptes annuels en assemblée générale entraîne une modification des données fournies à l'origine, chaque copropriétaire conserve la possibilité soit de présenter une réclamation si les charges déduites étaient inférieures, soit de déposer une déclaration rectificative dans le cas contraire.
__________________
PS : J'espère que ça (n')aura pas (dé)plu à DU31.
Cordialement. |
Edité par - draregsiavreg le 07 mai 2004 01:25:00 |
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JPM
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Posté - 07 mai 2004 : 00:21:17
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Cette réponse ministérielle n'a rien à voir avec votre question.
Elle dit simplement que le syndic doit établir les comptes de charges dans un délai assez bref après la clôture de l'exercice pour que les copropriétaires puisssent les exploiter en vue d'établir leur déclaration fiscale.
Elle présentait, même à l'époque, des lacunes puisqu'elle ignorait l'existence des comptes trimestriels, mais surtout le fait que la date de clôture d'un exercice syndical n'est pas forcément le 31 décembre.
Par contre la loi sur les baux de 1982 imposait aux syndics des prestations particulières. Elles ont été abrogées.
Une réponse ministérielle ne peut créer à la charge de tel ou tel (syndic ou autre, une obligation qui ne figure dans aucun texte.
Et pourtant cette prestation est fort utile; elle est réalisée par la plupart des syndics. Quand il s'agitr d'un compte de travaux, les honoraires correspondants sont inclus en général dans les honoraires sur travaux.
Enfin la prestation ne présente d'intérêt que si l'attestation est individualisée. |
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draregsiavreg
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34 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 01:38:36
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Citation :
Initialment entrer par JPM
Cette réponse ministérielle n'a rien à voir avec votre question.
Elle dit simplement que le syndic doit établir les comptes de charges dans un délai assez bref après la clôture de l'exercice pour que les copropriétaires puisssent les exploiter en vue d'établir leur déclaration fiscale.
Elle présentait, même à l'époque, des lacunes puisqu'elle ignorait l'existence des comptes trimestriels, mais surtout le fait que la date de clôture d'un exercice syndical n'est pas forcément le 31 décembre.
Par contre la loi sur les baux de 1982 imposait aux syndics des prestations particulières. Elles ont été abrogées.
Une réponse ministérielle ne peut créer à la charge de tel ou tel (syndic ou autre, une obligation qui ne figure dans aucun texte.
Et pourtant cette prestation est fort utile; elle est réalisée par la plupart des syndics. Quand il s'agitr d'un compte de travaux, les honoraires correspondants sont inclus en général dans les honoraires sur travaux.
Enfin la prestation ne présente d'intérêt que si l'attestation est individualisée.
Est-ce à dire que le syndic n'a aucune obligation et peut alors impunément me refuser -c'est le cas d'ailleurs- de me donner les éléments me permettant de faire le calcul moi-même, en appliquant les tantièmes ad hoc. Ce qu'accepterait mon inspecteur des impôts, après en avoir discuté avec lui.
Pourtant le ministre dit bien :
"Le syndic [...] est chargé de la tenue de la comptabilité du syndicat. Celle-ci devant, naturellement, être établie en prenant en considération les obligations fiscales des propriétaires des lots, le syndic doit pouvoir fournir en temps utile à ces derniers les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration d'ensemble de leurs revenus [...]". Quitte à ce que chaque copropriétaire calcule sa quote part.
Elle dit bien que le syndic doit donner les éléments ad hoc. De plus les gens de l'ADNIL et de l'ADIL m'ont confirmé cette "obligation", ne raison de cette réponse.
Cette réponse n'at-elle aucune valeur réglementaire ? Le juge pourrait-il ne pas en tenir compte ? Comment faire valoir le préjudice que je subis ? Est-ce que ce serait la juridiction administrative qu'il faudrait saisir ? Je ne crois pas. Comment être indemniser s'il n'y a aucun texte ?
Cela me paraît donc bien obliger le syndic, non ? Je n'ai pas bien compris votre réponse de JPM. Où est le "bug" juridique ?
Merci. |
Edité par - draregsiavreg le 07 mai 2004 10:40:05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 14:38:17
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A l'époque de la réponse ministérielle, les déclarations fiscales devaient être déposées fin février.Les comptes de charges ne parvenaient souvent aux copropriétaires qu'en mars ou avril ce qui ne permettaient pas aux bailleurs d'en assurer l'exploitation en temps utile.
La réponse se borne à indiquer que le syndic doit envoyer les comptes de charges en temps utile. C'était un voeu pieux. Elle ne dit rien d'autre.
Le syndic doit au minimum vous fournir une photocopie de la facture afin de vous permettre d'effectuer les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.
Ceci étant, les textes sont muets sur les obligations du syndic dans ce domaine et c'est bien regrettable. Heureusement beaucoup de syndics professionnels effectuent les prestations nécessaires, et notamment traitent la TVA déductible pour ceux qui peuvent la déduire.
Le problème se pose en termes identiques aux syndics bénévoles. |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 20:50:06
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Citation :
Initialment entrer par JPM
La réponse se borne à indiquer que le syndic doit envoyer les comptes de charges en temps utile. C'était un voeu pieux. Elle ne dit rien d'autre.
Le syndic doit au minimum vous fournir une photocopie de la facture afin de vous permettre d'effectuer les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.
Ceci étant, les textes sont muets sur les obligations du syndic dans ce domaine et c'est bien regrettable. Heureusement beaucoup de syndics professionnels effectuent les prestations nécessaires, et notamment traitent la TVA déductible pour ceux qui peuvent la déduire.
Je ne suis pas tout à fait d'accord :
si effectivement la réponse dit qu'il faut que le syndic remmette les comptes en temps utile, elle dit aussi que "le syndic doit fournir les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration des revenus" au propriétaire.
D'autre part, une photocopie de la facture peut ne pas être suffisante, c'est mon cas.
De plus, il ne s'agit pas d'un syndic bénévole, mais d'un syndic professionnel qui est l'un des plus gros cabinets de PARIS. Il s'agit des déclarations non de cette année mais de l'année dernière (revenus de 2002).
COMMENT FAIRE POUR L'OBLIGER A ME DONNER LES ELEMENTS, car il REFUSE (pas de réponse après mise en demeure) ?
QUE DIRAIT LE JUGE ? Je cherche ce qu'il faut faire devant ce REFUS.
Quelle est la force juridique d'une réponse ministérielle publiée au JO ?
A qui réclamer le préjudice que je subis ? Devant quelle juridiction ?
Quelqu'un a t-il des réponses ?
Merci.
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manja
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461 réponses |
Posté - 07 mai 2004 : 23:59:55
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Bonsoir "gerard-en-verlan",
La justice, en France, n'est malheureusement pas ce qu'elle devrait être et les escrocs en tous genres ont encore de beaux jours devant eux.
Nous venons de nous adresser au Tribunal de Grande Instance car nous nous trouvons dans une situation quasiment inextricable. Le référé à jour fixe ne nous a pas été accordé pour cause d'engorgement des tribunaux. Les délais sont alors de 18 mois à deux ans avant d'avoir droit à une audience....
Ajoutez à cela les frais d'avocat, d'huissier pour assigner le syndic, les rendez-vous, photocopies, recherches de textes juridiques pour étayer votre demande - et vous serez définitivement découragé et écoeuré devant tous les obstacles que vous aurez à surmonter.
Comme disait mon grand-père: le DROIT, vous le trouverez à la lettre "D" dans le dictionnaire - c'est tout.
Ou encore : ce n'est pas parce que vous avez raison que l'on vous donne raison... 
Il y a un monde entre la théorie et la pratique, et souvent on n'obtient pas gain de cause car les syndics malhonnêtes ne sont pratiquement jamais sanctionnés comme ils devraient l'être.
Alors, réfléchissez bien avant de vous engager dans le parcours du combattant-juridique. Les nuits blanches, les soucis, les déceptions et les années de procédure : tout cela est à mettre dans la balance pour savoir si le jeu en vaut vraiment la chandelle 
Avec toutes mes amitiés
Manja
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 05:00:28
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"Je ne suis pas tout à fait d'accord :
si effectivement la réponse dit qu'il faut que le syndic remmette les comptes en temps utile, elle dit aussi que "le syndic doit fournir les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration des revenus" au propriétaire.
D'autre part, une photocopie de la facture peut ne pas être suffisante, c'est mon cas.
Merci."
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Bonjour drareg !!
Vous avez travaillé comme un dingue !! Chapeau !
Je n'ai pas osé me prononcer sur votre question sur l'IRPP car je pensais que c'était bien cela que vous cherchiez !! Mais ça aurait pu être autre chose, et non je ne sais pas tout. Heureusement !!
Pourquoi une facture ne vous suffit pas ? Déjà c'est fabuleux d'obtenir copie d'une facture de la part d'un syndic qui évite de les communiquer car en général elles ne correspondent pas aux devis votés par les copropriétaires.. Ca ne suffit pas pour une déduction ???
Alors quand je demandais des factures par courrier = rien ou très rarement. Par contre, quand j'allais contrôler les comptes avant l'AG. là oui ! Vous vous faites donner toutes les factures que vous voulez excepté justement celles qui ne doivent pas être vues et que le syndic refuse absolument de communiquer ; même pas les montrer !!
Donc déjà une bonne raison de ne jamais donner le quitus !!
J'ai en ce moment en ma possession, un devis effectué à une date ultérieure à l'appel de fonds d'une intervention "votée" trois mois auparavant, donc sans devis joint à la convocation, donc montant appelé basé sur "du vent" !!! Il s'avère enfin que les appels sont supérieurs de 6000 € par rapport à ce fameux devis qui est une oeuvre d'art !! Et vous pensez que ces 6000 € encaissés par le syndic ont été remboursés aux copropriétaires ??
Et bien NON et cela fait UN AN que le syndic a encaissé cet argent. Le CS et son Pdt. en sont informés mais font "la sourde oreille" : JPM, COMMENT appellez-vous cette méthode comptable ???. Vous seriez gentil de m'expliquer mais en termes accessibles eu égard à mes pauvres notions de comptabilité.
Donc, pour la non communication des factures : c'est tout simplement inacceptable ! Toute créance devant être justifiée, il doit justifier des montants qui nous sont demandés pour toutes les interventions et gros travaux. Sinon plus personne ne paye et où va-t-on ??
Par contre, le conseil syndical a un droit ET un devoir de contrôle à n'importe quel moment. Mais comme vous n'êtes pas en bon terme !! Remarquez que, même en "bons termes" ils font certaines réserves. Là aussi je ne comprends pas.
Donc, contre fortune bon pot. J'utilisais le tableau détaillé des déductions liées à la copropriété sur LE PARTICULIER, numéro spécial impôts édité en janvier chaque année. Je relevais tous les travaux et prestations déductibles. J'inscrivais au bas de ma feuille d'impôts : le nom de l'entreprise, les dates et nature des travaux, ma quote-part pour chacun, et voilà ! Et j'ajoutais de ma plus belle plume que le syndic refusant de communiquer les factures, c'étaient les seuls éléments que je pouvais indiquer.
Je connaîs pas mal de voisins qui font exactement pareil. De cette façon le fisc sait très bien quels types de travaux ou autre ont été effectués dans notre copropriété. Qu'il demande le justificatif au syndic !!
A bientôt 
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