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draregsiavreg
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 Posté - 08 mai 2004 : 08:05:43
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Citation :
Initialment entrer par manja
Bonsoir "gerard-en-verlan",
La justice, en France, n'est malheureusement pas ce qu'elle devrait [...]
ce n'est pas parce que vous avez raison que l'on vous donne raison... [...]
les syndics malhonnêtes ne sont pratiquement jamais sanctionnés comme ils devraient l'être.
Alors, réfléchissez bien avant de vous engager dans le parcours du combattant-juridique. Les nuits blanches, les soucis, les déceptions et les années de procédure : tout cela est à mettre dans la balance pour savoir si le jeu en vaut vraiment la chandelle 
Avec toutes mes amitiés
Manja
Merci Manja pour cette longue réponse,
Les tribunaux, je connais hélas, pour avoir eu quelques déboires avec mon employeur (assignation à jour fixe obtenue en 1992... pour un problème de carrière urgent, j'en suis au 2ème pourvoi en cassation, et je serai à la retraite quand on me donnera -peut-être- raison). Mais je crois aussi qu'il faut défendre des principes, même si ce n'est que pour des "queues de cerises". Sinon, on donne raison aux tricheurs. Je suis donc tout à fait déterminé à aller jusqu'au bout.
Cependant, le problème est un petit peu différent, car, en 2002, contrairement aux autres années, on ne pouvait plus déduire que les MATERIAUX, à l'exclusion de la maind'oeuvre.
Or la facture et les devis ne font pas la distinction entre les deux --raison pour l'aquelle j'ai dit précédemment que ce n'était pas suffisant dans mon cas pour répondre à JPM--; et le syndic n'as pas fait le nécessaire pour obtenir cette ventilaton auprès de l'entreprise. Mais ce que je lui reproche surtout, c'est de continuer à ne rien faire et de ne même pas répondre qu'il a pris en compte le problème, après l'avoir mis en demeure de le faire.
Je pense donc, dans un premier temps à faire voter une résolution en AG, l'obligeant à faire le nécessaire sous le contrôle du CS, en m'appuyant sur la réponse du ministre. Mais il n'est pas évident qu'elle sera approuvée, car le CS est en majorité à la botte du syndic.
J'utiliserai L'OJ complémentaire, moyen que le syndic ne peut refuser. Car je sais qu'autrement, il peut ne pas prendre en compte. C'est de plus, pour moi, un moyen de le surprendre et de démontrer sa mauvaise foi, sinon, il est assez pervers pour envoyer un début de réponse avant l'AG.
Qu'en pensez-vous ? |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 12:39:59
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Rebonjour, "gérard",
Les deux pourvois en cassation concernant un ex-employeur - ça me rappelle quelque chose : en effet, j'en suis au même point que vous et serai peut-être, moi-aussi, à la retraite quand j'aurai obtenu gain de cause.
Notre CS avait demandé au syndic, par plusieurs mises en demeure, de mettre à l'ordre du jour deux questions : concernant sa révocation (motivée) et le choix d'un nouveau cabinet de syndic avec contrats fournis.
Et bien : il n'a PAS mis ces deux questions à l'ordre du jour!!
Le CS a alors envoyé dans les six jours règlementaires un ordre du jour complémentaire : les deux questions ci-dessus à ajouter à l'ordre du jour pour l'AG qu'il venait de convoquer. Mais le syndic n'en a toujours pas tenu compte et n'a tout simplement pas fait cette rectification  .
Finalement, après cette AG, le président du CS l'a mis en demeure de convoquer une nouvelle AG. Le syndic n'a pas réagi. Et là, c'était vraiemnt la surprise pour le syndic: après le délai de huit jours, le président du CS a tout simplement convoqué lui-même une nouvelle AG...
Si vous avez lu les autres posts concernant notre copropriété, vous avez vu que notre syndic a alors tenu cette AG bien que le président du CS ait été obligé d'en déclarer le report; et que le syndic nous oppose maintenant son nouveau mandat qu'il prétend avoir obtenu par des votes-bidon lors de cette AG-bidon qu'il avait donc tenue avec trois mandataires à sa botte.
L'avocat que nous avons vu après cette AG qui n'en était même pas une (pas de feuille de présence signée, des pouvoirs plus que douteux, un PV rédigé par le syndic et signé QUE par lui, en contradiction avec le PV de constat de l'huissier qui était présent, etc) nous a dit qu'il n'y avait rien d'autre à faire que de demander au TGI l'annulation de cette réunion que le syndic ose appeler AG.
L'avocat n'a pas du tout envie d'engager, par une autre procédure, à part, la responsabilité professionnelle du syndic (civile et pénale pour escroquerie évidente). C'est vraiment décourageant - et usant!
Alors, si je peux me permettre de vous soumettre un conseil : essayez de faire ajouter votre question supplémentaire à l'ordre du jour, mais réfléchissez également à votre stratégie pour la suite.
Faites-vous élire au CS lors de cette AG (avant que les autres copropriétaires ne vous perçoivent comme empêcheur de tourner en rond parce que, en général, ils sont trop contents quand il n'y a pas de "vagues"), faites élire d'autres copropriétaires avec vous pour être majoritaires au CS. Puis, vous pourrez vous faire élire Président du CS et vous aurez la possibilité d'agir plus facilement en convoquant une AG extraordinaire, par exemple.
Il me semble qu'il existe aussi la possibilité de s'adresser au Président du TGI (toujours dans le cas où le syndic ne veut pas ajouter la question que vous demandez) pour nommer, par ordonnance, un copropriétaire qui pourra convoquer l'AG. Bien évidemment, cela coûte de l'argent - et beaucoup, beaucoup de temps...
Par ailleurs, il faudra vous assurer, avant, que vous aurez bien la majorité des copropriétaires qui votera comme vous le désirez sur les questions que vous lui soumettrez. Sinon, ce sera un coup d'épée dans l'eau.
Bon courage
Très cordialement
Manja
"La meilleure défense, c'est l'attaque."
"L'illusion des lâches est de croire qu'avec beaucoup de prudence on peut échapper à son destin."
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 13:39:30
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Rebonjour, Manja.
Je me doute bien que c'est difficile, mais je vois que je ne suis pas seul, et cela m'encourage à persévérer.
Merci à nouveau. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 14:24:40
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Manja, vous êtes très sympathique et votre syndic est peut être un rigolo, mais il faut pas vous étonner de la mauvaise volonté opposée par un avocat à assigner un syndic pour escroquerie pour les faits que vous évoquez !
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 19:15:43
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Citation :
Initialment entrer par JPM
Manja, vous êtes très sympathique et votre syndic est peut être un rigolo, mais il faut pas vous étonner de la mauvaise volonté opposée par un avocat à assigner un syndic pour escroquerie pour les faits que vous évoquez !
Bonjour JPM,
Pouvez-vous répondre au texte suivant que j'avais inclus dans une réponse ci-dessus ?
Si ça n'est pas assez clair demandez moi des renseignements complémentaires (dates, etc...).
"J'ai en ce moment en ma possession, un devis effectué à une date ultérieure à l'appel de fonds d'une intervention "votée" trois mois auparavant, donc sans devis joint à la convocation AGO janvier 2003, donc montant appelé basé sur "du vent" !!! Il s'avère enfin que les appels sont supérieurs de 6000 € par rapport à ce fameux devis qui est une oeuvre d'art !! Et vous pensez que ces 6000 € encaissés par le syndic ont été remboursés aux copropriétaires ??
Et bien NON et cela fait UN AN (avril 2003)que le syndic a encaissé cet argent. Le CS et son Pdt. en sont informés mais font "la sourde oreille". En mars 2004 sur la convocation AGO, le syndic et le CS reconnaissent enfin que la facture est inférieure à la somme qu'il a encaissée : JPM, COMMENT appellez-vous cette méthode comptable ???. Vous seriez gentil de m'expliquer mais en termes accessibles eu égard à mes pauvres notions de comptabilité."
Merci par avance.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 10:10:43
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DU 31 bonjour,
Sur votre interrogatrion je vais d'abord au principal :
Dès lors que toutes les opérations relatées apparaissent dans la comptabilité du syndicat, et quelles que soient les irrégularités de gestion, il n'y a aucune incrimination pénale à envisager du genre escroquerie ou assimilée. De plus ces opérations n'ont pas été cachées à l'organe de contrôle qu'est le conseil syndical. La méthode comptable, quant à elle, n'est pas en cause.
Il en va différemment des modalités de gestion :
L'intervention a été votée par l'assemblée générale.
> L'assemblée pouvait refuser de voter une proposition qui n'était assortie d'aucun devis.
> s'il y avait une relative urgence, l'assemblée pouvait décider l'intervention avec un crédit estimé et donner délégation au conseil syndical pour examiner les devis établis et choisir l'un d'entre eux. C'est la procédure habituelle qui permet l'exécution rapide de travaux de moyenne importance.
> L'assemblée devait également fixer les modalités de préfinancement, donc les appels de fonds à effectuer (date et montant). A cet égard les syndics devraient toujours inclure dans les propositions de résolutions pour travaux : la nature du travail, le montant du crédit ouvert ttc pour l'ensemble des prestations (crédit précis ou crédit maximum estimé), l'entrepreneur désigné ou les modalités de sa désignation, la clé de répartition à utiliser et les modalités de préfinancement Si la syndic ne le fait pas, un seul copropriétaire, et a fortiori le CS ou l'assemblée peut l'y contraindre.
Si ces règles élémentaires avaient été respectées votre syndicat n'aurait pas éprouvé les difficultés exposées.
En l'espèce le préfinancement est supérieur de 6000 € au coût des travaux. La procédure de régularisation normale est simple : à l'occasion du premier appel provisionnel (charges courantes) suivant la réception de la factude, le syndic joint le compte définitif des travaux et met en répartition le solde créditeur. Pour chaque copropriétaire, il y a compensation entre le débit de l'appel provisionnel et le crédit du solde travaux sur chaque compte individuel. La situation est régularisée. Il sera toujours temps lors de la prochaine assemblée de critiquer la procédure utilisée. Cela sera utile si c'est avant tout pour rappeler les règles exposées ci dessus et s'y tenir la prochaine fois.
Pourquoi les fonds ont ils été conservés trop longtemps dans votre cas ? Le syndic et le conseil syndical peuvent, seuls, le dire. La responsabilité du CS est aussi engagée que celle du syndic. Au demeurant la régularisation aurait pu être effectuée à réception du devis. On connaissait à ce moment le coût exact de l'opération, quitte à conserver une modeste couverture pour un imprévu éventuel.
Si vous êtes en compte unique, les fonds conservés ont accru l'assiette des fonds rémunérés au profit du syndic ? Là, la réponse est simple : votre syndicat n'a qu'à adopter le système du compte séparé. Elle est peut être un peu simpliste mais quand la majorité des syndicat aura adopté le compte séparé, le monde de la copropriété y verra beaucoup plus clair.
Reconnaissons tout de même que, dans ce certains cas, les fonds ainsi détenus et conservés servent à couvrir des retards individuels de paiement de charges. Ce n'est pas très orthodoxe et c'est formellement condamné quand il s'agit d'une indemnité d'assurance revenant à un copropriétaire. Mais tel n'était peut être pas le cas dans votre affaire.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 04:52:03
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Bonjour JPM et merci de votre réponse.
Pour ce qui est du compte séparé nous en avons un mais rien n'est clair ; je vous rappelle la question que j'avais posée et que je viens de retrouver :http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10020&SearchTerms=compte,séparé. Vous m'y aviez répondu en expliquant clairement, tant vous que PF.BARDE et (?) qu'il n'y avait qu'un compte unique. D'ailleurs l'AG avait voté UN compte séparé. Et là, nous découvrons 3 relevés bancaires : 2 de la même banque et un d'une autre banque. Nous n'avons jamais demandé cela.
Il était question dans ce message d'une disparition de l'écriture comptable relative au paiement de certains escaliers d'un montant de 3000 €/par escalier. Notre escalier n'a pas voté bien sûr l'arnaque de la modernisation ascenseur.
Cependant, il a été appelé des fonds au titre de ces travaux dans l'appel de charges courantes et non pas en travaux hors budget !(art. 14-2 L.) Ces travaux ont été payés mais ces paiements n'apparaissent nulle part dans les budgets prévisionnel ni réalisé !! Donc pour ce qui concerne la "compensation" que vous évoquez... rien du tout! Soit 33.000 € qui se promènent dans la nature !!
Le conseil syndical a contrôlé les comptes, le Pdt. du CS a été informé par courriers de ces "anomalies" : il ne bronche pas. Au contraire, il donne la bénédiction au syndic pour toute sa gestion !.
Le syndic a reçu maints courriers en LR-AR : il ne répond pas, tout rassuré qu'il est d'être soutenu par ce CS...
N'y a-t-il pas détournements de fonds, ou incrimination pénale ? Franchement.....
Pour ce qui est de ma question initiale :
AG JANVIER 2003 :
Les travaux dont question ne représentaient non seulement aucune urgence, mais encore, à mon avis totalement superflus vu le peu d'intérêt manifesté par le syndicat. Donc travaux inutiles proposés par un syndic et un CS complices pour l'installation de la réception satellitaire. 2 devis étaient joints à la convocation. (J'étais absente à cette AG pour cause de maladie sinon ils m'auraient entendue).
C'est prendre les gens pour des illétrés, incapables majeurs, dans l'impossibilité de déchiffrer 2 devis quasiment similaires (sauf pour les prix) d'un montant de 37.637 € pour l'un et 78.376 € pour l'autre. Cette disparité de prix "appelait de toute évidence" la "délégation" du syndic ET du CS (pourtant pas travaux d'entretien !) pour choisir l'entreprise qui sera chargée de l'exécution des travaux.
Alors que s'il y avait eu appel d'offres régulier, avec étude des devis, ouverture des plis, etc.... les copropriétaires ne seraient pas arrivés "le couteau sous la gorge" et ainsi obligés de laisser le choix au syndic sous le contrôle du CS ! Il n'y a pas eu appel d'offres. Un devis a été transmis par fax et l'autre, le plus cher ??
Donc le PV annonce la somme de 220 € pour chaque lot alors qu'on se souvient bien que l'AG ne s'est prononcée sur aucun des 2 devis joints à la convocation ! En outre la jurisprudence impose la répartition de ces travaux en application de l'art. 10 de la loi. Alors, au pif, le syndic annonce cette somme et le Pdt. du CS comme Pdt. de séance !!
Un bâtiment a refusé, pas de quorum nécessaire..( A RETENIR car on va y revenir plus loin). Mais y en avait-il un pour les autres bâtiments vu le peu d'intérêt du syndicat.
1° AVRIL 2003 : appel des 220 € dans l'appel charges courantes.
Ces travaux ont débuté (sans que personne en soit averti) en Août 2003.
Ces travaux (dont les quelques pèlerins abonnés) font à l'heure actuelle des réclamations pour dysfonctionnement. Bien fait pour ceux qui ont voté !!
Et comme pour les modernisations ascenseurs, courriers sur courriers LR-AR = niet ! Personne ne bouge, ni le syndic, ni le Pdt. du CS..
JANVIER 2004 : Contrôle des comptes chez le syndic. Je demande à la personne qui nous reçoit (inconnu !) le devis des travaux qui ont été exécutés. Et là surprise, il s'agit d'une 3ème entreprise qui n'a pas soumissionné et qui, comme par hasard, est une entreprise "fidèle" du syndic (installation interphones, entretien portail automatique parking, etc...). Il m'explique que c'est lui qui a négocié avec le CS : excellent !!
Devis établi le 8 avril 2003, soit une semaine après le fameux appel des 220 € par lot !. Montant du devis : 36.875 € pour faire plus bas que le moins disant des devis joints à la convocation de Janvier 2003.
Donc je lui dis que c'est une honte, pourquoi avoir appelé au pif 220 € par lot, etc... Il me répond qu'ils vont rembourser les copropriétaires. Nous sommes déjà un an après l'AG de janvier 2003 !!.
A ce jour RIEN VU. Pas de remboursement. Et pire, dans la colonne "Appel Travaux" de la Situation des Copropriétaires = 0 € !!
Et pour en revenir au fameux bâtiment qui avait refusé (voir ci-dessus) et bien le syndic ET le CS font le forcing pour faire passer en force ce qu'ils veulent faire passer. Cette résolution est à nouveau portée à l'OJ de Mars 2004. Le Pdt. du CS toujours Pdt. de séance => de nouveau refus de ce bâtiment. Vous pariez ? Ils vont leur re-proposer en 2005 !!
Pour parler comptabilité, un fait étrange, qui n'a pas sauté aux yeux du CS qui a contrôlé les comptes ; cette fameuse somme de 220 € par lot, appelée le 1° Avril 2003, encaissée, a été ôtée de l'exercice 2003 car OH SURPRISE !! sur le décompte reçu en décembre 2003, cet appel réapparaît comme étant appelé au 1° octobre 2003 !!! Elle est pas bonne celle-la ?
C'est pas du détournement ça ? Sans compter le fait qu'il ne peut sortir une opération comptable de l'exercice 2003 puisque appels il y a eu, encaissements il y a eu et un coup de baguette magique, et tout ça disparaît de la comptabilité !!
Est-ce que j'ai expliqué de façon assez claire ?
Pouvez-vous m'indiquer s'il n'y a pas effectivements détournements de fonds ou appelez-le comme vous voulez. Moi je constate que les 33.000 € pour modernisations ascenseurs et 42.460 € pour travaux satellitaires n'apparaîssent nulle part dans nos budgets. Et je peux vous confirmer que je ne suis pas la seule à constater ces disparitions. Et je m'en tiens là car d'autres sommes travaux sont également évaporées dans la nature.
Habituellement, j'arrive à forcer le syndic à me donner ce que je demande mais là le poisson est trop gros, donc il font les sourds !! Vous trouvez que le comportement d'un CS digne de ce nom et idem pour le syndic ?
Merci de m'expliquer ce que vous aurez compris car j'en ai ras-le-bol. Je suis comme les autres contributeurs de ce site.
Amicalement.......
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 12:26:27
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Chère DU31,
Ce que vous décrivez me rappelle étrangement ce qui se passe dans notre copropriété.
Le syndic ne communique pas les comptes "définitifs" et nous dit : "si vous n'êtes pas contents, attaquez-moi". Et cette phrase-là, nous l'avons entendue maintes fois : que ce soit pour l'AG irrégulière qu'il a tenue, pour les comptes qui ne sont pas exacts, les travaux de ravalement qui ont été bâclés ce qui est dû à ses interventions nombreuses en faveur de l'entreprise et parce qu'il a ridiculisé l'architecte (devant les ouvriers  ) qui était le seul à défendre les intérêts des copropriétaires, etc.
Maintenant, il se considère comme syndic jusqu'à ce que nous ayons obtenu l'annulation de son élection qui s'est faite dans des conditions ahurissantes.
Et bien, sûr, il ne donne pas les documents et fonds au syndic qui a été régulièrement élu dans une deuxième AG.
Avec ce genre de personnages malhonnêtes, il arrive un moment, où l'on ne peut plus discuter. Ils attendent qu'on les attaque et campent sur leurs positions, en comptant sur les lenteurs de la justice - et sur les arguments souvent mensongers développés par leurs avocats, ripoux comme eux.
Ils savent qu'il faut énormément d'énergie pour que les copropriétaires mécontents et lucides obtiennent (éventuellement) gain de cause.
Et que dire de tous les autres copropriétaires qui restent passifs et qui sont souvent bien trop contents que d'autres se dévouent et se battent tout seuls pour, finalement, défendre également leurs intérêts à eux.
Sur ce forum, les échanges entre les différents intervenants dont la majorité rencontre des difficultés qui sont souvent dues à des fautes commises par des syndics indélicats, peuvent nous encourager à tenir bon et à nous donner les connaissances nécessaires pour faire face aux problèmes rencontrés.
Mais lorsque les syndics ne veulent plus dialoguer et font la sourde oreille, les copropriétaires n'ont que deux possibilités : continuer à se faire "plumer" et à se faire humilier ou attaquer en justice.
Si quelqu'un a une autre solution, nous sommes preneurs 
Avec toutes mes amitiés - et mes vives remerciements à DU31 qui nous a beaucoup aidés avec les arrêts de la Cour de cassation qu'elle a pu nous communiquer 
Manja |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 18:06:45
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Bonjour Manja,
Un grand merci pour votre soutien et gros "poutou" de Toulouse !!
J'attends les points de vue et analyse de ces faits précis par les contributeurs qui ont l'habitude de manipuler des affaires comme celle-ci.
Je voudrais tout simplement avoir réponse précise à mes questions afin de connaître si cette affaire relève du Pénal ou du Civil.
Merci par avance à ceux qui auront compris mon exposé de m'expliquer...
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 21:01:20
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DU31,
il est difficile de se prononcer au vu des éléments fournis sur les décisions prises; mais il apparait quand meme et surtout une belle pagaille dans votre syndicat ! Il y a surement matière à y mettre bon ordre, et vous semblez bien armé pour y parvenir ! Mais attention, on s'use et on use vite aussi... Prudence donc !
Par contre, quand vous parlez d'écritures qui apparaissent et disparaissent, cela n'a hélas rien d'"anormal" totalement...
En effet, au delà de toute suspicion, cela est possible, mais on s'en garde et la régle est plutot d'écrire "en dur" et de contrapasser en dur aussi, si besoin.
En tout cas, chez les syndics, c'est plutot la "souplesse" qui peut prévaloir : en effet, les comptes des syndicats sont noyés dans la compta du syndic, et ils fonctionnent plutot sur des "brouillards" et autres écritures "provisoires", tant que le CS et l'AG ne les ont pas validés.
Ainsi, j'ai vu -de mes propres yeux vu- la comptable passer des écritures de régularisation, "antidatées" de plusieurs mois...( càd des sommes annulées rétroactivement entre le syndic et le syndicat, sans se soucier de leur impact sur d'autres comptes et situations ...! ). En clair, un logiciel de syndic permettra d'ajuster VOS comptes dans SES comptes, tant qu'il n'aura pas clos SON exercice à lui, indépendamment du VOTRE.
Et là c'est le problème du syndic seulement avec sa caisse de garantie quand il sera audité; mais quand même ! bonjour pour s'y retrouver dans tout ce fatras !
Si vos doutes sru votre affaire sont plutot faibles, battez vous seul pour votre cas, sans chercher à "rouler" aussi pour votre syndicat !
Si vos doutes sont forts et matérialisés de façon indiscutable, alors vous pouvez croiser vos infos avec qq voisins soucieux comme vous de leurs intérets, et exercez des "pressions amicales" sur votre syndic, en mettant en copie sa caution, et "tutti quanti" !
La prochaine étape pourra être éventuellement d'aller voir la brigade financière de votre SRPJ : si vous leur apportez des éléments clairs, ils peuvent vous aider à constituer un dépot de plainte, sans pour autant la valider définitivement...( vous savez, la touche "entrée" qu'on oublie à la fin pour avoir le numéro de dossier ). Si ca mord, retournez vers le syndic pour un ultime arrangement avant la plainte contre x; sinon, oubliez tout car après ce dernier effort, permettez moi de ne rien dire, tellement ca peut devenir nauséabond ! ( j'ai vécu un cas qui n'était pas à piquer des vers, non plus, mais heureusement tout s'est bien fini et à notre "relatif" avantage après 1 an de bagarre, grâce à un équilibre retrouvé des "forces du bien et du mal" ).
Bon courage
xanthe |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 11 mai 2004 : 21:49:17
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Bonsoir Xanthe et merci beaucoup de votre réponse.
Avez-vous bien retenu les dates du déroulement des faits exposés ?
Il n'y a pas de "pagaille" du tout car tout est minutieusement organisé !!
Non ce n'est pas "normal" que des écritures apparaissent et disparaissent quand il y a eu appel et encaissement !
Non ce n'est pas "normal" que la compta des copropriétaires soit subordonnée à celle du syndic en son nom propre. Chacun son compte propre et les vaches seront bien gardées...
Qu'entendez-vous par "en mettant en copie sa caution, et "tutti quanti" !" Je ne comprends pas les termes "en copie sa caution".
Sinon, dans ce cas, pas la peine d'assister aux AG, si on ne peut voter en connaissance de cause puisque précisémment des écritures et des fonds du syndicat ont mystérieusement disparus alors qu'ils ont été encaissés voilà maintenant plus de 1 an pour les uns et 2 ans pour les autres !!
Là, je relate des faits concrets et réels. Plusieurs copros ont constatés les mêmes faits.
Est-il "normal" de payer des sommes aussi importantes pour, au final, constater qu'elles ne figurent pas dans la compta du syndicat ?
Un syndicat est-il habilité à être reçu par la Brigade Financière malgré que la copropriété relève du domaine "privé" ???
Amicalement...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 11:19:46
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Pour DU 31, je réponds d'abord à la citation ci dessous :
Citation :
si effectivement la réponse dit qu'il faut que le syndic remmette les comptes en temps utile, elle dit aussi que "le syndic doit fournir les éléments nécessaires à la rédaction de la déclaration des revenus" au propriétaire
Non, la réponse ministérielle ne visait aucun autre élément nécessaire à la déclaration fiscale que les comptes eux-mêmes (qui sont nécessaires)
Par la suite il y a eu des dispositions occasionnelles qui ont exigé des attestations ou décomptes établis par le syndic. Tout cela a été peu cohérent, imprécis.
Sur la question travaux d'antennes, comptabilité, appel de fonds :
Un point à fixer d'abord : l'appel d'offres au sens propre du terme n'est pas pratiqué en copropriété. Il faut donc écarter les notions de soumission, ouverture des enveloppes, etc. Il y aurait d'ailleurs beaucoup à dire sur les appels d'offres du droit public comme vous le savez certainement. Pour autant, il n'est pas interdit à un syndicat important de publier un appel d'offres et il y a eu des tentatives sur Internet à ma connaissance. Je ne sais pas ou celà en est.
Le problème posé aux syndicats et à leurs divers organes, quand des travaux sont nécessaires, est de trouver une entreprise
> qualifiée, compétente, assurée
> présentant une proposition précise et suffisamment détaillée, donc contrôlable
> énonçant, s'il y a lieu, la garantie juridique qu'elle assure
> usant s'il y a lieu de son obligation d'information et de renseignement pour formuler des observations ou mises en garde sur des points qui n'ont pas été perçus par le maître d'oeuvre
> proposant un juste prix et pas un prix abusif ni un prix cassé
Il importe peu dès lors de savoir si elle est proposée par un copropriétaire, un maître d'oeuvre ou le syndic lui-même qui est souvent le plus qualifié, quoi qu'on jase, pour présenter une bonne entreprise lorsqu'il a déjà réalisé avec elle des chantiers de même nature dans de bonnes conditions.
Sur la mise en concurrence : Il est évidamment préférable que tous les devis soient présentés en assemblée. Ceci étant la délégation au conseil syndical n'est pas un mauvais système pour affiner les comparaisons, voire provoquer une nouvelle proposition dans le cadre financier fixé par l'assemblée (cette précaution est indispensable et d'ailleurs exigée par les textes). La délégation spéciale au CS n'est pas réservée aux travaux d'entretien, il ne faut pas la confondre avec la délégation permanente pour les petits travaux jusqu'à nn euros.
En principe les appels de fonds sont établis sur la base du crédit ouvert par l'assemblée. Un mémoire définitif finalement inférieur est une bonne surprise. Ce n'est pas drame dès lors que la régularisation intervient dans un délai raisonnable.
Quant à la comptabilité ? Il faut que les copropriétaires en général sachent exactement ce qu'ils veulent, dès lors qu'il s'agit d'immeubles d'une relative importance. D'un côté on veut une comptabilité régulière et, grosso modo, le décret comptable SRU va dans ce sans. D'un autre côté, des gens qualifiés, - on peut le constater dans les forums UI -, se gaussent des règles comptables les plus élémentaires en faisant valoir que les copropriétaires ne sont pas des comptables et ne peuvent retrouver leurs petits dans une comptabilité classique. Un copropriétaire normalement avisé peut apprendre en quelques heures les principes élémentaires de la comptabilité syndicale. C'est même un passe-temps aussi agréable que les mots croisés ou le scrabble 
Pour votre affaire, et sommairement :
> les comptes relatifs aux chantiers importants doivent être isolés des comptes de gestion courante^. Pour chaque chantier : un compte
> il est hautement souhaitable que le syndic utilise des comptes fournisseurs (pas obligatoires actuellement).
> le système informatique du syndic doit interdire tout effacement d'écriture. Une écriture erronée au débit d'un compte doit être annulée par une écriture au crédit, dont le reflet doit se retrouver dans une ou plusieurs écritures au débit d'un ou plusieurs autres comptes. On doit donc retrouver toutes les rectifications dans les journaux et dans le grand livre. Le système peut permettre par contre d'éviter que ces rectifications apparaissent dans les comptes des charges diffusés aux copropriétaires. Ils deviendraient en effet illisibles.
> Il est mal venu de prétendre que la comptabilité du syndic reste un fourbi tant que les comptes ne sont pas approuvés par l'assemblée. C'est généraliser une constatation sans doute possible chez certains syndics mais qu'on n'a pas le droit d'étendre abusivement. Le statut de la copropriété a toujours exigé une comptabilité autonome pour chaque syndicat géré, même avec un compte bancaire unique. Ce principe est généralement respecté. A défaut il serait d'ailleurs impossible d'établir les comptes de charges.
> On admet seulement que la comptabilité peut être simplifiée pour les petits immeubles. A dire vrai cette simplification n'a pas d'intérêt pratique. Dans ce cas il y a peu d'écritures. On les retrouve aussi facilement quand elles sont correctement classées que lorsqu'elles sont à la queue leu leu sur les deux colonnes d'un agenda ménager.
> Il y a des formations spécialisées (parfois de très bonne qualité) pour les représentants syndicaux des salariés. Il pourrait bien y en avoir pour les membres des conseils syndicaux. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 11:40:27
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JPM, j'aime bien vos interventions, bien que parfois elles m'interpellent bougrement, et je ne suis pas le seul à l'avoir dit.
Je vous cite, à propos du choix d'une entreprise :
"Il importe peu dès lors de savoir si elle est proposée par un copropriétaire, un maître d'oeuvre ou le syndic lui-même qui est souvent le plus qualifié, quoi qu'on jase, pour présenter une bonne entreprise lorsqu'il a déjà réalisé avec elle des chantiers de même nature dans de bonnes conditions."
Je n'ose pas y croire ... donc je relis 2 ou 3 fois :
"...ou le syndic lui-même qui est souvent le plus qualifié, quoi qu'on jase, pour présenter une bonne entreprise....."
Non je ne me suis pas trompé ... et c'est bien de JPM.
Voyez-vous, ... un jour j'ai vu débarqué 2 responsables d'une entreprise de bâtiment ... une petite/moyenne ...., et au bout de 10 mn ils me lachent " Mais comment faut-il donc faire pour travailler avec des copropriétés sans passer par le "droit d'entrée déguisé" demandé, principalement par les plus gros cabinets de syndics ? "...
JPM, un jour je vous ferais un dessin sur : "les syndics les plus qualifiés pour choisir une entreprise". |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 14:49:54
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Cher Gedehem,
Vous connaissez la tirade de Cyrano :
Hautain : Monsieur, nous ne fréquentons pas les mêmes gens (du regretté Jacques Robine)
Peremptoire : Le métier de syndic est le plus court chemin vers la canonisation (du même dans la revue Administrer il y a longtemps)
Pragmatique : je préfère un chantier bien fait avec un droit d'entrée qu'un chantier mal fait sans droit d'entrée (d'un président de CS qui souhaite conserver l'anonymat avec "droit d'entrée" au lieu de "bakchich")
Sentencieux : quand tu regardes la Lune, tu vois le devant mais tu ne vois pas le derrière (de Mouloud, muletier du Gourigueur)
etc....
Plus sérieusement, j'ai dit que le syndic pouvait être le plus qualifié pour présenter un bonne entreprise. Je n'ai pas évoqué les modalités, qu'il s'agisse du syndic, d'une maître d'oeuvre ou d'un copropriétaire. Je maintiens, sans prétendre que c'est l'unique solution. Je connais, moi aussi, l'histoire du commis d'entreprise qui se trémousse sur sa chaise comme pour un besoin pressant avant de lacher : " et pour le cabinet comment fait-on ? "
et aussi celle du président de CS qui dépose un devis sur le bureau du syndic : Tenez, pour la peinture de l'escalier, je connais un artisan qui vient de refaire nos bureaux. C'est très bien fait. Je vous laisse voir avec lui "
et encore celle du syndic qui se lève brusquement et indique d'un doigt vengeur au commis sus évoqué la sortie de son bureau : " Monsieur, je ne mange pas de ce pain là "
A noter que j'avais tapé " vendeur " au lieu de " vengeur " ! C'est un acte manqué, d'après Freud
Mais après tout le principal c'est bien :
Citation :
JPM, j'aime bien vos interventions, bien que parfois elles m'interpellent bougrement, et je ne suis pas le seul à l'avoir dit
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 15:11:34
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| JPM .... vous comprenez pourquoi on vous aime bien ....!!!! |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 19:08:29
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bonsoir à tous . Tout ceci est bien long mais intéressant.
Je voulais dire à drareg... (excusez-moi) que moi aussi j'ai le même problème de multiplication bizarre avec un autre syndic qui lui commence par F... fini par a, à croire qu'ils se sont donné le mot. Je vois que ces longs échanges n'apportent pas la solution demandée à l'origine et que nous sommes mal barrés pour avoir gain de cause.
En réponse à DU31, concernant la remise des éléments en vue de la déclaration fiscale , j'ai aussi à me plaindre d'un autre gros syndic , président de la cnab dans le sud, qui vient de me répondre lorsque je lui demande de faire l'AG (comptes annuels au 31/12) qu'il stopperait les comptes qu'au 31 mai !!!!! donc je suis encore totalement dans le flou de la gestion de l'année dernière
Et vous dites bien , les textes sont muets sur le sujet (remise pour déclaration fiscale)
Mais les textes sont aussi muets sur les sanctions, et ça, tous les syndics le savent
LN |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 mai 2004 : 23:36:51
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Citation :
Initialment entrer par lnsacorh
bonsoir à tous . Tout ceci est bien long mais intéressant.
Je voulais dire à drareg... (excusez-moi) que moi aussi j'ai le même problème de multiplication bizarre avec un autre syndic qui lui commence par F... fini par a, à croire qu'ils se sont donné le mot. Je vois que ces longs échanges n'apportent pas la solution demandée à l'origine et que nous sommes mal barrés pour avoir gain de cause.
En réponse à DU31, concernant la remise des éléments en vue de la déclaration fiscale , j'ai aussi à me plaindre d'un autre gros syndic , président de la cnab dans le sud, qui vient de me répondre lorsque je lui demande de faire l'AG (comptes annuels au 31/12) qu'il stopperait les comptes qu'au 31 mai !!!!! donc je suis encore totalement dans le flou de la gestion de l'année dernière
Et vous dites bien , les textes sont muets sur le sujet (remise pour déclaration fiscale)
Mais les textes sont aussi muets sur les sanctions, et ça, tous les syndics le savent
LN
Dans un autre immeuble, nous avons un autre syndic en le quel j'ai toute coànfiance, ses comptes sont parfaits et sans aucune erreur, et ma famille travaille avec ce cabinet depuis des dizaines d'années sans aucun souci.
Je lui ai posé la question de savoir ce qu'on pOuvait faire. Il m'a répondu qu'il ne savait pas, mais, comme l'avait suggéré plus haut DU31, qu'il fallait sans doute aller voir un avocat et lui mettre le problème en mains. Il m'a dit qu'à titre personnel, il avait des problèmes de cette nature avec un gros cabinet dénommé F....a. Je ne serais pas surpris que ce soit le même que celui dont parle lnsacorh... Luii, comme moi, en fait une question de principe. Je n'en suis pas encore là, mais voici ce que je viens de faire :
Après des années de réclamations incessantes -une par trimestre en moyenne depuis 1989-, des demandes orale incessantes à chaqhe assemblée générale, des déplacements chez lui pour montrer au gestionnaire récemment une mise en demeure, démarche dont AUCUNE n'a reçu de réponse. Sans aucun soutien du Conseil Syndical, qui a plutôt tendance à soutenir le syndic contre moi "Mr. Untel vous êtes un emmerdeur, vous n'arrêtez pas de nous faire chier et perdre notre temps pour quelques centimes, il y a d'autres problèmes plus important à traiter que les vôtres...". Propos quasi tels quels entendus en AG, à la limite de l'insulte publique.
1)- NE PAYER QUE CE QU'ON DOIT, SURTOUT RIEN D'AUTRE, au cent près. Quand on me réclame 234,54 euros alors que le calcul exact est 234,52, je ne paye que 234,52 et non 234,54. En effet, d'abord il est certain que je ne dos que ce qui est exact et si je dois réclamer une somme qui a été perçue en trop, je ne peux remonter au-delà de 10 ans. Alors qu'avec cette méthode, c'est au syndic de PROUVER SUR LE PLAN COMPTABLE que je dois 0,02 euros de plus (j'en suis à plusieurs euros de décalage aujourd'hui. Le solde antérieur n'est pas une preuve suffisante et il devra donc remonter dans les comptes, jusqu'à l'erreur initiale qui démontrera qu'il s'est trompé. Si j'achète chez le boulanger une baguette de pain étiquetée 0,83 et que celui-ci me rend 0,15 cents sur 1 euro, je lui réclame les 3 cents qu'il me doit. Bref, c'est à lui de prouver, pas à moi.
2)- PRENDRE A TEMOIN LE SYNDICAT QUI NE BOUGE PAS. Je viens de faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG (2 juin)les résolutions suivantes, en ayant joint à l'appui, les photocopies des pièces comptables (17 pages! et encore en faisant des montages pour avoir plusieurs exemples sur la même page), où les erreurs de calcul sont évidentes :
"
Résolution :
Après en avoir délibéré, l’assemblée générale constate et prend acte qu’il existe des erreurs manifestes, inexpliquées, très anormalement fréquentes dans les quelques extraits variés du compte individuel qui lui ont été présentés en annexe ; qu’elles sont inacceptables et incompatibles avec une comptabilité moderne normalement tenue et surveillée ; et que cela mérite une vérification approfondie.
Résolution :
Après en avoir délibéré, l’assemblée générale exige que le syndic donne sous huit jours les raisons très précises des erreurs constatées depuis de nombreuses années sur le compte ayant servi d’exemple, et rectifie les écritures comptables ; elle exige que le syndic se mette en rapport avec ce copropriétaire pour vérifier et rectifier les erreurs, car il y en a tous les trimestres ; elle exige que le syndic vérifie si des « erreurs » analogues se sont produites sur chacun des comptes individuels des autres copropriétaires ; elle exige aussi que le syndic explique ces erreurs et corrige ces erreurs en rectifiant les écritures comptables . Ces rectifications et ces explications seront à fournir dans un délai de trois semaines, sous le contrôle du conseil syndical.
Résolution :
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, exige un audit de la comptabilité de la SA BAZIN, et en particulier vis à vis des comptes individuels des copropriétaires, qui restera à la charge de la SA B.Z.N si les irrégularités que ce copropriétaire à dénoncées sont prouvées.
"
Je vois assez mal comment l'assemblée pourra voter contre la première résolution, qui se borne à constater les erreurs et à déclarer que cela n'est pas normal. J'ai d'autre part fait un rappel sur le fait que ce genre de pratiques tombent sous le coup des articles du code pénal, relatif à l'escroquerie (la tentative d'escroquerie en fait, car je n'ai pas payé ce qui est indûment réclamé), 5ans de prison et 375.000 euros d'amende. Même si les sommes sont "ridicules". Mais comme ce doit être une fraude organisée sur TOUS les comptes individuels de ce TRES GROS SYNDIC, celà doit chiffrer.
Je pense que, pour la troisième, le syndic, qui affirme à cor et à cri que ces comptes sont justes -ce qui est bien sûr faux- ne devrait faire aucune objection sur le fait de prendre à son compte les frais d'un audit comptable poussé, sauf à admettre que j'ai raison.
Je pense que, pour la deuxième, cela sera plus difficile, mais je ne vois pas pourquoi l'AG voterait contre le fait d'avoir une explication sur les erreurs présentées.
L'AG prendra t-elle le risque, si elle vote contre ces résolutions, de se rendre coupable de complicité d'escroquerie ?
3)- EXIGER LA RECTIFICATION DES ECRITURES COMPTABLES, et ne pas se contenter d'un simple "remboursement". En effet, c'est le SEUL moyen d'apurer proprement les comptes. sinon, s'il y a fraude par un employé de la compta, il se débrouillera à récupérer sur un autre propriétaire.
Je pense aussi, en parallèle, amener un exemplaire de mon OJ complémentaire à la DGCCRF, en espérant qu'elle se reconnaîtra compétente.
J'aviserai ensuite en fonction du résultat de l'AG.
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Edité par - draregsiavreg le 14 mai 2004 23:38:37 |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 01:40:45
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Bonsoir à drareg....eg,
Toutes mes félicitations pour votre "prise en main" de la situation.
Vous avez vu la compta qu'on ramasse chez moi ? Pas mal non plus non ?
A bientôt....
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 02:30:58
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Bonjour JPM,
J'analyse à grand peine votre réponse qui ne m'éclaire pas plus car ce langage n'est pas assez clair pour moi ou alors.... langue de bois ? Je vous en remercie quand même.
Je pose des questions précises ne me faisant pas du tout des réponses par avance. Ce sont des frais précis et chiffrés.
Cependant, peut-être n'avez-vous pas tenu comptes de l'ordre chronologique de ces faits et donc de leurs dates respectives. A ceci vient s'ajouter le pseudo audit qui ne vaut rien. Ca fait un peu beaucoup non ?
Deux devis étaient joints à cette convoc. AG janvier 2003 avec une disparité tellement évidente !! Le syndic n'a pas à faire un choix en lieu et place d'un syndicat. Le CS et le syndic avaient le temps de préparer largement en amont cette proposition travaux satellitaires puisque, précisément, là demande vient de leur part et non des copropriétaires qui s'en tapent totalement !!
Alors pourquoi faire comme si c'était des travaux très urgents qui n'avaient pu faire l'objet d'une "étude approfondie" et proposer 2 devis de pacotille pour au final, faire exécuter des travaux par une entreprise non soumissionnaire sortant du chapeau ??. C'est prendre les gens pour des illétrés ou des cons ; il n'y a pas d'autres mots !
Le forcing lors de l'AG de mars 2004 pour le bâtiment qui a refusé en janvier 2003 : ça s'appelle comment ?
POUR CHAQUE CHANTIER UN COMPTE ISOLE DANS LA GESTION COURANTE : OK
Même si le syndic utilise, admettons, des comptes fournisseurs. On va dire que JPM et les copro. de son escalier, ont voté pour la modernisation de "leur" ascenseur pour un montant de 3000 € à répartir entre ces derniers. Le syndic fait les appels dans les appels charges courantes. Tout le monde a payé. JPM reçoit la convocation AGO. Il regarde les budgets prévisionnels et réalisé. AUCUNE TRACE DES CES TRAVAUX. Que fait JPM pour vérifier que ses versements et la facture de l'entreprise (débit et crédit) existe bien dans la comptabilité de son syndicat alors qu'aucune trace de ces montants ???
RAPPEL : dans la colonne "Appel travaux" de la situation copropriétaires = 0 € !
Aucune écriture "Travaux hors budget".
Et le trop payé encaissé depuis plus d'un an pourquoi n'a-t-il pas été rétrocédé aux copropriétaires ? Où est cet argent ?
Je vous informe qu'excepté le CS qui a "négocié" ce marché à l'insu de tous, nous ne sommes que deux personnes à détenir ce devis établi a posteriori d'un appel basé sur rien, pour l'avoir demandé lors du contrôle des comptes en janvier 2004. Sinon, personne ne serait informé d'un trop payé ! Et quid du trop payé ?
Et le fait que cet encaissement appelé au 1er Avril 2003 ait été annulé de nos comptes charges pour voir apparaître, une seconde fois donc, cette écriture d'appel au 1° Octobre 2003 à réception du décompte charges en Décembre 2003 ? Sans aucune explication du syndic ni du CS !
Donc si on suit bien, encaissé en 2003, supprimé de la compta 2003, ré-appelé au 1° octobre 2003. Ce "nouvel" appel est porté à notre connaissance dans le décompte charges annuels reçu en décembre 2003.
C'est ça la comptabilité d'un syndic compétent et fiable ?
Il me semble que vous m'aviez indiqué dans ce post ou un autre que la comptabilisation des travaux pouvait se faire "à part" mais qu'au finished tout devait être regroupé dans le compte unique du syndicat.
Il faut donc consulter le grand livre ? Mais vous imaginez bien que nous n'y aurons pas accès !
Je confirme qu'il existe bien des formations pour conseillers syndicaux avec abonnement collectif à UI ou à l'ARC.
Amicalement.......
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 02:35:17
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Citation :
Initialment entrer par lnsacorh
bonsoir à tous . Tout ceci est bien long mais intéressant.
Je voulais dire à drareg... (excusez-moi) que moi aussi j'ai le même problème de multiplication bizarre avec un autre syndic qui lui commence par F... fini par a, à croire qu'ils se sont donné le mot. Je vois que ces longs échanges n'apportent pas la solution demandée à l'origine et que nous sommes mal barrés pour avoir gain de cause.
En réponse à DU31, concernant la remise des éléments en vue de la déclaration fiscale , j'ai aussi à me plaindre d'un autre gros syndic , président de la cnab dans le sud, qui vient de me répondre lorsque je lui demande de faire l'AG (comptes annuels au 31/12) qu'il stopperait les comptes qu'au 31 mai !!!!! donc je suis encore totalement dans le flou de la gestion de l'année dernière
Et vous dites bien , les textes sont muets sur le sujet (remise pour déclaration fiscale)
Mais les textes sont aussi muets sur les sanctions, et ça, tous les syndics le savent
LN
Bonsoir LN,
Et votre CS qu'est-ce qu'il fait ? Il a contrôlé les comptes et préparé l'OJ de cette AG ?
Le 31 Mai c'est bientôt... Donc, contrôler les comptes de l'exercice clos, préparer l'OJ, convoquer les copr. sera-t-il dans les temps votre remarquable syndic ?
Amicalement...
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