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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
 Posté - 15 mai 2004 : 08:37:54
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Cher DU31,
désolé, j'ai surement raté un épisode dans votre "saga".
Essayons de revoir les 3 cas de figures possibles :
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel UNIQUE : OUI, il y a manifestement anomalie !
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel, SOUS-COMPTE COURANT : vérifiez d'abord qu'ils ne repassent sous un autre SOUS-COMPTE individuel ( FONDS DE RESERVE par exemple ).
- si vous dites que des imputations de votre PART d'une ou plusieurs dépenses ( Charges courantes ou Gros Travaux ) disparaissent de votre compte ou sous-compte quelqu'il soit : vérifiez la Balance Générale du Syndicat. Il arrive parfois que "ca se balade", mais en général et si le CS fait bien son travail de contrôle, tout rentre dans l'ordre à l'arrété définitif des comptes dans les 2-3 mois de la cloture.
Mais, de ce qu je crois aussi comprendre plus haut, vous parlez de "colonne différente"; de là vient peut-être une certaine confusion : il est vrai que les "vieux" logiciels de certains syndics conservent des présentations un peu alambiquées; ainsi on voit parfois des appels de fonds de réserve comme des imputations de gros travaux, tout bonnement mélangés aux charges courantes.
Ceci n'est pas très "SRU", mais tant que le Plan Comptable n'aura pas été mis en oeuvre ( de facon très simplifié, de grâce messieurs les gouvernants ! ), nous ne pourrons que subir, ou nous agiter avec, de préférence, l'aide d'un voisin ou ami comptable !
Ainsi, j'en viens à votre question sur la "caution" : je voulais vous dire que, pour appuyer là ou ça fait mal, il vaut mieux écrire à son syndic ( en lettre simple, ca suffit bien souvent ! ), mais surtout en mettant en copie la Société qui assure sa Garantie Financière ( autrement dit "Caution" ).
En effet, le Garant controle la comptabilité du syndic pour ce qui concerne ses comptes-mandant en particulier, pusiqu'il garantit les fonds versés par les mandataires que sont les syndicats !
Pour les "tutti quanti", je faisais référence à la DGCCRF ( "les fraudes" ), ou à la Préfecture ou à son Assureur ( au titre de la RCP ).
Bon courage !
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 10:55:39
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Désolé, DU 31, mais le débat tourne au fouillis parce la terminologie n'en est pas fixée. Exemple :
Citation :
POUR CHAQUE CHANTIER UN COMPTE ISOLE DANS LA GESTION COURANTE : OK
Même si le syndic utilise, admettons, des comptes fournisseurs. On va dire que JPM et les copro. de son escalier, ont voté pour la modernisation de "leur" ascenseur pour un montant de 3000 € à répartir entre ces derniers. Le syndic fait les appels dans les appels charges courantes. Tout le monde a payé. JPM reçoit la convocation AGO. Il regarde les budgets prévisionnels et réalisé. AUCUNE TRACE DES CES TRAVAUX. Que fait JPM pour vérifier que ses versements et la facture de l'entreprise (débit et crédit) existe bien dans la comptabilité de son syndicat alors qu'aucune trace de ces montants ???
Pour chaque chantier : un compte isolé dans la comptabilité du syndicat et bien entendu hors gestion courante. Pour le ravalement de la façade rue :
Dans la classe 7 (produits) un compte 775001 par exemple qui enregistre les appels de feonds réalisés
Dans la classe 6 (charges) un compte 675001 qui enregistre les mémoires des entreprises, les honoraires de l'architecte.
La trace de ces comptes, vous ne la trouvez pas dans le budget prévisionnel, réservé aux charges courantes. Vous la trouvez dans la balance générale du syndicat. Dans votre cas mon sentiment est que votre conseil syndical ne s'intéresse pas à ces questions. Il n'est pas impossible qu'il ait recommandé au syndic de conserver momentanément les fonds pour une raison ou pour une autre. Je ne suis pas certain de ce que j'avance sur ce point mais j'ai déjà constaté ce genre de recommandation.
Pour les écarts de répartition :
Pour une assiette à répartir de 12565 €, 67/1000 font 841,855
Si vous trouvez sur votre compte 872,25, il y a un problème sérieux à voir. Le syndic doit répondre aux questions et régulariser.
Si vous trouvez 841,86 ou 841,85. Il y a un rompu normal.
S'il y a plusieurs appels successifs de même montant, il n'y a rien d'extraordinaire à ce que vous trouviez 841,85 sur les uns, 841,86 sur les autres.
Si, pour l'ensemble des lots, la compensation des rompus laisse apparaître un solde, il est reporté dans un compte d'écart de répartition de la comptabilité. Le problème est négligeable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 18:25:00
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Bon, moi il faut que je vous le dise tout net : ce sujet là il me fait marrer chaque fois que j'y jette un oeil.
Non pas que les interventions soient particulièrement rigolottes, non, ou que les intervenants soient des humoristes patentés !
Non non, c'est le sujet en lui même qu'est plutôt rigolo !
Imaginez ! la compta, les comptes de la copro, personne qu'y pige grand chose ...
La preuve en est ici : on a des espécialistes du Grand Livre, des Minou Drouet des comptes 759872336 en passant par le 785421923, sans oublier le 667485298 bien entendu, .... mais quand vous les mettez ensemble voila t'y pas que je suis pas d'accord avec MPJ qui avance que le 623798421 n'est pas le .... contrairement à ce qu'avance 13UD qui prétend que c'est mieux dans le compte 623799422 parce que ......
Moi, j'ai fait un rêve, comme disais le regreté Martin .... je révais que les 6.563.832 copropriétaires de France, de Navarre et autres lieux avaient sous les yeux des documents qu'ils pouvaient lire, comprendre et accepter en AG, parce qu'ils étaient clairs et lisibles par ces 6.563.832 copropriétaires.
Au lieu de ça, on a des systèmes obscurs, opaques, compréhensibles des seuls 12.563 spécialistes qui maitrisent ces choses .... et encore ! Et y'en a même qui croient que le décret comptable qu'est perdu dans un placard va arranger les choses !
Parce que sur ces 12.563 spécialistes, y'en a 3.472 qui sont pas d'accord sur l'imputation des charges de ..... sur le compte 6674832 et qu'il est préférable de les placer sur le ........, sans oublier les 1.585 qui pensent qu'il faut ........, position sur laquelle 872 préconisent plutot le ..........
Vous voulez que je vous dise ?
Le gars qui écrit un livre technique compréhensible des seuls initiés, en terme de communication grand public, c'est raté.
Au Vatican, la langue officielle c'est le Latin, tout particulièrement pour ce qui concerne les règles de droit .....
Ensuite, il faut traduire dans chaque pays.
La comptabilité de la copropriété, elle n'a d'intérêt QUE pour les copropriétaires-décideurs-payeurs. C'est donc une chose trop importante pour ne la confier qu'aux seuls comptables-spécialistes.
Ou alors, il faut ensuite UNE traduction uniforme simulanée ....
Nous en sommes loin, les forum ne sont donc pas finis sur ces questions brumeuses, laissant les portes ouvertes à toutes les interprétations .....pour y perdre un peu plus ces pôves 6.563.832 copropriétaires-décideurs-payeurs qui n'y comprendront toujours que couic .......
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Edité par - gédehem le 15 mai 2004 18:35:42 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 19:05:46
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Citation :
Initialment entrer par gédehem
Bon, moi il faut que je vous le dise tout net : ce sujet là il me fait marrer chaque fois que j'y jette un oeil.
La comptabilité de la copropriété, elle n'a d'intérêt QUE pour les copropriétaires-décideurs-payeurs. C'est donc une chose trop importante pour ne la confier qu'aux seuls comptables-spécialistes.
Ou alors, il faut ensuite UNE traduction uniforme simulanée ....
Bonjour Gédehem,
Mais je ne suis qu'une copropriétaire-décideuse-payeuse comme la plupart des intervenants de ce forum et rien d'autre. Croyez-moi !!
D'ailleurs cela est apparent au vu de mes questions qui concernent des frais réels et concrets.
On s'aperçoit qu'on paye des interventions douteuses. OK ?
Mais en plus qu'on vous "sort" ces paiements sur vos charges persos pour faire comme si elles étaient à nouveau appelées au 1/10/03, à votre insu, et révélé sur le décompte fin d'année !!! Et là il faut voir tout le reliquat que j'expose plus haut.
Permettez moi de me poser des questions et de les poser sur le forum afin d'avoir les éclaircissements des personnes les plus compétentes en la matière !!
Vous en informez par courrier LR-AR un syndic et un CS qui font la sourde oreille. Permettez-moi de me poser d'autres questions !!!
Et à première vue, je ne suis pas la seule qui se pose ce genre de questions sur ce forum. Sinon il n'existerait plus !!
Là, vraiement, ce tour de passe-passe chapeau du magicien, je n'y comprends rien. Et pourtant je suis légitimement concernée puisque je paye.
Je ne vois pas ce qui peut vous faire rigoler, hormis le fait qu'effectivement, je ne saisis pas les rouages expliqués par les uns et les autres. La compta n'a jamais été mon fort.
Merci tout de même de votre intervention....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 20:04:44
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Ben évidemment le latin !
Il était lu dans une grande partie du monde connu de l'époque. C'était un avantage, même si toutes les couches de la société ne le lisait pas. Des Germains, des Gaulois, des Celtes, des Berbères, des Flamands pouvaient se concerter sans difficulté. On en est pas là à Bruxelles !
On est en train de remédier à tout cela puisqu'on nous annonce à son de trompe qu'on fait maintenant du latin dans les cités, voire du grec ancien (vu à la télé 
Comme de plus la prosodie latine se prête parfaitement au rap, on va bientôt rapper en latin ;
Pour le grec, voyez la mélopée, qui n'était pas un chant africain comme beaucoup le croient et la nouvelle traduction de l'Antigone de Sophocle, " pour les élèves de seconde " jouée aux Ateliers Berthier.
Le plan comptable, c'est, si j'ose dire, le latin de la copropriété  ; Il ne faut pas mésestimer les copropriétaires. 80 % d'entre eux sont capables d'absorber les 20 pages du fascicule de l'ARC quand il aura été mis à jour. Qu'ils veuillent en prendre la peine, ça c'est une autre affaire. C'est évidemment plus facile de clamer que les comptes sont incompréhensibles et qu'il ne faut pas les approuver.
La dessus je vais voir si le Carlton a embauché les intermittents du spectacle pour remplacer ses grévistes.
Je suis tombé hier sur la manifestation devant le JO. Comme il y a aussi des palmiers devant le JO, je ne savais plus très bien où j'étais 
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Edité par - JPM le 15 mai 2004 22:34:37 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 21:45:30
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On a toujours tendance à regretter le bon vieux temps. Le latin n'est plus. La langue mondiale de communication est devenue l'anglais. Je suis convaincu que la proportion de la population d'aujourd'hui qui comprend l'anglais est supérieure à celle de ceux qui au dix-huitième siècle comprenaient le latin. Je ne suis pas pour autant un partisan du franglais ni un adepte de la suppression du latin dans l'enseignement secondaire.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2004 : 22:48:08
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Barde vous avez évidemment raison et un Que sais-je en latin n'est pas pour demain matin mais qui sais ?
C'est la seconde fois que j'entends un DRH de boîte importante prôner la sélection de jeunes diplômés en lettres classiques. Motif : esprit plus ouvert et facilité d'adaptation à l'environnement social. Ils préfèrent les former en quatre mois au job particulier plutot que de prendre des diplômés de formations dédiées qu'ils estiment inaptes aux évolutions de la fonction au bout de 6 à 7 ans ! C'est assez surprenant dans le monde bancaire ! |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 01:08:35
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Citation :
Initialment entrer par P.F. Barde
On a toujours tendance à regretter le bon vieux temps. Le latin n'est plus. La langue mondiale de communication est devenue l'anglais. Je suis convaincu que la proportion de la population d'aujourd'hui qui comprend l'anglais est supérieure à celle de ceux qui au dix-huitième siècle comprenaient le latin. Je ne suis pas pour autant un partisan du franglais ni un adepte de la suppression du latin dans l'enseignement secondaire.
Cordialement
P.F. Barde
Bonsoir PF BARDE,
Ces interventions ont un mérite, elles font souffler un peu, mais elles ont pour moi un léger inconvénient, elles sortent légèrement du sujet, et ne répondent pas vraiment aux questions que j'ai posées tout au début de la page 1.
Alors, pour continuer de faire "rire" un peu plus, voici que mon syndic fait semblant de me répondre. En réalité, il ne dit rien sur ce que j'ai demandé, sauf un "brin" d'explication sur ce fameux "appel d'écart" de 148 euros dont j'attendais justification. La voici. Elle vaut, par sa chute, son pesant de "cacahouètes".
"[...] si le budget voté est supérieur à celui de l'année précédente, les appels déjà édités se relèvent insuffisants. C'est pour cette raison que le service comptabilité procède à l'édition d'un appel d'écart.laméthode de calcul est la suivante : nouveu budget-ancienbudget/nombre d'appels déjà édités. Dans votre cas précis [...] (801x4=3204)-(728x4=2912)=292/2=146 qui ont été arrondis à 148 (sic)" .
Et c'est signé de la main même du Directeur Général Adjoint, n° 2 de ce très, très gros cabinet de PARIS.
Je ne puis donc qu'en conclure que c'est la politique délibérée de la direction générale de ce cabinet d'avoir les arrondis qui les arrangent.
Je réitère donc mes questions qui ouvraient ce débat, en se rappelant que cela fait plus de QUINZE ans qu'il a cette attitude, de refus de répondre et de corriger la moindre erreur comptable :
QUELLE ACTION JUDICIAIRE AU PENAL, ou autre est possible ? Ai-je des chances d'être entendu, ou bien la justice est-elle trop engorgée pour s'occuper d'une affaire aussi "légère" puisqu'il ne s'agit que de quelques euros ? Mais on punira bien celui qui volera des boîtes de conserves dans un supermarché, non ?
Qui est compétent pour constater l'infraction (tentative de vol ou d'escroquerie) ?
Est-il utile d'envoyer un dossier à la DGCCRF ?
Est-ce qu'une action au civil est possible ?
Si PF BARDE ou JPM, ou d'autres ont une réponse à m'apporter, j'apprécierai encore plus que les quelques messages de détente sur le langage.
Merci.  |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 02:32:39
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Bonjour drareg...eg,
Votre AG a lieu le 2 Juin.
Votre exercice comptable va de quelle date à quelle date ?
L'appel d'écart de 148 € vous a été fait à quelle date ?
Très important les dates.
Je suis remontée au début de ce sujet et je remarque que vous indiquez que suite à votre courrier le syndic reconnaît son erreur et a remboursé...
Alors ? Il a remboursé ou les promesses rendent les gens heureux ? Je ne comprends plus.
Citation :
Il y a peu, nous avons reçu, en même temps que l'appel trimetriel de charges, un appel de fonds supplémentaire et distinct baptisé "appel d'écart" de 148 euros, n'ayant aucune justification de répartition particulière (pas d'explication de facture, de différence entre fond de roulement précédent et actuel, de répartition de tantièmes, ni quoi que ce soit). J'ai donc règlé les charges normales (en défalquant les habituels centimes erronés), et ai demandé la justification de cet "appel d'écart" avant de le règler. Je n'ai bien entendu obtenu aucune réponse, et ai même eu droit à une lettre de rappel avec frais à ma charge sur cet "appel d'écart" qui nous a été remboursé quelques jours après que j'ai reçu la lettre de rappel !!!
Vous pouvez m'expliquer ?
Amicalement....
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 08:17:05
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Citation :
Initialment entrer par DU31
Bonjour drareg...eg,
Votre AG a lieu le 2 Juin.
Votre exercice comptable va de quelle date à quelle date ?
L'appel d'écart de 148 € vous a été fait à quelle date ?
Très important les dates.
Je suis remontée au début de ce sujet et je remarque que vous indiquez que suite à votre courrier le syndic reconnaît son erreur et a remboursé...
Alors ? Il a remboursé ou les promesses rendent les gens heureux ? Je ne comprends plus.
Vous pouvez m'expliquer ?
Amicalement....
Bonjours DU31,
L' AG porte sur l'exercice 2003. L'appel d'écart a été fait le 11 juillet 2003, sans justification dans les écritures comptables, qui auraient dû faire appparaître en colonne débit les 2 apppels insuffisants et en crédit les remboursements d'appels payés. Au lieu de cela, il y avait une seule ligne baptisée "appel d'écart". Mais ce n'est pas cela en soi le fond du problème, c'est la façon dont il tient mon compte individuel.
Il n'avait jamais répondu à mes demandes d'explication, même après une lettre de mise en demeure. Il a ensuite remboursé -en 2004- et il a fini par m'écrire une réponse, reçue après mon post, aux différents sujets sur lesquels je l'avais mis en demeure de le faire. Seulement cette réponse n'est qu'un baratin général sans aucun rapport avec les questions précises que je lui ai posées, sauf sur cet appel d'écart.
Or, le principal reproche que je lui formule depus plus de 15 ans, est d'avoir dans ses comptes (mon compte individuel), des "erreurs" d'arrondis qui cumulent avec le temps à plusieurs euros. L'exemple que j'ai fourni sur le ravalement dans mon post du début est caractéristique de ce "erreurs". Je soupçonne donc -je le lui ai écrit- qu'il y a de la fraude informatique dans son service de compta. Et le remboursement de cet appel d'écart ne règle aucunement le cumul de ces "erreurs" d'arrondis, c'était un autre problème tout à fait à part, et ponctuel, de justification de rubrique au libellé incompréhensible et opaque.
Et, quand je cite sa réponse sur ce point, je trouve assez curieux, alors que je lui fais justement des reproches sur les arrondis, qu'il écrive en substance, "pour l'appel décart, on a trouvé 146 que le comptable a arrondi à 148" !!
Or 146 est 146, pas 148, ou 254 ! Pourquoi donc a t-il mis 148, en vertu de quelle règle comptable se permet-il de telles fantaisies ?
Là aussi il fait une erreur délibérée sur l'arrondi. Et le DGA qui écrit et signe cette réponse de sa main semble trouver cela normal, puisqu'il n'y a aucun commentaire à ce sujet dans sa lettre ! J'en déduis donc que c'est LA politique de la DG de se permettre d'avoir des arrondis fantaisistes. C'est tout et c'est ahurissant.
Est-ce une explication satisfaisante, DU31 ?
A+.
PS : suis toujours preneur de réponses... MERCI.
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 10:18:33
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Et pan !
gédéhem vient de nous remettre ( à juste titre ) dans le droit chemin !
La matière comptable est bien une affaire de savants  , même si, en copro, elle est et se doit de rester simple.
"Dis UI, dessine-moi un forum avec des comptes en T"...
Tout cela pour vous dire que nous ne pouvons que disserter longuement sur la santé du malade, pendant que qq charlatans le saignent un peu plus !
Donc, il ne reste qu'une solution à draregsiareg :
prendre la ligne 3 direction Porte de Bagnolet ( autrement dit l' ARC ), un jour de permanence.
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 11:23:28
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On en sait un peut plus sur la question posée. On peut donc siffler la fin de la récréation et causer copropriété.
Votre syndic est parti dans un premier temps sur un budget prévisionnel de 100 000 euros (exemple au pif !). Il a donc effectué un appel au 1er janvier de 100 000 / 4 = 25 000 euros.
Il a encore fait le 1er avril un second appel de 25 000 euros.
Finalement le " budget voté " (on reviendra sur ce point particulier) pour l'exercice est de 110 000 euros. Les deux premiers appels auraient du être de 110 000 / 4 = 27 500 euros.
Votre syndic appelle donc (27500-25000) x 2 = 5 000 euros. C'est ce qu'il baptise " appel d'écart ". Il y a beaucoup d'approximations dans tout cela mais rien de vraiment dramatique ! (Dans mon exemple on peut changer les montants, les dates, le problème se pose de la même manière).
On a déja dit ici que que le budget prévisionnel pour l'exercice du 01/01/2004 au 31/12/2004
> devait être adopté au cours de l'assemblée annuelle tenue avant le 30 juin 2003, pour un montant de 100 000 euros(comme dans l'exemple).
> et qu'il pouvait être modifié par l'assemblée annuelle tenue le 10 avril 2004 (par exemple) et porté à 110 000 euros (ou au contraire réduit à 95 000 euros). Retenons l'hypothèse de l'exemple : il est porté à 110 000 euros.
> la bonne procédure après l'assemblée : il reste à appeler 110 000 - 50 000 déjà appelés = 60 000. Les appels du 1er juillet et du 1er octobre seront de 30 000 chacun ! L'appel d'écart est une complication inutile. En toute hypothèse il exigeait une explication.
Plus grave peut-être : il semble que le budget 2004, dans votre cas, n'a pas été voté en 2003 mais bien lors de l'assemblée du 10 avril 2004 (date dans mon exemple). Les appels du 1er janvier et du 1er avril 2004 ont été effectués pour un montant sans doute identique à celui du dernier appel de 2003. Si ce que j'avance est exact, ces appels étaient dépourvus de fondement juridique puisque le budget prévisionnel 2004 n'avait pas été adopté. Et l'assemblée de 2004 n'a sans doute pas approuvé le budget prévisionnel de 2005 ?
Conclusion : des approximations plus ou moins graves justifiant des observations au syndic mais où voulez-vous trouver dans tout cela une faute pénale quelconque ?
Pour une anomalie de calcul : j'ai déjà dit ce que j'en pensais pour un éventuel 2 x 4 = 8,3 qui exige sans aucun doute une mise au point. Et pour les arrondis classiques, ils sont normaux et négligeables. Même dans le cas du 8,3 il y a une faute civile grossière mais pas de faute pénale, sauf si une vérification de la comptabilité permet d'établir que les 3 décimes sont systématiquement virés dans un compte extérieur à la comptabilité de l'immeuble et détournés ensuite. Cette opération constituerait bien une faute pénale.
J'ajoute que, dans l'exemple présenté, il est souhaitable que la décision de l'AG du 10 avril précise les modalités d'appel de la différence de 10 000 euros : " en conséquence les appels provisionnels du 1er juillet et du 1er octobre 2004 seront portés à 30 000 euros). Ainsi les copropriétaires, même absents à l'AG, sont présumés informés. Encore faut-(il qu'ils lisent le procès verbal diffusé ou notifié.
L'assemblée peut aussi bien, en cas d'insuffisance de trésorerie, décider un appel spécial de 5 000 euros (le fameux appel d'écart) et fixer à 27 500 euros les appels de juillet et octobre 2004. C'est parfaitement régulier.
La procédure que vous avez décrite me rappelle celle de cabinets du groupe VR. Je le dis sans aucune malveillance, que ce soit bien entendu car je suis en train de régler avec l'un d'entre eux une difficulté de ce genre en parfaite entente et en toute transparence.
Sommes nous bien d'accord ?
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 19:24:11
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Citation :
Initialement entré par JPM
[...]
Sommes nous bien d'accord ?
Bonjour, JPM, je réponds malheureusement :
EH BIEN NON, PAS DU TOUT D'ACCORD, HELAS !!!
Je me "fous totalement" (pas tout à fait vrai) de l'appel d'écart qui, lui, parce que c'est du prévisionnel qui se compensera, finira par disparaître et se régularisera tout seul (ce que je n'ai pas aimé c'est qu'on me l'ait réclamé sans aucune explication, et donc sans que je sache ce que c'était). Est-il NORMAL malgré tout que le DGA déclare : "on a fait le calcul, on a trouvé 146 et on a arrondi à 148" ?
Mais voici pourquoi je ne suis pas "d'accord", JPM :
Je parle d'erreurs non compensées sur les CHARGES REELLES, et non sur les appels prévisionnels, même si j'estime qu'ils ne doivent pas être erronnés non plus.
Je reprends l'exemple typique du ravalement, pour lequel j'avais mis des chiffres fantaisistes*, mais que je vais reprendre avec les chiffres REELS.
Or de tels travaux sont sur une comptabilité séparée, nous sommes bien d'accord, n'est-ce pas ?
Je reprends donc : ravalement, appels de charges :
.......................total à répartir.... ...Tantièmes........Votre quote part
...1er appel... ...1.233.500,00.......562/100.000........6.935,08 INCORRECT, devrait être 6.932,27
..2ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..3ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..4ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..5ème appel.....1.233.500,00.......562/100.000........6.932,27 CORRECT,
..6ème appel.....1.232.500,00.......562/100.000........6.926,65 CORRECT,
Total RECLAME. 7.400.000,00.......562/100.000.......41.590,81 INCORRECT,
(sommes des appels faits et réclamés par le syndic : 6.935,08+4x6.932,27+6.926,65=41.590,81==7,4MFx0,00562+2,81)
Total DU............7.400.000,00......562/100.000........41.588,00 CORRECT,
(quote-part réellement due : 5x6.932,27+6.926,65=41.588,00=7,4MFx0,00562).
Comme j'ai fait 5 chèques de 6.932,27, et 1 de 6926,65, j'ai payé exactement ce que je devais, mais le syndic me déclare, devant l'assemblée générale, débiteur de 2,81 (=6.935,08-6.932,27, ou =41.590,81-41.588,00), pour n'avoir pas payé la somme réclamée au premier appel, 6.935,08, qui est manifestement erronnée. Je lui ai montré l'erreur de calcul EVIDENTE :
MONTANTS IDENTIQUES DE CHARGES globales, MEMES TANTIEMES, DEUX QUOTE-PARTS DIFFERENTES,
avec :
MEME ORDINATEUR, et la MEME disposition des relevés d'appel de charges. Il y a un truc, non ?
Le lecteur vérifiera aisément que les 2,81, pour 562/100.000èmes correspondent exactement à 500,00 (2,81/0,00562) pour l'ensemble de la copropriété. Curieusement, presque tous les autres propriétaires ont eu une erreur similaire sur Ce 1er appel de ravalement, mais AUCUN n'a réclamé.
Il n'y a JAMAIS eu de rectification, ni de compensation par le mécanisme annuel évoqué par JPM.
Nos charges réelles étaient calculées chaque trimestre, jusqu'à la loi SRU.
De plus, c'est la MEME CHOSE CHAQUE TRIMESTRE sur la répartiton de CHARGES REELLES TRIMESTRIELLES, et, depuis la loi SRU, CHAQUE ANNEE sur la répartition de CHARGES REELLES DE L'ANNEE : des "erreurs" un peu partout dans les relevés.
Evidemment, ces "erreurs" s'ajoutent au débit déclaré devant l'assemblée. Et, curieusement, "l'erreur" cumulée croît avec le temps... Ce qui semble prouver que ce ne sont pas des erreurs aléatoires, qui devraient s'annuler avec le temps, et que quelqu'un trafique probablement la comptabilité à son profit. Il aura pu se mettre dans la poche 497,19, sur ce ravalement là...
J'avais dit au début :
Citation :
J'ai donc la conviction extrêmement forte que quelqu'un , à l'intérieur du cabinet, magouille et se met dans la poche, centimes après centimes, des sommes rondelettes. Je rappelle que c'est un très, très gros cabinet. Les petits ruisseaux font les granddes rivières.
Est-ce que c'est plus clair, JPM ?
Vous parlez de l'ARC. Ne vaudrait-il pas mieux aller à la DGCCRF ?
Quels sont les avantages et les inconvénients de l'un et de l'autre ?
Une action au pénal est-elle possible ?
Merci
Nota :
*je ne les avais pas sous la main au moment où j'ai rédigé mon premier post, j'y avais donc mis des chiffres, un peu au hasard, pour donner un "exemple" concret. Ici, ce sont les chiffres réels. |
Edité par - draregsiavreg le 16 mai 2004 19:42:45 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 22:39:13
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Bonsoir drareg...eg,
Vous avez parfaitement raison. Le syndic vous promène en bateau.
Il vous a ponctionné de 148 € avec des arrondis à la gomme, pour les rendre ensuite. Il n'en a pas le droit. Il avait qu'à prévoir un budget prévisionnel censé (sauf interventions en cas d'ugence).
Cette écriture ne correspond à rien d'autre qu'à une carence en matière de gestion de votre syndic qui s'en arrange comme il peut ! Mais en aucune manière d'une façon comptable. Il n'y a aucune explication, aucun justificatif pour ces 148 €.
IL Y A DEPASSEMENT DE BUDGET QUE LE SYNDIC DOIT JUSTIFIER PAR PRESENTATION DES FACTURES CORRESPONDANTES.
Si en plus il se permet de vous dénigrer en pleine AG pour un impayé de 2,81 € qui incombe à sa carence !!
Il est sur et certain que votre compta est fausse. Dans la mesure où les erreurs que vous subissez sur vos comptes persos sont reproduites par x copropriétaires. D'où une marge de ??? au crédit du syndicat ??
Donc, dorénavant, s'il note sur vos appels de chrges un solde débiteur de X €. Vous demeurez débiteur et ne bougez pas. Quand il en aura envie il vous faira lancer une injonction de payer et là vous agirez en conséquence en sortant le reliquat de conneries sur sa gestion à votre avocat.
Rien ne vous empêche cependant d'aller consulter d'ores et déjà l'ARC qui ne peut qu'être bonne conseillère.
Pour le Sce Périls Immeubles, où en êtes-vous ? N'hésitez pas à les relancer.
Je n'ai toujours pas de réponse quant à la date de votre exercice comptable à approuver le 2 juin : du ??? au ??? 2003.
Comme vous le demande JPM, les budgets prévisionnels 2003 et 2004 ont-ils été votés en 2002 et 2003 ?
Amicalement.......
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 23:18:02
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Citation :
Initialement entré par xanthe
Cher DU31,
désolé, j'ai surement raté un épisode dans votre "saga".
Essayons de revoir les 3 cas de figures possibles :
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel UNIQUE : OUI, il y a manifestement anomalie !
- si vous dites que des flux financiers disparaissent dans LE compte individuel, SOUS-COMPTE COURANT : vérifiez d'abord qu'ils ne repassent sous un autre SOUS-COMPTE individuel ( FONDS DE RESERVE par exemple ).
- si vous dites que des imputations de votre PART d'une ou plusieurs dépenses ( Charges courantes ou Gros Travaux ) disparaissent de votre compte ou sous-compte quelqu'il soit : vérifiez la Balance Générale du Syndicat. Il arrive parfois que "ca se balade", mais en général et si le CS fait bien son travail de contrôle, tout rentre dans l'ordre à l'arrété définitif des comptes dans les 2-3 mois de la cloture.
Mais, de ce qu je crois aussi comprendre plus haut, vous parlez de "colonne différente"; de là vient peut-être une certaine confusion : il est vrai que les "vieux" logiciels de certains syndics conservent des présentations un peu alambiquées; ainsi on voit parfois des appels de fonds de réserve comme des imputations de gros travaux, tout bonnement mélangés aux charges courantes.
Ceci n'est pas très "SRU", mais tant que le Plan Comptable n'aura pas été mis en oeuvre ( de facon très simplifié, de grâce messieurs les gouvernants ! ), nous ne pourrons que subir, ou nous agiter avec, de préférence, l'aide d'un voisin ou ami comptable !
Ainsi, j'en viens à votre question sur la "caution" : je voulais vous dire que, pour appuyer là ou ça fait mal, il vaut mieux écrire à son syndic ( en lettre simple, ca suffit bien souvent ! ), mais surtout en mettant en copie la Société qui assure sa Garantie Financière ( autrement dit "Caution" ).
En effet, le Garant controle la comptabilité du syndic pour ce qui concerne ses comptes-mandant en particulier, pusiqu'il garantit les fonds versés par les mandataires que sont les syndicats !
Pour les "tutti quanti", je faisais référence à la DGCCRF ( "les fraudes" ), ou à la Préfecture ou à son Assureur ( au titre de la RCP ).
Bon courage !
xanthe
Bonsoir Xanthe et merci de votre soutien.
OUI les flux financiers disparaissent du compte unique !
Les "flux" qui disparaissent de mon compte individuel disparaissent également des comptes de tous les copropriétaires..
Une preuve ? Comment comprenez-vous que le solde créditeur des copro. s'élève à 43.251 € ? C'est bien qu'ils ont payés les appels trx satellitaires et que leurs paiements a bien été retiré de leurs comptes ?
Sinon il faudrait être vraiment cons pour "avancer" 43.251 € au syndicat, comme ça, pour virer l'argent par les fenêtres !!!
Et oui, le CS roule pour le syndic et non pas pour le syndicat, et je vous rappelle que les comptes sont clos depuis plus de 6 mois...
La colonne "appel travaux" = 0 €. NON le logiciel du syndic n'est pas obsolète du tout... A ce qu'il en dit... Ils en changent souvent..
JMP indique que les gros travaux peuvent être comptabilisés hors gestion courante. OK !!!
Les appels trimestriels sont basés sur le budget prévisionnel voté (art. 14-1 L).
Les appels travaux sont à écarter de ce budget et pourtant... Voir où ces appels nous sont faits (ci-dessus). Et le syndic n'en démord pas malgré l'art. 14-2 L.
Par contre, après "comptabilisation" hors charges courantes, ils doivent figurer en tant que travaux hors budget dans les budgets prévisionnel (débit facture) et réalisé (encaissement paiements) non ? L'écriture "travaux hors budget" est-elle périmée ??
Nous avons un compte bancaire séparé. Toutes les écritures comptables doivent être intégrées dans ce compte unique non ?
Bien compris pour la caution. Merci pour tout.
Amicalement......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mai 2004 : 23:37:20
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Oui, je comprends bien votre irritation; draregsiavreg !
Mais je vous signale qu'avec une machine à calculer réglée à deux décimales pour toutes les opérations on obtient effectivement :
1 233 500 / 100 000 x 562 = 6 935,08
en faisant successivement les deux opérations c'est à dire :
1 233 500 / 100 000 = 12,34
12,34 x 562 = 6935,08
C'est donc bien l'opérateur qui a oublié de mettre la virgule flottante quand il a calculé sa base qui est normalement 12,335
Vérification : 12,34 - 12,335 = 0,005 ; 0,005 x 562 = 2,81
J'étais donc bien dans le vrai quand je vous disais que votre problème était un problème d'arrondis.
Pour les subtilités de la répartition des charges, il ne suffit pas d'être juriste.
Pas la peine donc d'alerter la DGCCRF qui n'est d'ailleurs pas compétente pour ce genre de choses.
et Gedehem pourra constater que la comptabilité est à la portée de tout le monde.
Mais vous pourrez démontrer à votre directeur stupide qu'il aurait pu trouver cela lui même et engueuler son comptable. Une base de répartition se calcule habituellement à 5 décimales au moins si cela est nécessaire. C'est le résultat qu'on équeute à deux décimales.
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 01:57:22
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Pour DU31
Citation :
Initialement entré par DU31
Bonsoir drareg...eg,
Pour le Sce Périls Immeubles, où en êtes-vous ? N'hésitez pas à les relancer.
C'est en cours : j'ai reçu une lettre de la préfecture me confirmant qu'une enquête était demandée à l'architecte du secteur. Je me suis, bien entendu gardé de prévenir le syndic.
Citation :
Je n'ai toujours pas de réponse quant à la date de votre exercice comptable à approuver le 2 juin : du ??? au ??? 2003.
Du 01/01/2003 au 31/12/2003.
Citation :
Comme vous le demande JPM, les budgets prévisionnels 2003 et 2004 ont-ils été votés en 2002 et 2003 ?
Oui.
Il est donc probable que le syndic a fait un erreur en appelant 728 au lieu de 801, d'où sa rectification, mais je n'ai pas fait l'analyse pour essayer de comprendre ce que ça pouvait être. Je ne reproche pas qu'il fassse une rectification, mais je lui reproche qu'il mette un texte obscur sans justification.
C'est à lui, s'il fait une erreur, de l'expliquer, pour que ce qu'il réclame lui soit payé. Il aurait pu mettre dans la colonne débit : "rectification appels de charges 2003 du tant" et dans la colonne crédit : "remboursement appel erroné du TANT", avec éventuellement un mot d'explication. Or il n'a pas donné d'explication , s'est contenté de mettre colonne débit : "appel d'écat", et n'a pas répondu aux explications demandées.
D'autre part, je constate aujourd'hui dans sa réponse que le calcul était faux de son propre aveu: "146, que l'on a arrondi à 148". Les 148 n'étaient donc pas justifiés.
Les arrondis sont-ils à la tête du client ? Y a t-il une réglementation de la précision des écritures comptables ?
Pour JPM
Citation :
Initialement entré par JPM
[...]
avec une machine à calculer réglée à deux décimales pour toutes les opérations on obtient effectivement :
1 233 500 / 100 000 x 562 = 6 935,08
en faisant successivement les deux opérations c'est à dire :
1 233 500 / 100 000 = 12,34
12,34 x 562 = 6935,08
C'est donc bien l'opérateur qui a oublié de mettre la virgule flottante quand il a calculé sa base qui est normalement 12,335
Vérification : 12,34 - 12,335 = 0,005 ; 0,005 x 562 = 2,81
J'étais donc bien dans le vrai quand je vous disais que votre problème était un problème d'arrondis.
[...]Pas la peine donc d'alerter la DGCCRF qui n'est d'ailleurs pas compétente pour ce genre de choses.
C'est une explication. MAIS, pourquoi, dans ce cas :
1) n'y a t-il pas d'erreurs dans les appels suivants, et les appels de charges normaux ont des erreurs d'arrondis bien moindre, mais des erreurs ?
2) les logiciels de comptabilité d'un des plus gros cabinet de PARIS n'auraient pas été vérifiés ? Est-ce vraisemblable que les calculs, dans certains cas soient faits comme-ci, et dans d'autres comme-çà, (le cabinet doit avoir des MILLIERS de copropriétaires) ?
3) l'erreur de calcul étant manifeste, n'a t-elle pas été rectifiée, et visiblement on REFUSE de la rectifier ?
4) me fait-on passer comme débiteur vis à vis de l'AG, alors que le syndic connaît l'erreur ?
5) mon explication d'un opérateur comptable qui prélèverait centimes après centimes sur des milliers de comptes ne serait-elle pas plausible ?
Je pense tout de même que, dès le moment où l'erreur est constatée, et où on refuse de rectifier l'erreur comptable manifeste, il ne suffit pas de dire : "c'est une erreur d'arrondi, alors on s'en fout, tant pis pour vous, PAYEZ !", il y a bien, en raison à la fois de la constatation de l'erreur ET du refus CONSTANT de procéder à la rectifier, tentative caractérisée de s'approprier une partie, minime certes du patrimoine du copropriétaire concerné, par une manoeuvre frauduleuse. Cela est la définition exacte de la tentative d'escroquerie (art. 313-1 et du code pénal).
JPM me dit-il que je dois laisser tomber ? Que pense t-il du DGA qui déclare froidement, "le calcul donne 146, on arrondit à 148" ?
Il y a, là aussi, par une manoeuvre CACHEE tentative de me prendre deux euros de plus, que le syndic fera travailler et dont j'aurais perdu le revenu (peu importe le montant, en droit, de 2000 ou de 2, l'infraction existe).En effet, l'écriture comptable correcte aurait permi de trouver 146, alors que par son écriture comptable "obscure", le syndic a DELIBEREMENT pris la liberté d'écrire 148 au lieu de 146 ! Si on ne fait rien, pourquoi la prochaine fois n'arondira t-il pas à 255 ? Est-ce que JPM trouve cela normal, et quelle solution voit-il pour faire que ces agissements cessent ?
La DGCCRF n'est-elle vraiment pas compétente en la matière ? Ne peut-elle pas constater l'infraction ?
Le parquet me rirais t-il au nez si je déposais une plainte ?
Citation :
Mais vous pourrez démontrer à votre directeur stupide qu'il aurait pu trouver cela lui même et engueuler son comptable. Une base de répartition se calcule habituellement à 5 décimales au moins si cela est nécessaire. C'est le résultat qu'on équeute à deux décimales.
JUSTEMENT, quand le Directeur Général Adjoint ne dit rien pour 146 arrondi à 148, il y un véritable problème de fond de comptabilité.
COMMENT FAIRE POUR QUE CA CESSE ?
Merci pour vos contributions,
Cordialement.......
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Edité par - draregsiavreg le 17 mai 2004 02:01:20 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 09:16:21
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Vous voyez bien qu'il y a de quoi se bidonner, ici !!!!!
Une couche de Coluche, un peu de Desproges, un soupson de Le Luron et un zeste de Delfel de Ton (DDT pour les copains), et vous avez quoi ?
Un forum sur la compta en copropriété, compta destinée aux 6.583.978 copropriétaires qui y comprennent encore moins que nos éminents intervenants qui ne savent pas comment eux mêmes y voir clair pour dire si c'est à 3 décimales ou à 6 qu'il faut faire les calculs pour ne pas être dépuoillés ! |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 11:10:27
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UN GROS COUP DE GUEULE
  
Citation :
Initialement entré par gédehem
Vous voyez bien qu'il y a de quoi se bidonner, ici !!!!!
Une couche de Coluche, un peu de Desproges, un soupson de Le Luron et un zeste de Delfel de Ton (DDT pour les copains), et vous avez quoi ?
Un forum sur la compta en copropriété, compta destinée aux 6.583.978 copropriétaires qui y comprennent encore moins que nos éminents intervenants qui ne savent pas comment eux mêmes y voir clair pour dire si c'est à 3 décimales ou à 6 qu'il faut faire les calculs pour ne pas être dépuoillés !
Pardon, gédehem
Je ne vois pas, sur le fond, qu'il y ait de quoi se bidonner. J'ai quand même, avant de poser ces questions, pris l'avis d'un filleul qui est expert comptable et trouve les faits que j'ai exposés parfaitement anormaux. Pour lui, la comptabilité doit être juste au centime, le calcul devant se faire avec le nombre de décimales nécessaires. Ce genre de calcul du nombre de décimales nécessaires n'est pas très difficile marhématiquement. Ce devrait être justement du B-A BA de comptabilité.
A quelle valeur mettez VOUS donc la limite acceptable des arrondis faux.
Pourquoi, par exemple dans le passage à l'euro a t-on mis en place PAR LA LOI, une règle d'arrondi précise de conversion, à 6,55957, soit donc avec 6 chiffres significatifs.
Je suppose que VOUS avez donné un ordre à votre banquier pour qu'il utilise 7, ou 6,7 plutôt que 6,55957, pour convertir la valeur de vos francs en euros, afin d'une part lui simplifier les caculs, et d'autre part pour qu'il puisse se mettre dans la poche la différence, ou pour la donner à des titulaires de comptes autres que VOUS. Non ?
Qu'auriez vous donc fait si, pour VOTRE COMPTE, il n'avait pas appliqué la règle légale, et utilisé 7, ou un autre nombre vous pénalisant ? Auriez-vous dit "c'est très bien", ou auriez-vous EXIGE qu'il rectifie ? Et, si dans ce cas il avait REFUSE de redctifier, auriez-vous dit "c'est très bien", ou auriez-vous cherché un moyen de le contraindre à utiliser 6,55957 ? Quelle valeur vous aurait paru acceptable : 7, 6,6, 6,56, 6,560, 6,5596, ou 6,55958 ? Merci de réponse.
Non, vraiment, il n'y a pas de quoi rire. Je suis surpris que l'on semble dire ici qu'il faut d'une part accepter les erreurs systématiques, et d'autre part accepter qu'elles ne soient pas corrigées.
D'ailleurs, le syndic qui fait ces "erreurs" n'accepte pas "les miennes" -qui n'en sont pas-, puisque LUI, IL ME RECLAME INJUSTEMENT ces pouillèmes que je ne dois pas, et me déclare publiquement débiteur et donc mauvais payeur devant tout le monde.
Trouveriez- vous normal que, lorsque le syndic me demanderais de lui payer un somme justifiée et exacte, je soustraie à chaque appel, systématiquent, 1, 2, 3 centimes d'euros, ou 2,4 euros, au gré de mon humeur ?
L'accepteriez-vous, ou demanderiez-vous à l'AG, devant mes refus d'explications (je ne dirais que "oui, c'est une erreur d'arrondi, c'est ma politique de faire comme ça, contentez vous en et allez vous faire voir, tas d'imbéciles"), que le syndic fasse le nécessaire pour me contraindre ?
Parce que c'est exactement comme cela que ça se passe dans ma copropriété, mais à la différence que MOI, JE PAYE CE QUE JE DOIS, et que c'est le SYNDIC qui RECLAME DES SOMMES INDUES.
Donc, dans un cas vous approvez, et dans l'autre, à vous lire, il ne semble pas... DEUX POIDS, DEUX MESURES.
C'est pour cela que, NON CENT FOIS NON je n'aime pas votre intervention, car il n'y a pas du tout de quoi se foutre du monde comme vous le faites, ni de se bidonner.
Ca ne fait pas du tout plus avancer le débat, et me fait perdre du temps. Désolé de cette mise au point.
J'avais essayé de poser des questions sérieuses sur le fond, et j'avais BIEN SOULIGNE QUE C'ETAIT INDEPENDANT DES SOMMES, TRES FAIBLES, EN CAUSE. RELISEZ MOI !
C'était le coup de gueule de dr.....g.
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Edité par - draregsiavreg le 17 mai 2004 11:16:53 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 11:59:08
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J'avoue que je ne comprends pas pourquoi Gedehem, habituellement plus positif, réaliste et compétent (même quand nous ne sommes pas d'accord), fait une pareille allergie à la comptabilité des syndicats.
Et pour revenir à draregsiavreg, je suis étonné que votre cousin comptable n'ait pas décelé l'origine de l'erreur figurant dans le premier appel de fonds.
Mais dans votre immeuble, il y a bien un conseil syndical. Que raconte-t-il le conseil syndical ?
Et vous ne avez pas dit comment sont votés les budgets prévisionnels dans cet immeuble. Ce serait pourtant un point intéressant et qui permettrait de mieux (ou plus mal ?) juger votre syndic.
Je crois que quelqu'un sur le site, vous a conseillé de ne pas régler un appel de fonds et d'attendre les poursuites. C'est tentant mais c'est un jeu dangereux, surtout sur les appels provisionnels car vous pouvez tomber sur un Magistrat qui ne goûte pas la " plaisanterie " des arrondis. Il y en a qui manquent d'humour.
Et pour reprendre ce fameux premier appel : la différence appelée en plus est de 0, 005 euro par tantième soit 500 euros au total car la cause de l'erreur me semble majorer les quotes-parts de tous les copropriétaires, sans compensation entre lots comme c'est le cas pour un arrondi de répartition normal. Il est impossible de ne pas retrouver ces 500 euros dans la comptabilité.
D'ailleurs, en cent millièmes, avec un tantième calculé en virgule flottante, il n'y a pratiquement jamais d'écart de répartition. |
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Compte individuel et "erreurs" de calcul
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