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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
 Posté - 17 mai 2004 : 12:22:32
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Je crois que tout le monde a bien compris qu'un écart très faible peut, éventuellement, arriver en raison d'une virgule flottante qui a tendance à couler parfois, etc.
MAIS un arrondi volontaire de 146 à 148, moi je dis : celui-ci, il fallait le tenter ! Et dans 148 il n'y a pas de virgule  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 17:23:13
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Ce n'est pas tout à fait exact, Sonate !
L'écart résultant d'une faute technique sur lequel nous avons discuté est de 2,81 euros. Il résulte d'un défaut d'utilisation de la virgule flottante et me parait avoir provoqué un écart total pour la copropriété en question de 500 euros !
Pour 146 à 148 soit 2 euros, l'écart vient sans doute d'une erreur identique
Qu'il y ait une faute, ce n'est pas douteux.
Qu'est devenu le trop perçu ? C'est une question à laquelle j'aimerais avoir réponse, sans mettre a priori en cause l'honneteté du syndic ou de son personnel, ce qui serait contraire à mes principes. Mais il est évident que le syndic, même s'il trouve que draregsiavreg l'enquiquine abusivement avec ses centimes qui sont finalement des euros, ferait mieux de faire le point de la question et de recommander à son comptable de calculer les valeurs par tantièmes avec 7 décimales si c'est nécessaire. C'est ba-ba de la mise en répartition. C'est le résultat final que l'on coupe à deux décimales.
Si vous avez une facture de 123.456,78
à répartir entre 3 copropriétaires qui ont respectivement 397, 312 et 291 millièmes et si vous prenez 123,45678 comme valeur du tantième,
vous obtenez :
123,45678 x 397 = 49 012,34
123 45678 x 312 = 38 518,52
123 45678 x 291 = 35 925,92
soit un total de €.123 456,78 qui est égal à celui de la facture
Si vous faîtes comme le syndic en question vous avez :
123,46 x 397 = 49 013,62
123,46 x 312 = 38 519,52
123,46 x 292 = 35 926,86
soit un total de € 123 460 et un écart de 3,22 € CQFD
Je reste persuadé qu'avec 5 décimales au moins (si nécessaire) il n'y a quasiment jamais d'écart.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 17 mai 2004 : 20:31:47
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Bonsoir drareg...eg,
Je ne parle pas des arrondis mais de cette fameuse somme de 148 € appelée le 11 juillet 2003 sans justificatif et rétrocédée en 2004. Donc, toujours injustifée à ce jour.
Au vu de vos explications, le syndic "emprunte" au syndicat sans explications ni délibérations d'une AG ?
Votre exercice va du 1° janvier au 31 décembre. OK.
Si je tiens compte de votre réponse du 25 Avril 2004 dans un autre sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10448&whichpage=2, vous avez déjà été convoqué le 28 Avril 2004 et vous allez l'être à nouveau le 2 juin ?
Pourquoi ces 2 AG dans la même année : celle du 2 juin est-elle une AGE ou est-ce l'AG qui va devoir se prononcer sur les comptes 2003 ? Je ne comprends pas très bien pourquoi 2 AG en 2004. Et celle d'avril 2004, c'était une AG pour quoi faire ?
D'autre part, quelle est la date d'expiration de votre syndic sur le dernier contrat/mandat joint à la convocation d'une AG ?
J'ai besoin de ces informations et explications pour y voir plus clair, avant que de m'avancer davantage.
Pour la réflexion de JPM sur le fait que j'ai conseillé à dra...eg de rester débiteur non pas d'un appel de fonds mais d'un solde débiteur injustifié. Différence !! Je doute fort que le syndic assigne dra..eg pour récupérer un arrondi. Qui va passer pour un con vis à vis du Tribunal ? Surement pas dra...eg !!
Comme JPM, je ne reconnaîs plus Gédehem et ne saisis pas à quel jeu il joue !. Déçue de ce comportement qui ne lui ressemble pas du tout.. Contradictoire avec ses propos du 9 mars 2004 : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10301&SearchTerms=mandat. Dommage...
A bientôt.......
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 20 mai 2004 : 01:46:35
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Pour DU31
Citation :
Initialement entré par DU31
Bonsoir drareg...eg,
Je ne parle pas des arrondis mais de cette fameuse somme de 148 € appelée le 11 juillet 2003 sans justificatif et rétrocédée en 2004. Donc, toujours injustifée à ce jour.
Au vu de vos explications, le syndic "emprunte" au syndicat sans explications ni délibérations d'une AG ?
Votre exercice va du 1° janvier au 31 décembre. OK.
Si je tiens compte de votre réponse du 25 Avril 2004 dans un autre sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10448&whichpage=2, vous avez déjà été convoqué le 28 Avril 2004 et vous allez l'être à nouveau le 2 juin ?
Pourquoi ces 2 AG dans la même année : celle du 2 juin est-elle une AGE ou est-ce l'AG qui va devoir se prononcer sur les comptes 2003 ? Je ne comprends pas très bien pourquoi 2 AG en 2004. Et celle d'avril 2004, c'était une AG pour quoi faire ?
D'autre part, quelle est la date d'expiration de votre syndic sur le dernier contrat/mandat joint à la convocation d'une AG ?
J'ai besoin de ces informations et explications pour y voir plus clair, avant que de m'avancer davantage.
Pour la réflexion de JPM sur le fait que j'ai conseillé à dra...eg de rester débiteur non pas d'un appel de fonds mais d'un solde débiteur injustifié. Différence !! Je doute fort que le syndic assigne dra..eg pour récupérer un arrondi. Qui va passer pour un con vis à vis du Tribunal ? Surement pas dra...eg !!
Comme JPM, je ne reconnaîs plus Gédehem et ne saisis pas à quel jeu il joue !. Déçue de ce comportement qui ne lui ressemble pas du tout.. Contradictoire avec ses propos du 9 mars 2004 : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10301&SearchTerms=mandat. Dommage...
A bientôt.......
Et pour JPM
Citation :
Initialement entré par JPM
Et pour revenir à draregsiavreg, je suis étonné que votre cousin comptable n'ait pas décelé l'origine de l'erreur figurant dans le premier appel de fonds.
Mais dans votre immeuble, il y a bien un conseil syndical. Que raconte-t-il le conseil syndical ?
Et vous ne avez pas dit comment sont votés les budgets prévisionnels dans cet immeuble. Ce serait pourtant un point intéressant et qui permettrait de mieux (ou plus mal ?) juger votre syndic.
Je crois que quelqu'un sur le site, vous a conseillé de ne pas régler un appel de fonds et d'attendre les poursuites. C'est tentant mais c'est un jeu dangereux, surtout sur les appels provisionnels car vous pouvez tomber sur un Magistrat qui ne goûte pas la " plaisanterie " des arrondis. Il y en a qui manquent d'humour.
Et pour reprendre ce fameux premier appel : la différence appelée en plus est de 0, 005 euro par tantième soit 500 euros au total car la cause de l'erreur me semble majorer les quotes-parts de tous les copropriétaires, sans compensation entre lots comme c'est le cas pour un arrondi de répartition normal. Il est impossible de ne pas retrouver ces 500 euros dans la comptabilité.
Voici donc une explication complémentaire.
D'abord, le mandat de mon syndic expire le 30 juin 2004.
L'AG du 27 Avril était irrégulière pour le non respect du délai de 15 jours de la convocation, la première présentation de la LRAR ayant été faite 14 jours avant seulement. Il y a donc eu report de l'AG, comme je le lui avais suggéré.
Cependant, le syndic, sans doute en accord avec le CS mais je n'en suis pas sûr, au lieu de tout annuler (location de la salle, son déplacement, ...), a maintenu une "réunion informelle", aux lieu et date de l'AG du 27 avril.
Parallèlement, il reportait l'AG au 2 juin par une nouvelle convocation, par LRAR.
En résumé, l'AG du 27 avril n'est pas (plus) une AG, mais une "réunion informelle", et la VRAIE AG est le 2 juin.
J'y ai ajouté (notification dans les délais par exploit d'hussier) des questions à mettre à un OJ complémentaire, dont j'ai demandé qu'il soit débattu AVANT les votes de quitus, d'approbation des comptes, et de renouvellement du syndic. Celui-ci porte en effet précisément sur la gestion du syndic, et la tenue de mon compte individuel, avec les "erreurs" systématiques d'arrondis, sa façon de ne pas prendre en compte les signalements que j'ai faits concernant la sécurité de l'immeuble, etc...
Bref, je demande à l'AG de voter une première résolution où elle constatera simplement les FAITS : "L'AG constate la réalité des erreurs de calcul, qui lui ont été présentées, dans le compte de charges réelles de dra....g ", et je ne vois pas comment l'AG pourrait dire que les calculs présentés sont justes (en repoussant la résolution) alors que les erreurs sont évidentes, même pour un élève de CM1.
Je demande ensuite, dans une autre résolution que "l'AG exige que le syndic s'explique sur ces erreurs, [ce qu'il n'a JAMAIS fait depuis plus de 15 ans que je le réclame], et qu'il rectifie les écritures comptables erronnées". Je ne vois pas, là non plus pourquoi l'AG irait contre.
Enfin, dans une troisième résolution, je demande de voter un audit comptable du syndic, spécialement concernant les comptes individuels, en demandant que le syndic le prenne à sa charge s'il est prouvé qu mes allégations sont fausses, ce qui n'est pas, bien entendu.
Pour ce qui est des 148 euros, le fonds de roulement est voté l'année N pour être appelé l'année N+1.
Il est (je ne l'ai pas vérifié, mais ce n'est pas grave pour le raisonnement) sans doute assez probable qu'effectivement mon syndic a appelé des acomptes trop faibles et a voulu rectifier cette erreur. Mais, au lieu de rectifier l'écriture comptable en écrivant CLAIREMENT : "rectification de l'appel du xième trimestre 2003", ou "remboursement de l'appel du xième trimestre 2003" en crédit et "appel xième trimestre 2003" en débit, il a ajouté un "appel d'écart", sans explication dans le décompte d'appel ou même une ligne signalant ce que c'était, dans la lettre d'accompagnement. Il a même REFUSE de répondre aux explications que j'ai demandées. Je n'avais donc pas à payer une somme parfaitement injustifiée (au sens propre du terme). De plus, dans sa réponse très tardive, il fait un calcul que j'ai reproduit in extenso, arrive au résultat de 146 et déclare l'avoir arrondi à 148, ce qui est ahurissant, je le répète, et signé du DGA.
Pour DU31 et JPM
Mon cousin comptable n'a pas eu les comptes en main, je ne l'ai eu qu'au téléphone.
Le CS se fout de moi et dit que je les "emmerde" (je cite), et qu'il y a d'autres choses plus importantes que mon compte individuel, même si je leur fait remarquer que je ne suis sans doute pas le seul propriétaire dans ce cas. Il est en majorité pour le sYndic. Mes questions ont aussi pour but de mettre le CS davant ses responsabilités : pourront-ils demander à faire voter contre les résolutions prenant en compte les erreurs et demandant de les rectifier, cela sera difficile, car, si je démontre qu'il y a fraude chez le syndic, comme je le crois, il en seraient complices.
Quant à la demande de JPM de savoir si, finalement, les 2,81 se sont compensés dans mon compte individuel de ravalement ou global, je réponds clairement NON, et quant à savoir s'ils se sont compensés dan la globalité des comptes individuels (comptes du syndicat), soit de ravalement, soit global, je réponds que je ne sais pas, car je n'ai pas vérifié, mais je suis persuadé que non. Au demeurant, peu me chaud de savoir si les 2,81 qu'on me réclame indûment sont compensés, ce qui voudrait dire qu'on les a donnés à un ou plusieurs propriétaires autres que moi, Car c'est de l'argent que je ne dois pas, et je ne vois donc pas pourquoi j'aurais à le payer.
Enfin, je sais que je ne paye pas les appels tels qu'on me les réclames, car, à chaque fois, je prends la peine de dire qu'il y a une erreur de calcul, et que je paye en rectifiant l'erreur que je demande au syndic de rectifier, ce qu'il ne fait pas, et je ne vois pas non plus très bien un juge me comdamner à payer en plus ces centimes ou euros résultant d'un calcul faux.
Je signale quand même que, dans le cas où l'erreur, ça arrive très rarement, n'est pas à mon profit, je rectifie aussi l'erreur et paye alors une somme supérieure. J'ai bien dit quand même que je paye les charges, car il n'est pas question que je bloque la totalité de ce qui m'est réclamé. Je ne fais que rectifier les calculs, c'est tout.
Encore que je croie bien qu'il existe un article du Code Civil disant qu'on peut ne pas payer une dette si le montant réclamé n'est pas le montant exact, ou est supérieur au montant exact.
Enfin lorsque le CS va vérifier les comptes, il se contente essentiellement de vérifier que telle ou telle facture est payée comme il se doit, mais il n'entre pas, en général dans le détail des versements de chaque copropriétaires et dans le détail de chacun des comptes individuels. Les 500 d'écart peuvent donc très bien se trouver totalement "masqués".
Cela apporte t-il un peu plus de clarté, ou reste t-il encore des points obscurs ?
JPM a dit :
Citation :
même s'il trouve que draregsiavreg l'enquiquine abusivement avec ses centimes qui sont finalement des euros, ferait mieux de faire le point de la question et de recommander à son comptable de calculer les valeurs par tantièmes avec 7 décimales si c'est nécessaire.
Un léger point de désaccord, JPM, non pas que je n'enquiquine pas le syndic, mais je ne vit pas du tout pourquoi ce serait ABUSIF de ma part de réclamer des calculs justes au centime près, quitte effectivement à mettre 7, peut-être 8 décimales pour y parvenir. C'est du b-a ba !!!
Merci à tous les deux de votre soutien !
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Edité par - draregsiavreg le 20 mai 2004 02:17:06 |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 20 mai 2004 : 03:03:31
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Citation :
Initialement entré par draregsiavreg
Pour DU31
Voici donc une explication complémentaire.
D'abord, le mandat de mon syndic expire le 30 juin 2004.
L'AG du 27 Avril était irrégulière pour le non respect du délai de 15 jours de la convocation, la première présentation de la LRAR ayant été faite 14 jours avant seulement. Il y a donc eu report de l'AG, comme je le lui avais suggéré.
Cependant, le syndic, sans doute en accord avec le CS mais je n'en suis pas sûr, au lieu de tout annuler (location de la salle, son déplacement, ...), a maintenu une "réunion informelle", aux lieu et date de l'AG du 27 avril.
Parallèlement, il reportait l'AG au 2 juin par une nouvelle convocation, par LRAR.
En résumé, l'AG du 27 avril n'est pas (plus) une AG, mais une "réunion informelle", et la VRAIE AG est le 2 juin.
Pour ce qui est des 148 euros, le fonds de roulement est voté l'année N pour être appelé l'année N+1.
Bonjour drareg...eg,
Et non ! moi je reste toujours sur ma faim dans le sens où je ne comprends pas pourquoi le syndic a maintenu l'AG 'informelle' (compensation de location de salle, son déplacement...).
Y a-t-il eu un quelconque vote lors de cette AG fantôme ? Un PV vous a-t-il été notifié à son issue ? Une AG n'est pas une réunion informelle c'est une AG point barre !
Toute informelle qu'elle fût, vous allez devoir payer 2 fois la location d'une salle, le déplacement d'un syndic de pacotille, des frais de convocation.... Alors que c'est le syndic qui ne respecte pas les règles de base de gestion d'une copro ? C'est à lui qu'incombe tous ces frais imposés par sa carence. C'est lui qui a convoqué d'une manière irrégulière.
Pour ce qui concerne les 148 € je maintiens qu'il a fait un "emprunt" au syndicat sans aucune justification.
Le syndic n'en a pas le droit surtout en utilisant la forme de cet appel.
Qu'a-t-il fait de cet argent x ?? copropriétaires ?
Un fonds de roulement (à bannir avec la nouvelle loi) a-t-il été voté lors de l'AG de 2003 clôturant les comptes 2002 ?
Le CS ayant contrôlé les comptes est aussi responsable que le syndic pour avoir "laissé faire" et se fait complice de cet emprunt illicite puisque non justifié.
Avez-vous faire un courrier en LR-AR au Pdt. du CS pour qu'il justifie cet "emprunt" ?
Que votre CS soit naze et complice, incompétent et dangereux pour votre copropriété, sur ces points il n'y a aucun doute.
D'autre part, un syndic professionnel ne doit pas agir de la sorte. En convoquant en avril il était "dans les temps" pour faire approuver le budget prévis 2004, approuver les comptes, etc...
Maintenant il ne l'est plus ! Il a dépassé les 6 mois imposés par l'article 14-1 de la nouvelle loi de 1965. Encore heureux que son contrat expire le 30 juin : d'un peu plus il n'avait même plus le droit de convoquer. Voilà pourquoi je vous posais toutes ces questions.
J'espère pour vous qu'il a un contrat d'un an. Alors, pourquoi explire-t-il au 30 juin si votre exercice va du 1/01 au 31/12 ? Du coup ça lui fait un contrat à rallonges : 18 mois !
Dans ce cas, pourquoi le CS n'a-t-il pas "secoué" un peu plu le syndic ? De quoi se poser des questions...
Dans ce cas, pourquoi le syndic n'a-t-il pas convoqué depuis le mois d'avril puisque l'OJ est établi !!
Vous êtes en train de "rouler" sur des dépenses qui n'ont pas encore été budgetées... Il est donc impossible à ce syndic de justifier des appels trimestriels basé sur un budget prévisionnel non voté ! Et ce, depuis 6 mois que l'exercice précédent est clos.
Donc, il "gère" au pif, en profite pour ne pas oublier ses honoraires, appelle des fonds non justifiés et ce, avec la complicité d'un CS fantoche !!
Il faut imprimer l'art. 14-1 de la loi en gros caractères, le communiquer aux copros, au CS et au syndic.
Un conseil : examinez bien les "documents comptables" joints à votre convoc. et montrez les, si possible, à votre cousin. Sinon, il y a fort à parier qu'il va vous refaire le coup des 148 € en juillet prochain. Comparez les budgets prévisionnels votés précédemment et celui qui va être voté pour 2005.
Et examiné bien son contrat joint à la convocation.
Le sujet du vote du budget prévis dans les 6 mois de la clôture des comptes avaient fait l'objet d'un sujet sur ce forum. Je vais le rechercher et vous le communiquerai.
Amicalement.........
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 20 mai 2004 : 09:42:49
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Citation :
Initialement entré par DU31
Bonjour drareg...eg,
Et non ! moi je reste toujours sur ma faim [...]
Y a-t-il eu un quelconque vote lors de cette AG fantôme ? Un PV vous a-t-il été notifié à son issue ? Une AG n'est pas une réunion informelle c'est une AG point barre !
Toute informelle qu'elle fût, vous allez devoir payer 2 fois [...] C'est lui qui a convoqué d'une manière irrégulière.
Pour ce qui concerne les 148 € je maintiens qu'il a fait un "emprunt" au syndicat sans aucune justification.
Le syndic n'en a pas le droit surtout en utilisant la forme de cet appel.
Qu'a-t-il fait de cet argent x ?? copropriétaires ?
Un fonds de roulement (à bannir avec la nouvelle loi) a-t-il été voté lors de l'AG de 2003 clôturant les comptes 2002 ?
Le CS ayant contrôlé les comptes est aussi responsable que le syndic pour avoir "laissé faire" et se fait complice de cet emprunt illicite puisque non justifié.
Avez-vous faire un courrier en LR-AR au Pdt. du CS pour qu'il justifie cet "emprunt" ?
Que votre CS soit naze et complice, incompétent et dangereux pour votre copropriété, sur ces points il n'y a aucun doute.
D'autre part, un syndic professionnel ne doit pas agir de la sorte. En convoquant en avril il était "dans les temps" pour faire approuver le budget prévis 2004, approuver les comptes, etc...
Maintenant il ne l'est plus ! Il a dépassé les 6 mois imposés par l'article 14-1 de la nouvelle loi de 1965. Encore heureux que son contrat expire le 30 juin : d'un peu plus il n'avait même plus le droit de convoquer. Voilà pourquoi je vous posais toutes ces questions.
J'espère pour vous qu'il a un contrat d'un an. Alors, pourquoi explire-t-il au 30 juin si votre exercice va du 1/01 au 31/12 ? Du coup ça lui fait un contrat à rallonges : 18 mois !
Dans ce cas, pourquoi le CS n'a-t-il pas "secoué" un peu plu le syndic ? De quoi se poser des questions...
Dans ce cas, pourquoi le syndic n'a-t-il pas convoqué depuis le mois d'avril puisque l'OJ est établi !!
Vous êtes en train de "rouler" sur des dépenses qui n'ont pas encore été budgetées... Il est donc impossible à ce syndic de justifier des appels trimestriels basé sur un budget prévisionnel non voté ! Et ce, depuis 6 mois que l'exercice précédent est clos.
Donc, il "gère" au pif, en profite pour ne pas oublier ses honoraires, appelle des fonds non justifiés et ce, avec la complicité d'un CS fantoche !!
Il faut imprimer l'art. 14-1 de la loi en gros caractères, le communiquer aux copros, au CS et au syndic.
Un conseil : examinez bien les "documents comptables" joints à votre convoc. et montrez les, si possible, à votre cousin. Sinon, il y a fort à parier qu'il va vous refaire le coup des 148 € en juillet prochain. Comparez les budgets prévisionnels votés précédemment et celui qui va être voté pour 2005.
Et examiné bien son contrat joint à la convocation.
Le sujet du vote du budget prévis dans les 6 mois de la clôture des comptes avaient fait l'objet d'un sujet sur ce forum. Je vais le rechercher et vous le communiquerai.
Amicalement.........
Merci pour toutes ces infos et pour le lien de votre réponse suivante.
Sur la réunion du 27 avril
Je dis bien que c'est une réunion informelle qui a eu lieu le 27 avril, il n'y a pas eu de vote du tout, bien entendu. Quant aux frais engendrés par cette "réunion informelle", résultant d'une faute du syndic, j'ai demandé un point à l'OJ complémentaire et proposé de voter une résolution pour que TOUS LES FRAIS de ladite réunion SOIENT A LA CHARGE DU SYNDIC, psuisqu'entièrement de sa faute, arguant que la jurisprudence constante en la matière rejette toute argumentation fondée sur la responsabilité de la poste, comme le syndic veut le faire croire dans la lettre d'envoi de la seconde convocation. D'autant plus qu'il semble qu'il ait dit, le 27 avril (je n'ai pu y être) qu'il avait déposé les convocations le 2 avril, qu'il a écrit dans la lettre d'envoi de la seconde convocation qu'il les avait déposées le 5 avril, et j'ai produit une enveloppe au tampon en date du 8 avril seulement, à l'appui de ma résolution, mettant ainsi en doute certain sa bonne foi...
Mais je suis sûr qu'il y aura beaucoup de bons esprits pour plaindre et défendre "ce pauvre et si excellent syndic", en insistant pour que ces frais ne soient pas à sa charge.
Sur les 148 euros, c'est la première fois que cela se produit et je penche plutôt sur une erreur de sa part dans les termes incorrects, ou maladroits "appel d'écart" qu'il a employés plus que d'un "emprunt à la copropriété sur son dos". Après tout, les autres copropriétaires n'avaient qu'à faire comme moi et ne pas le payer, cet "appel d'écart". En effet, je n'ai pas eu de frais de rappel (illégaux, mais d'usage), pour ne pas l'avoir payé.
Donc je souhaite à la fois minimiser cet incident, tout en mettant le syndic et la copropriété devant le fait de l'illégalité de l'appel d'écart, pour n'avoir pas été justifié "FORMELLEMENT", bien qu'il soit justifié "FINANCIEREMENT" (variation de l'appel de fonds), et pour la "qualité de l'arrondi", montrant en la matière les pratiques douteuse de ce syndic. Mais il est vrai qu'il y a encore un point à ce sujet qui n'est pas très clair, et je n'ai pas encore démêlé tout l'écheveau.
Mais les budgets prévisionnels 2003 et 2004 avaient bien été votés et budgétés.
Je n'aurai sans doute pas le temps de faire toutes les vérifications que je souhaiterais, mais il est certain que mon OJ complémentaire, démontrant la mauvaise foi du syndic, son "laisser aller" sur un problème de sécurité, ses réponses bidon signées de la main même du DGA, son incompétence dans son rôle de conseil (par sa faute, il a fait perdre un procès contre moi en 1990, qui a coûté une somme non négligeable au syndicat, avec astreinte pour faire cesser un trouble manifestement illicite) aideront peut-être à le virer lors de cette assemblée, ce que j'espère depuis des années, et je ne suis pas tout seul...
On me montrera certainement du doigt pour être un fauteur de troubles créant un coût supplémentaire au syndicat pour des queues de poires qui me concernent que moi (en fait ça concerne bien tout le monde), mais le syndic en aura pris aussi un sacré coup pour sa crédibilité de "très gros cabinet parisien très professionnel" et son image "d'un des meilleurs".
Je sais qu'il reste un ou deux points sans réponse de ma part, mais ai-ja progressé un peu ?
Merci encore DU31.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2004 : 13:48:43
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Intervention de l'avocat du Diable :
Vous nous raconterez les suites. Il faut quand même savoir que si vos critiques sont justifiées, elles entrent dans le champ des questions figurant déjà l'ordre du jour : approbation de des comptes et quitus.
Vos adversaires divers peuvent donc prétendre que la demande de complément d'ordre du jour est irrecevable, injustifiée, sans objet ou je ne sais quoi d'autre. Par contre la demande est justifiée pour la demande d'intervention urgente.
L'assemblée a pour objet de prendre des décisions et non de constater des faits. Je suppose que d'autres copropriétaires ont été victimes des mêmes fantaisies, ils en connaissent la réalité et peuvent se joindre à vous.
Sur le problème du non-respect du délai de convocation on est à peu près d'accord sur les éléments suivants :
> la prudence commande au syndic de poster les convocations vingt jours ouvrables avant la date de l'assemblée
> la présentation tardive d'une convocation est en général consécutive à un envoi tardif par le syndic mais ce n'est pas absolu . La Poste peut aussi être en cause (erreur, omission, grève et avis de passage jeté au vent).
> Une faute de le Poste n'engage sa responsabilité que dans les conditions prévues par la Loi.
Lorsqu'une assemblée a été annulée et reportée, il est courant de tenir une réunion informelle aux jour, heure et lieu prévus pour les copropriétaires qui n'auraient pas été informés du report. Lorsqu'il l'annulation est due à une faute du syndic, il offre le champagne et les petits fours. |
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draregsiavreg
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 23 mai 2004 : 20:09:53
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Pour JPM, avocat du diable, Brrrrr..... Citation :
Initialement entré par JPM
Intervention de l'avocat du Diable :
[...] Il faut quand même savoir que si vos critiques sont justifiées, elles entrent dans le champ des questions figurant déjà l'ordre du jour : approbation de des comptes et quitus.
Vos adversaires divers peuvent donc prétendre que la demande de complément d'ordre du jour est irrecevable, injustifiée, sans objet ou je ne sais quoi d'autre. Par contre la demande est justifiée pour la demande d'intervention urgente.
MOUAIS, je le crois aussi, MAIS JE N'EN SUIS PAS SUR...
En effet, ne peut-on considérer que les comptes sur lesquels vote l'AG sont les comptes du SYNDICAT, et non pas les comptes INDIVIDUELS de CHAQUE propriétaire ? . De même qu'il peut y avoir des erreurs avec les factures des entreprises, rectifiées par la suite.
Or c'est bien de MON compte qu'il s'agit ici, peu m'importe que l'AG approuve ou non les comptes.
J'irais même plus loin : supposons que le compte global soit juste, mais que le syndic prélève de façon erronée 100 euros à Durand qu'il donne en trop à Martin, parce qu'il a appelé et arrêté les charges ainsi. Le compte global du SYNDICAT sera équilibré, mais il y aura erreur sur Durand et sur Martin.
Est-ce à dire que si l'AG approuve les comptes, Martin aura gagné 100 euros et Durand les aura perdus sans rectification possible ?
A titre personnel, JE VOTE d'ailleurs SYSTEMATIQUEMENT CONTRE l'approbation des comptes et le quitus, par prudence, pour éviter ce piège possible.
D'autre part, comme je m'abstiens de payer les quelques euros et pouillièmes qui me sont réclamés, et qu'une comptabilité correcte montrerait que je ne les dois pas, il est vrai que je figure au rang des "débiteurs" des ces euros que je ne manque jamais de contester, mais "on" oublie toujours de noter au PV, comme je le demande, que je conteste la dette qui m'est publiquement attribuée. Comme si Durand, estimant à raison ne pas devoir les 100 euros réclamés ne les payait pas et figurait sur la liste des débiteurs annexée à la convocation. Alors peut-être qu'à ce titre là seulement j'ai un problème possible.
D'où trois questions :
1) L'approbation des comptes englobe-t-elle cet aspect ou non des comptes INDIVIDUELS ?
2) Comment puis-je obliger le secrétaire de séance à noter au PV ma contestation formelle de la dette notée sur la feuille récapitulant les débiteurs ?
3) Est-ce assimilable à de la diffamation publique ? Bien entendu indépendamment du faible montant que cela représente.
Citation :
L'assemblée a pour objet de prendre des décisions et non de constater des faits. Je suppose que d'autres copropriétaires ont été victimes des mêmes fantaisies, ils en connaissent la réalité et peuvent se joindre à vous.
Oui, ce qui est le plus extraordinaire est que d'autres copropriétaires sont victimes de ces agissements et non seulement ne font rien, mais encore ils me combattent en plaignant le syndic !!! On croit rêver, mais c'est affligeant.
Voici donc le texte exact des 3 résolutions que j'ai proposées à l'OJ complémentaires, relatives aux comptes :
Citation :
"Résolution :
Après en avoir délibéré, l’assemblée générale constate et prend acte qu’il existe des erreurs manifestes, inexpliquées, très anormalement fréquentes dans les quelques extraits variés du compte individuel qui lui ont été présentés en annexe ; qu’elles sont inacceptables et incompatibles avec une comptabilité moderne normalement tenue et surveillée ; et que cela mérite une vérification approfondie.
Résolution :
Après en avoir délibéré, l’assemblée générale exige que le syndic donne sous huit jours les raisons très précises des erreurs constatées depuis de nombreuses années sur le compte ayant servi d’exemple, et rectifie les écritures comptables ; elle exige que le syndic se mette en rapport avec ce copropriétaire pour vérifier et rectifier les erreurs, car il y en a tous les trimestres ; elle exige que le syndic vérifie si des « erreurs » analogues se sont produites sur chacun des comptes individuels des autres copropriétaires ; elle exige aussi que le syndic explique ces erreurs et corrige ces erreurs en rectifiant les écritures comptables . Ces rectifications et ces explications seront à fournir dans un délai de trois semaines, sous le contrôle du conseil syndical.
Résolution :
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, exige un audit de la comptabilité de la SA B.Z.N, et en particulier vis à vis des comptes individuels des copropriétaires, qui restera à la charge de la SA B.Z.N si les irrégularités que ce copropriétaire à dénoncées sont prouvées."
D'où deux questions :
1) Ce texte peut-il être modifié au cours des débats pou être soumis au vote, ou, autrement dit plus généralement, une résolution proposée à l'OJ est-elle modifiable ou doit-elle rester telle qu'elle ?
2) Si oui, dans quelles conditions ?
Citation :
Sur le problème du non-respect du délai de convocation on est à peu près d'accord sur les éléments suivants :
> la prudence commande au syndic de poster les convocations vingt jours ouvrables avant la date de l'assemblée
> la présentation tardive d'une convocation est en général consécutive à un envoi tardif par le syndic mais ce n'est pas absolu . La Poste peut aussi être en cause (erreur, omission, grève et avis de passage jeté au vent).
> Une faute de le Poste [...].
Lors de la "réunion" ex-AG du 27 avril 2004, le syndic a déclaré avoir posté les convocations 25 jours avant, soit le 2 avril.
Dans sa lettre d'envoi de la convocation de l'AG du 2 juin, il écrit que les convocations avaient été postées le 5 avril.
Le cachet de la poste qui figure sur mon enveloppe est daté du 8 avril.
Déjà ces incohérences de dates publiquement annoncées par le syndic me laissent perplexe sur sa bonne foi.
Mais il nie toute responsabilité, et la rejette entièrement sur la poste qui aurait à son avis des délais trop longs... puisque les convocations postées à Courbevoie le 8, n'ont été reçues que le 13 avril.
Or le 12, date au plus tard de réception des convocations pour respecter les délais légaux de convocation est un Lundi... de Pâques. Et le 8 (date sur mon enveloppe) est le jeudi précédent.
On peut aussi imaginer qu'à une période de fêtes, il y a beaucoup de courrier, et aussi, peut-être des employés en vacances, ce qui n'est pas favorables aux envois en nombre.
Le délai ne paraît donc pas raisonnable et je ne pense pas que la poste puisse être tenue pour responsable dans ce cas, sauf à prouver qu'elle a fait "poireauter" les lettres entre le 5 et le 8.
Qu'en pensez-vous ?
Citation :
Une faute de le Poste n'engage sa responsabilité que dans les conditions prévues par la Loi.
D'où une question :
Où trouve t-on ces conditions, ou pouvez-vous me les indiquer ici avant le ... 2 juin ?
Citation :
Lorsqu'une assemblée a été annulée et reportée, il est courant de tenir une réunion informelle aux jour, heure et lieu prévus pour les copropriétaires qui n'auraient pas été informés du report. Lorsqu'il l'annulation est due à une faute du syndic, il offre le champagne et les petits fours.
Non, il n'y a eu ni champagne ni petits fours apportés par le syndic qui ne se sent aucunement fautif...
Certains, soutenus par le syndic, dont l'ancien président du CS, et la présidente actuelle, ont même accusé lors de la réunion du 27 avril, UN propriétaire en particulier, votre serviteur en l'occurence, d'être un fauteur de trouble, laissant entendre que c'est entièrement de sa faute si on doit reporter l'AG. C'est ce qui m'a été rapporté puisque je n'avais pas pu y assister. Je trouve que c'est un comble.
Citation :
Vous nous raconterez les suites
MAIS OUI, Mr. l'avocat du diable, vous aurez droit à la suite... au prochain numéro.
MERCI JPM, pour vos excellentes contributions, ça fait travailler les méninges et c'est très bien !
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 24 mai 2004 : 12:38:04
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draregsiavreg
Je me bats depuis plus de 2 ans, en présence d'un conseil syndical totalement nul et entièrement manipulé par le syndic car je me retrouve dans le même cas de figure que vous.
Les décomptes individuels de charges sont totalement faux (et chez moi, il ne s'agit pas de quelques centimes par ci par là , mais parfois de "gains" ou de "pertes" de centaines de francs) car le syndic ignore les principes de base en matière de copropriété (les lois donc) et est incapable de comprendre notre règlement de copropriété. Autant dire qu'il fait n'importe quoi !
Et accessoirement, les comptes ne sont absolument pas vérifiés !
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 07:04:05
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Citation :
Initialement entré par draregsiavreg
Merci pour toutes ces infos et pour le lien de votre réponse suivante.
Sur la réunion du 27 avril
Je dis bien que c'est une réunion informelle qui a eu lieu le 27 avril, il n'y a pas eu de vote du tout, bien entendu. Quant aux frais engendrés par cette "réunion informelle", résultant d'une faute du syndic, j'ai demandé un point à l'OJ complémentaire et proposé de voter une résolution pour que TOUS LES FRAIS de ladite réunion SOIENT A LA CHARGE DU SYNDIC, psuisqu'entièrement de sa faute, arguant que la jurisprudence constante en la matière rejette toute argumentation fondée sur la responsabilité de la poste, comme le syndic veut le faire croire dans la lettre d'envoi de la seconde convocation. D'autant plus qu'il semble qu'il ait dit, le 27 avril (je n'ai pu y être) qu'il avait déposé les convocations le 2 avril, qu'il a écrit dans la lettre d'envoi de la seconde convocation qu'il les avait déposées le 5 avril, et j'ai produit une enveloppe au tampon en date du 8 avril seulement, à l'appui de ma résolution, mettant ainsi en doute certain sa bonne foi...
Mais je suis sûr qu'il y aura beaucoup de bons esprits pour plaindre et défendre "ce pauvre et si excellent syndic", en insistant pour que ces frais ne soient pas à sa charge.
Bonjour dr...eg
Grosse panne de mon ordinateur depuis dimanche soir. Récupéré ce jour.
Vous allez me rendre chêvre !! Je maintiens tout ce que je vous ai écrit le 20 mai. Relisez bien : un conseil !
Vous n'avez pas voté le budget prévis 2005 !! Et le 2 juin vous serez à + de 6 mois après la clôture de l'exercice !
Vous n'avez pas approuvé le budget réalisé en 2003 : peut-être aurez-vous des surprises avec un syndic fantôche !
Il vous faudra comparer le budget prévisionnel 2003 avec le réalisé 2003. Vous avez les éléments en main pour déjà faire cette vérification.
Citation :
Sur les 148 euros, c'est la première fois que cela se produit et je penche plutôt sur une erreur de sa part dans les termes incorrects, ou maladroits "appel d'écart" qu'il a employés plus que d'un "emprunt à la copropriété sur son dos". Après tout, les autres copropriétaires n'avaient qu'à faire comme moi et ne pas le payer, cet "appel d'écart". En effet, je n'ai pas eu de frais de rappel (illégaux, mais d'usage), pour ne pas l'avoir payé.
Donc je souhaite à la fois minimiser cet incident, tout en mettant le syndic et la copropriété devant le fait de l'illégalité de l'appel d'écart, pour n'avoir pas été justifié "FORMELLEMENT", bien qu'il soit justifié "FINANCIEREMENT" (variation de l'appel de fonds), et pour la "qualité de l'arrondi", montrant en la matière les pratiques douteuse de ce syndic. Mais il est vrai qu'il y a encore un point à ce sujet qui n'est pas très clair, et je n'ai pas encore démêlé tout l'écheveau.
Mais les budgets prévisionnels 2003 et 2004 avaient bien été votés et budgétés.
Ce montant comme je vous l'indiquais le 20 mai n'est pas justifié ! Vous ne pouvez en faire une interprétation. Elle doit être justifiée. Vous raisonnez comme les copros attendent que vous raisonniez. Il faut retenir qu'il y a emprunt injustifié. Pourquoi ? Parce que 148 € * ??? copros = ???? €. A quoi a servi cette ponction injustifiée ?Voilà la question intéressante que doit vous justier le syndic et le CS !!
Citation :
On me montrera certainement du doigt pour être un fauteur de troubles créant un coût supplémentaire au syndicat pour des queues de poires qui me concernent que moi (en fait ça concerne bien tout le monde), mais le syndic en aura pris aussi un sacré coup pour sa crédibilité de "très gros cabinet parisien très professionnel" et son image "d'un des meilleurs".
Je sais qu'il reste un ou deux points sans réponse de ma part, mais ai-ja progressé un peu ?
Merci encore DU31.
Ca c'est le moins important bien que ce type de comportement porte préjudice à la personne concernées que vous êtes. Laissez dire et rire... Ils rient de leur connerie. Quant au "gros cabinet arnaqueur" il se fera aligner comme les autres... Oui, vous avez progressé, sûr....
Citation :
Lors de la "réunion" ex-AG du 27 avril 2004, le syndic a déclaré avoir posté les convocations 25 jours avant, soit le 2 avril.
Dans sa lettre d'envoi de la convocation de l'AG du 2 juin, il écrit que les convocations avaient été postées le 5 avril.
Le cachet de la poste qui figure sur mon enveloppe est daté du 8 avril.
Déjà ces incohérences de dates publiquement annoncées par le syndic me laissent perplexe sur sa bonne foi.
Mais il nie toute responsabilité, et la rejette entièrement sur la poste qui aurait à son avis des délais trop longs... puisque les convocations postées à Courbevoie le 8, n'ont été reçues que le 13 avril.
Laissez le rêver !!!. La jurisprudence est là. Il n'avait qu'à vous lancer les convocations largement en amont. En outre s'il voulait respecter la loi et "être dans les temps" pour vous faire voter le budget prévis 2005 il avait, là aussi, largement le temps entre le 27 avril et le 2 juin. Alors pourquoi faire facile quand on peut faire compliqué ??
Pour vos autres questions :
L'approbation des comptes vise les comptes du syndicat et, indirectement, les comptes individuels qui en découlent (budget prévis + travaux faits sans accord de l'AG...) !!
Vous demandez au secrétaire de séance de noter (au moment de la résolution votée quelle qu'elle soit) vos réserves de façons à ce qu'elles figurent sur le PV. Il écrit et vous lui demandez de lire à voix haute la décision et réserves concernant cette résolution. Et vous avez même le droit d'aller lire ledit PV manuscrit !! Et non ce n'est pas de la diffamation puisqu'il a erreur comptable !
Quand votre OJ complémentaire sera évoqué par le Pdt de Séance, avant que de délibérer, demandez à haute voix : "Qui a constaté telle et telle erreur sur son compte individuel ? Vous comptez les mains qui se lèvent"
Une résolution portée à l'OJ ne peut pas être modifiée. Le PV doit reproduire l'OJ de l'AG.
Votre AG du 27 avril n'a pas été officiellement annulée. Elle n'a pas été tenue par le syndic qui a convoqué. Donc convocation écrite, les copros se déplacent et ce syndic leur dit que l'AG ne se tient pas !!!
En outre, il aurait du vous notifier le PV de cette AG en même temps que la convocation à cette AG du 2 juin puisque réunion il y a eu et pas d'AG faute de combattants !!
Donc, une AG "informelle" dans un pareil cas ça n'existe pas et d'ailleurs elle n'existe pas puisque vous n'avez pas reçu de PV ! Le syndic aurait très bien pu faire déposer un courrier dans les boîtes aux lettres pour reconnaître son incompétence et ne pas faire déranger les gens pour rien...
Pour ce qui est du champagne, petits gâteaux, etc... Vous pouvez remercier votre syndic : il vous a fait faire une économie. Car ne vous imaginez pas qu'un syndic, à l'issue d'une AG, vous offre le champagne de sa poche. Et non, c'est avec les fonds du syndicat qu'il régale la galerie !!
Amicalement.....
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Compte individuel et "erreurs" de calcul
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