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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
 Posté - 08 mai 2004 : 12:41:42
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Bonjour ! Grâce à vos expériences et conseils, je me suis lancée dans l'aventure de syndic bénévole! J'ai acheté un appartement genre maison de ville dans une petite copropriété (6 copro) en juin 2003, et dès que j'ai vu arriver le premier appel de fonds (pour payer "livret d'accueil, frais de mutation", etc..)en juillet -ce fameux logo vert foncé...Foncé avec un F…- j'ai eu des sueurs froides ! Depuis j'en ai vu d'autres (!) et j'ai décidé d'arrêter l'hémorragie. L'AG ordinaire a eu lieu le 27 avril, j'avais préparé le truc: on avait la majorité à 3 copro., (je n'avais pas réussi avant la tenue de l’AG à joindre les autres qui n'habitent pas sur place). Tout s'est bien passé (sauf pour le syndic, qui appelait son directeur qui menaçait de nous mettre au TGI!): il ne voulait pas admettre que je puisse être élue (en plus et à ma grande surprise, à l'unanimité !). Il m'a remis les premières feuilles qu'il avait remplies et nous a mis dehors.
Aussitôt un nouveau secrétaire de séance a été élu, on a poursuivi la réunion dans une voiture et on va se réunir pour une nouvelle AG le 25 mai (pour ouvrir un compte, etc..).
Donc je suis syndic bénévole et j'apprends mon dur métier tant bien que mal !!
Question : le montant de l'assurance (souscrite par l'ancien) est très élevé. Quand le contrat m'aura été transmis, je regarderai de près. Je me suis déjà renseignée auprès d'autres compagnies qui proposent moitié moins, pour une "garantie complète" (alors que le réglement de copro. n'en demande pas tant).
En approfondissant le sujet, je m'aperçois que des contrats d'assurance copropriété couvrent les parties communes ET les parties privatives. Est-ce que tous les contrats copro. couvrent les parties privatives ?
Ca signifie qu'on pourrait renégocier notre assurance personnelle…
Si vous avez des infos ou des compagnies à conseiller, merci !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 14:49:14
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Chère sonate,
Vous vous êtes lancée dans l'aventure du syndic bénévole. C'est très sympathique et courageux.
Mais vous vous lancez à l'aveuglette, c'est le moins que l'on puisse dire. Et même pour vos propres affaires, ce qui est plus grave.
Une bonne assurance n'est pas fonction du minimum imposé dans le règlement de copropriété. Elle est fonction de ce qu'il y a réellement à garantir en cas de sinistre pour éviter de mauvaises surprises et des frais parfois lourds aux copropriétaires en cas de sinistre.
La prime actuelle est chère ! Vous n'en savez rien et moi non plus bien sur ! Un concurrent est moins cher ? Vous n'en savez rien non plus. Un concurrent est toujours moins cher. Vous ne saurez la vérité des choses qu'après avoir vu la police en cours, établi un tableau de ce qui est garanti, des plafonds d'indemnités, des franchises, des exclusions, des extensions, etc.
Ce tableau, vous le ferez aussi pour les autres propositions. Vous comparerez tous les tableaux et vous pourrez dire : voila le meilleur !
Et au fait, chère Sonate, puisque vous voilà syndic bénévole, êtes vous assurée pour les responsabilités que vous pourriez encourir à cette occasion ? Une déclaration de sinistre tardive, un rejet de l'assureur, c'est 8 000 euros de dommages et intérêts comme un rien 
Je ne suis pas du tout contre l'autogestion bénévole, mais je suis contre l'aveuglette et ses dangers. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 15:11:23
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| Merci de ces mises en garde ! Je ne vais pas aller à l'aveuglette, ce sont les copropriétaires qui souhaitaient une étude depuis 1999, le syndic pro. ne faisait rien. De toute façon, j'attends de récupérer le contrat d'assurance pour examiner effectivement les garanties souscrites. |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 15:25:04
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Bonjour Sonate,
Bienvenue au club des bénévoles !
Je suis d'accord avec JPM; il faut toujours être prudent avec les assurances, bien étudier leur contrat et ne pas hésiter à leur demander plus de précisions sur les garanties couvertes.
En principe, l’assurance immeuble couvre les dommages occasionnés aux parties communes et aux parties privatives des voisins sinistrés mais ne couvre pas les dommages aux parties privatives du responsable du sinistre.
Vous pourriez éventuellement proposer à votre C.S. d'adhérer à une association (ARC, ANCC..) auprès de laquelle vous pourrez obtenir des renseignements Bon courage 
Bien cordialement Cléo
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 16:09:59
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Coucou Cléopatre ! J'envisage effectivement d'adhérer à une association. Ceci dit, et pour faire suite aux propos de JPM, j'ai vraiment découvert le monde de la copropriété en recevant la convocation à l'AG il y a 1 mois à laquelle étaient joints les comptes 2003, le prévisionnel 2004 etc.. J'ai donc eu peu de temps pour m'informer, réagir, et en consultant les sujets sur ce forum, je constate que l'ancien syndic cumulait tous les défauts dénoncés !
Frais d'AG: location de salle et honoraires, bref toute prestation est facturée en plus des honoraires (mais c'était prévu dans le contrat de syndic)et là on va voir combien ils vont nous facturer pour "rupture du contrat" (c'est "au temps passé: 106 € de l'heure").
Quoi qu'il advienne, tous les copropriétaires sont finalement ravis de cette nouvelle situation, et si je les déçois, on élira un autre syndic pro. en 2005, mais en ayant négocié leur contrat.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 16:30:26
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Votre histoire ne parait pas claire !
Vous parlez d'une assemblée générale qui a débuté dans un local
et s'est terminée dans une voiture.
Vous dites que le syndic a fait appel à son directeur qui a
menacé de saisir le TGI.Voulez vous parler d'un assistant et du
syndic en titre ?.
Avez vous pensé au délai légal de deux mois après la date de réception du PV et avant d'appliquer les résolutions adoptées dans des conditions qui ne paraissent pas normales.
En ce qui concerne l'assurance avez vous lu la police ? En général
les parties privatives ne sont pas assurées ,le coût peut différer si toutes les choses ne sont pas égales.
Avez vous souscrir votre propre assurance pour votre responsablité
civile ?
Avez vous élu un conseil syndical qui doit lui même élire son président ?
Vous avez été élue à l'unanimité !
Je vous adresse mes compliments  et vous souhaite bon courage car vous n'êtes pas au bout de vos peines.
Cordiales salutations
François |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 21:17:21
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En réponse à Oldman24. Pour que l’histoire soit plus claire, je vais tout résumer (je visais l’essentiel, et je n’ai pas tout mis dans le bon ordre !).
Réception de la convocation à l’AG avec l’ordre du jour élection du syndic, approbation des comptes, etc..+ travaux de réfection de la courette, installation d’un regard dans la cour, etc… Sachez qu’il s’agit d’une toute petite copropriété (6 dont 2 qui n’ont qu’une petite pièce) sans ascenseur, sans gardien, sans chauffage collectif,..: on nettoie le petit couloir nous-mêmes, on sort les poubelles à tour de rôle. On doit régler via le syndic l’électricité du couloir (30 € par an à répartir !), l’assurance (1 200 € par an à répartir) et l’eau (compteurs individuels mais facture unique : là on attend de voir la ventilation parce que les sommes nous paraissent élevées et un des lots est un salon de coiffure !). Ne me dites pas que l’eau c’est cher, j’avais une grande maison - 3 salles de bain et une piscine - avant d’être ici et je payais moins cher.
Donc avec cette convocation un contrat de syndic pour la nouvelle période, l’état des comptes 2003 (très succinct) sur lequel apparaissent des choses bizarres : « dossier technique amiante 468 € » « carnet d’entretien 21 € tous les trimestres » etc…
Bref je lis les documents et commence à me documenter (loi de 1965, SRU 2000, etc…).
Je suis juriste en droit social et je pense avoir un peu de rigueur.
Je contacte une charmante voisine qui me transmet une copie du règlement de copropriété (quand j’ai acheté, tout a été transmis directement à mon notaire et je n’ai rien vu –aaahhh ces notaires !), j’écris à chaque membre du conseil syndical (3 au total) en demandant au président un éclaircissement sur plusieurs points. Aucune réponse.
Je prends rendez-vous avec le syndic (j’étais dans les temps avant l’AG) : c’était un nouveau salarié. Dossier amiante il ne savait pas, mais j’ai vu qu’il y avait un constat d’absence d’amiante fait en 2002, et j’ai regardé le registre des PV pour m’affranchir du passé. RAS. La veille de l’AG je téléphone à un membre du CS (qui est un voisin mais que je croise rarement) et il passe me voir. En fait lui aussi, bien que membre du CS, était dans l’ignorance totale, découvrait des trucs (il n’avait pas lu les PJ de la convocation) et souhaitait se débarrasser du syndic. Le lendemain soir, AG dans les locaux du syndic : au point élection du syndic, on a dit qu’avant on souhaitait examiner le contrat de syndic.
Pas question, aucune possibilité de discuter. Après m’être déclarée candidate, tous m’ont suivie et m’élisaient à l’unanimité. Mais le salarié du syndic pro. Faisait de la résistance, disait que ce n’était pas possible,… et a appelé « son directeur » qui menait une AG dans un autre bureau. Ce monsieur s’est mis à hurler, voire à nous insulter, et a conclu en crachant qu’il saisissait le TGI pour désigner un syndic. J’ai insisté sur le fait que l’AG était souveraine, le syndic appliquait les décisions du syndicat de copropriétaires et que le vote faisait l’unanimité. Finalement, après 3 allées et venues de ce monsieur hors de lui et de plus en plus violent, son employé a consenti à enregistrer l’élection. Il m’a remis les notes qu’il avait prises depuis le début de la séance et nous a mis dehors. Donc dehors, on m’a élue secrétaire de séance, certains ont demandé un comparatif sur les assurances,etc. et on a décidé de se retrouver en AG avant fin mai pour décider l’ouverture d’un compte en banque, budget prévisionnel etc. etc.
Je dois recontacter le syndic pro d’ici une quinzaine « pour voir comment on fait pour la transmission des documents » : je sais qu’il a 1 mois pour transmettre les fonds et qu’il a 2 mois pour les archives.
Voilà l’histoire. Tout a été fait dans les règles. Lundi je vais envoyer les convocations à l’AG, avec PV de la dernière AG, ordre du jour et développés des points de l’ordre du jour et c’est là que j’ai besoin d’infos supplémentaires notamment sur les assurances.
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 08 mai 2004 : 22:03:12
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Sonate,
Ne vous laissez pas décourager, six lots sont tout à fait gérables si vous respectez les règles imposées par les lois et votre règlement de copropriété.
Cependant, les mises en garde d’Oldman24 sont justifiées, n’ayant pas encore toutes les données.
Votre élection doit pouvoir être consignée dans un procès-verbal en bonne et due forme et vous devrez patienter deux mois après sa diffusion pour être assurée qu’il ne sera pas contesté.
Votre dernière A.G., semble avoir été malmenée quant au lieu de sa tenue, mais en temps que secrétaire de séance vous devez en rédiger le procès-verbal relatant exactement les faits et convoquer au plus vite une nouvelle A.G., avec un ordre du jour comportant la confirmation de la mission de syndic qui vous est confiée et vos pouvoirs de signature, en particulier en vue de l’ouverture d’un nouveau compte au nom du syndicat.
Meilleurs sentiments Cléo
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 00:33:38
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Bonsoir,
Je vous remercie pour vos renseignements complémentaires qui clarifient la situation.Vous avez une formation de juriste social,
on peut donc vous faire confiance lorsque vous prendrez les choses
en main.Vous avez fait un grand pas? mais maintenant il vous faut attendre la réaction du syndic débarqué -qui en fait comme en droit-
n'assistait pas à votre AG .Comme je le supposais c'était un
assistant qui menait la danse.Cela sera un argument en votre faveur si le syndic se risque à saisir le TGI.Mais il vous faut attendre deux mois après l'envoi du PV de l'AG avant de poursuivre au pas de charge.Cleopatre que je salue au passage vous l' a confirmé.
Puis vous devrez récupérer les archives et les comptes du syndicat.Avez vous un compte séparé ou un compte unique ? si vous n'avez rien voté à ce sujet il faudrait en décider maintenant !.Vous voyez donc que "vous n'êtes pas encore sortie de l'auberge". La copropriété c'est bien mais "ce n'est pas de la tarte". Vous vous êtes investie, maintenant ce sera le "struggle for life" en plein accord avec les autres copropriétaires et le CS ,si vous en avez un ?
Bon courage !
fag.kalliste@wanadoo.fr
Cordiales salutations
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 00:34:23
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Sonate,
Dans la convocation que vous avez reçue, le budget prévisionnel à voter aurait dû être celui de 2005.
Celui de 2004 aurait du être voté lors de l'assemblée 2003. Sinon comment faire l'appel provisionnel du 1er janvier 2004 puisqu'il doit être calculé comme le quart du budget prévisionnel 2004 voté en 2003 ????
L'assemblée annuelle tenue en 2004 peut seulement modifier le budget prévisionnel 2004 adopté en 2003 pour tenir compte des évolutions récentes. Ces modifications affectent les appels provisionnels de juillet et octobre 2004
Nous continuerons le cours la prochaine fois |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 01:13:39
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Bonsoir sonate,
Au sujet de l'assurance de votre immeuble il vous faut lire
attentivement toutes les clauses de la police et voir à quelle date
est prévue la prochaine échéance.
Sachez que l'assurance n'est pas obligatoire pour l'immeuble,mais
il serait inconscient de ne pas se couvrir.En principe,les parties privatives sont assurées séparément par les copropriétaires selon leur préférences et avantages particuliers (MAIF, MACIF. etc..).
N'oubliez pas de prendre, aussi,une assurance responsabilité civile pour vous et le président du conseil syndical,au moins.
Faites de beaux rêves.
Cordiales salutations
François |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 08:01:45
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Bonjour à tous et merci de vos précisions. Le budget prévisionnel concernait bien 2004, et dans l'état des dépenes 2003 figuraient des dépenses réglées en 2003.. Bref. Je précise que le total général des charges s'élevait à 7 800 €, vous avez constaté que les dépenses réelles ne sont pas lourdes, la différence correspond aux honoraires et frais de gestion. Le nouveau contrat de syndic présentait une augmentation de 9,6% sur ses honoraires ! Puisque tous payaient sans broncher depuis 10 ans, pourquoi se gêner ? Nous ne sommes pas contre le fait de payer, mais autant que les €€€€ servent à conserver et embellir notre petit patrimoine.
Pour l'assurance, bien sûr qu'on ne va pas rester sans couverture.
Pour le compte en banque, nous allons devoir en ouvrir un. Tout ceci est à l'ordre du jour de la nouvelle AG. Il y a un conseil syndical (3 membres)qui devra être (ré)élu.
Quant aux associations (les cheveux vont peut-être se dresser sur des têtes, désolée !)vous citez souvent l'ARC (j'ai visité leur site avant celui-ci). Et qu'en est-il de l'ANCC ? de CSPC ?
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 11:06:06
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bonjour Sonate,
vous dites le réel des charges en 2003 est de 7800 € pour 6 lots ?
soit 1300 € par copro ?? sans presque rien de collectif ?
J'ai du mal à croire que vous payiez autant, même en considérant que les frais de syndic soient forcément un peu plus élevés que la moyenne ( probablement 200 € par lot par an ? );
Que pouvait-on bien faire avec 1100 € de charges diverses ...?
Qu'entendez par association "CSPC" ?
L' ARC a ses défauts mais c'est quand même une bonne source documentaire, et un bon "contre-pouvoir" face aux gros syndics;
L'ANCC, connais très peu, elle parait "moins agressive", ou plutot "moins militante", et me donne l'impression ( surement fausse, car toute personelle ! ) d'être plutot une sorte de lobby de copros-bailleurs et non de copros-résidents.
A chacun, son église !
faites nous part de vos propres remarques quand vous aurez contacté les 3 assoc; que vous citez.
Cordialement et bon courage
xanthe |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 11:09:50
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Bon dimanche sonate
Ne manquez pas le prochain salon de la copropriété où vous pourrez vous documenter sur ces organismes qui traitent des problèmes des copropriétés, chacun selon leurs critères. Je pense que l’ARC est plus près des petites et moyennes copro et l’ANCC a un champ d’action plus étendu, mais je peux me tromper !
Vous pouvez, vous faire déjà une idée en demandant un exemplaire de leur dernière revue et plaquette.
Bonjour JPM,
Il me vient une question : si une A.G. d’approbation des comptes a eu lieu en milieu d’année (suite à une gestion trimestrielle à terme échu), voter un budget pour un exercice comptable, d’A.G. à A.G. plutôt que du 1.01 au 31.12 peut-il faire l’objet d’une contestation ?
Bon dimanche à tous Cléo
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 11:18:16
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CSPC : ils ont un site www.cspc.asso.fr
mais bof.
Oui vous avez bien lu pour les frais de syndic ! A part les ridicules factures d'EDF, eau et assurance, les €€€€ allaient au syndic : honoraires, gestion courante + tout (location du petit bureau de 9m2 pour l'AG avec salaire du collaborateur; "conseil..";carnet d'entretien tous les tirmestres alors qu'il n'y a pas eu de travaux etc. etc.).
Il faut dire que lorsque la copro. est trop petite, leurs honoraires affichés x nombre de lots ne leur suffit pas, donc ils proposent une grosse somme. Mais ceci était accepté par les AG précédentes et le conseil syndical n'a jamais été "invité" à renégocier le contrat de syndic.
Mais c'est du passé et j'ai hâte de récupérer les documents pour y découvrir plein de mystères ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 11:34:45
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Citation de Oldman 29
Citation :
Vous parlez d'une assemblée générale qui a débuté dans un local et s'est terminée dans une voiture
Il y a de grands bonheurs qui commencent comme celà 
Et de Oldman 29 encore
Citation :
Sachez que l'assurance n'est pas obligatoire pour l'immeuble
Il y a de grands malheurs qui commencent comme celà 
Et citation de Cleopatre :
Citation :
En principe, l’assurance immeuble couvre les dommages occasionnés aux parties communes et aux parties privatives des voisins sinistrés mais ne couvre pas les dommages aux parties privatives du responsable du sinistre.
Le syndicat ne peut pas raisonnablement faire l'impasse sur les garanties liées aux sinistres majeurs et en particulier incendies et risques accessoires. A cet égard la police multirisques doit se présenter comme :
> une assurance des biens :
- Tous biens immobiliers en valeur à neuf
- Frais de démolition et de déblai
- Contenu dans les parties communes et privatives
- Perte de loyers sur deux ans et perte d'usage
- Frais consécutifs : cette rubrique très importante permet d'obtenir le remboursement de frais divers dans une limite qui peut monter à 20 % de l'indemnité pour les biens immobiliers. Il peut s'agir en particulier d'honoraires à l'occasion de la reconstruction non couverts par ailleurs et de la mise en conformité des installations à l'occasion de la reconstruction. En effet certaines installations ne peuvent être reconstruites à l'identique parce que la réglementation a changé. Ce risque reste, en droit commun, à la charge du sinistré. Les frais consécutifs comprennent aussi l'assrance DO nécessaire pour les travaux de reconstruction.
> et une assurance de responsabilité
- à l'égard des locataires pour dommages matériels et immatériels
- à l'égard des voisins et autres tiers pour les dommages matériels et immatériels
Enfin une bonne police multirisques comporte une option " syndic bénévole " incluse |
Edité par - JPM le 09 mai 2004 11:37:36 |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 11:45:33
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Bon dimanche cléopatre.
A mon avis, l'exercice comptable peut être par année civile 1er janvier/31 déc. ou pour une autre période 1er avril/31 mars, avec des dates précises. Pas possible que ce soit d'AG à AG, d'autant que l'exercice doit être clôturé avant la tenue de l'AG (art. 14-1 modifié de la loi de 1965: "l'AG ... est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent").
Dans mon cas, l'exercice allait du 1er janv. au 31 déc., mais le compte général faisait aussi apparaître des dépenses 2004. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 11:49:22
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Merci JPM.
J'ai tout ça sur un devis d'un assureur que j'ai rencontré. Je vais en voir d'autres mercredi. Il y a en plus la renonciation au recours contre copro et locataires.
Merci encore ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 15:06:53
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Pour Cleopatre :
La gestion trimestrielle à terme échu est désormais interdite.
L'exercice comptable est annuel, en principe du 01/01 au 31/12, ce qui est le plus simple pour de multiples raisons. Il est possible d'adopter 01/07 au 30/06, mais il faut réellement éviter les autres solutions.
Le préfinancement des charges est assuré par 4 appels provisionnels exigibles le premier jour de chaque trimestre, à raison de un quart du budget prévisionnel voté avant le premier appel bien entendu
En conséquence, pour un exercice 01/01 à 31/12 l'assemblée annuelle qui doit être tenue avant le 30/06/2004
> examine les comptes de 2003
> modifie éventuellement le budget 2004 voté en 2003
> vote le budget 2005, ce qui permettra d'effectuer le premier appel 2005 sans problème.
Ces dispositions sont d'ordre public et donc impératives. La loi permet à l'assemblée d'adopter quelques modalités mais je suis resté sur les principes. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 mai 2004 : 17:28:03
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Je constate que d'aucuns se plaisent à faire des citations
tronquées alors que d'habitude ils ont un peu plus d'arguments,
et en particulier lorsque l'on traite ,dans une contribution ,de
questions relatives à la rémunération insuffisante des
pauvres syndics professionnels lesquels n'ont même pas le respect
de leur mandants en les mettant à la porte de son agence et en les
obligeant à terminer leur AGO dans une voiture.
Moi aussi en sortant de la mairie il a 54 ans j'ai continué en voiture et personne ne m'a encore mis dehors.
Il y a sans doute un point de droit à développer à ce sujet
Peut être le "watch-dog" s'en chargera, et d'autres aussi ?
Cordiales salutations
François |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 10 mai 2004 : 16:42:57
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L'ANCC est l'association nationale de la copropriété coopérative. www.copropriete-cooperative.com
Si vous avez à ce point fâché votre syndic, c'est peut-être que vous ne l'aviez pas prévenu. Convenez qu'il est fâcheux d'être congédié comme un valet.
Le Boudha disait :
"Le monde que tu vois est à l'image de ce que tu es".
Bon courage.
Cordialement
Z.Juto |
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