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Je souhaite racheter le local commercial du RDC, moi même habitant au 1er (l'arrivée d'un petit choupinou fait que la place manque :))
Le local commercial (usage mixte dans le réglement de copropriété) est un plateau de 70 m2 qui est aujourd'hui occupé à 50% (la partie qui donne sur rue) par une épicier de quartier.
La partie qui donne sur cour a été condamnée car avait semble-t-il été sous louée par le locataire, le propriétaire s'en apercevant avait entrepris une action en justice pour faire expulser le "sous-locataire".
Le propriétaire est aujourd'hui (à nouveau) en procès pour non paiement du loyer (commandement...)
Je suis en relation avec le propriétaire et j'attends la résiliation du bail pour faire une promesse de vente (avec condition suspensive que le bien soit libre de toute occupation.)
Ensuite je voudrais donc faire un duplex avec la partie qui donne sur la cour (quitte a modifier le réglement de copropriété pour modifier les lots) et faire un nouveau 3,6,9 (avec un nouveau locataire) sur la partie qui donne sur rue.
Voici mes questions, chacune de vos réponses m'aidera à avancer sur ce projet qui n'est pas simple:
- Comment se fait-il que le constat du juge soit si long, cela fait plus de 8 mois que le commandement a été envoyé.
- Une fois le bail résilié, sous quel délai puis-je espérer voir le locataire partir ?
- De plus la fin du bail (9 ans) est en juillet prochain (dixit le propriétaire). Où puis-je vérifier la durée du bail ? Cela signifie-t-il qu'en juillet le commercant est obligé de partir (le congé ayant été envoyé à temps). Y-a-t-il des indemnités à prévoir pour le propriétaire?
- Lorsque le propriétaire a constaté une sous-location, il a condamné une partie du local. La surface a donc été divisée par deux, cela a-t-il nécessité une modification du bail, je suppose que le loyer doit être moindre.
- Quels sont les problèmes liés au fait que je veuille diviser le lot en 2: une partie habitation que je veux rattacher au lot que je possède actuellement et une autre partie commerciale qui donne sur la rue.
- Le temps presse et je voudrai éventuellement pouvoir commencer les travaux et occuper la partie habitation (inoccupée pour l'instant) qui donne sur cour. Je pensais faire modifier le règlement de copropriété pour diviser le RDC en 2 lots et racheter un des lots immédiatement. La question est: quid du bail actuel ? D'autant plus que le découpage ferait que la surface du commerce actuel serait emputée de 10 m2.
Bref je pense que vous avez compris la problèmatique, que me conseillez-vous de faire ?
Si vous reprenez les réponses du site vous trouverez des réponses à vos propres questions. A la lecture de votre cas, il faut que vous soyez conscient que la patience va être un élément déterminant de ce genre d’achat. Pas question de mettre « la charrue avant les bœufs » sans risquer des gros soucis.
En matière de baux commerciaux comme d’habitation d’ailleurs, les règles légales prévoient les modalités d’une expulsion d’un locataire mauvais payeur. Mais en ce qui concerne les délais, il est impossible d’avoir une date certaine à 100%. Cela dépend de pleins d’éléments : engorgements de tribunaux, suivi du dossier par le bailleur actuel, mise en œuvre de l’expulsion …
Pour le bail commercial concédé sur les locaux, seul le bailleur peut vous en donner une copie à son bon vouloir. A ce jour, vous n’avez aucun droit à l’obtenir. En outre, ce document n’est pas un élément récupérable au Greffe du TC. La division du local en deux a du générer nécessairement la signature d’un avenant pour modifier la désignation des lieux loués et en conséquence, le loyer. Pour ce qui concerne la modification des lieux, cela nécessite le respect des règles d’urbanisme qui ont déjà été évoquées sur le forum.
Même si vous êtes pressés, n’oubliez pas que vous n’êtes pas propriétaire et vous n’avez aucun droit à vous considérer comme tel à ce jour.
La déduction est simple : - vous aurez une fin de non recevoir en matière de demande modification du règlement de cop, seul le proprio actuel peut le faire et il n’a aucun intérêt a se compliquer la vie avant une cession envisagée ; - tant que le bail com est en cours, on ne peut pas modifier les locaux en supprimant 10 M² sans accord express du locataire ( il risque d’être un peu récalcitrant compte tenu du contexte) - C’est toujours le propriétaire qui demande le changement de nature auprès des services d’urbanisme donc de nouveau blocage.
Quant aux travaux, que ce soit ceux qui nécessitent un permis de construire préalable ou non, vous risquez une demande de remise en état des locaux. Alors, la prudence est nécessaire même si je comprends que l'attente a un coté désagréable et frustrant.
Cas d'école: pourquoi faire simple ...
Forum fermé
Posté - 13 mai 2004 : 02:15:08
