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J'ai découvert par hasard ce forum qui m'a l'air excellent.
Je suis gérant minoritaire, salarié, d'une entreprise qui existe depuis 9 ans. L'activité de l'entreprise est dans le domaine du développement informatique (sans visite de client). Cette entreprise loue un bureau actuellement. De mon côté je loue un appartement. La taille de mon entreprise ayant changé, je souhaite rassembler les deux.
Mon idée est d'acheter à titre personnel un bureau, boutique, surface mixte et de faire payer un loyer à mon entreprise qui en utilisera 50 % de la surface.
De mon côté j'occuperais les 50 % restant.
Je ne sais pas si c'est possible dans le cadre d'un bail professionnel, commercial, mixte.
Si cela est impossible légalement avec n'importe lequel de ces bails, puis-je le faire illégalement. Non ! Non ! Ou plutôt, quels sont les risques de le faire.
Ou bien y a t-il une autre solution :
- Acheter un appartement en habitation et faire payer un loyer à l'entreprise qui ocuppe 50 % de celui-ci.
- Acheter un appartement ou un bureau directement par l'entreprise (qui a du cash).
l'achat sera plus intéressant que le bail. Mais il vous faudra décider si le bien reste dans votre patrimoine privé ou si vous choisissez de le faire entrer dans le patrimoine de la société. Dans la première hypothèse, vous pouvez le vendre sans plus value imposable au bout de 15 années. Si vous choisissez d'apporter le bien à la société, la société peut amortir le bien sur la totalité du prix d'acquisition mais avec à la clef une fiscalisation de la plus value à titre professionnelle au moment de la revente... ce qui pousse à exclure cette hypothèse séduisante.
Enfin on a la solution consistant à apporter la jouissance de l'immeuble en contrepartie de loyers ( validé en 1998 par le Conseil d'Etat), vous avez une charge entièrement déductible pour la société et en contrepartie un loyer. Que demander de plus, et vous erez soumis au régime de plus value des particuliers
Tout d’abord, votre choix d’évolution est une très bonne idée. Pour la mise en pratique, les éléments que je vous transmets ne sont que des informations de base qui nécessiteront une étude plus approfondie.
Vous avez deux choix possible dans le mode d’achat : à titre perso ou sous forme de SCI - Achat perso du bien immobilier : Cela vous permettra de consentir un bail commercial à la société qui va vous payer un loyer et constituera pour vous, un revenu foncier. Parallèlement, vous pourrez habiter dans l’autre partie du bâtiment. Au moment de l’achat, le notaire devra bien distinguer dans l’acte la partie habitation et la partie commerciale et ce, pour éviter des difficultés ultérieures. C’est la solution la plus simple mais pas forcément la plus adaptée.
- Achat par l’intermédiaire d’une SCI : 1°) La SCI peut consentir un bail commercial « mixte » à la société pour la totalité des locaux (habitation et commercial). Vous aurez alors sur votre feuille de paye la valorisation d’un avantage en nature –Logement. Attention en cas de vente de la société, un déménagement sera nécessaire ou un avenant pour modifier les conditions du bail.
2°) La SCI peut également faire deux baux distincts. Un bail com à la SARL et un bail d’habitation à votre profit ; Une petite précision : privilégiez des locaux qui peuvent être utilisés séparément (deux entrées distinctes, insonorisation correcte … ) toujours dans l’optique d’une cession ultérieure de la société.
Un avantage est que pour la partie commerciale, la SARL peut prendre en charge un certain nombre de travaux. Ceci vous permettra d’utiliser les liquidités de la SARL en limitant les emprunts perso ou de la SCI en fonction du montage.
L’achat de l’immobilier par la SARL n’est adéquat que dans certains cas très précis. Il faut laisser au commercial sa vocation et au civil la sienne.
Dans tous les cas, je ne peux que vous conseiller d’éviter les « bidouillages ». Cà ressort toujours à un moment donné avec des conséquences éventuelles en droit des sociétés, en matière d’urbanisme, fiscal et autres.
Les questions évoquées notamment sur les forum des baux commerciaux pourront vous apporter plus de détails (intérêts ou inconvénients d’une SCI, changement de destination de locaux …)
Acheter pour louer en bail pro et habiter dedans
Forum fermé
Posté - 14 mai 2004 : 17:36:02
