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Bonjour, j'ai trouvé une maison à vendre sur laquelle j'envisage de faire une plus-value après travaux et revente. J'ai entendu parler de marchand de biens mais je ne sais pas comment faire pour le devenir (compliqué ou non ?), et quel en est vraiment l'intérêt? Je crois que les frais dits "de notaire" sont largement réduits, mais quelle est l'imposition sur la plus-value par rapport au 26% classiques pratiqués sur la revente d'un bien immobilier? merci de vos conseils.
Marchand de biens est une profession, une activité commerciale dont les gains sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soumis à la TVA sur les marges et à la taxe professionnelle. Certes, l'achat des immeubles destinés à la revente pour, évidemment, réaliser un bénéfice, sont soumis à de faibles droits de mutation à titre onéreux (0,615 %), mais en contrepartie, il y a obligation de revendre dans un délai de 4 ans de l'acquisition. Il ne faut donc pas se focaliser sur cet intérêt minime. D'ailleurs les personnes qui,comme vous, se lancent, en amateur, dans cette activité d'achat-revente, essaient de "passer à travers les gouttes" et très fréquemment, c'est sur intervention du fisc qui les rappelle à l'ordre,que la situation se régularise. Si vous ne devez effectuer que cette opération, vaut-il mieux la réaliser dans le cadre d'une gestion de patrimoine d'un particulier. Une seule opération de faible envergure ne sera susceptible de considérer l'opérateur comme exerçant cette activité. Pour ce qui concerne la "plus value" retiré de la vente, elle est taxée à 26 % pour un particulier. Pour le marchand de biens il s'agit d'un revenu comme un autre, lié à son activité d'achat-revente= bénéfice imposé selon le barème de l'impôt sur le revenu applicable à tout le monde, taux progressif par paliers.
Merci de vos précisions. Ma situation actuelle est que j'ai déjà commencé cette activité, et ce très récemment : je commence très bientôt les travaux dans ma première acquisition (hors RP), et essayerai de la revendre mi-juin. Je commence à me poser la question de "marchand de biens" car j'ai trouvé une seconde opportunité et justement je ne sais pas jusqu'où j'ai le droit de m'amuser à ça. Ma vrai question est surtout de connaître les intérêts financiers que je ne maîtrise pas dans le cadre d'une entreprise : exemple, il reste 100 Keuros nets à l'issue d'une opération en marchand de biens, à combien ai-je droit dans ma poche ? La règle que j'ai en tête est imposition sur les bénéfices avec les 2 paliers de 15 et 33% au dessus de 32 Keuros. Un calcul rapide me donne un impôt de 0,15x32 + 0,33x68 = 27,24 Keuros. C'est légèrement supérieur aux 26% d'impôt sur la PV en tant que particulier, mais j'y gagnerai sur les droits de mutation. Mais est-ce aussi simple que ça ?
Si vous décidez de revendre aussi rapidement l'objet de votre première acquisition pour en racheter une seconde, votre intention se concrétise de vous lancer dans cette activité de marchand de biens. Il serait peut être plus sage de faire une déclaration d'existence pour cette activité plutôt que d'être confronté à certains problèmes de nature fiscale dans un ou deux ans, avec rappel de TVA, taxe professionnelle, B.C.I.,le tout additionné de majoration. S'il ne s'était agi que d'une seule opération, la question ne se serait pas posée en ces termes. Ensuite.......attention.
Marchand de biens, les intérêts ?
Forum fermé
Posté - 15 mai 2004 : 14:48:33
