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 Sujet  |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 07 juin 2004 : 14:21:15
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Serge33,
Je suis preneur.
Mes calculs démontrent que le prêt in Finé est intéressant quelque soit le taux d'imposition et le nombre d'investissement, à condition de disposer du capital nécessaire à l'investissement et de le placer sur un contrat d'assurance-vie en euros.
Prados |
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serge33
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 20:01:32
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Prados,
Le seul problème est que le capital placé est destiné à la banque et de ce fait perdu. A contrario, emprunter à 100% permet une défiscalisation optimum sans apport personnel.
Entre le crédit à taux variable( sans pénalité de remboursement anticipé) et le crédit in fine ( capital restant dû jusqu'au dernier jour), je pense que pour un premier investissement, le taux variable permet de pouvoir revendre une partie de son investissement hors Robien en cas de besoin de liquidités.
Je vous envoie les tableaux, dites-moi ce que vous en pensez.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 22:30:28
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Serge33,
Oui, le capital placé est perdu, mais pas les intérêts si vous placez la totalité du capital.
Donc, vous avez perdez les intérêts mensuels du prêt à 4% fixes, et vous gagnez les intérêts du placement assurance-vie, soit 5% hors CSG/CRDS, soit 4.5% nets. Donc le bilan est positif de 0.5%
De plus, si vous n'êtes pas résident fiscal francais, vous ne payez pas la CSG/CRDS, dont le bilan est même de 1%.
Sur un emprunt de 10 ans, la différence peut-être de plusieurs milliers d'euros dans votre poche.
Prados |
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GILET
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 14:11:38
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Bonjour,
Suite a petit pb informatique, pourriez-vous me le faire parvenir à nouveau
merci
jacques-gilet@wanadoo.fr |
Edité par - GILET le 22 juin 2004 22:36:05 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 20:13:06
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mirmar, comme vous n'avez pas donne votre email sur le forum, je me permets de vous redemander votre feuille de calcul. Merci d'avance. julinette2001@yahoo.fr  |
Edité par - Joulia le 08 juin 2004 20:13:59 |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 22:02:59
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Italiano,
Faites attention aux prévisions parfois trop optimistes sur la rentabilité de l'assurance vie couplée au prêt in fine. |
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chrixmo
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 13 juin 2004 : 16:37:20
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Mirmar,
Moi aussi je suis tres interresse par fichier Excel....
Merci de bien vouloir me l'envoyer
chrixmo@free.fr |
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laurent95
Nouveau Membre
1 réponse |
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mail_ben
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 22 juin 2004 : 08:36:23
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Mirmar, pourriez vous m'envoyer votre fichier Excel ? Merci d'avance
maillard.benoit@laposte.net
Serge33, pourriez vous aussi m'envoyer votre fichier à la même adresse ?
Merci d'avance également.
J'espère ainsi pouvoir faire des comparaisons...
Et si je fais éventuellement des modifications ou améliorations, je vous tiendrais au courant.
MERCI
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pth
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 23 juin 2004 : 15:03:42
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Bonjour,
Il existe des logiciels correspondant à vos attentes dont le coût d’acquisition (5 000 à 8 500 euros) fait qu’ils sont réservés à une clientèle professionnelle.
Le souci n’est pas tant d’établir le tableau d’amortissement du prêt et la progression de votre épargne servant à rembourser votre capital, mais de pouvoir estimer l’effet de levier induit par la fiscalité suite au choix du type de financement.
Il faut alors tenir compte de l’évolution dans le temps de vos revenus, de votre situation familiale, des délais d’application des régimes fiscaux, …..
La solution ne peut être qu’individuelle, par rapport à la situation patrimoniale de chacun. Toutes les vérités sont fausses une fois sortie du contexte initial.
Vu l’importance des projets (en durée et en montant), un conseil en gestion de patrimoine utilisant les logiciels évoqués vous permettra d’analyser plus finement les financements possibles. Encore faut-il trouver un conseil plus intéressé par la résolution de votre problématique que par la rémunération du crédit qu’il cherche à vous vendre. Il faut donc qu’il soit désintéressé sur le financement qui sera adopté. Les conseillers de ce type sont rares, mais il en existe.
Vous souhaitant à tous de bonnes réflexions.
PS : je participe à la réalisation de ces logiciels et votre dialogue est très instructif. Merci.
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arman
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 24 juin 2004 : 17:55:05
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Citation :
Initialement entré par mirmar
Je ne connais pas de site proposant ce service. J'ai en revanche fabriqué sur Excel un simulateur.
L'"in fine" se calcule en deux fois. D'abord le plus simple, les intérêts :
Vous voulez emprunter 50000 € à 5 % sur 20 ans
Chaque année, vous devrez payer 5% de 50000 en intérêts, soit 2500 €
donc par mois : 2500/12 = 208.33 x 240 mensualités (20 ans)
Coût total des intérêts : 208.33 x 240 = 50000,00 euros
Pour la constitution du capital, c'est plus compliqué puisqu'il faut prendre en compte l'incidence des intérêts perçus grâce à votre placement.
Grosso modo, pour un placement qui rapporterait du 4%, et sur 20 ans, il faut que vous placiez sur cette période 62.5 % de la somme à réalisée, c'est à dire 50.000 €.
50.000 x 62.5% = 31.250 € donc, par mois : 31.250 / 240 = 130 €
Si le taux du placement est plus élevé, bien sûr, vous devrez apporter mois chaque mois.
Pour plus de précision et si vous voulez me communiquer votre e-mail, je suis disposé à vous envoyer mon programme et à vous l'expliquez.
Mirmar,
Je suis intéressé par votre simulateur et vous saurais gré de bien vouloir me l'envoyer à :
arman@ cogespat.com
D'avance, merci.
Arman |
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flec
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 29 juin 2004 : 10:45:48
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bonjour
moi aussi je suis interesse pour le calcul du in fine
pourriez vous me l'envoyer à : suzana83@msn.com
merci |
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Luijy
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 juil. 2004 : 23:17:53
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Salut à tous !
Piksou, si tu n'es pas trop pressé (e), je suis en train d'élaborer des feuilles de d'analyse et de symulation pour mes clients. C'est une feuille dans laquelle tu trouves de l'épargne, du crédit amortissable, de l'in fine avec les critères d'obtention de prêt. Je suis dans la gestion de patrimoine des particuliers et des sociétés. Il me reste encore 2 semaines de travail laborieux pour sortir des feuilles fiables, du moins je l'espère. |
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 08:20:44
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pour information si ce n'est pas de la PUB une banque pratique le crédit INEFINE c'est ABBEY-NATIONAL et se trouve dans le 92 il me semble
d gonnot |
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Luijy
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 juil. 2004 : 15:55:13
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| ABBEY-NATIONAL est ce qu'il y a de pire en terme d'organisme financier. Je n'ai jamais vu d'incompétence de telle envergure. Je suis partenaire depuis 2 ans, et c'est un véritable cauchemar. Depuis 1,5 an je ne les cite plus sur les dssiers In Fine pour mes clients. |
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frloyer
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 juil. 2004 : 19:50:47
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Merci à Mirmar de me transmettre sa feuille de calcul. Je peux lui échanger contre un simulateur de robien et zrr.
Egalement CGP, je recommande souvent le In fine pour le de robien, le de messine et le LMP. et pour les personnes fortement imposables.
L'adossement peut se faire à de l'assurance vie multisupport (mon préféré Himalia de la fédé avec 50% sur le fond en euros et 50% sur le carmignac patrimoine) mais également à un PEA et même au plan d'épargne entreprise (là c'est le top mais faut-il que votre employer ait ouvert ce type de plan).
Pour l'assurance de prêt, les moins de 40 ans se tourneront vers april, les autres vers cardiff.
Dans la mesure du possible, faite le choix de vos établissements (assureur, placement, crédit) séparément et en fonction de leur compétence.
Bonne chance aux investisseurs en herbe. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 juil. 2004 : 17:08:34
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Je reviens sur le sujet. Je n'avais nommé personne mais Abbey- Nat. j'ai aussi approché, Cardiff aussi , les fameux organismes qui vous trouveront le taux le plus bas du marché  ! aussi, ainsi que plusieurs banques. Je pense que nous avons croisés pas mal de professionnels sur ce forum et que PTH a le dernier mot.
Ne vous lancez pas dans l'aventure avant d'en avoir fait le tour complet. ET même , me serai-je trompé ? Dans mon crédit ouvert à 100 % par mon banquier, je dois une différence de 115 euros par mois donc en supplément car J'avais mal évalué les charges. Je me trouve tout de même gagnante car la valeur pierre évaluant à la hausse et pour un moment encore , je serai bénéficiaire à la sortie.
Votre assurance-vie déjà en cours peut faire aussi office de natissement . Pas besoin d'en ouvrir encore une nouvelle comme vous le suggèrent trop souvent vos conseilleurs.
LN |
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freezuc
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 12 juil. 2004 : 11:53:44
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avant toute chose, il faut savoir que l'investissement immobilier comporte de très nombreuses composantes ayant un impact sur le résultat final. Ainsi, le in fine n'est ...in fine... rentable que dans d'étroites fenetres.
Pour s'y retrouver, J'ai conçu un comparateur excel (encore un!) qui tente d'intégrer un maximum de ces variables ou contraintes (ex: taux de charge de l'assurance, imposition finale des plus values assurance à 17,5% moins abattement 4600€, etc...). Ce comparateur permet notament de choisir les options fiancières (in fine ou amortissable, de robien ou non, apport crédit, apport assurance vie,...). Enfin, le tableau permet de visualiser en parallèle 2 cas avec chacun leurs options (pratique pour comparer le bilan de d'un crédit in fine avec celui d'un crédit amortissable pour le meme bien immobilier).
Pour terminer, il semble que ce sujet ai beaucoup de succès ( 1400 lectures à ce jour), aussi j'aimerais que le modérateur du forum (ou un membre bien renseigné) m'indique comment mettre à disposition ce comparateur sans que m'exposer risque de recevoir 500 demandes à traiter moi-m^me '' |
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Papillon
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 21:32:39
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Freezuc,
Je suis novice , et on va se lancer dans notre 1er investissement locatif,
Je lis le sujet depuis quelques jours et je trouve vos échanges intéressants.
Nous avons bien entendu consulté notre banque pour avoir un conseil sur le In Fine, mais des avis de "pratiquants" c'est toujours mieux.
Vous serait-il possible de m'envoyer quand même votre fichier afin que nous puissions avancer sur le sujet???
Merci par avance
papillon76@tiscali.fr
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forez1
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 22:56:36
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Freezuc , je suis dans le même cas que Papillon et évidemment je suis très intéressé par votre fichier . A votre bon coeur !
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Credit in fine Simulateur
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