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abillat
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 Posté - 25 mai 2004 : 21:08:10
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Bonjor à tous,
Je viens de sortir d’une réunion de copro un peu  et j’aurais besoin d’un conseil avisé.
Je viens d’acheter un appartement dans une petite copropriété. Le règlement notifie l’existence de 4 lots :
Lot 1 : M.X 25%
Lot 2 et 3 : Mme Y 39%
Lot 4 : moi 36%
Un des copropriétaire (Mme Y) me dit que le règlement d’origine n’est pas équitable et que ma quote-part devrait être réajustée. Il a convaincu M.X que si il votait pour une modification de cette répartition, il allait faire des économies et que j’allais être obligé de payer plus.
Vote : eux "pour" revoir les tantièmes ; moi "contre" (ne sachant pas trop)
Questions ont-ils le droit de faire ça, je viens d’arriver, je savais que des travaux de ravalement étaient prévus, ils sont tous près de leurs sous et moi, ne sachant pas ce qui va se passer, je n’ai pas trop envie de changer cette répartition.
Objectivement : mon lot n’a pas tellement évolué depuis la rédaction du règlement (1955) et les plans qui y sont annexés sont a peu près identiques à la réalité, seule une surface de 3/4m2 en carreau de verre qui permettait d’éclairer une partie de la cage d’escalier a été occultée il y a 20 ou 30 ans.
Quelqu’un peut-il m’aider ?
Un bon conseil me sera utile !
Merci par avance à ceux qui prendront le temps de me répondre.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2004 : 22:50:40
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Les tantièmes de copropriété sont intangibles : on ne peut pas y toucher, même en cas d'erreur manifeste.
Il est possible de modifier par contre, à l'unanimité, la répartition des charges fondée normalement sur ces tantièmes. Il faut alors créer une grille nouvelle de répartition des charges générales dans laquelle vous auriez par exemple 45 %, la différence étant répartie entre les autres lots. Pas d'unanimité si vous votez contre !
Il existe aussi une procédure de révision judiciaire soumise à des conditions très restrictives. En toute hypothèse les frais d'une telle procédure excèderaient de très loin les " conomies " sur le ravalement. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 mai 2004 : 23:24:23
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C'est exactement ça, on ne peut rien vous enlever ou vous rajouter si vous n'en êtes pas totalement d'accord.
Une réunion de copropriété (tête rouge les sourcils froncés), c'est qu'il y avait trop de poivre ?
(Crévindiou, comment font-ils pour mettre des tites tetes rigolottes ????) |
Edité par - gédehem le 25 mai 2004 23:27:44 |
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abillat
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 mai 2004 : 07:46:23
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Citation :
Initialement entré par JPM
Les tantièmes de copropriété sont intangibles : on ne peut pas y toucher, même en cas d'erreur manifeste.
Il est possible de modifier par contre, à l'unanimité, la répartition des charges fondée normalement sur ces tantièmes. Il faut alors créer une grille nouvelle de répartition des charges générales dans laquelle vous auriez par exemple 45 %, la différence étant répartie entre les autres lots. Pas d'unanimité si vous votez contre !
Il existe aussi une procédure de révision judiciaire soumise à des conditions très restrictives. En toute hypothèse les frais d'une telle procédure excèderaient de très loin les " conomies " sur le ravalement.
Merci pour cette réponse qui me rassure un peu. Il a t'il des textes de référence qui me permettraient de leur expliquer ça, sans qu'ils puissent le contester. L'un d'entre eux est très virulant et j'ai peur qu'il n'en reste pas là ! En plus, lorsque je suis arrivé dans cette copro ils m'ont proposé d'être syndic bénévole ce qui me met dans une position inconfortable aujourd'hui.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2004 : 10:01:06
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Article 11 de la loi du 10 juillet 1965
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
L'article 12 indique les conditions d'une éventuelle révision judiciaire de la répartition dans un délai szans doute expiré dans votre cas :
> soit dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier
> soit dans les 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot survenue depuis la publication du règlement de copropriété |
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abillat
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 01:51:55
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| merci pour ces réponses rapides et claires. Une dernière question néanmoins, j'ai lu que la loi sru imposait une révision des règlements de copropriété avant une certaine date et par ailleurs, cette loi semble décrire très précisément les modalités de définition des tantièmes et des charges générales de copropriété. Mon <cher> voisin ne peut-il pas s'en servir pour m'oblige à augmenter ma quote-part suivant ces nouveaux critères ? |
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zjuto
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301 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 10:27:14
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La loi SRU ajoute un article 49 à la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 pour l'adaptation des règlements de copropriété aux dispositions législatives nouvelles.
Mais de l'avis unanime des juristes comme de la "Commission relative à la copropriété", cet article ne permet pas de modifier les tantièmes.
Cordialement.
[Gedehem, pour introduire des smileys, il faut cliquer sur ceux-ci à gauche de la zone d'écriture. Par exemple, "[ :) ]" dans votre texte devient  à l'affichage]
Z.Juto |
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gédehem
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11332 réponses |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 22:09:29
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Citation :
Initialement entré par abillat
merci pour ces réponses rapides et claires. Une dernière question néanmoins, j'ai lu que la loi sru imposait une révision des règlements de copropriété avant une certaine date et par ailleurs, cette loi semble décrire très précisément les modalités de définition des tantièmes et des charges générales de copropriété. Mon <cher> voisin ne peut-il pas s'en servir pour m'oblige à augmenter ma quote-part suivant ces nouveaux critères ?
Bonsoir abillat,
Pour la modification de la répartition des charges : l'unanimité ou rien : http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris18.02.04.htm
A bientôt........
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Tourloup
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585 réponses |
Posté - 27 mai 2004 : 23:24:41
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Oui, bon, tout dépend des jours.
Dans mon cas exposé ici voici quelque temps les conclusions étaient opposées: Réfection TOTALE et intégrale des millièmes (celui qui en avait 18 n'a plus que 16, celui qui en avait 5 en a 38, etc.) tout ça sans géomètre, sans unanimité, sans raison, car on ne faisait qu'ajouter des appartements (donc on ne peut qu'ajouter des millièmes). La réponse ici même était qu'une fois fait, on ne peut pas revenir en arrière. Et pourtant on ne peut pas les modifier, pas les toucher... J'aurais aimé entendre la même conclusion. Vous devez avoir un truc pour leur faire dire des choses.
L'objet syndical non identifié a été accepté par le notaire et de ce fait publié aux hypothèques. Banco pour ceux qui ont transformé leurs garages en apparts sans même avoir de permis de construire!
Non contents de cela, un dernier garage restait à transformer, pas de panique: le syndic modifie lui tout seul le tableau des charges, mais comme elles sont gérées par les millièmes au sol, il demande que l'on accepte de gentiment céder un peu de nos millièmes restants. Comme je refuse cela, je suis très mal vu de l'ensemble.
Donc, si vous avez un syndic moyennement pourri et un entourage vicinal hostile ils pourront vous faire le même topo. D'ailleurs, s'ils ont attendu que le "petit nouveau" arrive pour sortir cette histoire des placards, c'est que votre prédécesseur leur imposait et maintenant ils veulent vous faire payer. Trop de rancune. |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 28 mai 2004 : 10:49:16
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Le principe de modification des tantièmes est bien l'unanimité de l'article 11 alinéa 1, qui est d'ordre public. On ne prescrit pas contre l'ordre public. Vous pouvez donc contester sans limite de délai.
Toutefois, la règle a son exception. La seconde phrase de l'alinéa 1 crée la règle du "miroir" :
Les modifications de tantièmes rendues nécessaires par des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont votées à la même majorité que ledits travaux ou actes.
Par exemple, je vend un WC commun à l'article 26. En miroir, je vote la modification de tantièmes également à l'article 26.
Cordialement.
Z.Juto |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 28 mai 2004 : 19:34:13
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Tout ça c'est vu et compris.
Pas d'achat. Pas de vente.
Pas de travaux votés (sic!)
Pas de permis de construire.
Pas d'autorisation donnée par l'AG, la question n'était même pas posée.
Les gens ont modifié leur garage par l'approbation du syndic uniquement. Ils sont aujourd'hui ses meilleurs défenseurs. Passons.
Ce qui m'intéresse, moi, est le fait qu'on se trouve avec une diminution de nos millièmes (au sol), et j'en conviens cher Zjuto que cela DOIT rester intangible.
A l'époque de mon exposé on avait tendance à croire que ce sont les millièmes des charges que l'on avait touchés, ce qui n'est pas uniquement le cas (les charges sont gérées par de millièmes aussi, je suppose les mêmes que ceux au sol, car il n'y a pas de tableau spécifique)
La petite difficulté que trouvait à l'époque mon avocat est le fait que la modification était publiée depuis plus de 10 ans et que personne jamais n'avait contesté. J'ai observé que j'étais le premier à acheter depuis et j'avais deux ans devant moi pour le faire. Je cherche toujours le bon argument.
Votre réponse m'encourage dans mes recherches. Merci pour tout.
(Vous voyez: je sais même dire merci aux syndics!) |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 mai 2004 : 20:37:56
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Tourloup
pouvez-vous demander à votre Syndic , s'il a officiellement enregistré ces changements via un acte ou des actes notariés ? Sinon ils n'ont pas de valeur, et d'un
et de deux,
suivant toutes les informations qui sont gentiment données sur ces forums, j'ai réussi à ma dernière AG à faire une demande de répartition des charges 
- soit par l'unanimité
- soit par la Loi SRU art 49 ( ce qui n'aboutira pas)
- soit par une action en nullité auprès des tribunaux . Faire constater par le Tribunal que les clauses du RC sont réputées non-écrites car non conformes aux articles 6 à 37 , 42 et 46 de la Loi du 10 juillet 1965 . Vote en AG art. 24
Je leur ai fait très peur par l'action en nullité que j'allais mener,, d'autre copro ont suivis (79 lots en tout - donc 38 impliqués positivement)et l'on a donc voté l'unanimité de la refonte.*
Donc , bon courage aux milliers d'autres 
et pour Gédehem 
LN |
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SEBADAM
Contributeur vétéran
117 réponses |
Posté - 29 mai 2004 : 22:24:11
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Attention, la répartition des charges n’est pas la répartition des tantièmes ; la repartition des tantièmes se fait selon les 3 critères de l’article 5 de la loi de 65 ( superficie, consistance, situation ) ; cet article 5 ne fait pas partie des articles d’ordre public mentionné a l’article 43 de la loi ( 6 a 37- 43 et 46 ) ; ainsi, rien n’empêche l’auteur du règlement de copropriété de prévoir une repartition de tantième selon ses propres règles ; il n’y a pas d’erreur manifeste puisque le règlement de copropriété est autonome sur cette repartition .
En revanche, la répartition des charges communes générales doit se faire proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots tels que ces valeurs résultent de l’article 5.
En ce sens, la jurisprudence considère que même si l’article 5 n’est pas d’ordre public pour la répartition des tantièmes, les critères de l’article 5 doivent être impérativement respectés pour la répartition des charges de l’article 10 alinéa 2 qui lui est d’ordre public !
NB : (Les charges des services et d’éléments d’équipement communs doivent eux être repartit selon l’utilité abstraite , c'est-à-dire envisagée ( art 10 al 1er) )
Dans ce cas, il y aura 2 grilles de répartition, une pour les tantièmes de l’immeuble, une pour les charges .
Pour conclure :
- l’unanimité est requise pour modifier les tantièmes prévus au RCP
- pour la repartition des charges, si il n’y a pas d’autre grille de repartition que celle de la repartition des tantièmes généraux, et que cette dernière ne respecte pas les conditions de l’article 5 (consistance, superficie, situation) , l’action en révision n’est pas envisageable ; en effet, l’article 12 ne traite que de mauvaise application des règles de calculs, mais pas de mauvaise application des règles de repartition . Dans ce dernier cas, c’est l’action en nullité (action dite « Giverdonniene » ) qui doit être intentée ( pas de prescription pour cette action ) . Le Tribunal, après avoir constaté la nullité procédera a une nouvelle grille de repartition .
Espérant avoir pu aider certains
Bon courage a tous.
Sebastien
Sébastien |
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abillat
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 14:55:15
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Votre réponse est intéressante et sème le doute dans mon esprit. Et je propose de reformuler ma question en me mettant à la place de mon contradicteur :
J’ai le sentiment que la répartition des tantièmes inscrite dans le règlement n’est pas tout à fait exacte et se trouve être à mon désavantage. Je ne m’étais jamais préoccupé de cette chose étant données les faibles dépenses liées aux deux lots que je procède. Aujourd’hui c’est différent, de grosses dépenses sont à prévoir et je veux limiter au maximum mes dépenses. J’ai convaincu le deuxième copropriétaire qu’il pourrait être gagnant dans une révision, seul le troisième et dernier est récalcitrant car il vient d’acheter et met en avant le règlement qui lui a été remis lors de son acquisition. A noter que je ne sais pas comment justifier un écart de plus de 25%, que le règlement date de 1955 et que personne ne l’a contesté à ce jour.
Que puis-je faire pour le forcer le 3eme copropriétaire à accepter de réviser les quotes-parts de copro ou si ce n’est pas possible la répartition des charges générales qui sont aujourd’hui identiques à la répartition des tantièmes.
Je comprends que sans l’unanimité il faudrait engager une action en nullité (mais pour quelle raison ?)
RdC Boutique 80m2 sans cave : 25% de la copro
1er étage appartement + cave 80m2 17%
2eme étage appartement + cave 110m2 22%
3 et 4eme étage appartement + cave + combles 36 % 210m2
Merci par avance pour votre aide
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 22:54:37
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Abillat :
Si vous voulez bien remonter un peu plus haut : vous avez la réponse à la question que vous posez à nouveau, même si c'est d'une autre manière :
> les quotes-parts des parties communes indivises (tantièmes de copropriété) sont intangibles. On ne peut pas y toucher. Vous avez 76 / 1000 des parties communes : c'est pour la vie. Seul effet financier : si l'immeuble est complètement détruit, vous touchez 76/1000 de l'indemnité.
> les quotes-parts de charges de conservation ... régies par l'article 10 alinéa 2 (tantièmes de charges communes générales) sont en principe les mêmes que les précédents.
Il est possible, sous des conditions très strictes, rarement réunies sauf dans un immeuble récent, de demander la révisionde cette grille de charges. Si le tribunal admet cette demande : la colonne des tantièmes de copropriété demeure inchangée, mais on crée une colonne pour les tantièmes de charges communes générales.
> l'action en révision peut également être exercée pour la répartition des charges relatives aux services communs et éléments d'équipement
La jurisprudence a par ailleurs créé l'action en nullitéd'une répartition, que l'on trouve beaucoup plus fréquemment. Elle est soumise à une seule condition : il faut prouver qu'une répartition ne respecte pas les critères légaux : un lot du rez de chaussée doit contribuer aux charges d'ascenseur alors qu'il n'en a pas l'usage.
Cas contraire : les lots du rez de chaussée de contribuent pas aux charges d'escalier alors qu'il s'agit d'une partie commune. Le propriétaire d'un lot en étage peut alors demander la nullité de cette répartition pour obtenir une réduction de sa contribution, puisqu'il va obtenir la contribution d'un ou plusieurs lots supplémentaires.
Si vous dites : le critère de répartition est exact mais on m'a mis 38, je pense que 17 suffirait : c'est une révision.
Si vous dîtes : la consommation d'eau est répartie au nombre d'occupants de chaque lot : c'est une demande en nullité, cer ce critère n'est pas admis par la loi. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 juin 2004 : 13:17:12
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pardon , je voulais dire : action en nullité auprès des tribunaux.
Il est vrai qu'un copro. nous emmène en justice actuellement pour une question de charges d'ascenseur, lui étant au RDC. Donc une partie d'entre-nous demandons à poursuivre cette requête en vue d'une refonte complète des tantièmes et donc des charges qui en découleront
Mon seul gros souci est : cette réforme doit-elle avoir l'aval de l'AG ensuite, à quelle majorité ? ou est-ce la justice qui tranche définitivement ?
LN |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 12:44:24
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La justice tranche définitivement. Le tribunal "procède à leur nouvelle répartition", selon l'expression de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cordialement.
zjuto |
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jacmar
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 14:41:09
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Edité par - jacmar le 08 juin 2004 17:02:16 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 juin 2004 : 23:55:35
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Abillat
Pour 20 m2 de plus trouvez-vous normal de payer 3/1000 e de moins ?
Ou problème inversé - payer 3/1000e de plus pour avoir 20 m2 de moins au final , soit un séjour ou une très belle chambre à l'oeil !
Que feriez-vous , vous ?
LN |
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Sujet |
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Litige sur la répartition des tantièmes
Forum fermé
