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En fait j'ai un double problème lié à la levée de clé pour la participation aux charges escalier, et la transformation du lot de boutique en appartement... En clair :
Nous sommes propriétaires depuis 1956 d'un lot (au rez de chaussée de l'immeuble) qui a été une boutique jusqu'en 1992. En 1992, nous avons transformé la boutique en appartement avec accord de l'assemblée générale, de la préfecture.... L'aménagement en appartement s'est fait dans la limite stricte des murs du lot; la surface est la meme, seules la répartition des pièces et cloisons sont différentes. La modification (je crois que ça s'appelle un changement de destination) au réglement de copropriété n'a pas été faite à ce jour.
Notre règlement de copropriété (datant de 1954) indique par ailleurs, qu'étant au rez de chaussée, notre lot ne participe pas aux charges d'escalier. L'année dernière, à la demande du syndic, nous avons accepté de bonne volonté de "lever la clé", ce qui fait que maintenant nous participons aux charges escalier. OK.
Le syndic a changé cette année, et ce nouveau syndic dit que :
1. le fait d'avoir transformé le lot de boutique en appartement modifie "l'état de division". Est ce vrai ? Moi je ne crois pas puisque l'on a rien changé aux murs et limites du lot. Je pense qu'il s'agit d'un changement de destination et qu'il suffit de faire la modif au réglement de copro.
2. partant du principe que l'on a modifié l'état de division, le nouveau syndic veut nous imposer un géomètre (à nos frais bien sur)pour refaire l'état de division.
3. concernant les charges d'escalier, le nouveau syndic veut également nous faire un rappel des charges depuis la transformation en appart (depuis 12 ans), sous forme de "forfait" !! mais jusqu'à l'année dernière, nous étions sous la règle du règlement de copropriété, et depuis la levée de clé nous participons à hauteur de nos tantièmes.
HELP !! Mes questions : 4. est ce que transformer 1 boutique en appart modifie l'état de division si on a rien changé au lot, sauf l'aménagement intérieur ?
5. est ce que ça modifie les tantièmes du lot, mentionnés au règlement de copropriété ?
6. si oui, et qu'il faut effectivement faire venir un géomètre, le syndic a-t-il le droit de nous en imposer 1 ? ne peut on le choisir nous meme et fournir ensuite les documents au syndic ?
7. le syndic veut par ailleurs convoquer une assemblée spécialement pour entériner le rapport du géomètre et la modif de l'état de division du règlement de copro. à nos frais bien sur... est ce légal ? sans compter que le syndic propose cette résolution à l'AG avant même d'avoir les conclusions du géomètre...
8. et enfin le syndic a-t-il le droit de faire ce rappel des charges escalier et à fortiori sous forme de "forfait" ?
Je sais c'est complexe, mais si vous pouvez nous aider, ça serait super sympa, parce que là vraiment, on a l'impression d'avoir affaire à des fous !
La pratique ancienne d'exonérer les lots du rez de chaussée de toute contribution aux charges d'escalier était courante et conforme aux usages de Grenoble qui faisaient autorité au 19e siècle en matière de copropriété.
Ces usages privilègiaient la communauté d'usage et la répartition des charges en fonction de l'utilité. Ils reprenaient en celà des coutumes juridiques plus anciennes encore. Pour le critère d'utilité, la loi de 1965 n'a fait que reprendre une règle séculaire.
La situation est demeurée identique après la réforme de 1965 mais un arret de la Cour de cassation du 22 mars 1989 a jugé que l'escalier est une partie commune à tous les copropriétaires et non pas un élément d'équipement commun. En conséquence c'est le second alinéa de l'article 10 de la loi de 1965 qui est applicable aux charges d'escalier.
Votre nouveau syndic ne peut en aucun cas vous demander le paiement d'un rappel de charges pour le passé. Votre bonne volonté (accepter de contribuer) est tout à votre honneur car vous auriez pu répondre que la clause demeurait applicable tant qu'elle n'avait pas été remplacée par une autre clause faisant contribuer votre lot. Et il y a fort à parier que la clause litigieuse est toujours en place dans le réglement. Ce qui ferait qu'actuellement votre syndic applique une répartition qui ne figure pas dans le RC, ce qui serait fautif. Mais ne pinaillons pas trop !
D'autre part il est vraisemblable que depuis lors un ou plusieurs lot(s) a (ont) été vendu(s). Le paiement forfaitaire que vous feriez viendrait donc enrichir sans cause juridique juste les acquéreurs.
Enfin la transformation du lot de boutique en appartement ne peut avoir aucun effet, dans aucun sens, sur la répartition des charges d'escalier. Cette demande du syndic est particulièrement saugrenue.
En second lieu, le changement d'usage du lot n'a aucune incidence sur l'état descriptif de division.
Il est par contre nécessaire de faire état de ce changement dans la description de votre lot figurant dans le règlement de copropriété lui-même. C'est dans votre propre intérêt car vous pourriez éprouver des difficultés lors de la revente d'un lot appartement, face à un acquéreur s'inquiétant justement de la définition qu'il trouverait dans le règlement. Pour ce faire l'intervention d'un notaire est nécessaire. Pas celle d'un géomètre expert.
L'opération peut être effectuée à l'occasion de l'adaptation article 49
Pour être objectif, si le règlement est ancien, l'état descriptif de division est inclus dans le règlement de copropriété. On discute peut-être tout en étant d'accord !
Bonjour Benni, J'ajouterai que vous avez le libre choix du notaire. Le syndic essaie de s'imposer dans la démarche par une résolution d'assemblée générale du genre "...charge le syndic d'effectuer les démarches nécessaires....", ce qui lui procure un revenu supplémentaire au titre des frais de gestion
l'AG a lieu le 9 juin. Tout le problème que je vous ai exposé est à l'ordre du jour (nomination du géomètre, modif de l'état de division, rappel des charges, etc...) avec proposition de résolution bien sur.
Que devons nous faire : attendre l'AG pour nous défendre (avec ou sans avocat) et espérer que les copropriétaires seront convaincus par nos arguments et ne voteront pas les résolutions proposées contre nous, ou devons nous prendre les devants et envoyer un courrier au syndic indiquant que nous ne sommes pas d'accord, et donner nos arguments ?
nous avons aussi pensé faire ce courrier et en distribuer copie aux copropriétaires pour qu'ils soient au courant.
A noter que le syndic ne s'est jamais rapproché de nous pour nous parler du sujet avant de le mettre à l'ordre du jour de l'AG.
Nous avons le sentiment d'etre pris par le temps et ne savons pas comment procéder sur la forme.
Benni, le syndic ne fait pas l'ordre du jour d'une AG tout seul (en principe !). Quid du conseil syndical et de son président ? Petite copropriété, nous avions aussi F...a jusqu'à fin avril. Quand j'ai reçu l'ordre du jour de l'AG, j'ai écrit aux membres du consiel syndical pour avoir des précisions sur certains points : pas de réponse. Pourtant l'un d'eux est copro ocupant. La veille de l'AG je suis allée sonner à sa porte. Il n'était "pas très au courant"...mais tout émoustillé à l'idée de se séparer de F..a. Je vous conseille de faire un courrier bien détaillé aux membres du conseil S., d'essayer de les joindre par téléphone.. Lors de notre AG, les 2 autres membres du conseil syndical qui ne m'avaient pas donné signe de vie avaient mon courrier en main et m'ont soutenue dans mes critiques. Ne partez pas battue d'avance. Sachez également que F...a change souvent de personnel, et celui ou celle qui assistera à votre AG n'est pas forcément juriste hors pair! Enfin, je découvre encore des "choses"! Par exemple, l'an dernier deux copropriétaires (dont moi) "ont dû" passer par l'expert-géomètre et le notaire du syndic (+ frais au syndic)suite à décision AG pour modification au règlement de copropriété concernant le rattachement de combles à nos lots (les combles sont ainsi aménagés et "utilisés" depuis plus de 20 ans). Or je viens de lire sur le forum un sujet "combles parties privatives..." où il est dit que ça n'est pas nécessaire !
La clause du règlement relative aux charges d'escalier a été jugée est illicite par un arrêt de la Cour de cassation du 22 mars 1989.
A partir de ce moment, la clause était annulable mais non pas annulée. Vous étiez directement concerné par cette annulabilité.
Vous avez accepté de contribuer désormais aux charges d'escalier.
Le syndic estime à juste titre que le texte de la clause dans le RC devrait être modifié. Il faut pour ce faire une décision d'assemblée qui n'a peut être pas été prise jusqu'à présent. Il faut bien entendu voter pour cette modification.
Mais la régularisation, soit judiciaire, soit par décision d'assemblée, d'une clause annulable ne vaut que pour l'avenir (Cass civ 3 juillet 1996). La clause initiale s'applique jusqu'à annulation et remplacement par une autre.
Les frais entraînés par cette opération doivent passer en charges générales. Il n'y a pas le moins du monde à revenir sur les comptes antérieurs.
levée de clé charges escalier
Forum fermé
Posté - 28 mai 2004 : 19:18:43
