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 Sujet  |
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Elisabeth
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 Posté - 31 mai 2004 : 17:43:59
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L'intitulé du compte sur lequel je verse mes charges est :
"COP Les X SARL".
Est-il "normal" qu'un compte séparé qui est le compte d'un syndicat mentionne "SARL" ?
Pourrait-il s'agir d'un "compte pivot" ? Dans ce cas, comment le copropriétaire lambda peut-il se rendre compte qu'il s'agit bien d'un compte séparé ou non ?
Elisabeth
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DU31
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1284 réponses |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 22:41:05
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Merci DU31, pour ces informations. Je précise cependant que ni la dénomination sociale ni le nom du syndic n'apparaissent dans cet intitulé. Il n'apparaît que le nom "COP LES X", X étant le nom de ma copropriété suivie de "SARL" (pour être claire). Donc dans ces conditions, un sous-compte est-il possible ?
Par ailleurs, nous avons des extraits de compte bancaire où ne figurent que les recettes et dépenses de ma copropriété. Dans ce cas, un sous-compte est-il possible ?
Ou ce fait exclut-il totalement la possibilité du sous-compte ?
On retrouve là encore l'esprit "tordu" de mon syndic (cf certaines de ses autres "trouvailles").
Elisabeth |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 31 mai 2004 : 23:03:34
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Mais bien sûr Elisabeth !!
S'il y a SARL après le libellé de votre Copropriété c'est que cet SARL est suivi du nom de votre syndic.
Le cabinet du syndic est-il une SARL ? Ou bien le statut de votre copropriété est-il une SARL ?
Si vous détenez des extraits bancaires rien n'empêche que ce soit une sous compte du syndic... La preuve c'est que nous y sommes en plein et comme nous des milliers de copropriétaires qui ne s'en rendent pas compte et croient qu'ils ont réellement UN compte séparé.
Amicalement.....
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Elisabeth
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1905 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 00:37:58
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Voilà, je viens de vérifier sur l'original du relevé d'identité bancaire et effectivement SARL est bien suivie du nom du syndic.
Ma première information, tronquée, figurait sur mes propres documents postaux.
Je n'en reviens pas ! J'étais convaincue que nous avions un vrai compte séparé. Du coup, je n'ai pas toujours suivi attentivement ce qui se disait sur ce forum au sujet des sous-comptes.
Alors, juste une question, mais sans doute cela a-t-il déjà été rabâché x fois.
Je suppose que le syndic n'est pas en tort, lorsqu'il nous fait voter le maintien du compte séparé ? Ce n'est qu'une question de mot, autant que je me souvienne.
Puis-je cependant le "piéger" d'une façon ou d'une autre, maintenant ou lors de la prochaine AG ?
Et autre question : le fait qu'il s'agisse d'un sous-compte, permet-il au syndic de se retrouver avec un solde débiteur sur mon compte ? Dit autrement : l'argent d'une copropriété peut-il servir à une autre copropriété ?
Elisabeth |
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DU31
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1284 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 02:19:07
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Bonjour Elisabeth,
Je vous repasse le lien car je me suis aperçue que l'autre menait sur un sujet tout tâcheté de jaune : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10020
Dans ce sujet, suite à mon message du 11 mai, xanthe répond que pour être sûr d'avoir ou non un compte séparé réel il faut demander à la Banque les documents de l'ouverture du compte dont question. Le banquier le montrera bien sûr, mais aussitôt sorti de l'agence il passera un coup de fil au syndic pour lui dire qu'untel est venu consulter ce document !
Et oui, il s'en est dit des choses sur ce sujet. Il faut faire des recherches sur le forum.
Le piéger ? Je ne vois pas du tout comment car pour le moment c'est eux qui nous piègent et nous râtissent.... Tant que cette profession ne sera pas surveillée alors qu'elle brasse des budgets énormes, tant qu'il n'y aura pas de lourdes sanctions envers les maffieux, il en sera ainsi. Le gouvernement ferait mieux de se pencher du côté de ces malfrats au lieu de statuer sur des modernisations d'ascenseur.
Pour ce qui concerne la disposition et l'utilisation des fonds par le syndic, étant donné que lui seul a la signature du compte, je suis quasiment sûre qu'il doit faire des virements à droite et à gauche. Je me souviens d'une année où je contrôlais les comptes, j'ai trouvé dans nos documents des factures d'une autre copropriété que l'ancien syndic gérait !!! Je préfère vous dire qu'il ne lui a rien manqué, pas même la porte !!
D'après vous qui va l'en empêcher ? Personne. C'est à lui de savoir jongler avec les chiffres pour arriver à y retrouver ses petits. Et c'est à nous d'en subir les conséquences s'il se plante....
Et quand le CS est en collusion flagrante avec un syndic, je ne vous explique pas. C'est même pas la peine que quelqu'un me dise "il faut consulter le CS !!!". Basta !!
Amicalement.....
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Tourloup
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585 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 09:18:31
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L'enthousiasme nocturne de DU31 et sa justesse de vue par rapport aux prefessionnels de la gestion sur la Côte (ailleurs aussi, mais autrement), doit être revu avec un gros bémol, car je doute beaucoup qu'un banquier vous donne de détails sur un compte (même s'il vous appartient), alors qu'il sait tout ce qu'il ne faut pas faire à ce propos.
Pour l'avoir expérimenté, je peux vous dire que le banquier ne répondra pas une seule fois à vous demandes au téléphone, aux fax, aux recommandés.
Banquiers, notaires, promoteurs et syndics, sont une entité difficilement séparable quand il s'agît de couvrir les nombreuses irrégularités dont la copropriété est victime. Les politiciens ne peuvent pas réduire une des principales ressources de leur financement, ils préfèrent faire des coups de pub quand des drames arrivent, pour faire croire qu'ils font quelque chose. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 18:57:26
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Les deux solutions sont possibles :
Il peut s'agit d'un compte séparé virtuel ou fictif comme on veut
Il peut aussi s'agir d'un vrai compte séparé avec mention du représentant légal : le syndic.
Et sur ce point l'ARC n'indique, à juste titre d'ailleurs, qu'une chose que nous savons tous : le compte pivot ressemble à un compte séparé, il a le goût d'un compte séparé, mais ce n'est pas un compte séparé.
Il faut donc prendre dans une main le procès verbal de l'assemblée générale qui, postérieurement à la loi SRU a pris une décision sur la question :
> soit elle a autorisé le syndic à gérer par compte unique, et dans ce cas la question est sans objet. Le syndic qui gère par compte unique pivot est un excellent syndic.
> soit elle n'a pas autorisé.
Faire trois photocopies du dit PV et trois photocopies de la recommandation de la commission de la copropriété
Par correction : interroger le syndic par lettre simple + LRAR. En l'absence de réponse claire et précise, interroger la banque par LRAR avec les deux photocopies. Il est souhaitable évidemment que cette opération soit effectuée par le président du CS avec mention de ses qualités.
Vous nous racontez la suite et on en reparlera. La banque ne peut en aucun cas refuser de répondre et il y a des moyens d'y pourvoir.
J'ajoute que le président du CS doit établir un PV de la réunion du CS qui l'a élu, le faire signer par les membres et joindre la photocopie aussi à sa lettre. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 23:24:07
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il faut donc prendre dans une main le procès verbal de l'assemblée générale qui, postérieurement à la loi SRU a pris une décision sur la question :
> soit elle a autorisé le syndic à gérer par compte unique, et dans ce cas la question est sans objet. Le syndic qui gère par compte unique pivot est un excellent syndic.
> soit elle n'a pas autorisé.
C'est sympa JPM, mais d'une façon générale, la question posée en assemblée porte sur l'ouverture d'un compte séparé ou non mais pas d'un compte unique ! Pour ma part, je n'ai jamais vu le terme "compte unique" à un OJ.
Par contre, au lieu d'ouvrir un nouveau sujet, autant que je l'aborde dans celui-ci. Il y a au bas, dernière page du contrat/mandat du syndic, toujours cette mention :
"Pour la résidence XXXXX, ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Les fonds déposés ne produiront pas d'intérêts au profit du syndicat sauf pour les fonds disponibles faisant l'objet d'une décision de placement par l'assemblée générale, conformément à l'article 35 du décret du 17 mars 1967".
Cela voudrait dire que seuls les montants arrêtés par l'AG, comme travaux à échoir dans les 3 années à venir, ou améliorations ou reconstruction peuvent porter intérêt au syndicat.
Si NON, toutes les créances du syndicat sont sur un compte courant au nom du syndicat.
Ai-je bien compris ?
A bientôt.......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 10:39:44
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Pour DU 31 :
Depuis la promulgation de la loi SRU :
1) Le principe est la gestion des fonds syndicaux par un vrai compte séparé ouvert au nom du syndicat.
2) L'assemblée générale peut toutefois autoriser le syndic à gérer par compte unique ouvert au nom du syndic (ou par compte pivot c'est à dire faux compte séparé)
3) La seule question pouvant figurer depuis lors à l'ordre du jour d'une assemblée depuis 2001 était donc : " Autorisation au syndic de gérer (ou de continuer à gérer) les fonds du syndicat par combte bancaire unique ouvert au nom du syndic". L'autorisation peut être accompagnée de la mention que la rémunération des fonds déposés ira, le cas échéant, au syndic.
4) Si la question n'a pas été posée, ou si l'autorisation a été refusée, le compte séparé doit exister. S'il n'existe pas le mandat du syndic est nul de plein droit.
5) Il n'existe aucune voie échappatoire.
6) Il n'existe plus de consultation de l'assemblée tous les trois ans sur la question du compte séparé. Mais le régime adopté, d'une manière ou d'une autre, peut être remis en cause dans 5, 7 ou 10 ans sur l'initiative du syndic ou du syndicat ou plus simplement d'un copropriétaire.
La question est donc posée clairement à Elisabeth : depuis l'assemblée annuelle tenue en 2001 quelle a été la position prise par le syndicat sur ce point ? |
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jacmar
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 16:28:44
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Bonjour,
Comment interpréter sur l'ordre du jour de l'assemblée : "dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat conformément à l'art. 18 de la loi 10/07/65, modifié par loi 85-1470 du 31/12/85 art. 25".
Cordialement. |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 16:37:28
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Comme une arnaque!
Ce syndic essaye de vous faire voter la suppression de votre compte séparé, pour mettre les fonds dans le compte unique du syndic, placer le fric, ramasser les intérêts, éventuellement partir aux Bahamas avec. A votre santé!
La question de séparation ne se pose plus dans la législation actuelle: Elle est de fait. Poser la question une fois encore veut dire deux choses:
1 - Vous avez toujours été gérés par compte unique.
2 - Le syndic vous demande de continuer ainsi |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 18:39:22
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Là, Tourloup pataguge :
La réforme SRU impose de poser la question dans ces termes pour continuer à gérer par compte unique.
Ce n'est pas une arnaque que de respecter la loi.
Il y a quand même quelque chose d'exact dans son message : le syndic qui gère par compte unique depuis n années demande l'autorisation de continer dans les mêmes conditions.
L'assemblée peut accepter ou refuser. Dans ce dernier cas un compte séparé doit être ouvert au nom du syndicat. |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 20:40:13
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JPM, encore une fois je vous remercie de votre réponse.
Cependant, je vous mets encore à contribution concernant la 2ème partie de mon message/question où j'indique "au lieu d'ouvrir un nouveau sujet...."
Qu'en pensez-vous ?
Merci par avance.
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 21:27:40
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour DU 31 :
Depuis la promulgation de la loi SRU :
6) Il n'existe plus de consultation de l'assemblée tous les trois ans sur la question du compte séparé. Mais le régime adopté, d'une manière ou d'une autre, peut être remis en cause dans 5, 7 ou 10 ans sur l'initiative du syndic ou du syndicat ou plus simplement d'un copropriétaire.
Sorry JPM, je viens de regarder l'art. 18 al.5 de la nouvelle loi : le syndic est obligé de poser cette question tous les trois ans et, dans l'affirmative, tous les fonds doivent être déposés sur un compte dans les 3 mois qui suivent. A défaut son mandat est nul de plein droit.
DURA LEX SED LEX....
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 23:36:35
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"mandat nul de plein droit", oui, mais ce qui ne veut pas dire qu'on "passe l'éponge" et qu'on continue par exemple avec un autre. Il me semble qu'il faut obligatoirement passer par le tribunal pour faire annuler le dit mandat. Pas aussi simple qu'on pense !
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 23:50:57
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Avant de répondre plus avant et ultérieurement aux propositions de JPM (plus haut), je précise que nous votons chaque année le "maintien du compte bancaire ouvert au nom de la copropriété auprès de la banque....".
Je précise que l'intitulé du point voté était "Maintien du compte bancaire séparé" qui est mystérieusement devenu cette année "Maintien du compte bancaire" !!!!
"Compte bancaire ouvert au nom de la copropriété" : ne peut-on considérer que ceci est "mensonger" puisque, comme dit plus haut, le nom du syndic figure dans l'intitulé ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 00:36:37
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DU 31 : Aspirez un grand coup et relisez bien l'article 18. Vous verrez que la consultation tous les trois ans n'existe plus que pour les provisions sur travaux futurs !!!
Si celà peut vous consoler, il y a bien des syndics qui ont mal lu aussi et continuent obstinément à poser la question. |
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jacmar
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 11:40:01
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Bonjour,
Pour revenir à mon message posté le 2 juin, j'avais omis de vous dire que ce syndic avait en octobre dernier supprimer purement et simplement fermé le compte séparé que nous avions avec notre ancien syndic (sans réunir d'assemblée) simplement en nous adressant un courrier nous informant que les versements se feraient sur un compte X (j'ai vérifié auprès de la banque c'est son compte). Je sais et je l'ai vu dans ce forum (merci au forum) que nous pouvions le révoquer. Mais sur 3 copropriétaires j'était seul à réagir.
J'ai obtenu qu'à l'assemblée il y aurait a voter l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat. Or j'ai reçu la convocation et à l'O..D.J. il met "dispense d'ouverture...". Aucun document ne fait ressortir l'argent versé par les copropriétaires. On ignore où on en est.
Je tiens encore à préciser que grâce à votre forum j'ai acquis de bonnes infos pour me défendre.
Cordialement |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 16:05:03
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Celui qui patauge n'est pas toujours le bon, JPM!
Mon expérience et mon intuition, plus quelques petits cailloux laissés par l'arnaqueur-syndic, m'ont montré le bon chemin et Jacmar vous confirme ce que j'aurais pu illustrer davantage pour vous convaincre. Il n'est jamais trop tard:
- Les syndics étaient obligés par l'ancienne loi de poser cette question tous les trois ans. L'actualisation rend cette question inutile car le compte séparé est obligatoire.
- Comme ils n'ont rien compris et que leur méthode du toujours plus compliqué les tenaille, ils mettent l'ancienne méthode avec la nouvelle loi, d'où les formulations pour le moins exotiques.
- La formule utilisée par le syndic en question est très claire: elle ne va pas au-délà de la législation de 1985, comme ça au moins il n'est pas compromis de savoir ce que dit la loi de 2000
- Pour finir vous remarquerez, cher JPM, que le syndic ne pose pas la vraie question: voulez-vous un compte unique? Pas plus qu'il ne leur dit qu'il a supprimé leur compte séparé... |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 22:46:03
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Une fois de plus Tourloup, je m'éclate (de rire) devant mon écran quand je vous lis et vous en remercie. Non, non je ne me moque pas, bien au contraire !
Citation :
Initialement entré par jacmar
Bonjour,
Pour revenir à mon message posté le 2 juin, j'avais omis de vous dire que ce syndic avait en octobre dernier supprimer purement et simplement fermé le compte séparé que nous avions avec notre ancien syndic (sans réunir d'assemblée) simplement en nous adressant un courrier nous informant que les versements se feraient sur un compte X (j'ai vérifié auprès de la banque c'est son compte). Je sais et je l'ai vu dans ce forum (merci au forum) que nous pouvions le révoquer. Mais sur 3 copropriétaires j'était seul à réagir.
J'ai obtenu qu'à l'assemblée il y aurait a voter l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat. Or j'ai reçu la convocation et à l'O..D.J. il met "dispense d'ouverture...". Aucun document ne fait ressortir l'argent versé par les copropriétaires. On ignore où on en est.
Je tiens encore à préciser que grâce à votre forum j'ai acquis de bonnes infos pour me défendre.
Cordialement
Bonsoir jacmar,
Je vous réponds comme je l'ai fait récemment à cellau :
Vous avez d'ores et déjà de quoi vous affoler sur la compétence ou l'honneteté de votre syndic et sa volonté d'appliquer la règlementation en matière de copropriété:
Jurisprudence sur les clauses abusives des contrats de syndic ; vous y verrez que le projet de résolution tel que vous le propose votre syndic, concernant le compte séparé de votre syndicat fait partie justement de ces clauses abusives. Un bon début !!
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris04.09.03.htm
En effet, en application de la nouvelle loi art. 18 de la loi de 1965 il est obligatoire au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. L'AG. peut en décider autrement mais bien mal lui en prendrait. Le syndicat s'en mordrait les doigts très rapidement. Et surtout compte tenu de l'illégalité dans laquelle vous nagez, pour la question du QUITUS et des comptes tant que vous y êtes votez : NON !
Vous ne savez pas où est votre argent. Mais quels comptes vous a soumis le syndic pour les approuver ?
Vous n'êtes que 3 copropriétaires ? Pourquoi ne pas gérer vous-même votre copropriété ? Avez-vous désigné en place un conseil syndical ?
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Compte séparé avec mention "SARL"
Forum fermé
