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kiki-b
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 01 juin 2004 : 14:28:57
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Tous les travaux (hormis ceux entrant dans la catégorie des urgences) doivent-ils faire l'objet d'un vote en AG ?
Même pour des sommes relativement faibles ?
Ex: remplacement d'un vieux digicode par un modèle plus récent (coût total 300 euros).Cela n'entre pas dans la catégorie des urgences puisque l'ancien fonctionne toujours. Pour autant, faut-il attendre la prochaine AG pour le faire voter ?
Corollaire :
Peut-on LEGALEMENT voter en AG une décision stipulant que tous les futurs travaux en-dessous d'une certaine somme (par ex 1000 euros) seront dispensés de vote ?
Après une matinée sur le web, je n'ai rien trouvé sur ce sujet (qui me semble pourtant être une question simple).
Par contre, ce qui revient toujours, c'est l'histoire de la somme AU-DESSUS de laquelle le syndic est obligé de consulter le conseil syndical (somme à voter en AG). D'après moi, cela n'a rien avoir. Le fait de ne pas avoir à consulter le CS, n'implique pas forcement la dispense de vote ?!?
Merci à ceux qui peuvent m'éclairer (et eventuellement me donner des références)
CB
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2004 : 17:07:25
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Il ne faut pas tout mélanger.
Un principe : TOUTES les dépenses doivent impérativement être décidées par une AG.
Elles le sont, soit dans le cadre d'un budget prévisionnel, soit pour la réalisation de travaux spécifiques ou la passation de marchés ou contrats.
Ces sommes sont dites alors rendues "Liquides". Nul ne peut engager des fonds au nom du Syndicat si ces fonds n'ont pas été préalablement rendus 'liquides' ...donc votés par une AG.
L'URGENCE ? ... ici aussi, attention : l'urgence a été définie par les tribunaux : c'est lorsqu'il y a péril en la demeure. Mais l'urgence n'autorise pas pour autant le syndic à engager des travaux. Seules peuvent être prises "les mesures conservatoires" pour limiter les dégats. Et c'est une AG, convoquée en 'Urgence' avec un délai ramené à 8 jours qui décide des travaux 'urgents' à engager.
Un principe donc : le syndic ne peut engager 1cts d'€ s'il n'a pas été préalablement rendu liquide par une décision d'AG.
Vous écrivez : "Peut-on LEGALEMENT voter en AG une décision stipulant que tous les futurs travaux en-dessous d'une certaine somme (par ex 1000 euros) seront dispensés de vote ?"
Je réponds NON, et 3 fois NON : d'abord parce que c'est très dangereux, ensuite parce que ces sommes n'ayant pas été rendues 'liquides' elles ne peuvent être "exigibles", appelées auprès des copropriétaires.
Sauf dans des cas très particuliers, pour que le syndic puisse 'exiger' le paiement de charges ou dépenses, il faut que ces charges ou dépenses aient été préalablement chiffrées (rendues liquides) par une AG.
Pour ce qui concerne "l'avis (écrit) du CS pour toutes dépenses dépassant ... " un seuil fixé par l'AG,(L. art.21) c'est autre chose.
Vous avez voté en AG dans le budget prévis. "Travaux d'ent/réfection : 5.000 €".
Vous avez voté que le syndic devra obtenir l'avis (écrit) du CS pour toutes dépenses sup. à 500 €. Et bien chaque fois que la dépense fait + de 500 €, dépenses entrant dans le budget voté de 5.000 €, le syndic devra obtenir l'avis (écrit) du CS.
Si c'est 450 €, entrant toujours dans ces 5.000 €, le syndic n'a rien à demander au CS.
Vos 300 € du digicode, s'agissant bien ici "d'entretien et de réparation" d'un équipement existant, s'ils rentrent dans le budget "entretien/réparation" ils peuvent être engagés sans vote de l'AG ! Et s'ils ne dépassent pas le seuil fixé pour la consultation obligatioire du CS, rien n'est à demander ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 00:01:44
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Bien d'accord sur tout sauf liquide qui vient mettre son nez là où il ne faut vraiment pas.
Une créance peut être recouvrée quand elle est certaine, liquide et exigible
Une provision trimestrielle sur charges courantes est certainepuisqu'elle a un fondement légal (art. 14-1), mais il faut de plus que le budget prévisionnel de l'exercice ait été adopté.
Elle est liquide lorsque son montant à l'égard d'un débiteur déterminé a été calculé. Pour une provision sur charges courantes ce n'est pas un gros problème : (montant du budget / 4) au prorata de la quote-part du copropriétaire Lambda.
Elle est exigible quand le syndicat créancier est en droit d'en exiger le paiement. Ici encore pas de problème : l'exigibilité est fixée par la loi au premier jour du trimestre concerné.
Pour en rester à la liquidité d'une créance, - ou d'une dette selon le côté" où on se place -, il s'agit tout simplement d'en fixer le montant exact de manière juridiquement et/ou mathématiquement incontestable.
Pour une charge courante régulièrement engagée, la dette du syndicat est liquide à compter de la réception de la facture. La dette d'un copropriétaire à ce titre est rendue liquide par la répartition des charges dont c'est une des fonctions. Autant dire que toutes les charges d'un exercice sont liquidées en même temps par cette répartition. Comme il y a compensation avec les provisions appelées et incidence des différentes clés de répartition, c'est en fait le solde global, débiteur ou créditeur, qui est liquidé par la répartition des charges. Il est exigible après approbation des comptes par l'assemblée. Il est certain par application du principe légal de la contribution aux charges.
L'adoption du budget prévisionnel ou le vote d'un crédit pour des travaux ne confère aucune liquidité à aucune créance ni dette. Ces décisions confèrent au syndic le pouvoir d'engager les dépenses correspondantes et en fixent les limites. C'est tout et ce n'est déjà pas mal.
Les montants en question sont d'autant moins liquides qu'ils ne s'agit le plus souvent que d'estimations globales. Quant aux crédits ouverts pour des travaux, ils acquièrent une liquidité relative lorsque la résolution fixe les montants respectifs des différents appels mais la liquidité n'est absolue à l'égard des copropriétaires que lorsque chaque appel est réparti. Lambda sait alors qu'il doit la somme de 345,45 euros au titre du 1er appel travaux.
Encore faut-il rappeler que ces procédures ne sont pas opposables à un fournisseur impayé qui peut procéder au recouvrement direct de sa créance contre les copropriétaires (chacun pour sa quote-part) en vertu du principe de la répartition immédiate des charges.
Ayant présenté sa facture en fécrier 2004, il n'est pas forcé d'attendre que le syndic ait procédé en mars ou avril 2005 à la mise en répartition et que l'assemblée ait approuvé les comptes. Le principe admis par la Cour de cassation est que la réception de la facture par le syndic, et l'enregistrement de celle ci dans la comptabilité du syndicat génèrent une répartition virtuelle immédiate entre les copropriétaires qui la rend liquide à leur égard et exigible à la date contractuellement fixée.
Dans une comptabilité bien tenue sur un système adéquat, ce principe trouve une application pratique : si les factures sont ponctuellement enregistrées et codifiées, il est théoriquement possible de connaître à tout moment le montant des charges réparties pour le lot nn à la date aa/mm/jj. Celà pourrait être intéressant pour les mutations de lots et les charges récupérables d'un locataire sortant mais il ne faut pas trop rêver. 
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 02:44:38
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Je suis tout à fait d'accord avec Gédehem.
Quoique, il faut faire attention à la somme accordée lors d'une AG ; par exemple 5000 €. Dans l'explication de gédéhem, le fait que le CS donne son autorisation écrite au syndic pour une dépense allant jusqu'à 500 €. Je dis OK.
Mais, dans le cas d'un CS qui en collusion flagrante avec un syndic, vous savez comment ils font ? : Ils font plein de travaux, dont le montant total atteint 5000 € et rebelote pour d'autres jusqu'à concurrence de 5000 €. De cette façon "on" n'a pas dépassé le montant autorisé par une AG, on fait n'importe quoi et, notamment, des travaux qui relèvent des art. 25 et 26. Et tout ça à l'insu du syndicat qui n'y voit que du feu !!
Par contre JPM, j'ai relu 3 fois votre réponse et j'ai trouvé que ces paragraphes sont contradictoires :
Citation :
Une créance peut être recouvrée quand elle est certaine, liquide et exigible
Une provision trimestrielle sur charges courantes est certainepuisqu'elle a un fondement légal (art. 14-1), mais il faut de plus que le budget prévisionnel de l'exercice ait été adopté.
Elle est liquide lorsque son montant à l'égard d'un débiteur déterminé a été calculé. Pour une provision sur charges courantes ce n'est pas un gros problème : (montant du budget / 4) au prorata de la quote-part du copropriétaire Lambda.
Elle est exigible quand le syndicat créancier est en droit d'en exiger le paiement. Ici encore pas de problème : l'exigibilité est fixée par la loi au premier jour du trimestre concerné
L'adoption du budget prévisionnel ou le vote d'un crédit pour des travaux ne confère aucune liquidité à aucune créance ni dette. Ces décisions confèrent au syndic le pouvoir d'engager les dépenses correspondantes et en fixent les limites. C'est tout et ce n'est déjà pas mal.
En effet, d'un côté vous démontrez l'exigibilité, la liquidité et d'autre part, vous dénoncez ces démonstrations.
Par contre à 150% pour le dernier paragraphe.
A bientôt.......
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2004 : 09:52:45
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! ! ! ! Effectivement, j'ai relu 2 fois 1/2 JPM (pour la 3ème, j'ai craqué ... pas pu aller au bout ....), car c'est non seulement parfois contradictoire mais entre la liquidité et l'exigibilité des dettes et des créances, suivant le sens où on se place, c'est à ne pas y retrouver ses petits.
C'est tout le charme de JPM ......
Pour conclure en faisant simple et compréhensible, une somme est exigible d'un copropriétaire lorsqu'elle a été votée par une AG (vote du budget prévisionnel courant (L.art.14-1) ou vote de sommes particulières hors budget courant pour des travaux par exemmple), somme alors rendue 'liquide', l'exigibilité procédant soit de la décision de l'AG, soit du 1er appel de fonds réalisé par le syndic.
Pour répondre à la question initiale posée par Kiki-b, hors d'une décision d'AG l'ayant rendu liquide, aucune somme ne peut être exigée des copropriétaires par le syndic.
C'est la raison pour laquelle je préconise vivement de rendre exigible, dès la prise de décision, les fonds nécessaires à la réalisation de travaux.
Exemple de résolution :
"L'AG décide ..... la réalisation du ravalement de la façade pour un montant de XXXX € par l'entreprise .... . L'INTEGRALITE DE CETTE SOMME EST RENDUE EXIGIBLE A COMPTER DE CE JOUR. Pour autant, il sera procédé a 4 appels de fonds mensuels à compter du ..(3 mois + tard).. pour un début des travaux a/c du ..(8 mois + tard ..).".
Ainsi, par cette résolution, est résolu l'éternel problème soulevé lors de la vente d'un lot réalisée entre la décision effective de l'AG (somme liquide) et le 1er appel de fonds (somme exigible)....
Le montant des travaux étant rendu liquide ET exigible dès l'AG, la charge en sera obligatoirement imputée au vendeur si, par exemple, la mutation d'un lot est réalisée le lendemain de cette AG .......
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Edité par - gédehem le 02 juin 2004 09:58:56 |
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kiki-b
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 09:08:51
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Merci à vous trois.
Peut être aurais-je dû préciser que j'était plutôt du côté de ceux qui voulaient pouvoir dépenser pour la copro 2 ou 300 euros de temps en temps sans supporter la lourdeur de la procédure en AG (je reconnais bien sûr que cela peut être la porte ouverte à un peu n'importe quoi.... mais, bon, nous sommes une petite copro...)
Ex : changer le digicode (cf mon premier mail)
Ex : installer 3 ou 4 range vélo
Remarquez que, sur le fond, il ne s'agit ni d'entretien, ni de réfection mais plutôt de petits travaux d'améliorations.
Si j'ai bien compris la réponse de gédehem, la seule solution "viable" est donc de faire voter un "pot commun" (par exemple : travaux divers d'amélioration 2000 euros) et ensuite, au long de l'année, "piocher" 2 ou 300 euros de temps en temps pour les dépenses décrites plus haut.
J'y vois un inconvenient : l'année où l'on ne fera aucune dépense, la somme aura été néanmoins provisionnée. Mais, bon, pourquoi pas...
Pour finir, que pensez-vous de la résolution suivante (trouvée dans le PV d'AG d'une autre copro) :
"Après débat, l'AG fixe le montant au-dessous duquel le CS est compétent financièrement à 3100 euros TTC"
Cordialement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 10:37:45
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On ne s'est pas bien compris :
Tous les ans, vous préparez un budget prévisionnel !
Par exemple :
Frais de copropriété :
- assurance immeuble
- frais d'administration
- frais de fonctionnement du CS
- Honoraires syndic
- etc ...etc
Charges communes générales
- EDF communs
- Eau communs
- Nettoyage communs
- produits d'entretien communs
- ENTRETIEN / REPARATIONS
- entretien espaces verts
- produits entret Esp. verts
- eau arrosage E.V.
- etc etc ...
C'est donc dans le cadre de ce budget prévis. que vous devez prévoir une ligne budgétaire "entretien/réparation"
Le coup de peinture sur la porte, la vitre cassée, les ampoules grillées, la minuterie à changer ...etc, vous les prenez actuellement sur quel budget ?
La gestion, ensuite, va consister à suivre ces différentes lignes budgétaires et à ne pas la dépasser, ou éventuellement à ne pas la dépenser s'il n'y a rien. C'est ça faire de la gestion.
Il est aussi possible de l'utiliser éventuellement pour régler la facture d'eau arrosage qui est plus forte que prévue.
Mais tout ça c'est du prévisionnel, pour prévoir, anticiper les dépenses incompressibles et celles éventuelles.
Jamais d'ampoules grillées chez vous ?
Mais ceci n'a rien à voir avec des TRAVAUX particuliers, qui sont prévus et budgétés de façon distincte.
Pour reprendre mon exemple de budget prévis., vous allez trouver alors :
Travaux de copropriété :
- ravalement de la façade
- réfection de la toiture
- installation d'une piscine (ça, c'est de l'amélioration)
- Balisage des aires de stationnement.
- etc ...etc ...
Vous voyez ici la différence entre une ligne 'entretien/réparation' globale pour travaux courants éventuels indéfinis, et une (ou des) ligne Travaux ponctuels et définis, adoptés spécifiquement.
Il faut noter que ces travaux de copropriété sont toujours hors budget prévisionnel, ce dernier ne traitant que le fonctionnement courant de la copropriété.
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Edité par - gédehem le 03 juin 2004 10:49:26 |
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kiki-b
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 juin 2004 : 12:51:50
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Désolé d'insister, mais .....
1- Notre budget prévisionnel n'est pas aussi précis que ça. On a plutôt quelque chose du genre :
Charges générales xxxxx
Parkings xxxxx
Ascenseur xxxxx
Esp verts xxxxx
Eau xxxxx
2- L'exemple de l'ampoule à remplacer est un bon CONTRE-exemple. Ce genre de petite prestation est incluse dans le contrat MENAGE (comme d'autres le sont dans d'autres contrats).
3- Il nous est effectivement arrivé d'avoir à dépenser 100 ou 200 euros pour peindre un bout de barrière ou acheter une telecommande à l'employé de menage. Dans ce cas, le syndic dépense la somme et point barre!
Tout le monde suppose, par défaut, que ça "rentrera" dans l'enveloppe CHARGES GENERALES prévisionnelle....
4- Je suis peut-être bouché mais, tout ça ne répond toujours pas à ma préoccupation initiale.
Reprenons l'exemple de l'installation de mes deux range-vélos dans le local commun (200 euros TTC).
Puisqu'il ne s'agit pas du fonctionnement courant de la copro (dixit dernier paragraphe gédehem) ces travaux doivent donc être adoptés spécifiquement...
...et donc VOTES en AG Oui ou Non ???
Et on en revient toujours à ma question initiale :
Pour pouvoir dépenser des "bricoles" à 200 euros entre mai 2004 et mai 2005, il faut que ces "bricoles" aient été PREVUES à l'AG de mai 2004.
Le pb étant bien dans le mot PREVUES, puisque cela exclut tout achat "à chaud" de matériel non nécessaires mais participant à l'amélioration de la vie de la copro.
Oui ou Non ???
PS : je suis sûr que si je demande au syndic d'installer les range-vélos, il fera comme pour le coup de peinture : il dépensera sans pb.
Mais, qu'en sera-t-il s'il vient l'idée (saugrenue ?) à l'un des copros de contester cette dépense d'amélioration de 200 euros ???? |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 06 juin 2004 : 01:04:51
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Bonsoir kiki-b,
Gédéhem vous a parfaitement répondu. Chaque année vous votez un budget prévisionnel qui concerne les frais administratifs, charges générales et travaux courant entretien. Le syndic vous lance des appels trimestriels basés sur les 1/4 de ce budget prévis.
Pour tout les autres travaux il faut qu'il y ait vote par une AG.. Y compris pours les "babioles à 200 €" que vous évoquez. Parce que 200 x ??? fois = €€€€. Il faut, également, que vous alliez contrôler les comptes chez le syndic (art. 18-1 de la loi de 1965)pour vous assurer du bien fondé des dépenses.
Et au lieu de taper tous azimuts, il faut surtout, que le syndic établisse un diagnostic de la copropriété afin de savoir ce qui vous attend en séparant l'inutile et superflu de l'urgence.
Pour garer vos vélos : travaux d'améliorations. Vote à la double majorité de l'art. 26 de la loi de 1965 soit les 2/3 des tantièmes de tous les copropriétaires.
Il faut que le CS étudie plusieurs devis pour la même intervention afin de ne pas faire intervenir les entreprises copines du syndic.
Pour arrêter un montant au-dessous duquel le CS devra donner son autorisation au syndic ATTENTION, ne pas laisser trop de corde !! Il faut autoriser un petit montant http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10856.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11283
Et comme cela vous allez en trouver beaucoup. Il faut lancher la recherche avec un terme précis sur le moteur de recher situé en haute de cette page et consulter la page d'accueil de ce site.
Sans quoi, vous risquez d'avoir des dépassements de budgets et des surprises !
Alors pour les ampoules : je ne vois pas ce que ça fait dans le poste MENAGE : c'est une Sté de nettoyage que vous employez ou un gardien, ou un(e) employé(e) d'immeubles ?
A bientôt........
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 juin 2004 : 14:26:20
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Bien que j'aie déjà fait une mise au point sur la signification des termes liquide, certain et exigible, gedehem s'obstine à les employer à mauvais escient et la réaction de JPM est très opportune. Je suis néanmoins en léger désaccord avec lui sur le terme liquide.
Je reprends les définitions donnnées dans le Lexique de termes juridiques publié par les éditions DALLOZ.
Créance certaine : ayant une existence actuelle et incontestable.
Créance liquide : estimée en argent
Créance exigible : non affectée d'un terme suspensif.
Autrement dit une créance liquide n'est autre qu'une créance résultant d'une obligation de payer et non d'une obligation de faire. Elle est certaine lorsqu'elle n'est pas contestable dans son principe et que son montant est exactement déterminé.
Prenons pour exemple une facture d'un prestataire de service. Il a reçu commande de travaux, réalisés ceux-ci et envoyé sa facture le 10 du mois, payable le 31.
Cette facture matérialise une créance du prestataire sur son client. Cette créance est liquide puisque l'obligation du client est de payer une somme d'argent et non de faire quelque chose. Elle est certaine si d'une part la prestation a été exécutée conformément à la commande et si d'autre part il n'y a pas de contesttion sur le prix. Elle n'est exigible qu'à partir du 31.
Des travaux d'un montant modique peuvent-il être décidés sans vote d'AG ?
Il n'y a pas de réponse absolue. De façon générale, tout ce qui est entretien courant et dont le montant peut s'inscrire dans le budget de gestion courante n'est pas soumis à un vote spécifique. Pour le digicode obsolète mais néanmoins encore en état de fonctionnement, à première vue il serait préférable d'attendre d'avoir consulté l'assemblée générale. Cependant, dans une copropriété d'une certaine importance, on risque par excès de rigueur d'avoir à traiter plus de quarante questions à l'ordre du jour et sans doute vaut-il mieux donner une certaine latitude au syndic pour agir après consultation du conseil syndical. Il est impossible de tout définir par avance. Avec des copropriétaires sachant nommer un syndic et un conseil syndical acomplissant correctement leur mandat tout se passera bien. Dans le cas contraire cela se passera mal malgré tous les garde-fous qu'on aura posés.
Au sujet des ampoules : lorsqu'il n'y a pas de gardien, ou, dans de grands immeubles, même s'il y en a un, confier le remplacement des ampoules à l'entreprise de nettoyage est la meilleure solution pour qu'elles soient remplacées dans le délai minimal au moindre coût. Le plus difficile à trouver pour entretenir un immeuble, ce n'est pas des entreprises spécialisées faisant un travail de qualité, c'est des entreprises multi-services faisant en gros tout ce qu'un gardien bon bricoleur pourrait faire. Si l'on recherche une entreprise de nettoyage, la possibilité de lui confier de tels petits travaux doit être un des principaux critères de sélection.
Au sujet du range-vélos
La question se pose alors que l'AG ne se réunira pas avant plusieurs mois. La dépense est modique. C'est, en toute rigueur, une amélioration, mais en débatre c'est peut-être couper les cheveux en quatre. S'il ne s'agit pas d'une lubie du président du conseil syndical agissant de son propre chef sans consulter personne et que la copropriété n'est pas peuplée de paranoïaques, le syndic peut sans inconvénient accéder à une telle demande. Les comptes seront approuvés par l'assemblée et l'éventuel empêcheur de tourner en rond s'inclinera devant la décision de la majorité.
Plusieurs devis pour 200 € ?
On demande de plus en plus de devis. Il faut faire jouer la concurence et s'assurer qu'on paie le juste prix. Certes. Mais en fait cela se paie et se paie même assez cher. Si un artisan passe le tiers de son temps à faire des devis, ce temps passé sera nécessairement intégré dans ses coûts de main d'oeuvre. J'en suis personnellement à souhaiter que les devis deviennent payants. Cela aurait une incidence bénéfique sur les coûts de main d'oeuvre et assainirait les relations entre entrepreneurs, syndics et copropriétaires.
Faire jouer la concurrence de façon effrénée peut coûter extrêmement cher au consommateur. Le coût des honoraires des agents immobiliers en sont un exemple flagrant. On pourait sans inconvénient diviser par trois le nombre des commerciaux de l'immobilier et diviser le montant des commissions par un facteur du même ordre. Mais comme la concurrence est devenue la règle, les vendeurs donnent mandat à plusieurs agences de sorte que sur un même secteur elles ont à peu près toutes le même portefeuille et qu'elle ne concluent une vente en moyenne que sur cinq mandats reçus. Rentabilité 20%. Mais le client, lui paiera 100% : les 20% de travail utile et les 80% stériles.
Les entreprises copines du syndic
Tout syndic sérieux s'est constitué un noyau d'entreprises, deux ou trois par corps de métier qu'il emploie préférentiellement. Les avantages sont évidents : il connait la qualité de leurs prestations, leurs limites de compétence et leurs façons de faire, les petits litiges se règlent plus facilement à l'amiable qu'avec des inconnus et en cas de besoins particuliers, ces entreprises ont une bonne connaissance des immeubles où elles interviennent régulièrement et elles accepteront de se rendre disponibles en contrepartie de la fidélité qui leur est manifestée. Vouloir systématiquement écarter les "copains du syndic" est certainement un très mauvais calcul. Cela vaut bien sûr avec un syndic sérieux. Il y en a. Aux copropriétaires de savoir le choisir, même s'il est un peu plus cher que les autres, car la qualité se paie.
Cordialement
P.F. Barde |
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kiki-b
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 juin 2004 : 08:36:42
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Merci à tous et particulièrement à P.F. Barde qui a pris soin d'émettre son avis en reprenant clairement les interrogations que je vous avais soumises.
Je pense que je peux donc mettre un terme à ce fil, en retenant :
1- que la légalité à 150%, c'est de tout faire voter
2- qu'autrement, tout est une question de bon sens (décision collégiale du CS, consultation informelle des copro) et de confiance RECIPROQUE entre le CS et les copros.
A une prochaine fois.
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 22:17:23
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Merci pour toutes ces précisions qui vont m'aider dans le dialogue avec le syndic lors de la prochaine AG. Depuis un an je refuse de payer des travaux hors AG qui se montent à quand même 2000 euros et dont je ne connais que partiellement la teneur. J'ai envoyé plusieurs recommandés et n'ai pas accepté l'invitation du syndic à venir à ses bureaux l'objet de cet entretien n'étant pas défini et compte tenu de ses "talents de manipulateurs" et de ses tentatives d'intimidation.
Le pire c'est que nous sommes que quelque uns à avoir dit non, les autres râlent pas derrière mais ont payé , je comprend pourquoi le syndic a agi ainsi, même pour des sommes importantes parfois ça marche.
catherine decoster |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2004 : 22:56:40
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Pardonnez mon impertinence, mais certaines intervention me font parfois bondir !
Barde, nous sommes en copropriété, la question posée portait sur des sommes votées en AG.
J'intervenais pour rappeler que l'art.14-1 précisait comment le prévisionnel voté était exigible trimestriellement.
Je parlais des sommes rendues liquide par l'AG, exigibles soit du fait de cet art.14-1, soit du fait de l'appel de fons auquel procèrde le syndic.
Et de quoi nous parlez-vous ? Du lexique des termes juridiques, de citations telles que " Autrement dit une créance liquide n'est autre qu'une créance résultant d'une obligation de payer et non d'une obligation de faire.", ou encore " Prenons pour exemple une facture d'un prestataire de service" ... et celle là "Cette facture matérialise une créance du prestataire sur son client. Cette créance est liquide puisque l'obligation du client est de payer une somme d'argent et non de faire quelque chose." ....
Pardonnez moi encore, mais que vient faire cette facture d'un prestataire de service avec le vote d'un budget prévisionnel en copropriété et un appel de fonds du syndic ! ! ! !
Si l'on veut avoir une action efficace en matière de formation des copropriétaires, et Dieu sait (pardon pour les tenants de la laicité)s'ils n'en ont aucune en ce qui concerne la copropriété, ce n'est certainement pas par un cours magistral de droit sur l'exigibilité des créances, qui plus est en prenant pour exemple la factiure d'un prestataire de service...!
Si je prends le budget prévisionnel, qui est obligatoirement chiffré, il devient 'liquide', au sens ou il est LIQUIDE dans la définition du Dalloz que vous rappelez.
S'agissant donc du budget prévis, cette somme votée 'liquide'(c'est une créance) devient EXIGIBLE, dans le sens juridique, exigible le 1er jour de chaque trimestre (L.art.14-1 le précise en toutes lettres).
Sans rechercher la facture d'un prestataires, la loi de 1965 précise bien ce qu'il en est des sommes rendues liquides et exigibles, comme par exemple les art.19 ou 19-2.
Je ne comprend donc absolument pas la 1ère partie de votre intervention qui n'apporte rien pour éclairer la 'comprenette' de nos lecteurs sur ces points en copropriété, s'agissant du budget prévis, des appels de fonds et du paiement des charges....
Ceci dit, ne nous fachons pas !
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 10 juin 2004 : 03:21:38
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Et si le syndic fait exécuter des travaux sans montrer le mandat du syndicat, soit à sa demande perso, il paye les factures :
Construction et Urbanisme
02-06-2004 Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Le syndic qui ne fait pas clairement connaître aux tiers qu'il agit en tant que mandataire du syndicat est considéré comme traitant en son nom propre et doit régler le montant des prestations facturées.
Une cour d’appel condamne un syndic à régler à un entrepreneur le montant d’une série de factures correspondant au coût de travaux effectués sur différents immeubles gérés par le syndic. Dans son pourvoi en cassation, celui-ci soutient que l’entrepreneur avait nécessairement eu connaissance de sa qualité de mandataire et que l’obligation pour le syndic de faire exécuter les travaux urgents (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18) ne saurait avoir pour conséquence son engagement personnel à l’égard des tiers.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et souligne que les factures correspondaient à des travaux de faible importance exécutés, pour certains, à la suite de commandes verbales émanant de préposés du syndic. Elle relève de plus que rien ne permettait à l’entrepreneur d’identifier clairement les mandants. Dès lors, le syndic, réputé avoir traité en son nom propre, était tenu d’acquitter le montant des prestations facturées. Il avait déjà été statué dans le même sens (CA Rennes, 7 mai 1996).
Si le syndic, chargé d’administrer l’immeuble, peut, sans autorisation de l’assemblée générale, commander et régler les dépenses correspondant à des actes de gestion courante, il n’est pas dispensé, dans ses rapports avec les tiers, de préciser sa qualité de mandataire et l’identité de ses mandants.
(Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B, Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario)
Rédaction : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 355 ; Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme • Bulletin 344.
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